出售二手房交易所得税的转嫁

　　2月20日，上届政府的最后一次国务院常务会议针对一段时间以来热点城市房价上涨趋势明显，研究出台了有关调控措施。 　　在被称为“国五条”的调控措施当中，最为社会关注的是所谓“20%所得税”政策，文件原文是：“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。 　　且不说针对这条政策的各种质疑和对其实施会带来何种效果的各种预测，本文仅就房地产中介服务行业由这条政策以及相关的“国五条”其他内容所受到的影响和由此带来的行业变化做一些简单分析。 　　“国五条”公布以来，社会上最忙碌和紧张的除了众多的售房者和买房者，就是房地产中介行业了。据媒体报道，有些经纪人甚至在一个星期就赚到了去年半年所赚的佣金。但更多经历了这些年各种调控政策洗礼的资深房地产经纪人则是且喜且忧，忧的是经过这一阵忙碌，会不会又一次迎来市场的长期沉寂。一旦这样，很多房地产经纪公司就可能面临关门的结局，而大量的房地产经纪人则将离开这个行业。 　　笔者一直认为：一个行业如果总是如同坐过山车，形势好的时候一拥而上，钱如雨下，形势不好的时候一哄而散，门可罗雀，这个行业一定不能说是一个成熟的行业。但这些年的情况又总是如此，却又不能一味指责这个行业的从业人员缺乏行业责任感和长期经营的职业意识，他们对这种指责的回答是：“政策总是在变，市场跟着政策在变，我又能怎样？” 　　不过，这次“国五条”的政策出台之后，我们看到一些房地产经纪人并不只是埋头忙于汹涌而来的中介业务，而是积极考虑一旦20%所得税的政策严格实施，要采取什么样的对策。至少，这种不为眼前的飞来横财迷住眼睛，而是着眼长远的意识，是值得鼓励的。 　　据说有些房地产经纪公司准备联合起来推行一条行业规则：20%的所得税由买卖双方各担一半，各付10%。咋一看，这一条政策首先是违反政策的，因为所得税本来就是针对卖方的，3月5日，2013年全国两会期间，住建部领导在接受采访时还表示：将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规，国家将会出台保护购房者利益的措施。当然，针对住建部领导的这一表态，马上有学者表示：在卖方市场情况下，交易所得税向购房者转嫁是必然的，只需要提高售房价格即可，表面上看购房者并没有被要求支付应该由卖方支付的交易所得税。进一步深究这个问题：既然连政府都无法真正管住交易所得税在买卖双方之间的重新配置，房地产中介机构又如何有这么大的能量来做这件事情呢？又凭什么来把这20%的交易所得税平均分配给买卖双方承担呢？ 　　但当我们从经济学的原理来分析这个问题时就会发现：房地产经纪公司虽然的确是没有办法强令买卖双方来平分交易所得税，但他们这个天才的设想却是符合其自身利益最大化的（在不损害他人利益的前提下追求自身利益最大化，这是无可厚非的），而且，这个结果实际上是可能达到的，只是达到这个结果并不是因为房地产经纪人订出的行业规则，而是市场均衡所致。 　　任何公平的价格都是买卖双方经过充分协商、自主达成的，没有任何人可以强迫，这个价格就是经济学上的均衡价格（所以前面说房地产经纪人没有因为引导交易所得税在买卖双方之间重新分配而损害他人利益，因为交易所得税本来就会通过买卖双方对成交价格的重新议定而事实上被重新分配，这是买卖双方的自愿行为。在这种情况下，要说损失，是新增的20%所得税使得交易双方都受到损失，而不是房地产经纪人造成了其中任何一方的损失）。当由于外力作用（例如政府要求抽取20%的交易所得税）使得价格均衡的条件发生变化，导致价格发生变动（卖方首先会考虑提价，把所得税转嫁给买方），市场成交量也会发生改变，从而形成新的均衡价格，这个新的均衡价格实际上就是新增的交易所得税在买卖双方进行分配之后形成的。当然这个均衡价格究竟意味着买卖双方各承担10%的交易所得税，还是一方多一点而另一方少一点，并不重要，房地产经纪人其实也不关心这个具体的分配比例。房地产经纪人最担心的是市场上没有成交，而在外力冲击导致失去价格平衡、新的平衡由于买卖双方无法达成共识而不能形成，从而导致交易不能完成时，房地产经纪人就无事可做，这时他们最希望的是尽早撮合买卖双方形成价格共识。如果能够让买卖双方都形成一个期望：各自承担一半即10%的交易所得税是一个最有可能达成共识的结果、双方谁都不会在这个平衡点上让步了，那么买卖双方就有可能很快达成协议，于是房地产经纪人的撮合工作也就大功告成了。 　　所以实际上，房地产经纪人真正希望做的是帮助买卖双方尽快形成一个明确的市场预期，尽快完成议价的过程（或即讨论交易所得税分配的过程），从而尽快成交。所谓制定一个要求买卖双方各自承担10%交易所得税的规则，只是房地产经纪人自己表错了情，房地产经纪人无权也不可能来强迫买卖双方接受由房地产经纪人制定的交易所得税分配比例。但我们必须承认：房地产经纪人的确是最贴近房地产市场、最了解市场预期的一群人，他们也的确可以通过与买卖双方的互动帮助使市场预期尽快稳定下来，这对参与市场的每一方都不是坏事，当然对于市场本身也不是坏事。 　　王春敏/责任编辑