中国房地产市场发展趋势分析

　　房地产市场的发展关系国计民生。近年来，在房地产市场快速发展的同时，房价飞涨。普通民众买不起房的情况越来越突出，国家为此出台一系列调控政策，打击投机行为，抑制房价过快上升。因此。在当前市场发展状况下探讨房地产市场的发展趋势具有重要现实意义。 　　 　　一、当前房地产市场发展情况 　　 　　1、房地产投资上升，增速持续减缓 　　从2003年起。房地产开发投资额增速减缓，2005年为近5年最低点。房地产行业固定资产投资增速开始低于城镇固定资产投资增速，房地产行业固定资产投资占城镇固定资产投资比例明显降低。 　　 　　2、土地购置增速减缓 　　房地产开发的土地购置面积和土地购置费用增速都持续降低。而土地开发面积增加。2005年，全国购置土地面积为3.8亿平方米，同比下降496；土地购置费为2904.30亿元，下降12.4％；土地购置价格上升18.0％。这说明国家宏观调控抬高开发商的土地成本，使其减缓土地的购置增速，同时加快现有土地的开发速度。 　　 　　3、房地产开发规模增大，商品房销售旺盛 　　2005年全国房地产施工面积为16.4亿平方米，同比增长17.19％；新开工面积为6.7亿平方米，同比增长10.6％；竣工面积为4.9亿平方米，增幅为14.9％。2005年全国商品房销售面积为5.58亿平方米，同比增长46％；全年商品房销售额为18080亿元，同比增长74％。 　　 　　二、房地产市场外部环境发展趋势 　　 　　1、经济发展趋势 　　当前，中国正处于经济高速发展时期，工业化、城镇化发展加速，国内消费潜力和消费需求逐渐上升，资本储备和劳动力供给充足。市场经济体制和宏观调控日趋完善。从1990年到2005年的16年间，平均GDP增长率达到了16.4％，人均CDP增长率达到了15.3％，有关机构预测，到2020年，中国经济仍可以保持7％左右的增长率。 　　 　　2、人口发展趋势 　　按照(国家人口发展战略研究报告)，中国总人口将于2010年、2020年分别达到13.6亿人和14.5亿人。1982年第三次人口普查时，中国城镇人口比例为20％，到2000年上升到34％。根据中国国家统计局预测，城镇人口比例将继续上升，2010年达到43％，2020年达到52％。 　　 　　3、土地政策趋势 　　实行严格的土地管理制度是我国目前也是将来土地管理的一个基本原则。自1996年开始，中央就提出中国必须实行最严格的土地管理制度，1998年土地管理法全面修订，建立了严格的土地管理制度的法律框架。2006年，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》充分体现了中央政府实行最严格的土地管理制度的决心。 　　 　　4、宏观调控政策走向 　　2004年后，房地产价格的持续上升引起政府关注，对房地产市场的调控逐渐转向抑制需求，通过控制银行信贷、对二手房交易征收所得税、90平米标准及更严格的土地管理措施等方式增加交易成本，打击投机性购房。 　　在未来几年，政府支持房地产行业发展的态度不会改变，但只要房地产价格过快上升的势头不得到遏制，房地产投机得不到有效控制，政府仍将从信贷、税收、土地供应等方面，采取较为严格的宏观调控措施。 　　 　　三、房地产市场供需发展趋势 　　 　　在未来的5年，房地产市场处于快速发展时期：需求旺盛，保持较高的增长率；供给受宏观政策影响，稳中有升。供需不平衡和成本上升将导致房地产价格的持续上升。 　　 　　(一)需求分析 　　1、总量预测 　　房地产需求按购买目的可分为自住和投资。由于目前的消费者主体是以购买新房或改善住房条件为目的的城镇新增人口和“婴儿潮”消费者，因此自住是住宅类地产的主要需求。在此前提下，本文以中国城镇人口增长为基础，结合人均住宅面积的增长测算未来一定时期内商业住宅的需求。 　　按照1997～2004年城镇人均住宅面积年平均增长率4.9％计算，2010年中国城镇人均住宅面积将达到33平方米(上限)。以建设部提出2010年城市人均住房面积达到30平方米作为区间下限，2010年我国城市住房面积需求在175～193亿平方米之间，比2005年全国住宅总建筑面积108亿平方米高出67～85亿平方米。 　　2、影响需求的因素 　　“婴儿潮”消费者的成熟。中国有三次出生人口高峰。后两次分�出现在1962-1976年，1985～1991年。2006年前后，在1962～1976年间出生的居民刚好30到50岁间，正是事业有成，经济基础成熟，有购买能力，而又因成家、子女等原因需要购买房屋或改善住房条件。他们是未来5年房地产市场主要消费者。到2010年，第三批“婴儿潮”出生者进入消费期，继续支撑房地产市场发展。 　　城镇化趋势。按照统计局预测，中国城镇人口比例以每年1％的速度递增，2010年达到43％，2020年达到52％。城镇化进程将带来每年1300万的城市新增人口，即新的潜在消费者。 　　人均可支配收入上升。住房的收入弹性较大，意味着收入越高，越倾向购买住房。通过比较发现，1998年住房制度改革后，中国城镇人均住宅面积和人均可支配的增长趋势基本一致。随着中国人均可支配收入的提高，对住房的需求随之提高。 　　住房消费升级。1998年以前，中国大部分城市实行单位购房、福利分配，房地产市场缺乏竞争。因此，开发商在建造房屋时，很少从客户需求出发进行设计，导致许多房屋面积偏小，结构不合理。居住并不舒适。随着人均可支配收入的提高，特别是部分居民收入水平大幅增加，对改善住房条件提出强烈需求。这部分消费者对高品质住宅的需求将逐步成为住房需求的一种新趋势。 　　人民币升值。日本等国的经验证明，在本国货币升值阶段，一般3～5年，境内资产价格(主要是房地产和股票)均出现不同幅度的上涨，人民币从2005年7月起实行有管理的浮动汇率制，到2007年10月，人民币兑美元从8.27:1升至7.5:1，同期国内主要城市房地产价格出现大幅上涨。因货币升值而引起的资产升值将吸引更多的投资性需求，进一步推动了房地产市场的发展。 　　3、需求产品结构 　　房地产产品可分为住宅地产和商业地产，其中，住宅地产是房地产市场中需求最为旺盛的产品。国家统计资料显示，2005年全年商品住宅销售面积4.98亿平方米，销售额为14986.05亿元，占行业销售总面积的90％，行业销售总额的84％。中国人口发展状况决定了未来几年仍将维持商品住宅为主的产品结构。 　　随着第三产业的发展，商业地产需求将大幅增加。按照国外成熟市场经验，服务

业的发展状况是商业地产发展的基础。而我国经济的持续快速发展，第三产业将继续目前的发展势头，为商业地产发展提供强大需求支持。 　　 　　(二)供给分析 　　1、总量测算 　　按照建设部《2005年城镇房屋概况统计公报》，2005年底，全国城镇房屋建筑面积164.51亿平方米，其中住宅建筑面积107.69亿平方米，占房屋建筑面积的比重为65.46％。根据2005年统计年鉴，1997～2004年我国竣工房屋建筑面积年均增幅约10％。按照上述数据测算，到2010年。全国住宅建筑面积总供给约为174亿平方米。 　　2、影响供给的因素 　　土地供应受限。自2004年下半年。全国土地购置面积和开发面积增幅呈下降趋势。有些地区还出现负增长。国家在保证房地产开发基本用地总量稳定增长的同时，继续严格控制建设土地增量，尤其是限制农用地转征、限制别墅等高档用地。在国家严格土地政策和加强宏观调控趋势下，建设土地增量仍将受到限制。 　　土地价格将长期上涨。主要有3个原因：一是国家严格控制土地的基本政策使土地将长期处于紧缺状态；二是土地作为稀缺性资源，具有长期上涨的内在需求。此外，通货膨胀压力也推动地价上涨。三是城市建设资金的巨大缺口使得各地方政府采取提高土地出让金的方式获得配套资金。 　　建材价格将在一定时期内维持高价位。近几年来，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。2005年，建筑安装工程价格上涨8.2％，材料费价格上涨10.7％，建筑用钢材价格上涨17，4％。尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，我国电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续，铁路运输紧张局面难以得到根本缓解，建材价格仍将维持在高位。 　　3、产品结构 　　受宏观政策影响，近几年的商品住宅供应将以普通住宅为主，高档住宅用地受到严格控制。户型中，100平方米以下住房将是主流。随着商业活动日趋频繁，商业地产需求带动了供给，商业用房供给出现社区化、集中化两个不同趋势。在大型社区周围将出现较多的商业用房供给，而大型购物中心、大型超级市场也将主导零售市场。 　　 　　(三)价格趋势分析 　　从供给和需求分析可以得出，2010年需求高于供给1～19亿平方米。供需不平衡和高地价决定了房地产价格仍将保持上升趋势。但在上升的总体趋势中，不同地区，不同产品的价格趋势不同。东部和发达城市，因需求旺盛而土地供应有限，价格将较快上涨；中西部地区供需矛盾相对缓和。但随着人均可支配收入的提高，商品住宅价格也将缓慢上升。 　　 　　四、房地产行业企业竞争趋势分析 　　 　　(一)竞争要素向土地储备、资金、品牌、运营能力转变 　　1、市场环境发生变化，原有运营模式不再适应新形势。 　　一方面，在计划经济体制下，土地管理模式以行政划拨和协议转让为主。开发商通过公关可以极低的成本获得土地。随着土地转让市场的日益规范，开发商想要获得优质土地必须凭借强大的资金实力。另一方面。房地产信贷政策在宏观调控下趋于严厉，2004年要求房地产开发公司自有资金比例不得低于35％，2006年为控制流动性泛滥，央行连续出台紧缩货币政策，提高融资成本。现阶段，房地产行业“高地价、高房价、高入门门槛”的基本格局形成，开发商只有凭借充足的土地储备、强大的资金优势和融资能力才可以立足。 　　2、客户需求改变迫使企业加强设计能力，提升品牌形象。 　　福利分房取消后，房地产行业的主要消费者就从机构转变为个人。个人消费者更注重产品的质量、功能和舒适度等，只有满足消费者需求的产品才能迅速打开市场，获得满意的销售成绩。因此，房地产企业间的竞争逐步回归运行管理的竞争、成本控制的竞争、产品服务意识和创新意识的竞争，拥有良好品牌形象的公司，比如深万科。往往能够获得高于同行的销售业绩，即“品牌”的溢价。 　　 　　(二)行业集中度加快，龙头公司的竞争地位加强 　　我国目前房地产行业集中度低，最大的房地产开发企业深万科目前的市场占有率不过1％左右，远低于海外市场。在美国，优秀房地产企业的市场份额达3％～59s；而在香港市场，大约80％的市场份额由前六大开发商占有。 　　我国房地产业经过前几年的高速发展，目前正处在一个结构性转变的关键时期，行业整合速度加快，企业结盟和集团化趋势明显。一些大的房地产公司的核心竞争能力正在加速形成，一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。实力小和缺乏核心竞争力的房地产企业，在未来的几年内将被淘汰出局，可以预计，未来房地产市场将形成一个全国市场，市场份额将逐渐集中，行业集中度进一步加大，优势企业的竞争力进一步加强。 　　 　　(责任编辑：方　涵)