独家|中海地产2015年业绩发布会纪要

会议信息

时间：2016年3月18日

地点：香港万豪酒店

出席管理层：

董事局主席兼行政总裁 郝建民先生

执行董事、高级副总裁 肖肖先生

执行董事、副总裁 罗亮先生

执行董事兼财务总监 聂润荣先生

第一部分 财务摘要

1、重点指标：

收入1480.7亿港元，同比上升6.9%；

毛利润423.12亿港元，同比上升7.6%；

净利润333.12亿港元，同比上升22.5%；

毛利率28.6%，同比上升0.2个百分点；

每股收益36.1分港元，同比上升8.4%；

每股股利92分港元，同比上升67.8%。

2、收入结构：

地产开发营收1436.95亿港元，同比上升7.2%，利润382.01亿港元，同比上升1.7%；

物业投资收入19.15亿港元，同比上升16.6%，利润89.68亿港元，同比上升30.4%；

其他收入24.64亿港元，同比上升6.9%，利润16.9亿港元，同比上升92.0%。

3、资产负债情况：

现金1024.456亿港元，同比上升71%；

长期债务1081.868亿港元，同比上升44.6%；

股东权益1915.575亿港元，同比上升43.3%；

净负债率6.8%，同比下降21.2个百分点；

资产负债率54%，同比下降12.2个百分点；

ROE：20.5%，同比下降1.5个百分点；

ROA：8.0%，同比上升1个百分点。

4、融资&评级：

年底，集团银行贷款及应付票据分别为港币492.6亿元（含124亿元人民币）及港币662.0亿元（含62.5亿美元、10亿欧元及80亿人民币）；

净借贷水平从2014年底的28.0%下降到年底的6.8%；

年内，公司获得穆迪和标准普尔评级机构分别维持Baa1（稳定）和BBB+（稳定）。12月，惠誉评级机构提升公司的投资评级为A-（稳定），反应资本市场对公司在中国房地产市场的领先地位和财务稳健的认同。

5、债务结构：

银行借贷492.56亿港元，债券662亿港元；

1年内到期的债务72.69亿港元，占比6.3%；

1-3年内到期的债务348.95亿港元，占比30.2%；

3-5年内到期的债务390.54亿港元，占比33.8%；

5-10年内到期的债务242.6亿港元，占比21.0%；

10年以上到期的债务99.78亿港元，占比8.7%。

第二部分 业务回顾

1、销售业绩：

年内房地产录得合约销售额1806.3亿港元，对应销售面积1260万平方米；

销售金额的地区结构：华南24%；华东17.2%，华北20.3%，东北12.6%，中西部5.2%，港澳地区2.9%；

2015年12月底，公司认购物业销售金额74.32亿港元，这部分收入将在未来几个月转为合约销售金额。

2、项目情况：

年内共完成66个新项目和8个合资项目的落地；

总建面积分别为1130万平米和130万平米；

全年销售了86.1%的可售建筑面积。

其中华南12个，华东16个，华北13个，东北21个，中西部10个，港澳地区2个；

到2015年底，集团库存251万平方米。

3、土地储备：

年内，集团在内地13个城市，包括进入的海口市，合共购入17幅土地，新增可供发展楼面面积596万平方米，其中集团实际拥有权益为591万平方米；

与2015年底，集团共拥有土地储备4144万平方米，实际拥有权益3850万平方米。

4、投资物业：

年内，投资物业合共增加59万平方米已落成投资物业；

年底，集团在内地、港澳和伦敦拥有已落成投资物业共173万平方米；

整体物业出租情况理想，全年实现租金19.2亿港元，同比增加16.6%；

分部溢利89.7亿港元，其中74.5亿港元为投资物业的公允值增加。

第三部分 收购中信地产物业情况

1、交易细节

目标资产：中信位于25个城市的住宅项目，总体量2400万；

初步考虑收购价：310亿人民币；

考虑出让1095620154股给中信地产；

在未来两年里，预计扩大10%的股本，发行价每股27.13港元。

（具体情况将在2016年6月30日之前公布）

2、中信地产情况

2015年底NAV为192.14亿元；

截至2015年9月底，中信地产的总负债为1122.52亿人民币，资产负债率90.2%；

3、收购物业分析：

中海即将收购的2400万平方米的物业将在未来几年成为集团的补充资源；

其中，北京、上海、广州、深圳、佛山、苏州、青岛、大连、天津和成都10个重点城市的物业面积为1800万平方米，占总资产包的3/4；

未开发的物业面积1500万平方米。

4、收购的重要性：

对于中海，收购重组未来将成为集团发展的主要手段之一，集团将继续提升自己的运营能力；

作为一次重大收购案，将是集团规模扩充的重要里程碑；

中信地产将成为公司的第二大股东，并且中信对开发物业持有10%的权益。

5、收购意义：

巩固集团在中国房地产市场内的龙头地位；

中信未来将作为公司的战略股东，将有更多的战略合作；

有利于增加一二线城市的优质土地储备；

对于集团的业务成长具有战略夯实意义。

第四部分 市场策略

1、市场展望

2015年，中国房地产市场总销售面积12.8亿平方米，总销售金额8720亿元，同比分别增长6.5%和14.4%；

一二线城市的土地和物业价格在年内迅速上涨；

重点房地产开发企业有机会在一二线巩固自己的市场份额；预计在未来5年，中国的百强开发商市场占有率将达到50-60%；

集团对于房地产市场在未来10年的发展保持乐观态度。

2、十三五规划

中国政府在十三五规划中提出了多个与房地产业相关的政策调整；

重点包括控制土地供应、降低首付、金融税收改革、新型城镇化建设细则等等。

3、公司战略

发展方向：在中国的重点城市通过打造高品质住宅实现业绩增长；持续增加市场占有率，力争成为各个区域的前三；

集团成长：抓住合作机会，扩大市场份额；

产品方面：定位于中高端市场

第五部分 2016年展望

销售目标：1850亿元（不含中信部分），同比去年的目标，有10%的增长；

全年可售货值2600亿；

派息政策固化，在不包含特别股息的情况下，常规股息达到净利润的20%以上。

第六部分 问答环节

Q1、1）今年毛利率28.6%，2014年28.4%，比前几年的30%低了不少，未来的走势？2）未来并购成为常态，但如果自己买地做项目的毛利率能超过30%，而并购没办法这么高，为什么不更多的选择自己做项目？3）现在收购中信资产的毛利率？

A：1）这几年财务报表的变化很大，受到分拆、重组等的影响，所以可比性不是很大。我们现在更关注整体的利润增长，去年28.6%也是经过一些变化之后算出来的。去年我们把以前的存货（积累了很多年的东西，非常规存货），都处理了，这部分大概有200亿的资产，毛利率大约23%，所以对于整体拉低了3-4个点。未来保持30%以上的毛利率依然是我们的目标，如果某一年出现变化我们也是可以解释的。大家可以期待一下今年的毛利率，因为现在卖的房子的毛利率巨好（强调了一下“巨好！”）。

2）关于并购，很多年前我们就有这个战略，公司的成长包括自然增长、合作、收并购等，之前我们规模还比较小，主要依靠自然增长，但现在我们再去扩充规模，成本高了很多，比如中信的资产包，具体数字不能说，但你们等我们公布了去看成本，那是用买地的方式做不到的。所以我们的目标是不变的，只是手段变化了而已。3）中信的现在不能说数字，但对公司有正面的作用。

Q2：1）怎么看东北市场？2）新买的资产土地面积都很大，比如广东、海南，如果销售，按照中海的销售速度，要卖10年，拉低了周转率，这方面有什么举措？3）北京东四环有一个很高的楼，之后会不会也是中海的？

A：1）东北是一个值得期待的地方，它的发展有两个不同的阶段，以前主要是工业、农业的产出地，改革开放之后，经济结构调整转型，工业发展遇到了困难，但我认为是暂时的。东北三省这几年经济发展落后于全国，我觉得行业都应该有投资的分散，要能够规避风险。我们目前在东北的发展还不错，第一在那里我们优于同行，第二它为我们未来业务的发展培养储备了很多人才。所以东北是我们要重点经营的区域。

2）资产包由于容量会影响周转率，但另一方面要看我们投入了多少，我们投入的少，所以很快就能回收了。凡是我们在经营的资产就不会成为我们的负担，而只要不是负担，就能获利，只是节奏不同而已。3）这个问题，现在还是人家的，我不好回答。

Q3、1）交易是我们找中信还是中信找我们？2）为什么选择股份交易，不用现金？3）资产包能产生多少合同销售额？

A：1）（叹气）谁找谁，自由恋爱！一个巴掌拍不响，双方都有意愿，强强联合。

2）选择股份，是因为中信是一家很优秀的、伟大的企业，我们有很多同根同源、文化相似的地方，所以股权交易是一种结合，如果他们对我们没有信任，他们也不会接受股票，我们未来还有更多的合作空间。

3）坦白的说，数据我有，但是不能讲。等完成交割前后，我会把详细的数据告诉大家。

Q4、1）收购中信，感觉郝总比较开心，如果开心分5级，你是哪个水平？2）这已经是第二次收购资产，其中相对小的城市的项目，准备怎么做？3）去年买了北京石景山的地，价格合适，可是这块地没什么信息，想问一下这块地的基本情况？3）为了巩固市场地位，会不会有多元化？

A：1）你们猜我是几级吧！我认为这是一个好的开端，是一个好的机会，反正总不会是3以下的。当然这是玩笑（突然严肃脸），由于数字不能讲，所以只能这样说，这是正！面！的信息！

2）资产包没有好环，只有怎么做，都是资源，怎么去体现它的价值才是重点。我觉得不适合我们的，我们就不会做，所以凡是我们买的都是好的。（笑）

3）石景山项目总共300百平方米，我们只拿了第一期。这是一个枢纽，也是旧城改造的中心，现在已开发130多万平米，一部分做安置房（原有的居民），另外一部分是商品房的销售。这个项目对我们未来在市场的占有率和影响力，会有重大的帮助。4）多元化方面，我们不希望游离主业之外，有主业有关联的，主要看我们的战略，如果有发展需要，会去研究。

Q5、1）收购中信，在组织结构、人员上怎么做？2）一千多亿的现金准备怎么花，现在是不是买地的好时机？3）深圳市场是不是过热，持续性怎么样？

A：1）这次的合作，双方的高层都非常的重视，在重组过程中制定了很细致的规则准则。说实话，收并购不成功的案例也很多，但相信我们这个是成功的。中信有很多优秀的人才，是人才就会有舞台。我们是合作的关系，而不是敌对的关系。他现在是我们的第二大股东，所以我们的未来是共同的。

2）本来这次想花的，但是没花出去，我们也想花啊，有机会你们可以介绍机会给我，有钱人的日子也是很难的！当然有钱不能乱花，要花在刀刃上，我们会花在能够股东带来最大利益的地方。

3）深圳只是一个城市，不代表全国，最近中小型户型涨价的比例高一点，但要看跟谁比，跟香港比不是很便宜吗？投资在任何一个地方有机会就也有风险。所以一概而论的在一个城市有风险或是有机会都是不客观的，现在在深圳还是有一些企业经营的不错的，包括中海，我们还在找一些机会。

Q6、1）中建做到一半中海接过来的项目，和中海自己做项目，毛利分别是多少？2）中信方面呢？3）对营改增有什么看法？

A：1）中建的资产包符合我们的预期，和我们过去调整的一些项目都差不多，从销售结果看也都差不多。

2）中信的，有正面影响。

3）营改增是中性作用，对有的项目是优势，对有的是劣势，对于中海来说，正面大于负面。因为过去我们的税很高（眯眼），目前来看大多是中性，有的地方有利。

Q7、中海的人事变动很多，有一个原因听说是和中建有磨合，问一下未来中信进来对人事会不会有影响？中信过去10年的表现，比如拿地、销售等等和中海差距还是很大的，未来和他们团队整合的时候会不会遇到很大的困难？中海在资源的分配上会不会要摊薄人才资源？

A：中信24号公布业绩，你去问他们的主席吧，我也不好回答他们的评价。会不会有矛盾的产生，这是整合里必然要面对的问题，我们希望我们前进的速度不减慢，不说加速，但我们至少要保持我们现有的速度前进。力量放在一起用，一定会有机会。以前的人事变动，属于正常的流动，一个企业的发展不要因为一两个人的变动而带来巨大的变化和影响，这是我追求的目标。既然把它作为增长模式的一种，就不希望变成负担，而是增长的火车头和动力。

Q8、中海的会计准则和以前不一样？

A、会计不是一个很科学的东西，没有什么对错，大家可以看到房地产公司来算都是不同的。其实我们多老实啊，我们有大数都没说，你们还能见到这样的发展商么？

【地产不二】

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