房地产未来十年之见
很多人说过去十年是中国房地产行业的黄金十年，以后再也没有了。我表示反对!讲这句话的人肯定没有开过金店，比黄金更值钱的是铂金、钻石。我们应该从房地产行业的发展规律来思考这个问题。
我认为，房地产最精彩的精华应该是从现在开始。我曾多次讲过，中国房地产发展的“四个十年构想”。这“四个十年”的发展脉络是非常清晰的：第一个十年是初创的十年;第二个十年是扩张的十年;第三个十年是精耕的十年;第四个十年是成熟的十年。目前整个房地产行业正处于第三个阶段，我把它定义为最精彩的铂金十年。
1992-2002年，这是房地产行业粗放型发展的十年。这个阶段没有按揭、房贷等市场交易的完整秩序，很少项目是通过完全正规的方式进行销售的，然而很多动作都可以说是对房地产行业的一种创新。在粗放期，我们对整个中国房地产市场一无所知，那时房地产市场才刚刚起步。
2003-2012年，海南房价是规模化发展的十年，只要胆够大、运作速度够快就能快速扩张。这十年也就是通常意义上讲的快速发展的“黄金十年”。然而，这样大的扩张未来还可以持续吗?政府已经告诉我们保持持续稳定的增长，也告诉我们，在未来要建立一个健康平稳发展的房地产市场。未来城镇化的主角虽然不一定是房地产，但是，未来的城镇化建设一定离不开房地产。
2013-2022年，是中国房地产的第三个十年，也就是我讲的“铂金十年”。为什么呢?中国房地产未来十年最有机会的是城镇化。十年之后，中国有十五到二十个一千万人口以上的大城市。一方面是以大城市为核心的城市群的发展，另一方面是与乡村接轨的城镇的全面发展。而且我认为，未来房地产市场已经不仅仅是一个住宅领域的市场，商业地产、旅游地产、养老地产、工业地产、物流地产、旅游地产……整个行业将百花齐放，呈现出多业态发展趋势。这十年难道不是房地产业更好发展的机会吗?
再之后的第四个十年，房地产业将会向更成熟的方向发展。
那么，房地产企业该如何抓住未来“铂金十年”的精彩呢?如何眼光长远地去思考这个战略呢?我认为，这有两大关键：
首先是企业发展的空间维度。在我国推进新型城镇化的过程中，未来中国房地产市场发展空间要抓住两点，一个是中心城镇，一个是大城市再开发。上一届政府的城镇化的理念是围绕着社会主义新农村来做，但是现在的城镇化，新一届政府的城镇化大概明确了，“三纵三横”16-18个城市集群，是作为下一轮城镇化的一个发展主题，以大城市为中心的城市集群的覆盖可能是下一轮城镇化的主题。在这个时候，开发商要开始研究，以哪一个城市集群为中心去全面开发，还是在每一个城市集群当中都去开发，是落脚在城镇，还是落脚在大城市。现在有很多的开发企业回归一、二线城市，对已经成熟的城市房地产市场进行开发与再开发。
二是多元化的产业维度。“百花齐放”这是未来十年中国房地产行业发展的另一个趋势。原来是集中在住宅当中，后来陆续做商业地产，养老地产、旅游地产、工业地产等等，结合各种金融手段的配合，很多企业现在都在研究配置问题。前两年有一个情况，当住宅被调控的时候很多的开发商把重心转到商业上去了。当年的演讲我曾经讲了一句调皮的网络话“不要相信哥，哥只是一个传说。”这句话是什么意思呢?我是想告诉开发企业们，特别是那些从住宅领域往商业地产转的那些开发企业，商业地产大有可为，但不是人人可为。商业地产一旦有风险，它的危险程度会远远大于住宅类的房地产。其它主题地产也有类似情况，需要认真对待。我们房地产企业，需要思考到底是走单一产品还是走百花齐放?这也是需要认真考虑的。
对于房地产开发企业而言，只要把握住关键，从现在开始的“铂金十年”，我相信依然是精彩的!