浅析控制房产开发项目成本的主要阶段
浅析控制房产开发项目成本的主要阶段
【摘 要】目前，全国正在宏观调控、有序引导房地产市场，今后房产界的竞争不但是拿到土地，还有就是如何在开发中控制成本，确保单体项目成本降至最低，总体项目利益最大，所以说房产综合开发项目必须从事前、事中、事后三个阶段涉及组织、技术、经济、合同与信息等全过程全方位的成本控制，严格管理，挖掘潜力，最大限度地降低成本，以取得良好的经济效益和社会效益。
【关键词】房地产；综合开发；项目；成本控制
房地产开发作为一种商业行为，追求的是利润，这是本意。但是随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也日趋规范化、微利化、白热化。房产企业需要高额营利，购房者想要低价购房，如何平衡房价和利润达到双赢，控制好房地产的开发成本就非常重要。所以说，今后房企的竞争，除了拍得土地和提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，在开发的几个主要阶段严格控制各项费用支出。房地产开发成本大致可分为五大块：一是项目可研等前期运作费，二是土地成本，三是规划设计测绘费，四是建安成本，五是配套设施费。下面就几个主要阶段控制房产综合开发成本问题浅析几点意见。
1. 项目立项决策阶段成本控制
在工程项目做出决策之前，必须认真分析各种市场、技术及环境因素。新项目立项时须提交《项目建议书》《可行性研究报告》，并经立项听证会讨论通过。《可研》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、开发背景、开发方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括：成本费用估算和控制目标及措施；投资及效益测算、利润率；税务环境及其影响；资金计划；投资风险评估及相应对策；项目综合评价意见等，资料准确性是做出决策的前提条件。如何对房产开发项目进行经济效益分析做出正确决策？一要搞好市场预测。通过市场行为来选择好的开发项目，使项目开发建设具有较好可行性；二是搞好项目选址。关键是建设项目选址的正确性、准确性。既要符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。
2. 获取土地阶段成本控制
土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。取得土地方式一般有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前主要以招拍挂为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占40%，并有进一步上升的趋势。由于土地价格在开发成本中所占比例较大，因此土地价格和获取方式对于开发商能否达到预期的回报率至关重要。
3. 项目前期阶段成本控制