地区口径:[陕西国税]营改增试点政策答疑(十一) 2017-04-24

房地产

问题1：某房地产公司受当地政府委托代建拆迁安置房，能否按经纪代理服务缴纳增值税？

答：通常情况下，代建房屋以委托方（政府或企业）名义进行立项，土地和后续报建手续均登记在委托方名下，受托方一般不垫付资金，而由委托方承担全部建设费用。

房地产企业与委托方签订合同，受托进行房屋代建，在实际操作中还可能存在代为立项、垫付建设资金等情形。因此，房地产企业代建房屋应根据其实际从事的业务性质缴纳增值税。

①仅从事代建项目管理的，应就其取得的代建管理费收入按照“经纪代理服务”缴纳增值税。

②房地产企业以自己名义立项、取得土地和后续报建手续建设房屋的，属于自行开发房地产行为，项目完工移交委托方时，应按“销售不动产”缴纳增值税。

③从事代建管理外，房地产企业为代建项目垫付全部或部分建设资金的，应就其取得的资金占用费（利息性质）的收入按“贷款服务”缴纳增值税。

问题2：某房地产公司反映，公司在西安购得土地一块，因资金问题，采取分次开发销售商品房。目前，首期开发的商品房已开始销售，由于可供销售建筑面积仅为首期开发数据，能否按国家税务总局公告2016年第16号第五条所列公式直接计算扣除土地价款？

答：鉴于一次购地、分次开发，无法取得可供销售建筑面积相关数据，直接使用现有公式计算扣除土地价款存在困难，在国家税务总局进一步明确前，我省暂按以下方法计算分摊扣除土地价款：

（1）计算已开发项目所对应的土地价款：

已开发项目所对应的土地价款=土地价款总额×已开发项目占地面积/开发用地总面积

（2）计算当期允许扣除的土地价款：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地价款

按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过所支付的土地价款总额（从政府部门取得的土地出让返还款，不得参与可扣除土地价款计算）。

问题3: 房地产开发公司承建当地政府部分限价商品房，按照政府统一定价的均价销售，能否享受财税〔2016〕36号文件附件3中第三十四条“配合国家住房体制改革，企业、行政事业单位按照房改成本价销售住房取得的收入，免征增值税的规定。

答：限价房，是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要为解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措。限价房因其价格低廉，所以国家对限价房买卖进行了相应的限制，但可以上市交易，从本质上说，限价房也是商品房。

财税〔2016〕36号文件附件3中“配合国家住房体制改革，企业、行政事业单位按照房改成本价销售住房取得的收入”免征增值税的规定，仅适用于根据国家住房制度改革政策配售，并按房改成本价、标准价确定价格的公有住房（即房改房），限价房不适用上述免征增值税规定。

问题4：某房地产开发公司异地开发一个房地产项目，并成立项目部。该项目部已在项目所在地国税机关办理税务登记，并作为增值税独立纳税人。开发过程中，该公司与某建筑企业签订房地产承建合同，全权负责该项目的建设。现建筑企业咨询，能否比照财税〔2016〕140号文第八条关于土地价款通过协议变更的形式由项目公司按规定抵扣的规定，将建筑业务发票直接开给该项目部？

答：为妥善解决房地产项目部进项税额抵扣和成本费用列支所需发票问题，在国家税务总局进一步明确之前，我省暂按以下规定执行：

凡房地产开发企业、所属项目部与承建方（建筑企业）签订有三方协议，且承建标的为某一具体项目的，承建方可就其为该房地产项目提供的建筑服务直接向该项目部开具增值税发票。

问题5：某房地产企业2016年4月30日前已售房屋，在进行网签时存在房屋实测面积差异的，应如何缴税和开票？

答：所售房屋实测面积大于原开票面积，购房人进行增加面积部分补齐差价的，房地产企业可就新增面积部分收入向购房人开具增值税发票，并按规定申报缴纳增值税。

实测面积小于原开票面积，房地产企业将多交房款退还购房人的，应向原主管地税机关申请退还已缴营业税后，依相关资料按实测面积和实际成交价比照开票信息有误情况重新为购房人开具增值税发票。

金融业

问题6：财税〔2016〕36号文件规定，金融机构间的资金往来业务免税。按增值税管理办法，免税收入对应的进项税款不得抵扣。但金融企业不同于一般的生产型企业，收入和成本之间没有明显的线性关系，免税收入没有明确的一一对应的进项税额，所以按照收入比例来划分免税收入和应税收入所对应的进项税额，不合理。是否可以忽略免税收入的进项转出问题？

答：不可以。财税〔2016〕36号附件1第四十一条规定，纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算销售额的，不得免税、减税。一般纳税人兼营免税项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，财税〔2016〕36号附件1第二十九条的规定计算不得抵扣进项税额。

问题7：金融企业以积分兑换形式赠送的货物（如水杯、加湿器）等，是否应视同销售？

答：在国家税务总局未作进一步明确前，我省暂按以下原则处理：

金融企业提供的客户利用积分兑换的金融服务，不视同销售。以积分兑换形式赠送的货物，应视同销售，同时允许抵扣所赠货物的进项税额。

问题8：纳税人提供保理服务取得的利息收入能否选择差额征税？

答：保理商取得的债权买卖价差或受让债权后所收取的利息，属于一种资金的占用、拆借取得的收入，应按照贷款服务缴纳增值税。根据财税〔2016〕36号的规定，贷款服务以取得的利息收入为销售额，因此，一般纳税人提供保理服务取得的利息收入不得选择差额征税。

问题9：金融机构对于VIP客户手续费优惠是否应视同销售？

答：在国家税务总局进一步明确之前，我省暂按以下规定执行：

金融机构对VIP客户免收金融服务手续费或者年费优惠，其目的是为便于经营业务的开展而给予特定对象的优惠，不属于向他人无偿赠送服务。其免收或优惠的手续费、年费，不属于无偿提供金融服务收入，不需要作视同销售处理。

问题10：企业间无偿资金拆借行为是否缴纳增值税？

答：在国家税务总局进一步明确之前，我省暂按以下规定执行：

金融机构（总局另有规定除外）或者非金融机构及其他企业将资金无偿借款（让渡）给他人使用、不收取利息的行为，属视同销售业务，应按银行同期同类贷款利率计算利息收入缴纳增值税。

其 他

问题11：增值税专用发票开具超过180天就不能开红字发票了，保险公司开具的超过180天开具的增值税专用发票业务发生退保，发票如何处理？

答：根据国家税务总局公告2016年第47号的规定，一般纳税人开具增值税专用发票后，发生销货退回、开票有误、应税服务中止等情形但不符合发票作废条件，或者因销货部分退回及发生销售折让，需要开具红字专用发票的，按以下方法处理：

购买方取得专用发票已用于申报抵扣的，购买方可在增值税发票管理新系统中填开并上传《开具红字增值税专用发票信息表》(以下简称《信息表》)，在填开《信息表》时不填写相对应的蓝字专用发票信息，应暂依《信息表》所列增值税税额从当期进项税额中转出，待取得销售方开具的红字专用发票后，与《信息表》一并作为记账凭证。

购买方取得专用发票未用于申报抵扣、但发票联或抵扣联无法退回的，购买方填开《信息表》时应填写相对应的蓝字专用发票信息。

销售方开具专用发票尚未交付购买方，以及购买方未用于申报抵扣并将发票联及抵扣联退回的，销售方可在新系统中填开并上传《信息表》。销售方填开《信息表》时应填写相对应的蓝字专用发票信息。省局营改增试点政策答疑（二）中问题4答复废止。

问题12：陕西太白山秦岭股份有限公司，主要以经营索道的形式，在太白山森林公园和红河谷森林公司内组织游客游览、观光。营改增以前，该公司在地税机关按旅游服务业税目适用5%的税率进行营业税纳税申报。目前该公司已登记为营改增试点一般纳税人，关于索道运输业务适用交通运输服务（陆路运输服务）11%税率还是适用生活服务业（旅游娱乐服务）6%税率，请省局予以答复。

答：根据财税〔2016〕140号文件的规定，纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入，按照“文化体育服务”缴纳增值税。省局营改增试点政策答疑（一）中问题6答复废止。

问题13：营改增之前，根据国税函〔1998〕390文件规定，企业销售电梯并负责安装及保养、维修的收入，应一并征收增值税。对不从事电梯生产、销售，只从事电梯保养和维修的专业公司的保养、维修收入征收营业税。营改增后，对于从事电梯保养和维修的专业公司的保养、维修收入应按何税目税率征税？（西安）

答：根据国家税务总局公告2017年第11号的规定，纳税人销售自产电梯的同时提供安装的，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或征收率，未分别核算的一并按销售货物及适用税率缴纳增值税；一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其分别核算的安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税；纳税人对安装运行后的电梯提供的维护保养服务，按照其他现代服务缴纳增值税。省局营改增试点政策答疑（八）中问题3答复废止。