12.镇小区楼盘物业管理状况调查报告

镇小区楼盘物业管理状况调查报告

龙江政协联络委员会

一、全镇小区楼盘及物业管理现状

全镇目前共有10个商品房楼盘、4个由镇土地开发公司开发的楼盘（中毅文华花园一二期、丰华花苑、东华花苑、西海花苑）以及1个私人投资开发的楼盘（金钟雅居）等总计14个小区式楼盘（中毅文华花园合计为一个），分属8个开发单位；共有已售、待售住房近5000套（幢）。

有11个小区有物业管理公司进驻管理，其中9个楼盘的物业管理公司隶属于发展商，占有物业管理公司管理的小区数的81.8%。无一个小区成立业主委员会；物业管理费收费基本可按市、区标准执行，但无一个小区设立物业管理维修基金；非别墅式小区车位配备均未超过0.7个/户。

二、我镇小区楼盘物业管理存在的问题

1、未成立业主委员会，既不利于保护业主利益，也不利于保护物业管理公司利益。

全镇14个小区楼盘中，没有任何一个成立业主委员会。 今年5月，中毅文华花园发生业主以汽车堵塞小区门口事件，曾一度引发业主与物业管理公司对峙，影响较坏。调查发现，虽然小区开发较早，但规划超前度不够，未配备足够车位是导致冲突的根本原因，而物业管理公司与业主沟通不足、物业管理公司单方行动则是导致矛盾激化的直接原因；但小区没有成立业主委

员会，单个业主没有畅通渠道与物业管理公司协调意见和立场则是另一个深层次原因。物业管理公司以组织体的优势地位忽视和压制业主个体利益的实现和意见的表达，业主则没有业主委员会等组织来进行对等协调，双方矛盾激化在意料之中。

没有业主委员会协调业主立场，单个业主有时也会处于相对“强势”，随意地以物业管理水平不够、某个管理人员服务态度不好等理由拖欠物业管理费，物业管理公司则因挨家挨户追讨成本过高而难以追讨，东华花苑、丰华花苑都存在这种情况；或者自行到物业管理公司吵闹，我们在中毅文华花园调研时便遇到；5月份中毅文化花园小车堵门则是这种“强势”的极端表现。另外，由于没有业主自治组织的宣传、协调，业主的市民意识不高，在小区内擅改房屋结构、乱停乱放、乱养猫狗等，各行其是，甚至危及公共安全，物业管理公司难以开展工作。

2、规划超前性不够，车位配备普遍不足。

由于开发时间较早，规划超前性不够，镇内大部分非别墅式小区车位配备不足，有的甚至存在较大缺口（见下表）。

部分非别墅式小区停车位数量统计表

注：① 含开发商自建的室内车场车位306个；

② 含独立车库70个，基本未售出；

③ 未入住，尚不能统计实际车辆数。

从上表可以看出，镇内主要成熟楼盘的规划设计超前性均显不足，未能配备足够车位，形成争抢车位的隐患。从理论上讲，小区内应配备的车位数与住户数之比至少应为1:1。这个指标，我镇非别墅式小区楼盘均未达到，如宝翠庭户均只有车位0.18个、龙湾豪庭0.19个和恒龙豪苑0.32个、中毅文华花园0.41个，规划车位比例最大的雍翠华府也只有0.67个；而且这些车位中相当部分还是在小区内道路上划出的，并非永久车位。没有车位的业主只能将汽车停在小区周边道路上。但随着龙江城市管理水平的不断提高，这部分汽车迟早要进入永久车位，届时车位之争预计将更加激烈！

3、部分小区物业管理费收费难，公共空间车位出租现象突出，无收支情况公示。

东华花苑和丰华花苑物业管理收费难特别突出，目前收费率不足30%，并有继续下降的趋势。两小区每月实收物业管理费总计约1.65万元，资金缺口达1.55万元。

部分小区如中毅文华花园、恒龙豪苑、宝翠庭、龙湾豪庭等的物业管理企业将公共车位及小区内路边临时车位出租给业主，租金作为企业自己的收入，明显不符合有关规定。

物业管理费收取不足的同时，又存在着收支情况公示不足的问题。中毅文华花园曾于2004年底公示过物业管理费收支情况，之后再没有公示过。其它小区则没有进行过收支公示。

4、原镇土地开发公司开发的楼盘物业管理成政府包袱。 90年代中后期，镇土地开发公司先后开发了4个小区式楼盘，即文华花园一二期、西海花苑、东华花苑、丰华花苑；其中东华花苑、丰华花苑两小区1.55万元/月的物业管理费缺口实际上转成了政府负担。西海花苑虽然不存在补贴物业管理费现象，但由于其早年的基础设施已相当残破，在2005年创建“广东省卫生镇”时，镇政府补贴改造旧下水渠，实际上也成了政府财政的包袱。中毅文华花园一二期的车位管理费问题也可能由政府“埋单”：该区域内62个车位（已由镇土地开发公司出售给业主）未签订管理费协议，如果补签，则可能被业主转嫁给政府。

另外，物业管理维修基金也可能成为镇财政的“地雷”。中毅文华花园一二期的物业管理维修基金（初计总额130多万元）未划拨，这笔资金按规定应由原开发商即镇土地开发公司承担，从而实际上转成政府负担。东华花苑、丰华花苑等两个由镇土地开发公司提供土地的小区也未设立物业管理维修基金。

三、造成问题的主要原因

1、有关部门引导不力，业主市民意识不强，业委会难成立。 调查发现，我镇各小区均未得到镇房管部门的指导，成立业主委员会。虽然《广东省物业管理条例》（1998年10月1日生效至今）第七条规定，各小区成立业主委员会的活动应由政府房管部门发起；但我镇房管部门认为应由物业管理公司组织协调召开

业主大会，成立业主委员会，显然误读了条例。

另一方面，业主自身市民意识不强，也是各小区未成立业主委员会的一个重要原因。由于龙江经济发展迅猛，部分农民“洗脚上田”，在掘到“第一桶金”后在镇里的小区臵业，变成了“业主”。但其固有的一些小农意识并没有因为成为“业主”而被抛却，比如擅改房屋结构、私拉乱接电线、乱养猫狗宠物等；对物业管理则爱理不理，一不高兴就拖欠物业管理费，或到管理处大吵大闹，严重的就堵塞小区门口。但这些业主却没有组建业主委员会，联合起来与物业管理公司平等沟通的意识。

由于各小区均未成立业主委员会，缺少协调业主立场的机制，因而难以对物业管理费的收费标准、公共部位或公共设施收益（简称公共收益）分配、管理者的续聘辞退等行使决策权；对物业管理费、收支情况缺乏监督机制和监督动力；不能行使对物业管理维修基金的管理权；对开发商、物业管理公司损害业主整体利益的行为缺乏有效的制约，也缺乏对业主损害小区公共利益而引发与物业管理公司间的矛盾冲突的缓冲机制，一旦形成矛盾，便易发生冲突。

2、历史遗留问题未有效解决，多方矛盾纠缠不清。

中毅文华花园一二期原为政府出资开发的小区。中毅物业管理公司认为，镇土地开发公司之前与该区域业主签订的有关协议中物业管理费标准太低，出售的62个车位甚至不收管理费，“不合理”，表示将在业主委员会成立后寻求重签协议，对该部分车位收取管理费。此举估计会引发有关业主激烈反应，形成业主、物业管理公司和镇土地开发公司的多方矛盾，管理费最终转成政府

负担。

根据1998年生效的《广东省物业管理条例》（最新的《广东省物业管理条例》正在修订中）第32条，物业管理维修基金应由物业建设单位按物业总投资的2%，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会；2004年开始实施的《佛山市物业管理维修基金收集、使用操作程序指引》规定，2003年9月1日以后领取商品房预售许可证的楼盘，其物业管理维修基金才由业主按购房款的2%自行缴入基金专户。由于文华花园一二期是在2003年9月1日领取的预售证，不适用前述“指引”的规定，因此，在该小区业主委员会成立后，镇土地开发公司可能要向其补划这笔款项。

东华花苑、丰华花苑2小区无业主委员会主持，未引入正规物业管理公司管理，只聘请了一些保安、清洁工等进行管理，未形成统一有力的管理机构。因此，当业主无故拖欠物业管理费时，小区管理部门无力追讨，而由镇土地开发公司垫付，从而变成政府的包袱；但若将其管理推向市场，则可能要投入约100万元进行公共设施设备更新改造，又将增加政府财政负担。另外，此2小区由于是业主个人出资兴建房屋，镇土地开发公司只是提供土地，物业管理维修基金由谁出尚难确定，形成潜在的纠纷起因。

四、解决问题的办法

1、加强引导和监督，推动组建业主委员会。

新的《广东省物业管理条例》于今年10中旬开始公示，相信不久即可正式出台。其中规定，县级以上政府房管部门引导成立业主委员会。我镇房管部门应以此为契机，积极协调区房管部门

加强对广大业主的引导，推动全镇符合条件的小区楼盘成立业主委员会，以形成业主共识，规范物业管理，维护业主和物业管理公司双方利益。

2、加强物业管理费、维修基金收支和公共收益分配审核、监管。

国家、省的物业管理条例及其实施办法都规定了物业管理费、维修基金等的收支管理办法，以及公共收益的分配原则。待组建业主委员会后，应加强对这些收支的审核、监管。条件成熟的，可以借鉴全镇现行的村级财务管理制度，尝试引进社会中介机构管理物业管理费、维修基金和公共收益分配。接受调研的几家物业管理公司的经理都认可这个做法。

3、明晰产权，实现政府退出，通过市场方式解决问题。 对中毅文华花园一二期、东华花苑、丰华花苑等小区，政府要痛下决心，通过与有关业主签订补充协议等方式，明晰产权，明确物业管理费和维修基金的缴费主体，实现政府退出；同时引导组建业主委员会，设立物业管理维修基金（镇土地开发公司和业主的缴费比例可据土地作价和房屋造价的比例确定），并以此基金更新改造公共设施设备，之后以市场化手段引进正规物业管理公司，提高管理水平，解决欠费问题。

4、科学规划，加强管理。

由镇政府出台对全镇小区停车问题的改善方案，一方面明确新开发楼盘要科学规划，车位配臵要适度超前；另一方面规划在楼盘集中区的适当位臵建设公共停车场，以市场化手段解决停车难问题；第三，加强管理，禁止路边乱停乱放，维护市容整洁，

确保车辆存放安全。

5、加强宣传，提高业主市民意识。

居住在现代化的小区楼盘中，业主就成为了现代城镇中的一员。业主不但要从身份上实现从农民向居民的转变，而且要实现从“小农意识”向“市民意识”的提升。这里的市民意识包括：积极推行代管制，即依法成立业主委员会代表业主进行管理，实现主业民主权利；积极提升社区意识，即对异质人口聚居的城市新社区和对所居住城市的认同、期盼及参与意识；积极培养公共意识，即对社区公共空间和场所秩序、安全的认同、维护意识；努力增强法制意识，即依法处理与开发商、物业管理、业主委员会及其他业主的关系，不采取违法手段以求合法诉求的实现。

政府、物业管理公司以及将要成立的业主委员会，应利用各种途径、媒介和载体，宣传市民意识，提高业主依法处理物业管理问题的能力和水平。

二〇〇七年十二月七日