减半收取物业管理费
贵阳市住房和城乡建设局文件
筑建通［2010］124号
关于转发《关于明确商品房交付与前期物业管
理衔接有关问题的通知》的通知
各区、县（市）建设（房管）行政主管部门、各物业服务企业：
为了进一步规范商品房交付使用与前期物业管理衔接的有关问题，保障业主购房的合法权益，减少物业纠纷的发生。现将贵州省建设厅下发的《关于明确商房交付与前期物业管理衔接有关问题的通知》现转发给你们，请认真贯彻执行，执行中发现的问题请与我局联系。
贵阳市住房和城乡建设局
二0一0年五月二十一日
附：省住房和城乡建设厅《关于明确商品房交付与前期物业管理衔接有关问
题的通知》
贵州省住房和城乡建设厅文件
黔建房通[2010]189号
关于明确商品房交付与前期物业管理衔接有关问题的通知
各市(地、州)住房和城乡建设局(房管局)：
近年来，随着我省房地产市场的不断发展，购买商品房的居民越来越多，物业管理的作用越来越重要。但是，由于在商品房交付与前期物业管理衔接过程中存在一些问题，如一些房地产开发企业将达不到条件的房屋交付使用，房地产开发企业与前期物业服务企业对物业的承接验收不规范，以及物业收费不规范等等，引发矛盾纠纷。为进一步规范商品房交付与前期物业管理衔接工作，解决居民买房的后顾之忧，创造良好的居住和工作环境，现就有关问题通知如下：
一、各地应要求房地产开发企业严格按照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定，必须在办理商品房交付备案后，才能将商品房交付购房人使用。商品房交付后，物业服务企业才能向购房人收取物业服务费。 二、物业服务企业在承接物业前，应当严格按照有关规定对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收，以确保承接的物业符合交付使用条件。
三、物业服务企业不得违反前期物业服务合同的约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。
四、按照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条规定条件交付使用的新建商品住房，物业服务费应按以下规定执行：
1．对于“精装修”住房，从房屋交付使用之日起，免收一个月的物业服务费，一个月后可全额收取物业服务费；
2．对于非“精装修”商品住房，房屋交付后，应当给购房人半年至一年的时间用于房屋装修，该期间物业服务企业不得全额收取物业服务费，应当按不高于50％的标准收取物业服务费，超过该期限后，可全额收取物业服务费，具体比例和期限在前期物业服务合同中约定。
贵州省住房和城乡建设厅
二0一0年五月四日
分析：
根据文件中第一款
一、各地应要求房地产开发企业严格按照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定，必须在办理商品房交付备案后，才能将商品房交付购房人使用。商品房交付后，物业服务企业才能向购房人收取物业服务费。 可以得出以下2个事实：
1、房开商在没有办理商品房交付备案后，才将商品交付购房者，这里就违反文件规定；
2、既然房屋还不能交付使用，就不能从8月份收取物业管理费。
3、应缴费用中：
a管理费也就是物业管理费，既然没有达到交房条件，没有完成交房这费用就不该现在缴纳，应该在完成交房手续后开始收取。
b水费预付金根据贵州省建设厅、贵州省物价局关于印发《贵州省城镇供水“一户一表”实施意见》的通知(黔建城通[2005]54号)天誉城商品房应该安装一户一表，那就不应该存在预付水费的说法，
这种做法无疑违反前面文件的第三款“三、物业服务企业不得违反前期物业服务合同的约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。”中的扩大收费范围，所以这笔费用也是违法的。
c煤气安装开户费和供电安装开户费
《收楼须知》写明的是代收代缴，既然是代收代缴就应该有个代收代缴的合同，代谁收的？谁委托的？而且《商品房买卖合同》中第十四条和附加三中明确写明
房屋交付使用时通电到入户配电箱；
3.房屋交付使用时煤气表安装进户；
计量表：统一安装独立水表、电表、煤气表
既然《商品房买卖合同》中明确约定了，而且咨询三家公用事业单位，这些费用都是安装费，并没有开户费一说，所以三表的安装费就应该由房开商支出，而不是向广大业主代收代缴。
至于“有线电视安装开户费”，在合同附件三中明确指出属于自费项目报装费自理，在没有接到任何业主委托，擅自加收此项收费项目更是违反前面文件的第三款“三、物业服务企业不得违反前期物业服务合同的约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。”中的扩大收费范围。
综上所述，房开商的《收楼须知》中的各项费用，严重违反贵州省建
设厅下发的《关于明确商房交付与前期物业管理衔接有关问题的通知》，所列明的费用都是违法收费，并且房开商未达到交房条件，明知故犯，严重侵害广大消费者利益的行为应按实际交房时间按《商品房买卖合同》承担相应的违约责任。