物业税征收如何借鉴国际经验

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图 交流编符彦 ２６４ ０振 辑－ ０ 　

物业税是国际上通行的房地产税制 ， 是我国房地产行业税费改革的方向。 　 从各国征收实践看 ， 物业税的征收并无统一的形式 ， 征收对象也很不一样 。 　

鞠业税程牧　

口白小弟　

商住两用房用地征收的物业税率在 １ ５ 一． 之间； ．％ ３％ ４ ３ 物业税的应税　 额采用“ 平均三年地价” 方法计算。 即最近三年的平均土地评估价格　 加上评估当年的升值， 再乘以税率计算该年度的物业税。 　 番港和澳门： 中国香港和澳门地区主要是对业主来自物业的收　

物业税叉称财产税（ ｏｅｙ 　 或房 地产税（ｅ　ｓｔ Ｔｘ， Ｐ ｐｒ　 ｒ ｔＴ Ｒ ａＥｍｅ ａ） ｌ 　 　

主要是针对土地、 房屋等不动产， 要求其所有者或承租人（ 个人或法　 人） 对其所有或使用的土地、 房屋等不动产按期缴付一定税款， 其税　 款额度随房产价值的变化而变化。物业税和物业费具有本质的区　 别。 物业费是业主对物业公司提供的保安、 公共设施的维护、 清洁卫　 生和绿化等方面的服务而向物业公司交纳一定的服务费用。 它反映　 的是物业公司与业主之间的一种服务与补偿关系， 不具备强制性。 　 物业税是我国房地产行业税费改革的方向， 必将对我国房地产行业　 的发展和居民的生活产生深远的影响。 　

入（ 如租金） 征物业税， 税率都为 １％ ６ 。其中， 香港规定如果业主当年　

没有从物业获得租金收入， 则不需缴纳物业税； 澳门规定如果当年　 没有获得租金， 则按 １ 的物业税率课税。两地区都有税收抵免或　 ０ ％ 豁免项， 内容不尽相同。 　 新加坡： 新加坡规定住宅物业税率为４ 租物业的物业税率　 ％出

为 １％。 ２ 　

●、 世界备圈、 各地区征收物业税的概况　

美国、 本、 日 加拿大等大部分发达国家将物业税定位为地方税。 　 作为各地方 政府财政资金的支柱性来源。 　

美国： 美国把房地产归为一般财产 。 征收一般财产税 。 以房地产　

法国： 法国的物业税率由各地方政府定。 估价基础为一定时期　 的平均租金价格。 税率由各地自行制定。 　

意大剩 ： 意大利只对房地产增值部分征物业税。 　

荷兰： 荷兰的物业税率由各地方政府定 ， 是地方政府为数不多　 的几个税种中 最主要的税种． 房地产价值由地方政府参照房屋的市　 场价值评估确定。从世界各国征收物业税的实际经验看， 物业税具　 有以下几个特点： ） （ 它属于地方税， １ 是由当地的地方政府予以课税； 　 （） ２主要发达国家的物业税率在 卜２ 之间；３它是对

土地及其上　 ％ （） 面附属的不动产征收的从价税；４一般由 （） 业主申报并缴纳。 　 德国： 德国在 １９￣９７ ９５１９ 年之间征收过物业税。但宪法法庭认　

为， 针对物业及不动产评估出的税基太薄 ， 以致课税额太低 ， 所以该　

的所有人为纳税义务人， 以房地产的核定价格为计税依据 ； 各州税　 率不一致， 实际税率在 １ ￣％ ． ３ 之间； ２ 某些州免征或轻征自有自用房　

屋的财产税， 但在地方政府收入中， 仍然占 有重要的地位。 几乎所有　

的州都免征宗教和慈善机构的房地产税。 　

日 在日 物业税是作为地方税由市政当局征收。 本： 本。 应税对象　

是土地、 房屋及应折旧资产。汽车及其他轻便交通工具因单列入其　

他税种， 免于征收物业税。物业税的税基主要是土地、 房屋、 应折旧 　

资产及其他在应税土地清册上注明的资产的价值。 土地清册上的资　 产价值每隔三年须依据新的市场价值调查结果调整一次。 税率根据　 房地产的地理位置确定， 税率在 １％ ２ ％ ． 一． 之间， ４ １ 被评估的土地价值　 低于１ 万日 ５ 元和价值低于 ８ 万日元的建筑物免征物业税。 　

税种在 １９ 年被废除。 ９７ 但是这样一来， 对各类资产平等对待的原则　

就被破坏了。 当时德国政府废除物业税的做法也常为后人所诟病． 　 事实上， 更合理的做法是对财产和不动产进行更符合实际情况的评　 估， 以得到一个相对真实和公平的税基。德国社会财富分配在上个　 世纪 ９ 年代尤为不均， ｏ 因此， 在德国． 社会公正是重新开征物业税　 的重要理由。此外． 以比重计。 世纪 ９ 年代德国征收物业税收入　 ２ ｏ ０

抽｜大： ． 加拿大的市政当局具有确定税率及应税额的权限． ［ 即　 使在同一个省辖区内， 不同地段、 不同性质物业的韧业税率也有比　 较大的差异。 其中。 住宅用地征收的物业税率在 １％ １３ ２间； ． 一 ．０ ： 对　 １ ７￣

也只占到全部税收的 ２ ％ 远低于其他国家的这一比重。 ．， ８ 因此， 重新　

征收物业税也不会使德国物业投资环境相对其他国家处于劣势， 德　

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国政府重新征收物业税的可能是存在的。 　 英国 ： 英国没有物业税这一税种 ， 但其家庭税与美国 、 日本等国　

三 、 国征收物业税 的利弊分析　 我

（ 征收物业税带来的好处　 一）

的物业税相类似。 该税种也是由居住地的地方政府征收，由城市、 　

郡、 片区三级分享 ， 根据住所的价值计税 ， 最低税率一般在 １％ ． 左　 １

１ ． 有利于形成统一和规范的房地产税收

制度， 深化我国的财政　 制度改革。我国房地产开发流通环节税种多。 其他房地产榴关费用 　 多达上百种， 税率高， 税费负担过重。 而物业税制是国际上房地产行　

业通行的税制 ，它的实施有利于形成统一和规范的房地产税收制 　

右。 该项税种不仅对物业所有者征收， 对租用该物业的人同样要征　

收。 该税实行累退税制 ， 对较贵的物业征收的税额虽然增加 ， 但税率　 却是降低的。 　 还有一些国家 ． 像墨西哥、 俄罗斯 、 西班牙 、 葡萄牙 、 罗马尼亚 、 　

度． 清理税费不分、 税费繁多的现象； 还有利于深化我国的财政制度 　

改革。 建立地方政府财政的主体税种 。 　

巴西、 韩国、 泰国、 马来西亚、 阿根廷、 智利、 、 南非 利比里亚、 、 印度 坦　

桑尼亚等国均对不动产征收土地税或财产税。 　

２ ． 有利于解决土地闲置与炒地并存的现状， 抑制房地产行业的　

投机活动。 第一 ， 有利于解决土地闲置严重的问题。 土地在保有阶段　 税少， 税负轻， 就相当于给土地保有者的无息贷款 ， 实际上鼓励了土　

从前面各国的情况可以看到 ， 狭义的物业税一般而言具有如下　

特征 ： 　 （）它是对土地及其上之不动产等物业征收的从价税； １ 　

地的投机； 土地交易和流通市场税负过高， 不仅抑制了土地的正常　

交易， 还直接阻碍了划拨存量土地进入 市场的进程， 土地闲鼹与浪 　

（） ２ 该税一般由 业主申报并缴纳 ： 　

费现象日 趋严重。 第二， 有利于抑制炒地和炒楼现象。第三， 有利于　

城市的可持续发展。 　

（） ３ 属于地方税， 由地方政府予以课税。但是在对物业税的具　

体设置上 ， 各国并不相同。 有些国家不设置一般财产税。 单独设置物　

３ ． 有利于政府享受土地增值的好处。土地价值会随着时间的推　

移和经济的发展而产生增值 ． 政府采取批租的形式一次性收取土地　

出让金 。 但却无法参与土地增值价值的再分配 ， 而物业税的征收能　 使政府享受土地增值的好处　

业税； 另有些国家不单独设置物业税， 对物业按照一般财产税征收； 　

还有些国家在征收一般财产税的同时． 又另行设置物业税。除对不　

动产征收物业税外， 各国对居民（ 公司或个人） 持有的商业用途的动　 产如证券也征收广义上的物业税（ 财产税） 。 　

总的来说 。 除个别国家外 。 西方各国财产税收入占国民收入的 　

４ ． 有利于降低金融风险。 实行物业税后， 把开发商缴纳的部分税　

费分期由业主承担。 减少了纳税环节 。 缩短了开发时间， 减轻了开发　

比重一般在 ５ 左右， ％

占一国全部税收的比重一般在 １ 以上。 ０ ％ 其作　 为主体税种在国家实施收入调节过程中能起着不可忽视的作用。 　

商的筹资压力和相关的利息负担，有些甚至就不需要银行贷款， 这　

就大大地减少了金融系统的风险。 　

５ ． 有利于控制房价。 　

二 、 国物业税的现状　 我

目 前我国土地使用采取批租制。 期限为 ４ 年－０ Ｏ ７ 年。在我国现　 行的房地产税收制度下 ， 购房者在购买房子时 ， 房价中已经包含了　

６有利于调整房地产行业的市场结构。 ． 　

（ 征收物业税存在的弊端　 二） １ ． 可能导致房地产商的过度开发。征收物业税使得土地的取得　

土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。 我国房地产行业采用税　 费并征的制度， 其中除了 ３％ ３ 的企业所得税和 ２％ ０ 的个人所得税以　

外， 房地产税收主要还有以下九种 ：１房产税。按房产余值计征的。 （） 　 税率为 １ ％； ． 或者按房产租金收入计征的， 率为 １％；２城镇土　 ２ 税 ２ （）

成本降低， 并将一部分税费转嫁给了消费者， 开发商的筹资成本大　

大下降 。 房地产开发的进入门槛也 随之 降低 ； 同时房价的下降在一　 定程度上会刺激人们的购房需求。 这些都可能导致房地产商进行疯　

狂的圈地运动和过度开发。 　 ２增加物业保有阶段的纳税， ． 加大工薪阶层的养楼成本。 工薪阶　

地使用税。 对拥有土地使用权的单位和个人按０ —０ 平方米征　 ． １元／ ５

收 ；） （ 土地增值税。按转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附　 ３

层都是采取按揭贷款的方式供房， 每个月的工资耍除了偿还银行贷　

款、 支付利息． 还要缴纳物业管理费和物业税。 而且物业税会随着房　

着物产权所获得增值额的 ３％ ６％ ０ 一 ０ 征收； ） （ 契税。转移土地、 ４ 房屋　

权属的个人和单位按价值 的 ２ 或 ４ 征收 ； ）印花税 。税率为　 ％ ％ （ ５

屋价值的提高而增加的； 业主不拥有土地所有权， 却随土地升值而 　

增加缴纳物业税。 　

０ ３ 或Ｏ ５ ； ） ．％ ． ％ （ 耕地占用税。 ０ ０ ６ 对占 用耕地建房或者从事其他非农　

业建设的单位和个人按 １１ 元／ —Ｏ 平米征收：７土地出让金。 （） 土地批　

租时一次性收取的费用， 即为土地有效年限的使用价格 ；８市政配　 （）

四 、 国征收物 业税 的设计框架　 我

１ ． 征税的主体。美国、 本、 日 加拿大等大部分发达国家将物业税　

定为各地方政府财政资金的支柱性来源 。 借鉴国外经验 ， 我国物业　 税定性为一种地方税 。 征收的税率 、 计算方法 、

课税对象都由各级地　

套费用。 一般按总建筑面积的一定比例征收； ） （ 营业税。房地产开　 ９ 发、 转让、 出租均按 ５ 征收。另外， ％ 其他房地产相关费用多达上百　

种。由此可见 ， 与国外房地产税相比． 我国房地产开发流通环节税种　

多， 税率高， 重复征收， 税费负担重， 这些都大大地增加了建房成本， 　

提高了房价　

方政府规定． 这与房地产具有鲜明的地域特Ｉ 生 相适应。 　

２ ． 税种的设计 。 物业税设计的基本框架是将现行的房产税 、 城市　

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房地产税、 土地增值税等收费合并， 转化为在房产保有阶段统一收　 取的物业税。 但以物业税取代土地出让金还值得进一步商榷。 物业　 税是以不动产为征税对象的一种财产税。 而土地出让金可理解为一　

定年限 （ 一Ｏ ４ ７ 年） Ｏ 土地使用权的价值 ，是该年限 内地租 的资本　 化— 舟 未来一段时间的地租按照一定的贴现率折现的现值 。 两者　

五、 实施物业税 改革应注重 以下几点 ： 　

第一， 充分调动地方政府的积极『 将征收和管理的权限下放． 生， 　 确立地方政府征收、 中央与地方共享的原则。 我国目 前是由全国人　 大授权国务院， 统－Ｎ定房产税 、 土地使用税及其它各税的税收条　 例， 地方政府根据条例精神贯彻执行， 在征税范围、 计税依据 、 减免　

税等方面基本上没有税政管理权 。 　

一

有着本质的 区别 ． 因此不是房屋所有者向政府交纳了物业税就可以　

免费占用土地的使用权。 而且， 土地作为稀缺资源， 在未来可能有很　

大的升值空 间。另外， 土地市场是继续采用拍卖制还是制定新的土　

些统－Ｎ定的税率， 对于经济比较发达的沿海省市来讲偏　

低， 起不到宏观调控的作用 ， 也达不到节约土地的 目 的。 而对于经济　

地出让方式也需要寻求新的解决思路。 　

３ ． 税率的设计。征收物业税的总体原则是科学测算现行 的房地　

一

欠发达的内陆省份显得偏高， 纳税人反映强烈。 这就造成一种现象， 　 方面， 地方没有权限调整房地产税政策， 调动不了地方政府的积　

极性 ； 另一方面 ， 由于权力过于集中， 中央 包袱太重 ， 新政策迟迟不　

产税和房地产开发建设环节收费总体规模， 使得物业税的总体规模　 与之基本相当。 大多数国家物业税是一种从价税率， 税率设在 １ － ％　 ２ 之间； ％ 是一种累进税制，狈０ 厉 是高档物业税率高， 低档物　 率低。 ｌ 税 　

４ ． 征税的对象。目 前我国居民的住房是以商品房 、 经济适用房 、 　

能出台， 使得房产税、 土地

使用税政策远远落后于形势发展的需要。 　

所以 ， 在制定新的房地产税税收政策时， 在统一税政的前提下 ， 不妨　 借鉴西方财政联邦制国家的一些 经验 ， 赋予地方一定的税政管理权　

限。 　

廉租房等多种形式存在的局面。 物业税的改革还面临不同房产如何　

设计不同的适用税率问题。 美国物业税征收的范围： 为鼓励一般百姓　

第二 ， 确立业主申报与政府评估相结合的办法 ， 节省评估成本 ， 　

购房， 政府规定百姓在购第一套自住房时可以免除物业税； 当购第　

二套住房时 ， 就要对其征收物业税； 再购第三 、 第四套住房时物业税　

培养纳税人诚信守法的意识。 　

从德国的情况看 ， 他们的税务 专家们认为 ， 统计和管理居民财　

就会有一个较大比例的增长。因此， 征收物业税要在借鉴发达经济　 国家实施物业税经验的基础上，结合我国房地产市场的实际情况， 　

针对不同收入水平和经济能力的住房需求者 ， 区别 自住住房 、 投资　

产大概要消耗掉 １ 物业税收入， ／ ３ 如果能在减少损耗方面形成一套　 好的办法和机制， 对于社会福利， 无疑将是极大的改进。 值得强调的　 是， 按照评估值计税侧重于对财富占有者的调控， 实现占有财富多　

的多缴纳， 占有财富少的少缴纳 ， 这比按照租金收入计税更符合 中 　

住房和投机住房 ， 合理地制定物业税政策。 第一 ， 将征税的主体对　 象集 中于投机住房和拥有多套住房及居住在高档住宅区的富余阶　

国国 情的需要。前面提及， 实行物业税的一个原因是顾及社会公平　

而对富裕阶层的财产予以调控， 这对于转型时期的中国保持社会稳　 定， 在一定程度上消解暴富阶层的“ 原罪”更具有特殊的意义。 ， 　 第三， 简化税种 ， 内外并轨， 归费入税， 增加缴纳上的公平度和　 透明度。现行涉及房地产开发和保有各环节的税种和相关收费． 经　

层人士， 征收较高的物业税， 抑制房地产投机活动。第二， 针对采取　 按揭贷款方式、 供楼压力大的自住住房和工资收入较低的工薪阶　 层。 将征收较少的物业税， 甚至有可能在一段时期免征物业税。 　 ５ ． 征税的依据。 物业税是以不动产的评估价值为征税依据的， 其　

税款额度随房地产价值的变化而变化。 而房地产价值的评估就要涉　

合并调整， 构建统一规范的物业税后， 便于征缴和管理。 在简化税种　

后可以适当提高征收额度 ， 根据国际经验， 使其占全部税收的 １％ ０　

左右是比较合理的 。 由此可以将物业税 （ 财产税 ） 作为主体税种之一　 进行管理 ， 充分发挥其收入调节

作用 。 此外 ， 还必须十分关注物业税　 对房地产行业的冲击 、 对业主直接 征税 的难度 、 以及对不同类型的　 商品房和自有住宅确定合理减免的细则等。 　

及评估机构 、 评估周期和评估方法三个方面。１ （评估机构。 ） 我国现有　 三个主管部门的评估机构：一是建设部为主的房地产评估机构； 二　

是国土资源部所属的以土地评估为主的评估机构； 三是国资局所属　

的资产评估机构。 开征物业税客观上要求清理整顿现行的三家评估　

机构 。 合并建立一个具有独立 『 不以盈利为 目的。 、 、 生、 公正 公平 诚信　

的专业房地产评估机构。２评估方法。 （ ） 房地产估价的方法主要有三　

种： 一是市场比较法。 通过比较最近在市场被出售的类似财产 的价　

格来估价 ： 二是收入法 ， 通过预期房产 出租的预期收入来估计房产　

第四。 在税率设置上建议采取累退制。 在保证总量调控的前提　

下。 还要维护公民创造及保有财富的积极性 。 这有助于整个社会的　

安定团结 。从德国恢复征 收物业税的经验看 ， 富裕阶层对恢复该项　

的价值。 主要适用于公寓、 商店、 写字楼、 停车场等房产的估价； 三是　

重置成本法。 由于评估市场价值最直接的途径就是比较实际交易价　 格， 因而市场比较法从理论上讲优于其它两种方法 ， 但客观上要求　 房地产交易市场发育的程度较高。 （评估周期 。 ３ ） 原则上是每隔 ２ ３ －　

税 收有较大的抵触。在 中国。 如果新兴阶层对拥有物业普遍缺乏 良 　

好的预期 ， 对于整个社会的投资需求也是不利的。 　

第五 。 加快对财产立法的进程 。 陕从法律层面上给予物业在　 尽

内的 产以 靠的保 一　 私 更牢 障。

年对房地产价值进行评估。 然后根据评估值和税率计算出应交纳的　 物业税。 另外。 如果在评估周期中发生严重的通货膨胀。 则应该实施　 应税财产值指数化重新进行物业税评估。 　

１０ ｆ 　 　 　 １