现在市场上的购房状况

现在市场上的购房状况

天津市一个上中型城市，他比北京和上海的经济情况要差些，消费水平也是中。但天津同样又是中国北方的窗口，是与国外联系的平台。所以更多的人会选择在天津定居，特别是中国的中层次人群。他们在天津定居就会面临住房问题，那在天津的住房购买情况又如何呢？

最近天津面临方式低谷，房价在不断的往下跌，再加上国家出台的一些政策让房地产市场发生了一些变化。我们将从以下几个方面去分析一下天津房地产市场的住房的情况，让您能有好的选择方向，购买到自己心意的房子。

一、政府的政策

天津市人民政府办公厅日前印发《关于贯彻国务院办公厅文件精神进一步做好我市房地产市场调控工作的实施意见》。根据《意见》，能够提供在天津累计１年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非天津户籍居民家庭，限购１套住房。（注：只要所得税完税证明或社会保险证明各月加总共12个月即可，中间可以间断。） 《意见》表示，将落实国家住房限购政策，合理引导住房消费。对已拥有１套住房的天津户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未满１８周岁的未成年子女，下同）、能够提供在天津累计１年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购１套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有２套及以上住房的天津户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非天津户籍居民家

庭、无法提供在天津累计１年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非天津户籍居民家庭，暂停向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。

天津国“十条”措施中包括，加大保障性住房建设力度，落实住房保障工作目标。《意见》提出要大力发展公共租赁住房，２０１１年建设公共租赁住房、定向安置经济适用住房、限价商品住房等保障性住房２３万套。

此外，《意见》还针对新建商品住房销售等环节作出了规定。如，房地产开发企业取得商品房销售许可证后，需一次性在销售现场和天津市房地产综合信息网上公开全部房源及销售价格，如上调销售价格，需经市房地产市场行政主管部门备案，并重新公示；对新建商品住房交易价格进行监控，对销售价格明显高于同地段、同品质住房平均交易价格的进行跟踪监测等。

政府不光有政策的限制，对于一贫困户还有一些补助，政府规定对不同层面困难家庭发放３种补贴，全年共发放８．５万户。扩大住房保障范围，建立分层保障，应保尽保，租、售、补相结合的住房保障体系。落实危陋房屋拆迁改造２００万平方米。《意见》还提出，将严格差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，贷款利率不低于基准利率的１．１倍。银行监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。这就是天津市限购令的内容，自从天津市限购令出台后，天津市的住房的销售量就有明显的变化。

天津国“十条”的内容有：

一、严格落实国家调控政策，切实将房价控制在合理水平

根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，确定年度新建住房价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。

二、加大保障性住房建设力度，落实住房保障工作目标

大力发展公共租赁住房，2011年建设公共租赁住房、定向安置经济适用住房、限价商品住房等保障性住房23万套。对不同层面困难家庭发放三种补贴，全年共发放8.5万户。扩大住房保障范围，建立分层保障，应保尽保，租、售、补相结合的住房保障体系。落实危陋房屋拆迁改造200万平方米。

三、调整完善相关税收政策，严格加强税收征管 对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税；加强存量房交易指导价格在税收征管工作中的应用，堵塞通过“阴阳合同”产生的税收漏洞；严格执行个人转让房地产所得税征收政策，对不满足转让自用5年以上且为家庭唯一生活用房条件的，一律征收个人所得税。加强对土地增值税征收管理，依照住宅不同销售价格，分别按照2%、3%和5%的比例预征土地增值税，并严格土地增值税的清算和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和检查；加强房地产开发企业的销售、成本、费用支出管理，对房地产开发企业2008至2010年缴纳企业所得税情况进行专项核查。

四、严格差别化住房信贷政策

对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。银行监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。

五、加强住房用地供应管理

强化保障性住房和商品住房用地年度供地计划管理，优化住房用地供应结构。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。新建商品住房用地的供应量不低于前2年平均实际供应量。对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可进行开工建设的，收回土地使用权并处以闲置1年以上罚

六、落实国家住房限购政策，

合理引导住房消费对已拥有1套住房的天津户籍居民家庭(成员范围包括)房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女，下同)、能够提供在天津累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非天津户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的天津户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非天津户籍居民家庭、无法提供在天津累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非天津户籍居民家庭，要暂停向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。

七、加强新建商品住房销售管理

房地产开发企业取得商品房销售许可证后，需一次性在销售现场和天津市房地产综合信息网上公开全部房源及销售价格，如上调销售价格，需经市房地产市场行政主管部门备案，并重新公示。严禁无证售房、发布虚假信息。加强新建商品住房预售资金监管，要通过网络监控与现场巡查，严禁房地产开发企业将新建商品住房预售资金账外循环，控制房屋建设后期风险，确保新建商品住房预售资金的安全。

八、强化房地产市场监管

对新建商品住房交易价格进行监控，对销售价格明显高于同地段、同品质住房平均交易价格的进行跟踪监测。加强房地产中介机构管理，严格备案制度，规范房地产中介机构从业行为。对存在不规范交易行为的房地产开发企业和中介机构，由相关部门进行约谈，予以警示并公开曝光；对违法违规行为责令整改，并依法进行查处，查处期间暂停其房屋销售。加强房地产广告管理，加大对虚假违法房地产广告的处罚力度，对发布严重违法房地产广告的责任人可处1至6个月暂停发布房地产广告、直至取消广告经营和发布资格。对情节严重的虚假违法房地产广告公开曝光。

九、加强正面宣传和舆论引导

新闻媒体要强化正面宣传和舆论引导，深入解读国家各项房地产市场调控政策措施，引导居民理性消费，为维护房地产市场平稳健康发展提供舆论支持。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人责任。

十、明确责任，确保落实

市有关部门要抓紧制定具体实施细则，并立即组织实施，切实加强管理，确保各项措施落到实处。各区县人民政府要将住房保障工作目标纳入区县人民政府年度考核，对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的单位负责人，要进行约谈。

看了政府的的一些政策规定，我们还要明白几个概念和解决几个问题。一、本市户籍居民家庭包括的范围？

本市户籍居民家庭包括：1、是全部家庭成员为本市户籍居民的家庭；2、是家庭成员之一为本市户籍居民的家庭；3、是驻津部队现役军人和现役武警的家庭。

二、居民家庭的成员范围特指哪些？

居民家庭的成员包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女。子女满18周岁及以上的，可单独视为另一个居民家庭单位。（如：刘某夫妻户口簿中除包括他们夫妻二人及未满18周岁的未成年子女外，同时还有他的母亲和妹妹。）那么刘某买房子的时候，对他的家庭成员认定只是指他本人、妻子及其未满18周岁的孩子，他的母亲和妹妹都不计入同一购房居民家庭成员范围。

三、如果你满住购房条件，在买房时你要注意哪些？

1、非本市户籍居民家庭在购买新建商品住房时，应向开发企业、中介代理机构提交哪些材料？居民家庭成员身份证件、户口簿、婚姻证明的原件和复印件，拟购房人签字的《购房家庭情况申报表》。在签订商品房买卖合同前，还应提交家庭成员之一在本市缴纳累计1年

以上个人所得税完税证明或社会保险证明的原件和复印件；不能提交的应出具《缴纳证明承诺书》。

2、非本市户籍居民家庭购买新建商品住房时不能马上提交在本市缴纳累计1年以上个人所得税完税证明或社会保险证明的，还能购房吗？非本市户籍居民家庭在签订新建商品住房买卖合同时，不能马上提交在本市缴纳累计1年以上个人所得税完税证明或社会保险证明的，可先出具《缴纳证明承诺书》。但是在办理房地产权转移登记时则必须提交在本市缴纳累计1年以上个人所得税完税证明或社会保险证明的原件和复印件，否则不能办理房地产权属转移登记手续。

3、本市户籍居民家庭购买新建商品住房时，应向开发企业、中介代理机构提交哪些材料？居民家庭成员身份证件、户口簿、婚姻证明的原件和复印件，拟购房人签字的《购房家庭情况申报表》。家庭成员有驻津部队现役军人和现役武警的，则提供军(警)身份证件代替身份证；未成年子女无身份证的可用户口簿替代。

从国家政策来看，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。此轮调控主要确定了八条政策措施，包括:

（一）进一步落实地方政府责任；

（二）加大保障性安居工程建设力度；

（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

（五）严格住房用地供应管理；

（六）合理引导住房需求。

（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

（八）坚持和强化舆论引导等。

因此限价房在我们生活中出现，但限价房的购买是要一定要求的。部分单人户也可申请限价商品住房 配偶或子女为本市以外或农业户籍可共同申请限价房。不过购买限价方药瞒住以下条件：

（一）申请人具有本市市内六区、环城四区及滨海新区范围内非农业户籍；

（二）家庭上年人均收入低于3万元；

（三）家庭住房建筑面积不超过60平方米，家庭住房为公有住房的，计租面积应换算为建筑面积，其中高层和多层成套住房建筑面积，按计租面积乘以1.3计算；平房和非成套住房建筑面积，按计租面积乘以1.15计算；

（四）家庭人口原则上在2人（含）以上。此外，男超过25岁、女超过23岁的未婚人员或离异、丧偶人员，如果符合申请须具备的户籍、收入和住房条件的，也可作为单人户申请限价商品住房。

申请人家庭成员按申请人、申请人配偶及未成年子女或成年未婚子女确定。与申请人长期共同居住的近亲属，可作为申请人家庭成员。申请人配偶或子女为本市以外户籍或农业户籍的，也可作为其家庭成员共同申请限价房。

由此可见，要想购买限价房是不容易的，我们就不再深究这个问题了，毕竟这样的人在天津海事并不多。而且限价商品住房套型建筑面积控制在90平方米以下，一居室50平方米左右，两居室70平方米左右。其中一居室、两居室住房套数占住房总套数的比例不低于70%。

目前，我天津市已有8个限价商品住房项目开工建设，华城丽苑项目现已开盘销售，其他项目今年上半年将陆续上市。此外，今年将

再新开工建设150万平方米、2万套限价商品住房，以更好的满足住房困难家庭的购房需求。

二、房贷和税收

房贷和税收是购房者着重考虑的两个方面，往往也是影响房地场市场的重要因素之一，所以在购买住房之前也必须关注的问题。 在中行公布的新房贷政策中，有关存量房贷利率调整的内容备受市民关注。目前多数银行的房贷新政还只是针对新发放的房贷，对于老客户的房贷利率尚无调整计划。

根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

可从在天津其他银行都表示，目前尚无对存量房贷利率调整的计划。“总行现在出台的房贷新政策都是针对新发放的住房贷款的，存量房贷的利率是否要调整，在文件中没有提及，因此我们给各支行转发的文件中也不涉及这个部分。”一家国有银行有关人士告诉记者。银行人士表示，去年对符合条件的客户给出7折利率优惠时，是总行下文件统一调整的，而现在如果要对这些客户的房贷利率浮动水平再次调整，肯定也还是由总行统一出台政策。

下面是天津多家银行对房贷的执行情况。

这只是三套住房的房贷情况，以下是前两套住房的房贷情况。

绝大部分的银行都是执行的国家5.94的基准利率。在国家出台

国十条之前判别1套或2套住房是以个人为单位，在国十条出台之后是以家庭（户口本为准）为单位。比如：在国十条出台后你买房，但你家庭（户口本）上的人先前购过房那么你就属于2次购房。

国家银行对于1套住房优惠政策：（由于各个银行不一致或潜规则解答不能统一，基本上都是按此标准进行）

1套房：90㎡以下 首付20％ 利息7.5折；90-140㎡ 首付30％ 利息8折；140㎡以上 首付30％ 利息9折；2套房：首付50％ 利息无折扣上浮10％。

随着国家调控房地产市场新政策的出台，天津市民特别关注房地产税收政策的变化。据相关税务人士介绍，目前购房契税政策并没有调整，个人首次购买90平方米以下普通住房的，按成交价的1%征收契税；个人购买90平方米(含90)至144平方米之间普通住房的，按成交价的1.5%征收契税；个人购买144平方米以上(含144)及其他房屋权属转移，或者购买144平方米以下住宅，但成交单价高出普通住房价格标准的，一律按成交价的3%征收契税。需要注意的是：3月15日，财政部、国家税务总局下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》明确指出，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。也就是说，如果您已经购买过普通住房，再用您的名义给孩子购买90平方米以下结婚用房，就不属于首次购房，应按成交价的1.5%缴纳契税，如果孩子没买过住房，而且以他的名义购房90平方米以下结婚用房，就按成交价的1%缴纳契税。

三、天津房地产市场情况

这就是天津市的有关购房的政策、税收、房贷的一些情况，除上面的内容看就可以估计你买的房具体要支付的情况。下面来看一下天津北辰区的房地产市场上的所有房地产商的销售情况，从他们那我们又会得到什么呢？

下面是天津市几个区和周边几个县城两天内新建商品住房的销售情况，二手房不在此次调查内。

从上面的数据可以看出，北辰区住房的销售量是非常低的。现在北辰区的楼盘共有17个，其中四个别墅销售（一个是将要开盘），平均价格在8684元/平米左右，其中有三家的房价还未定下来，他们分别是:“观筑（北辰 双街镇）、国耀上河城（北辰 双街镇）、长瀛御龙湾（北辰 中心区）”。房价最低的是‘快乐老家（北辰 双街镇 4500元/平米），最高的是‘禾墅（北辰 中心区 15000元/平米）’。 最高的这家房产商卖的是别墅，他开盘的时间是2009年08月。可想而知在北辰别墅是非常难卖的，这样会对公司的资金造成影响。 让我们再来看看另一个楼盘‘都望新城（北辰 聚贤街 10000元/平米）’，它主要卖的是80平方米两室户型，他的开盘时间是2010年9月，可他现在仅剩顶层两套没有卖出。这样看来在北辰区最好卖的房型大多在80~110平方米左右的住房，这样对公司好也受市场上的需求者的喜爱。

下面根据上面的数据和政府的政策情况，我们来看一下在北辰地区购买一套住房大概要花费的资金情况。就以北辰的所有楼盘的均价来估算，在加上一些税收状况。购买一套90平米以下的住房，以80平方米算。购买总价：69万多元人民币，交契税：6947元人民币，还有权怔印花税、合同印花税、配图费、配图费等一些税收加起来也要737元人民币。这样加起来你要花费70万元左右，这还没算房贷情况，你的首付是20%，这样算下来是一笔开销。而在北辰区，一个天津的一个郊区，经济状况不是太好。要想买一套住房不是很容易，所以中高层在北辰区是最佳的选择方向。