江苏综合汽配城可行性研究报告

江苏盱眙汽配城项目投资可行性报告

第一章 汽配行业市场背景 . ............................................................................................................ 2

1.1 2009年汽车行业概况 . ..................................................................................................... 2

1.2 汽配行业概况 . .................................................................................................................. 3

1.3 汽配专业市场现状 . .......................................................................................................... 5

第二章 江苏盱眙地区市场分析 . .................................................................................................... 6

2.1盱眙市概况 . ....................................................................................................................... 6

2.2盱眙城市总体规划 . ......................................................................................................... 10

2.2.1城市远景发展规划 . ............................................................................................... 10

2.2.2 功能结构发展规划 . .............................................................................................. 10

2.3 盱眙汽配市场现状 . ........................................................................................................ 12

第三章 项目定位与规划分析 . ...................................................................................................... 13

3.1项目定位 . ......................................................................................................................... 13

3.1.1功能定位 . ............................................................................................................... 13

3.1.2目标客户定位 . ....................................................................................................... 14

3.1.4项目形象定位 . ....................................................................................................... 14

3.2项目规划 . ......................................................................................................................... 14

3.2.1项目选址 . ............................................................................................................... 14

3.2.2项目概况 . ............................................................................................................... 15

3.2.3功能划分（一期） . ............................................................................................... 15

3.2.4规划思路 . ............................................................................................................... 16

3.2.5绿地规划 . ............................................................................................................... 16

3.2.6环境保护 . ............................................................................................................... 16

3.2.6道路布局 . ............................................................................................................... 16

第四章 项目SWOT 分析 ............................................................................................................. 17

4.1优势与劣势 . ..................................................................................................................... 17

4.1.1优势 . ....................................................................................................................... 17

4.1.2劣势 . ....................................................................................................................... 17

4.2机会与风险 . ..................................................................................................................... 18

4.2.1机会 . ....................................................................................................................... 18

4.2.2风险 . ....................................................................................................................... 18

4..3 风险规避 . ...................................................................................................................... 18

第五章 投资收益分析 . .................................................................................................................. 18

第六章 整合营销策略 . .................................................................................................................. 19

6.1推广思路 . ......................................................................................................................... 19

6.2产品策略 . ......................................................................................................................... 19

6.2.1品质规划策略 . ....................................................................................................... 19

6.2.2软件服务策略 . ....................................................................................................... 20

6.3项目推广策略 . ................................................................................................................. 20

6.3.1品牌策略与整合传播 . ........................................................................................... 20

6.3.2两个基本原则 . ....................................................................................................... 20

第七章 投资方介绍 . ...................................................................................................................... 21

第八章 结论 . .................................................................................................................................. 22

第一章 汽配行业市场背景

1.1 2009年汽车行业概况

自2001年以来中国汽车工业总体上保持了良好的发展势头，2007年销量水平比2003年翻了一番，中国汽车工业已连续九年增幅保持两位数增长。2008年，受国际金融危机的影响，我国汽车产销量分别为934.5万辆和938.1万辆，增幅低于2007年。而2009年以来，汽车市场回暖，上半年我国汽车产销量保持高位增长，连续4个月超百万辆，不断刷新历史纪录。中国汽车工业总体发展趋好。

2008年1-11月我国汽车制造行业实现累计工业总产值2,107,810,742,000元，实现累计产品销售收入2,083,202,551,000元，实现累计利润总额123,902,786,000元；2009年1-5月我国汽车制造行业实现主营业务收入995,855,580,000元，实现累计利润总额56,613,705,000元。

2008年以来，国内汽车生产和消费环境相当严峻，汽车行业面临三大新挑战。涉及汽车产业的煤、电、油、钢材、橡胶、玻璃、塑料产品等竞相涨价，再加上信贷收缩、利息上升等因素，国内汽车企业生产、经营成本大幅提升。2008年上半年，宏观经济环境也发生较大变化，汽车工业发展面临很多困难，国内重点汽车企业积极克服困难，各项主要经济指标继续较快增长，但增幅出现大幅度回落，19家重点企业中17家赢利，2家亏损。

尽管面临各种挑战，中国车市仍处于上升通道。2008年以来，美国、日本和欧洲等汽车发达国家的车市持续萎靡不振。上半年美国新车销量同比下降超过17%，预计全年将减少200万辆销量，成为15年来的最低点。2008年上半年，日本本土新车销量同比下降2%，成为1977年以来的最低点。与西方发达国家普遍出现负增长相比，上半年中国汽车产销取得了两位数的增长。2008年上半年，汽车产销分别达到519.96万辆和518.22万辆，同比分别增长16.71%和18.52%，与上年同期相比，产销增幅分别回落5.65个百分点和4.78个百分点。

“十一五”以来，随着“节能和新能源汽车”战略的明确提出，国家投入新能源汽车项目的预算为11亿元，结合地方政府和企业的投资，预计“十一五”期间国内在新能源汽车方面的投入将超30亿元。作为发展中国家，我国面临的挑战比发达国家会更加严重，我

国政府高度关注新能源汽车的研发和产业化。在能源和环保的压力下，新能源汽车无疑将成为未来汽车的发展方向。

中国汽车行业前景广阔，预计2009年汽车产量将达到1,273.7万辆，2010、2011年将持续保持增长，预计增长率在19%至20%之间。2009年中国将成为世界第一汽车生产大国，同时中国汽车消费量占全球总消费量比例已达12%，在2015年左右国内汽车销售也有望超过美国，成为第一大汽车消费市场。到2020年，中国本土汽车产量将达到2000万辆左右，其中两成产品将进入国际市场。

从各项数据来看，国内汽车行业仍处于蓬勃发展的上升期，而且这一时期将保持相当一段时间。而从产业结构升级来看，汽车产业正成为中国的主要支柱型行业。

1.2 汽配行业概况

2008年年底遭受经济危机以来，中国汽车零部件厂商年利润率仍然达到5.1%，高于整车厂3.2%的平均水平，但从全球市场来看，08年第四季度日本汽配供应商的利润率是最高的，其次为欧洲。中国和美国的利润率分别为9%和14%。国家统计局公布的工业企业数据显示：09年汽车零部件行业3—5月份利润总额分别同比增长14.0%,其主要增长点为轮胎行业；受益于成本下降,3—5月份实现税前利润38亿元, 同比大幅上升107%,达到单季历史最高水平。我国的汽车零部件产业已慢慢成为经济环境中最有发展潜力的因素之一。

据不完全统计，目前国内拥有汽车零部件为主的各种产业园区在1000个左右，其中关键的集群区域或地带约100个。预计，到2010年中国汽车零部件国内产值将可能达到8000亿元左右。可以看到，中国的汽车零部件工业已经初具规模，基本建立起了与整车发展相适应、门类齐全的配套体系，

相对于整车市场主要针对国内市场不同的是，国内汽配市场的高速发展还吸引了大量的

国际采购商。据中国汽车协会统计，2007年底，汽车零部件产值总额达6700亿元，其中出口额占到1300亿元。据预测，到2010年，仅美国福特与通用汽车公司两大公司在华采购汽车零部件数额就将超过100亿美元；世界汽车巨头采购总额将达700亿美元，其中70%需在中国采购。

未来5到10年间，中国汽车年生产量仍有近一倍左右的增长空间（含出口数量）。而由于车型升级的因素，预计将为配套市场带来超过一倍以上的产值。尽管人民币升值给出口现在带来一定的困难，但也仅限与美元直接挂钩的国家和地区；另外，除非人民币升值到中国的绝大部分产品都没有出口竞争力，否则作为中国政府为数不多的支持高附加值的汽车产品出口不会长期受影响。并且，汽车零部件的出口结构也从主要出口售后市场向售后、配套市场并存的方向转型，因此，未来5到10年出口零部件产值也将不小于2007年的一到二倍。

2005—2012年我国汽车配件行业产品产量走势预测

（资料来源：北京华经纵横经济信息中心）

（资料来源：长江证券研究部 深色为出口，浅色为进口）

从整个产业生命周期来看，汽配行业同汽车行业一样都处于其成长上升阶段。

汽配产品供需双方的共同繁荣对整个汽配交易流通环节提出了新的要求。现代化的大型专业汽配交易市场将成为连接上下游市场的重要桥梁，整个产业链的关键性矛盾亦已从供需矛盾转为如何保证流通环节的顺利对接。

1.3 汽配专业市场现状

中国汽配市场的独特性决定了汽配专业市场在整个汽配流通环节中的重要地位。

与发达国家相比，国内的汽配业呈现“大而杂、多而乱，市场集中度低、土地利用价值低”的特性。国外的汽配市场经过多年的发展，经销商规模大、数量少，经营方式大多采用集中采购、连锁销售，如日本汽车维修行业中，连锁销售的比例达到了40%；美国汽车维修行业中这一比例高达80%。而国内汽配市场则呈现中小型经销商与大经销商分庭抗礼的局面。

据了解，我国现有大大小小各类汽配经销商6余万家，并且有进一步增加的趋势。经销商的实力和规模参差不齐，有的大经销商年销售额过亿元，销售区域覆盖四五个省；而大部分经销商属于二级经销商，规模较小，仅仅靠一二十家维修厂或路边维修店维持经营，年销售额不超过百万。

众多的经销商决定了汽配城是中国目前最主要的汽车配件流通形式。据中国市场联合会统计，全国共拥有汽配城近600余家，年平均交易额超1000亿元。各地汽配市场数以万计的汽配经销商，创造了上百万人的就业机会，也促进了地方经济的发展。然而由于建设思路以及管理理念的落后，目前旧有的汽配城存在着诸多问题，无法形成产业链式发展。

目前，我国汽配专业市场存在的问题有：

一、 汽配市场重复建设非常严重，恶性竞争加剧，严重扰乱了正常的汽配经营秩序。

汽车销量的“井喷式”的增长，使其配产业出现了虚热现象，大量业外资金涌入，

促使汽配城建设热火朝天。但这些汽配城建设带有强烈的房地产投机的性质，出

现了不少“泡沫”市场，入住商户稀少，门前罗雀，成为空城。

二、 汽配城无序规划、无序经营、无序竞争比较严重。许多汽配城建设后，出现有场

无市，名存实亡。汽配城入住商户鱼目混杂，良莠不齐。

三、 汽配城假冒伪劣商品到处泛滥，售假猖獗。由于竞争激烈，为了利益最大化，不

少经销商把经营假冒伪劣产品作为与竞争对手竞争的法宝，汽配城成了价廉的假

冒伪劣产品的摇篮。

四、 以零散经营，放任式管理为主的旧有市场形态无法配合当前的产业形式。从长远

来看，大型连锁经销商对市场的整合升级将是必然的趋势，虽然从产业升级速度

以及消费习惯来看汽配专业市场的流通平台地位依然不变，但是相应的对其管理

以及配套提出了新的要求。服务型的市场管理模式将成为新形态交易市场的核心

指导思想，通过智能化，数字化提供完善的企业信息库服务，通过建设一站式的

交易配套设施，新市场将成为具备物流、办公、住宿、娱乐、供销商对接一体化

交易平台。

从目前的行业情况来看，许多具有前瞻眼光的政府以及企业已经认识到新型市场建设的必要性，上海、广州、南京、杭州、成都、济南、等城市都纷纷提出要打造物流中心城市，而如金恒德集团、传化集团等大型物流集团亦纷纷在全国布点建设该类总部式的汽配集散中心。未来的汽配专业交易市场将在流通交易平台以外成为经销商最可靠的增值服务提供商。

第二章 江苏盱眙地区市场分析

2.1盱眙市概况

关键词：交通区位

盱眙县位于江苏省西部，淮安市南端；总面积2483平方公里，人均国土面积列江苏省各县（市）之首。辖14镇5乡，257个行政村（居），总人口74万。东与金湖县、安徽省天长市相邻，南、西分别与安徽省来安县和明光市交界，北与洪泽县、泗洪县接壤。“控两淮之要，据三口（清河口、汝河口、颍河口）之险，系淮南江左之本”，是江苏北部五市到省城南京的必经之地，距南京仅50分钟车程，更是苏北地区对接苏南的交通要塞、承接长三角地区经济辐射的前沿阵地，已融入南京一小时经济圈和长三角经济圈，有“苏北门户”

之称。境内水陆路网完善、交通十分便捷。宁连、宁宿徐高速公路穿境而过，距周边的扬州、徐州、滁州、淮安、宿迁等大中城市均在2小时车程以内。风光旖旎的淮河与洪泽湖在城边交汇，水运畅通。

盱眙地理位置示意图

盱眙区位交通示意图

关键词：社会经济

2008年，实现地区生产总值110.43亿元，同比增长23.8%；全社会固定资产投资130.32亿元，增长32.9%；财政收入10.37亿元，增长35.9%，其中，地方一般预算收入5.91亿元，增长47.4%；农民人均纯收入5774元，增长13.7%；城镇居民可支配收入13041元，增长19.3%；居民储蓄存款余额41.63亿元，增长31.9%。

2009年，是盱眙冲刺“十一五”目标的关键年，盱眙县委十二届四次全体（扩大）会议提出“重点项目抓百个、财税增速争上游、民营增量超上年、外资任务保实现、民生帮扶增千万”五大任务，抓牢国家宏观政策和盱眙自身发展两大机遇，打好“四大目标”攻坚战、“四都”（轴承之都、凹土之都、龙虾之都、休闲之都）建设阵地战、国际龙虾节大会战三大战役，完善奖惩激励、基层党建、反腐倡廉、小康考评四大机制，大力实施项目推进年、财源培植年、全民创业年、民生改善年、环境优化年，全力抓投入、保增长、促产出、惠民生，奋力开创盱眙又好又快又稳发展新局面。

关键词：特色工业

钢管轴承产业：现有德新钢管、凡力钢管、开来钢管、宝蝶轴承、金鹏轴承、戴维轴承等钢管轴承企业34家。2008年实现销售收入29.2亿元，入库税收2630万元，预计2009年可实现销售收入35亿元，入库税收4850万元。

凹土加工产业： 2007年，在凹土加工区基础上建设了“中国凹土科技园”，2008年“中国凹土科技园”被省外经贸厅批准为江苏省“省级特色产业园”。现有新光矿业、淮源矿业、玖川粘土、博图凹土等项目21个，2008年实现销售收入1.3亿元，入库税收980万元，预计2009年可实现销售收入1.6亿元，入库税收1500万元。

机械制造产业：现有鹏胜矿业机械、美通机械、高华数控机床、震展机械制造、森源精密机械、金鼎机械制造、光耀机械、高远机械等企业48家，2008年实现销售收入4.6亿元，入库税收900万元，预计2009年实现销售收入5.7亿元，入库税收1500万元。

电子电器产业：现有新海电子、德兴隆电器、博爱电子、华鹏电气、菲莱特电子、泰昌电子等企业58家， 2008年实现销售收入17.7亿元、入库税收4300万元，预计2009年实现销售收入28.8亿元，入库税收6800万元。

服装纺织产业：现有宝隆纺织、新祥化纤、龙顺制衣、丰源服饰、峰森时装、世茂服装等企业49家， 2008年实现销售收入8.2亿元，入库税收2300万元，预计2009年实现销售收入10.3亿元，入库税收3500万元。

关键词：江苏盱眙经济开发区

江苏盱眙经济开发区创建于2001年10月，位于城区东部，与宁连、宁宿徐高速公路毗邻，区位优越，交通便捷，2006年4月被省人民政府批准为省级开发区。

几年来，坚持科学规划，合理布局，按照高起点、高标准的建设要求，先后投入9亿余元资金，用于道路、供电、供水等基础设施建设，达到了“七通一平”精品化。

目前，区内已累计引进项目435个，其中亿元以上项目88个。建成投产项目328个，初步形成了钢管轴承、电子电器、凹土开发等特色产业，用工4万余人。2008年，完成业务总收入100亿元、入库税收2.05亿元，同比分别增长33%、32%。新海电子成为区内第一家上市企业，凡力钢管成为区内第一个销售收入超10亿元企业。

2.2盱眙城市总体规划

2.2.1城市远景发展规划

未来工业与旅游业将成为城市发展的双翼，提升城市的综合实力，使盱眙成为一个高品质的山水城市。城市未来发展应当以环境保护为基础，以经济开发区发展为先导，优化城市的空间布局、职能结构，不断加快、加压、加速建设以人为本、全面协调、可持续发展的盱眙新城区。

城市发展应当立足于区域一体化发展，加强与重点中心镇马坝镇的区域联动、产业发展的互动效应。盱马路（宁宿徐一级公路），作为中心城区与马坝镇区的主要区域性交通联系干道，承担了区域空间、产业、贸易等职能联系的重任，将成为两大经济区域之间的联系纽带，增强两大发展极之间的相互牵引力。因此，马坝镇区的发展将成为盱眙城区远景发展的一个重要的影响因素，作为一个重要的产业磁极，拉动盱眙中心城区空间发展的东进。

盱眙城区西临淮河，南接矿产开采区，东南方向为城区重要的水源保护地，北部与南部又都具备良好的生态景观资源，有待形成规模性的旅游风景区。由此，城区南、北、西三面的城市拓展空间都较为狭窄，制约城区的对外发展。城区东面为广阔、平坦的平原区域，临近宁宿徐高速公路，发展条件优越，适宜于成为城市未来的主要拓展方向。

2.2.2 功能结构发展规划

以“一体双核、区域联动”的发展战略构想为基础，突出盱眙中心城区与重点中心镇马坝镇的空间联系，在远期（2020年）城区发展的基础上，进一步强化盱马路城市发展中轴线的东向推进作用，形成“三大中心、多组团发展”的空间功能结构模式。

保留规划远期（2020年）城市三大职能中心：旅游休闲中心、商贸服务中心、行政办公中心，加快下一级公建组团建设，形成多组团发展模式。强调城东新区、城东经济开发区的开发建设，提升城区综合职能水平。

用地发展方向

盱眙县中心城区远景用地发展方向将延续“东进北跨、双核联动”的主题。

东进北跨——依托规划远期所确立的东北部政务新区，维持北跨盱马路的城市用地建设策略，向东穿越宁宿徐高速公路，推进生活区的东北向跨越发展，组织北部新城区建设；同

时以盱马路为城市发展中轴，强化盱眙县经济开发区的东进拓展，进一步完善开发区配套设施建设及城市工业用地的整合，完成洪武大道以西工业用地置换，“退二进三、退工还住”。原500kv/220kv高压电力电缆，应进行改线规划，以避让远景发展用地。

双核联动——沿盱马路形成县域空间发展主轴，伴随马坝镇火车站的建设，提升马坝镇在盱眙县域及淮安市的职能地位，建设成为盱眙县的发展次中心及淮安南大门。增强中心城区与马坝镇产业、经济的互动性，实现区域城镇空间的联动发展。

空间发展时序

城市空间的扩张应与社会经济的发展水平息息相关，反映了社会经济的特征，扩张的大小和速度与经济实力相匹配；城市空间的扩张应与基础设施的建设状况和服务水平相协调，开发一片，成熟一片，提高效益，滚动发展；空间开发的各阶段应保持用地布局的相对完整性和集中性，并具备发展时机的适宜性。

盱眙中心城区在城市空间发展过程中，在长远发展构想的指导下，应根据城市的经济发展状况，循序渐进，分步实施。

阶段一：完善三大城市职能中心，形成现代化城市框架。

以科学的城市发展理念为指导，完善旅游休闲中心、商贸服务中心、行政办公中心三大城市职能中心的建设。以三大职能中心为基点，按照科学的空间开发策略，优化结构，紧凑布局，构建合理的现代化城市结构框架；扩展职能中心规模，提升周边配套服务水平，进一步增强城区经济、行政、文化中心的区域性职能地位；强化各职能中心的社会服务、经营管理等软件措施水平，为城市新一轮的飞跃发展奠定一个良好的基石。

阶段二：东扩经济开发区，组建现代化的物流中心和产业服务中心。

进一步做大作强盱眙经济开发区，开发区用地跨越宁宿徐高速公路，向东进一步推进，依托良好的区位优势，建立一个完善的现代化物流区。加强对经济开发区的内部空间整合，调整产业结构，加强配套服务设施建设，优化开发区的功能配置，在不断扩增产业发展规模的同时，强调空间紧凑布局，倡导土地资源的节约，避免开发区用地的无序蔓延。完成洪武大道以西工业用地置换，工业用地原则上不进入城市生活区域。

阶段三：跨越宁宿徐高速公路，适时发展景观住区。

经济发展、综合实力的提升是城市稳定发展的根本。规模性的城市房地产开发要由产业发展提供坚实的财力支持，由产业发展积聚人口和提升地区吸引力，同时通过城市房地产开发加快城市金融资本的循环，推动产业经济链的不断运行。

在盱眙城市产业发展到一定规模的阶段，城市发展应当适时跨越高速公路的阻隔，强化东部城市生活区域的开发建设，促进高品质景观房产项目的入驻，满足城市发展对居住区及相关配套服务设施开发的需求。

阶段四：把握投资机遇，增加地产开发量，完善城市生活品质。

未来盱眙中心城区社会经济综合水平的提升，以及城市生活质量的提升，推进了市民对多样化生活模式的追求，也将吸引更多中、高层次社会人群的进入，为盱眙中心城区的开发带来了新一轮的机遇与挑战。多元化的城市房地产开发、多样性的居住片区、完善的生活环境成为城市发展的重要需求之一。由此，未来盱眙中心城区的发展在一个特定的时期，将更多地注重一种经营城市理念的引入，人们开始注重多元化、多层次的房产开发项目的引入。

2.3 盱眙汽配市场现状

据不完全统计，盱眙全县目前共有营业性客运车辆800余辆，其中出租车约530辆（以富康、千里马车型为主），大型客车50余辆，中型客车100余辆，小型客车120余辆（以大宇、金龙、宇通、江淮等车为主），非营业性客车约30余辆（主要以厂车、校车为主）。

全县轿车6000辆，其中公务车约2000辆，商人和私家车约4000辆（其中，高档轿车200辆，中档轿车3000辆，低档轿车2800辆）。货运车辆约2000辆。

全县共有汽车销售商约10余家，主要销售货运车辆和小型轿车。销售方式主要为分期付款，客户先预定后提车。全县共有维修企业约100家（一类资质2家、二类资质11家、三类资质80余家）；汽车综合性能检测站2家；汽车装潢美容店约50余家；经营汽车配件的小型店铺约60余家，二手车交易没有专业市场，全县没有品牌的汽车4S 店。

目前盱眙辐射周边地区有六大县市，其中：

江苏洪泽县距离盱眙50公里，经济与人口及汽车消费与盱眙相当；金湖县汽车保有量及消费与盱眙相当；天长县距盱眙70公里，经济人口及车辆消费与盱眙相近；明光市距盱眙60公里，人口约150万，属安徽地级市；高邮、宝应二县距盱眙100公里，人口分别为80多万及70多万，该二县经济与车辆消费均高于盱眙。

上述六县市加上盱眙人口约近1000万人口，目前没有一家汽车4S 店，没有成规模的汽修厂，更谈不上有汽车城和汽配城。修车缺乏正规厂家及完善的售后服务，一般10万元及以上的车辆基本上都要跑近180公里，远的要跑250公里以上远赴南京进行维修、保养。

因此，选择在该区域投资建设集汽车销售、维修、配件供应、装潢美容、二手车交易、汽车检测、上牌等服务为一体的综合性汽配城，有较大前景。

第三章 项目定位与规划分析

3.1项目定位

3.1.1功能定位

“江苏盱眙综合汽配城”（暂名）定位为盱眙首家以汽车、摩托车配件交易为主，同时提供汽车快修、汽车美容、物流、办公、居住、餐饮等一站式服务的现代化大型汽车用品专业市场。

该市场的建成承担城市功能转移；汽配及汽车用品产业升级换代；将带动整个盱眙地区汽车零配件交易环节的产业升级，促进盱眙经济的大力发展。

3.1.2目标客户定位

根据项目的经营定位，该项目的目标客户主要包括以下几类：

汽车/摩托车零配件经销商；

汽车/摩托车用品经销商；

生活服务行业经营者：主要包括餐饮、休闲、娱乐、住宿、购物等行业经营者；

汽车销售“一站式”办公服务单位：主要包括税务、稽征、工商、银行、车管、保险等职能机构（办事处）等。

3.1.4项目形象定位

“江苏盱眙综合汽配城”具备以下几个显著特征：

城市商业地产运营商

现代感，国际化，盱眙汽配市场的里程碑式建筑

第六代国际化标准主业市场

行业整合、换代、提升的标志性专业市场

功能完善，设施齐全

规模宏大，气势磅礴

全方位，全过程服务

虚拟交易中心

3.2项目规划

3.2.1项目选址

作为专业市场的选址首要条件是需要交通便捷，同时周边能够有良好的配套予以支持 方案一：选择市区成熟地段

老城区的核心地段，具有优良的交通网络供应市场的物流需求，同时市区的成熟配套将大大减少项目的配套成本，有利用缩短初期提升市场人气的时间。

方案二：选择近郊地段

如果以上成熟地段都无法使用，建议将项目地点选择在城市边缘临近交通大动脉，同

时具有大量闲置土地的区域。由于地处郊区将大幅减少项目的土地成本，同时临近城市外围交通动脉保证了项目的交通优势。

如果采用本方案，因积极推动同类业态向本项目专业。拆除原有较小的老市场，整合搬迁至统一规划的新的汽配物流产业基地即项目所在地。利用郊区空地多的优势，打造超大规模的总部式汽配中心，推进盱眙汽配交易市场的整体升级换代。大大增强盱眙汽配交易行业的竞争力。

3.2.2项目概况

项目位预期主体采用两层框架结构，总高度在8.7m 左右。建议占地规模80亩左右（一期30亩，二期50亩），预计先期投资总额在2000万元左右。项目建设周期预计在12个月以内（一期）。

根据盱眙及周边行业总容量及行业交易总量，项目一期将建设30亩左右的汽配交易市场，先期解决城市马路市场搬迁商户，满足周边汽车维修及汽配初级交易需求。视一期项目推进情况，项目二期建设50亩左右的物流配套中心、会展配套中心、住宅配套中心、快修中心、整车交易中心以及二手车交易市场。

3.2.3功能划分（一期）

首期项目将分为仓储交易区，办公配套区，生活配套区，二手车交易咨询区

仓储交易区：最终目的是构建零部件超市，实现一站化购齐，节约中间环节成本。届时将建成800个以上的商铺（基本商铺面积在60平米以上），并提供足够的仓储空间作为物流运作。

办公配套区：为企业以及相关的政府部门提供独立的办公场所。

该配套区将主要为引入以下单位银行、工商、税务、车管部门、评估事务所等一系列汽配交易相关的政府办事部门，所有交易涉及的手续都能在这里获得一条龙似的办理 经销商企业办公场所，直接打造总部式的行业中心

第三方物流企业办公，直接向项目内经销商提供物流服务，并借助市场的网络平台大大增加对接的便捷与成功率。

行业协会、商会办公场所，直接引入各类行业协会以及商会组织，提供专业的培训，咨询服务，同时建立官方的供销网络

生活配套区：提供优质生活服务包括快餐、简单休闲。同时将规划一幢高规格大酒店，提供高档次的住宿与餐饮服务。

二手车交易咨询区：由于一期场地闲置，该二手车交易主要以提供相关信息为主，待二期建成后，才可直接设立二手车交易广场。

3.2.4 规划思路

实现布局合理、功能齐备、环境优美、技术先进的现代化的综合园区。密切联系客观实际，结合气候、风向、地形、地貌及周边环境进行创作，建立“以人为主，物为人用”的观点。

1. 结合地表，统一设计、分区规划，由总体到局部进行设计。

2. 合理分区，合理布置景观大道、会展区、商务办公区、仓储物流区、配套生活区。做到既紧密联系，又分区明确，互不干扰。

3.2.5绿地规划

规划区内绿地规划布局结构可概括为“点”、“线”、“面”有机结合的系统结构。为适合物流中心的功能方便大车进出，绿化以屋面绿化为主

3.2.6环境保护

1、 设计范围：汽车交易市场、展场办公室及生活配套区等排放的污染物进行治理。

2、 主要污染物及治理措施：主要的污染物为生活污水及生活垃圾，生活污水，油污等经管道收集后排入高效无能耗生活污水处理设施，处理达标后排入市政污水管内。生活垃圾及包装物等采用袋装化处理，然后集中到区域内垃圾站，定期运往垃圾场进行处理。

3.2.6道路布局

汽车及配件分拨中心道路成环状，并可端部回车，消防车均能顺利通过，便于发生火灾时，可由市政消防支队施救。

第四章 项目SWOT 分析

4.1优势与劣势

4.1.1优势

通过项目的定位以及实际操作，将形成三大核心核心优势

服务优势：届时项目将引入一系列相关政府只能部门以及国际会计事物所、法律事物所等服务单位，将方便入驻业主办理各类流程操作，同时提供包括合理避税，法律咨询等一系列的实用服务。

信息优势：项目将引入信息化管理系统，并成立B2B 电子交易平台，实现货品的数字化交易与仓储管理。通过引入第三方物流企业入驻以及相关的信息数据统合，项目还将形成便捷的信息化物流系统，仅需在内部网络上简单的查询即可找到合适的物流企业进行物流调配。

国际优势：项目将与国内外知名商会、采购协会，如欧洲商务联盟、上海跨国采购中心等权威机构进行紧密的合作，积极拓展国际业务，引入国际大采购商。同时项目还将邀请如美国AIAG 等权威认证机构作为合作伙伴，实行严格的产品优化与提升，大大增加产品的国际信誉与知名度。

三大核心优势体现的是项目先进的运作理念与务实的操作手法，结合国际流行的采购模式，进行合理可行的市场运作，真正实现放任型市场管理向服务增值型市场管理的转变。 实地运营优势：团队核心层组成

4.1.2劣势

作为新成立的市场需要与旧有的经营环境争夺客源。由于盱眙现有零散的汽车服务市场经过多年的运营，已在本行业内经形成了相当的采购习惯。本项目在与其争夺经营客户的同时还需要努力破除客户的采购习惯。

虽然从规划来看，项目位置未来是毫无疑问的黄金地段，但是新兴区块的人气聚集有一定的滞后性，包括各项配套设施投入运作的时间，都将会对项目初期的招商以及人气吸引产生一定的影响。

4.2机会与风险

4.2.1机会

国际汽配零件产业转移的大环境，以及国内汽车产业高速发展引发的汽配行业产业高速发展是项目获得成功的核心机会。

不断膨胀的汽车产业链产销需求对汽配市场的整合升级提出了切实的需要，使得现代化专业汽配市场超脱传统市场有了合理的需求基础。

4.2.2风险

宏观经济的不确定性将成为项目的主要风险。国际金融环境的持续恶化，原材料价格的不断攀升，对整个宏观经济的平稳增长产生了巨大的压力，同时股市的不断下跌以及住宅市场的不确定性使得整个经济前景十分微妙。

运营期间经营成本能否得到有效控制，固定资产投资规模都将成为主要的风险环节。

4..3 风险规避

针对该项目的风险因数，建议采取以下防范和降低风险措施：

1. 应加强招商工作, 并做好后续服务工作；

2. 主应加强日常管理工作，降低管理费用等开支；

3. 控制投资规模和运营成本；

4. 创新经营，寻找新的盈利模式，使该项目可持续发展。

第五章 投资收益分析

项目总计投入资金2000万元人民币，回收周期视经营状况暂定为三年，投资回报比率为年33.3%。

项目运作后预计年交易额在1亿元左右；

吸附民间资金停留匡算在6000万元左右，每年征收的工商税收将超过700万元，且将以20%的增长速度递增；

由于交易活动导致的银行存款以及往来性资金流转，保守估计在1-1.5亿元左右，且不包含该项目运营后带来的区域投资趋势；

项目将创造大量的就业机会，估计将在2000人次左右（70%为本地就业劳动力），同时拉动当地的基本生活性消费以及该地区的房地产价格；

第六章 整合营销策略

6.1推广思路

树立项目品牌和公司品牌形象，积累品牌资产通过本案推广执行，为本项目品牌和公司的品牌树立形象，积累品牌资产。

6.2产品策略

所谓“推销第二性，物业第一性”，即产品质量是基础，整合营销是上层建筑。

6.2.1品质规划策略

近年来，汽车市场蓬勃发展，特别是2002年发生“井喷”现象，汽车行业首次超过电子行业，成为国家支柱性行业，各地的上马项目激增，市场竞争空前激烈。该项目并不盲目追求豪华高档，而是以“美观、实用、以人为本”为基本准则，达到 “人无我有，人有我精”。

重点放在安全系统及电子商务系统的配备。出入口控制均采用玻璃破损红外线综合控制系统；闭路电视监视系统；保安巡更管理系统；自动感应消防喷淋系统；三A 智能化系统（办公自动化OA ，通信自动化CA ，设备管理自动化BA ）；公共广播传唤系统；结构化综合布线：能传输语言、数据、传真、图形、图像资料、电视会议与安全监视系统的信息、建筑物安全报警和空调控制系统的信息等; 宽带网设置；卫星电视信号接收、调制、调解系统。 公共区域：提高绿化面积及道路宽度，方便人流及车流，并营造一个舒适的环境。

6.2.2软件服务策略

除保安、车辆调度及清洁等常规服务信息系统采用先进的网络技术、Internet 技术、通讯技术和语音视频技术，结合功能强大的物流管理系统、堆场管理系统、仓储信息系统WIS 、IC 卡闸口管理系统，构建集内部业务管理网、业务数据交换网、对外信息发布网为一体的电子商务平台。

特别提供秘书、翻译、图文传真、电报、复印、打字等商务服务；订购国内国际机票、火车票及船票服务；房屋维修及装饰服务；室内水电、家电、办公用具维修服务；办理宾馆客房、餐饮、娱乐的预定服务；提供代购物品及送餐服务；提供代管房屋及会议设施服务；提供代缴费服务；提供代办各种工商执照服务；举办俱乐部活动；举办行业相关知识讲座及培训等；提供健身及休闲娱乐服务等。

6.3项目推广策略

6.3.1品牌策略与整合传播

整合行销传播的基本观点是，从市场和目标消费者需要求出发，形成清晰一致的核心概念，并将此概念通过有计划的、有序的媒介与目标客户进行有效的沟通，以实现形象和说辞在所有传播环节上的统一。

本项目的整合传播即以本项目定位为核心传播概念，借助众多不同类型的媒介与目标客户进行清晰一致的沟通。本项目的广告将严格按照这一传播理念进行操作，以求为项目品牌和公司品牌建立整体统一的形象，并且最大限度地发挥资源的效益，降低操作成本。

6.3.2两个基本原则

稳健原则

稳健主要是针对产品的营销速度和节奏，可采取先快后稳营销节奏。因项目所处区段和项目本身建设节奏决定了其价值最大化需要稳健的营销节奏。

在初期，调动部分主力营销资源，集中在一阶段内，向市场进行有效的轰炸，制造一种集中策略。广告策略通常采取多媒体组合，集中时段，集中版面投向市场。此阶段，促销措施可同时集中进行一部分。