五大产业园区运营模式分析研究
五大产业园运营模式分析
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一、 华夏幸福基业
1、企业背景及发展概况
华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。
其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。
2、运营模式和盈利模式
运营模式
以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。与2015年提出的PPP 模式不谋而合。
企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。
运营特点
1) 选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区
域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策；
2) 良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早
地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招商均有利好。对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。
3) 行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调
对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。
4) 廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售，
获取利润。产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。
5) 融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建
立合作关系，帮助园区企业解决融资问题。同时旗下成立一家担保公司，为园区企业融资提供担保服务，吸引企业入园。
6) 定制服务
针对大中型企业，采取“量身定制+贴身服务”。通过给予更多政策优惠和平台资源，建成以龙头企业为核心的产业联盟，如2013年与中国航天科工飞航技术研究院、中国国际电视总公司、中国电力投资集团公司、京东、航天科技等多家大客户签订了战略合作协议。
针对中小型企业或项目，通过嫁接金融平台，降低入园企业融资成本，或直接参股，借助资本帮助企业或项目孵化。例如华夏幸福自有资本打造孵化器，
帮助新兴产业成长，
国外目前在美国硅谷有建设，国内已有的成果案例是固安肽谷生物医药孵化港，吸引了20余家相关企业的聚集；或携手专注于孵化器运营管理和科技创业企业培育的专业机构——太库，双方合作打造创新孵化体系，年内委托给太库的经营孵化项目共计10个，位于北京、上海、深圳、硅谷、以色列、韩国、德国、河北等地，具体产业落地数目在未来三年内分别不低于3个、6个、10个。
另外，吸引清华大学等高校院所入园，搭建科技成果孵化转化平台。
2015年内合作企业
运营服务体系
盈利模式
1) 园区投资建设投入由地方政府各项收入返还兜底
地方政府将委托区域内所取得的各项收入地方留成部分优先用于区域开发建设各项工作的投入，分期返还。留成部分收入主要包括：税收、土地使用权出让收入、专项收入、专项基金等。
● 公共设施建设和基础设施建设投资利润按投资额的15%计取
● 土地整理的利润按整理成本的12-15%计取
● 规划设计、咨询等服务费用按照成本费用的110%计取
2) 招商引资
收入=项目新增落地投资额*45%
政府给予1.1-1.5倍基础设施投资偿还