中小城市房地产开发成本分析

　　摘要:有效实施房地产开发成本管理是实现良好经济效益的重要举措之一，本文从中小城市地产开发成本控制入手，对土地成本，建安成本，政府税费进行了分析，并对如何降低中小城市房地产开发成本这个问题提出了自己的几点看法。 　　关键词:房地产开发 成本分析 成本控制 成本管理 　　引言 　　随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，房地产商获利方式已经从单纯的经营利润发生了改变。现在的房地产商在获得经验利润的同时，要想不被市场淘汰，除了必须提供适合的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。成本控制贯穿于房地产项目开发的全过程，如何做好房地产开发成本的控制，是一个值得研究的问题。房地产开发项目成本按构成内容划分，可分成土地开发成本、建筑安装工程成本、期间费用三大类，笔者主要对这三类房地产开发成本的控制进行了分析。 　　一、土地成本分析 　　随着我国经济的发展和城市化进程的加快，我国城市的规模正不断扩张。我国开始推行城镇土地使用制度改革后，土地由无偿使用向有偿使用转变。这一措施的实现大大提升了城乡镇土地利用率，提升了土地的价值，为城市建设提供了基本资本支持。在城市房地产开发成本中土地成本成为一个重要的影响因素。其中，包括向国家交纳的土地出让金，土地上原有的房屋、设施、构筑物、苗木、附作物的拆迁补偿费用。办理土地使用权证需交纳的各种规费以及政府随出让土地使用权向使用者分摊的城建配套费、增容费等，土地开发成本的高低主要体现在投资项目商品面积所占比重上。在投资的项目中，由于种种原因并不是所有的房屋都成为了商品销售房屋，其中有一部分公共服务用房是无偿的提供给社会的，这一部分房屋占有土地但却无法为投资方赢利，所以造成了投资项目商品产出率低的现象。因为此导致了投资方无法赢得效益或者效益低下，所以就有了投资方漫天要价的现象。 　　二、建安成本分析 　　建安成本既是建筑安装工程成本，在一般中小城市建设中建安成本一般占总成本的40％―60％左右。它是指直接用在工程建设的总成本费用，从数字可以看出它在总成本中占较大的比例。其主要包括的内容很多，大体可以分为两类：主体建筑工程费和主体安装工程费 　　与其它房地产开发成本相比，这一成本较其它成本来讲是比较刚性的，因为在开发前开发商往往都有一定的额度范围。但是随着建筑安装水平的增加，一些新型的建筑材料的加入，在材料的选择上，设备的选型上，工程量的增减、对施工队伍的选择上等等，这些因素都直接影响着建安的成本。这就要求开发商在项目的进行过程中既要保证工程质量又要对以上因素做好有效的选择和评定，以求很好的控制建安成本。 　　三、政府税费分析 　　税费在我国房地产开发成本中所占比例也比较大，一般占成本的15％―25％左右。其中包括了与房地产开发建设相关的所有税收，如房产税、耕地占有税、土地增值税、外商投资企业和外国企业所得税等。除了这些必交的税收外，开发商还要向地方政府交纳一定的行政费用。这些费用一般由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取，往往项目繁多且规范性差。所包括如征地管理费、商品房交易管理费、大市政配套费、开发管理费等等。 　　四、降低成本的方法和措施 　　在基本了解了房地产开发项目的成本构成后，我们要对降低成本的方法和可采取的措施进行一定的探讨。在这里我们主要通过在房地产开发项目成本构成方面浅析房地产开发成本控制的方法 　　1、土地成本控制措施 　　想要控制土地成本首先要了解土地成本主要来自哪里？决定土地成本的因素主要有以下几个方面： 　　第一取决于土地的地理位置 　　土地的地理位置直接决定这它的价值，处于城市中心的土地，因为处于商业中心，且周围交通条件便利，市政配套基础设施较好所以价值很高。正与其相反，处于城市外围的边远地段的土地因为其商业贫瘠，交通相对闭塞，市政配套基础设施较差，所以价值当然不及位于市中心的土地，土地价格也比市中心便宜的多。如果按照土地的用途来进行分析的话，商业用地的位置主要要看周边的繁华程度，临街状况如何，这些情况好的话地价自然会有所提高，反之则难免有所降低。而住宅用地的位置则要综合许多的因素，如周围的环境绿化情况、市政设施的配套情况，还有安全程度及与市中心的远近，交通是否便利等等。工业用地的位置要视产业的性质，原料产品的运输，还包括环境因素，即在处理工厂可能产生的污染方面，工业废料的处理方面，综合视之。总体来说其都大致遵循一个原则，凡是位置优越的土地，地价就会较高，反之则会较低。 　　第二取决于土地的面积 　　面积因素即是指土地面积的大小，由于土地面积的不同，其价值也随之不同。一般来说，面积较大的土地，其地价一般较高，而面积相对较小的土地，其地价一般较低，但是，这并不是绝对的。土地面积的大小对于地价产生的影响还与其用途，规模，效益有关。面积大的土地对开发商来说它的利用率较高，所以其价格也就相对较高。面积小的土地可以利用的资源较少，所以其价格也就相对较低。另外，还要看土地面积的公用能否完全发挥出来，得到最有效的利用。比如，在繁华的商业区内，土地面积越大其深度也就越大，这样反而不利于商家经营，这在临街的店铺表现的较为明显。这时，土地面积大反而会造成土地利用效益的降低。但是，如果面积过小，会影响土地的使用功能，使其无法完全发挥出来，再加之无法形成规模，所以地价也会下跌。 　　第三取决于土地的利用度 　　土地的利用度既是业内人士所谓的“生地”和“熟地”，其中“生地”是指为经过开发的土地，这种土地因为未开发所以大多价格低廉。而“熟地”既是指已经被开发过的土地，其大多基本的三通一平（即水、电、路、场地平整）已经具备，所以，比“生地”价格高出许多。另外，已经开发过的“熟地”可能已经经过了多次的转让、炒作、买卖，价格高也就不难理解了。但是，这种土地因为价格较高，必将带来土地成本的增加。 　　第四取决于土地使用的附加成本 　　在我国为了扩大城市规模往往会对旧城区进行改造。在旧城改造的过程中，市中心老城区人口相对稠密很多，所以往往是土地的黄金地段。在这里土地的价格本来就已经很高了，而在旧城区改造上除了基本的拆迁费用外，政府还对拆迁的居民进行补偿，这就造成了一笔很大的费用。补偿费用的大幅增加，成本必然会随之加大，所以，开发商在做初期决策时，必须考虑这个因素。 　　第五取决于土地的招投标 　　在土地出让方式上存在协议、招标、拍卖三种方式，其中协议谈判的价格又因谈判对象不同而不同，这也使土地成本增加。 　　那么如何对土地成本进行控制？主要有以下几个方面的工作： 　　第一政府调控 　　鉴于我国地产市场的现状，政府对土地价格进行的调控，应着力建设土地价格的调控体系，建立土地所有权出让的规范，增加土地市场交易的透明度和公平性。对于地价可以通过国家定价或者国家提供指导价来完成调控的目的。如可以建立基准价、标定地价和土地出让价等，对这些政府可以每年在固定的时间发布由官方权威调查和评价的公示地价。 　　第二完善相关制度 　　完善土地的租赁制度：这里要做到租税分流，即政府作为城镇土地和一部分房产的拥有者可以进行一定的租金收取，而作为社会的经济管理者则应该收税。政府可以根据长期租和逐年出租两种不同的租赁方式，分别以土地出让金和年地租两种方式收取地租。其中，凡是具备条件、手续齐全的都应严格按照招标或是拍卖方式进行土地出让。而暂不具备条件，手续还未齐全的，则以协议出让土地，但是必须严格加以规范管理。其中，原行政划拨土地进入市场的，应一律进行出让金的补交。另外，我们还需规范土地的一级市场，严格执行以招标拍卖为主、协议为辅的原则，让土地招投标拍卖成为一个独立的市场行为。最后，我们还需对土地市场进行必要的规范和整顿，以加快土地一级开发市场的规范化和有序的发展。这里，作为政府及主管部门应该做到明确土地的审批环节，尽量简化审批程序，严格清理如水、电、气等各部门制定的非政府发布的行业规定。针对土地招标、拍卖中可能出现的项目不确定的情况，则需重新对不同土地进行使用权限的认定。在管理办法的制定上则严格按照现行的金融抵押和法律制裁的要求进行制定。在用地情况上，如果涉及到拆迁则要做好存量向赔偿过渡的工作，以期杜绝拆迁中人为的因素。对土地交易中存在的私下转让问题要坚决杜绝，对新增土地则要解决好土地持有者不按照成本要价的问题。

　　2、工程建设的成本控制 　　工程建设施工阶段是通过建设最终形成工程实体的阶段。这一阶段对项目总体成本的影响为10％――15％，虽然在成本控制占的比例较小，但不必要的浪费、返工、设计变更形成的可能性却很大，极易造成工程预算的超支。因此，在施工阶段全过程中采用先进的施工组织和科学的施工管理方案很重要。通过科学管理可以防止工程量签证的增加，使施工周期得到缩短，降低人工材料的消耗量。工程建设的成本控制可以从以下几个方面着手进行 　　①对材料的控制 　　材料费在建筑工程中占有很大的比重，材料的用量和价格对工程施工阶段造价的影响很大，只有严格遵循合同的材料用量，合理的确定材料的价格，才能达到有效控制工程施工造价的问题。因此在签订合同前，应仔细进行合同审核，确定工程量清单，基本单价，控制主要材料的价格。对于主要的材料我们应由筹建处统一进行采购，这样既可以保证工程的质量和进度，又有利于工程造价的控制。对于工程中主要的材料费用，工程技术人员需要随工程进展经常深入市场了解，力争获取第一手资料，为以后竣工决算提供有力依据。 　　②严把设计关 　　在工程设计上我们除了要比对选择好设计方案外，还应注意设计中存在的设计变更的问题。从以往工程的施工情况来看，由于种种原因会对施工图设计进行很多大的变更，包括工程量的变化、材料代用等，这就为工程成本增加了不可预见的费用问题。为有效的控制造价，必须制定设计变更的现场签证管理制度，明确可变更的权限范围。而对非发生不可的变更，应尽量提前实现。因为变更发生的越早，损失越小；反之，损失越大。如果在施工中变更，已施工的工程还需拆除重新施工，势必造成更为严重的损失。 　　3、税费控制 　　税款征收是国家税务机关按照行政法规的相关规定针对纳税者进行税款征缴的活动总称。所以，在税费的控制上，政府对房地产行业的税收政策可适当降低，如降低企业营业税和所得税税率，并可减免部分小税种，如契税等。这对降低房地产业成本开支，平抑过高的房价，促进居民住房消费将会起到事半功倍的作用。 　　五、结语 　　成本控制是房地产开发管理中的关健，在房地产项目开发成本的控制上我们应从其成本的构成入手，先了解可构成房地产开发项目成本的各个因素，然后，对症下药，逐一分析，最后制定出一个长期的、系统的降低房地产开发项目成本的方案，并监督实行。在整个开发项目的过程中各个方面都要抓好成本控制和管理工作，这对于开发项目投资效益的提高和管理水平的增强都有着十分重要的作用。同时它也是保持企业持续、稳定、健康发展的有效途径。 　　参考文献： 　　[1]孙童. 房地产项目开发中的土地成本控制[J]. 山西建筑，2009,35,(01) 　　[2]蒋玉燕. 建筑工程建设成本探讨[J] 中国科技博览， 2009,(10) 　　[3]蔡瑞钦. 略论房地产开发成本及其成本项目构成[J]. 中国西部科技， 　　[4]何孙秀. 金诚. 房地产开发成本控制与管理思考[J]. 中国新技术新产品，2010.(15) 　　[5]高志伟. 房地产开发成本管理研究[J]. 现代商贸工业，2010,22,(21) 　　 　　作者简介： 　　储和平，男，安徽潜山人，工程师，经济师，毕业于湖南科技大学经济管理专业，现任贵州盘江房地产公司总经理，长期从事规划、设计与技术管理工作。 　　（责任编辑：何秀秀）