养老地产市场发展前景分析

　　【摘 要】我国已步入老龄社会，并且与其他国家相比，我国的老龄化还存在自身的一些特点。进入老龄社会后，养老问题日益凸显，传统的养儿防老、居家养老模式受到挑战。社会对养老服务的需求巨大，但养老产品供应量小，且质量不高，存在较大缺口。为此，国家也出台了相关的支持政策，鼓励社会资本进入养老领。养老地产市场发展潜力巨大、前景广阔。 　　【关键词】房地产；销售代理；定价；冲突 　　一、引言 　　总体来看，我国已步入老年社会，老年人口数量巨大且增长速度较快，养老市场潜力巨大、前景好；同时，我国的传统居家养老方式正在开始发生改变，市场机遇显现。但从目前社会的总体情况来看，养老服务的供给远不能满足需求，房地产开发商在养老地产方面大有作为，可以形成企业新的开发和盈利模式。 　　二、我国的老龄化现状及特点分析 　　根据联合国规定的标准，一个国家或地区60岁以上人口比例达到10%以上或65岁以上人口达到7%时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。 　　（一）我国老龄化现状 　　我国早在1999年就进入老龄社会，当前人口老龄化态势已非常严峻。2008年我国60岁以上的人口达到1.67亿，占全国总人口的12%。在今后较长一段时期内，我国老龄人口的比例还将以年均3.4%的速度增长。据预测，2040年我国60岁以上的老龄人口将达到4亿，大约每4个人中就有1个老人。 　　据统计，老龄化水平超过全国平均值的省市有上海、天津、北京、江苏、浙江、重庆、辽宁、山东、四川、湖南和安徽等。 　　（二）我国老龄化的特点 　　我国人口的老龄化呈现以下特点： 　　1.老年人口基数大。第六次全国人口普查显示，中国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口的13.26%，世界上60岁以上人口超过1亿的只有中国。 　　2.老年人口增长速度快。由于计划生育国策的实施，从20世纪末我国开始进入老龄化社会后，老龄人口增长的速度很快，我国的老龄化进程大大快于其他国家。 　　3.高龄化趋势明显。近年来我国80岁以上高龄老人以年均约4.7%的速度增长，明显快于60岁以上老年人口的增长速度。 　　4.地区老龄化程度差异较大。上海的人口年龄结构早在1979年就进入了老年型，而青海、宁夏等西部省、自治区在2011年左右才进入，相差30多年。 　　5.城乡老年人口数量倒置显著。我国农村人口老龄化的程度已经达到15.4%，比全国13.26%的平均水平高出2.14个百分点，高于城市老龄化程度。这种城乡倒置的状况将一直持续到2040年。 　　6.女性老年人口数量多于男性：目前，老年人口中女性比男性多。2049年将达到峰值，多出2645万人。 　　7.历史欠帐较多。我们国家经历了由计划经济向市场经济的转变，在计划经济体制下，当时是没有养老积累的，这个包袱留到了现在，这是其他国家所没有的； 　　8.人口老龄化与社会经济发展水平不相适应。欧美一些发达国家在进入老年型社会时，人均国内生产总值一般在5000-10000美元左右，而我国才刚超过1000美元，是典型的“未富先老”国家。 　　三、传统养老方式遭遇挑战 　　受儒家思想的影响，“孝道”深入人心，居家养老是传统的养老模式，也是目前最主要的养老模式。即使在思想日益解放的今天，虽然人们已广受国际文化的影响，但对大多数人而言，进入养老院等机构养老，仍为次优或无奈选择。这种情况随着计划生育政策效果的显现，将在以后逐步得到改变。 　　1.生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担呈倍数增长。计划生育政策的实施，导致夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式。“4-2-1”家庭模式的直接后果就是一个家庭要赡养的老人数量多，据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人。这样，客观上会导致家庭养老模式越来越不可行。 　　2.死亡率的下降推动寿命延长，导致赡养时间长，甚至出现数代需赡养的老人。由于生活条件和环境的改善，以及医疗水平的提高，人类的平均寿命逐渐提高，死亡率下降。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局面产生。同样，客观上也导致家庭养老模式越来越困难。 　　3.工作单位及地点经常变动、工作压力大，使得子女亲自照顾老人的可行性降低。随着人事制度改革的推进，目前工作单位及地点变动成为常事；因工作变动，而带动所有家人进行迁徙，成本大、困难多。另外，与计划经济时代相比，在市场经济环境下，竞争压力大、生活节奏快，上班族在岗位上要全力拼搏；受时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。 　　4.空巢老人多，独居比例高。由于工作、住房、小孩上学等各种原因，造成老人单独居住，而不是和子女住在一起。2010年11月7日，民政部部长李立国说，目前，城乡空巢家庭超过老人家庭的50%，部分大中城市达到70%；农村留守老人约4000万，占农村老年人口的37%。代际分离增加了家庭养老的困难，城乡家庭养老条件明显缺失。 　　四、国家对养老地产发展的政策支持 　　由于老年地产的带有一定的社会福利性质，所以政府的政策扶持对老年地产的发展至关重要，也是老年地产的投资者首要考虑的问题之一。 　　一般来说，政府会在税收、土地的取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上的优惠。 　　近年来，国务院及相关部委连续发布一些文件，鼓励社会资本进入养老领域，要求公办、民办享受同等政策待遇。具体政策主要体现在以下文件：（1）2000年，国务院印发《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》（中发[200]13号）。（2）2000年，财政部、国家税务总局联合印发《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税[2000]97号）。（3）2005年11月，《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》（民发[2005]170号）。（4）2006年，国务院办公厅颁发《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发〔2006〕6号）。（5）2008年1月，全国老龄委等10部委《关于全面推进居家养老服务工作的意见》。（6）2011年12月16日，国务院办公厅印发《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）的通知》（国办发〔2011〕60号）。（7）2012年7月，《民政部关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》（民发[2012]129号）。 　　五、养老地产的发展前景 　　21世纪，人口的老龄化是世界许多国家面对的一项重大挑战。然而，对于企业来说，却面临着一个发展潜力巨大的市场，这个市场被称为“银发市场”，养老产业正成为一项新兴的朝阳产业。 　　一些发达国家，围绕老年人消费市场的企业大量产生。目前，已经初步形成一个现代商品和服务的产业延伸链，在老年餐饮、文化娱乐、保健、旅游、康复保健、住宅、社区服务业等产业方面发展潜力巨大。 　　在“银发产业”这个大市场中，提供养老场所是最基础的、最重要的市场；同时，也是增长最快、最具潜力的市场。而在我国，在养老设施建设方面，一直处于“欠账”状态。根据民政部副部长窦玉沛提供的2010年数字，当年，我国共有各类养老机构38060个，床位266.2万张，收养各类人员210.9万人。但是窦玉沛分析说，养老床位总数仅占我国老龄人口的1.59%，不仅低于发达国家5%-7%的比例，甚至低于一些发展中国家2%-3%的水平[1]。 　　我国目前的养老产业水平较低，不但养老床位数量太少，而且养老项目的软硬件配置水平也较低。由于受传统居家养老的观念束缚，高端养老产业的发展较慢，培养起来还需要做大量工作；但也表明这方面市场机遇和潜力较大。 　　从目前的市场情况来看，中国的老年住宅市场长期处于供求严重不平衡的状态[2]。单从数量上而言，我国的养老床位要想达到发达国家的配置比例，还需增加3倍的床位数量，这为养老地产的发展提供了巨大的发展机遇。国内的大型房地产开发商，如万科、保利、华润、绿地等均已进入养老地产市场，对养老地产的开发模式进行有益的探索。 　　从某种意义上来讲，在养老地产这个潜力巨大的市场中，谁先进入、探索出成功的运作模式，谁就能占得市场先机，取得快速发展。 　　参考文献： 　　[1]http：//finance.people.com.cn/insurance/GB/13153791.html. 　　[2]徐云.养老地产——房地产商看好的新市场[J].城乡建设，2012（12）：81-83.