会计学 毕业论文--试论房产税的改革

编号

本科生毕业设计（论文）

题目： 试论房产税的改革

摘要

摘 要

房产税是世界各国普遍征收的一种以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。国务院于1986年9月15日正式发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，规定对生产经营性房产征税。 然而随着改革开放和经济全球化的步伐不断迈进，我国住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，房价居高不下。为了在抑制房价的同时建立和健全我国现行的房产税制，促进房地产业健康、有序的发展，我国逐步推进了房产税改革。经国务院批准，今年1 月28 日，上海、重庆两地正式启动对个人住房征收房产税改革试点。

本文先简要介绍了我国房产税的发展历史，着重针对试点问题，分析房产税改革的政策、特点和影响；然后对国际情势进行分析，了解其他国家房产税的构成和发展情况，对其进行比较，从中总结出一些值得我国注意和借鉴的部分；最后根据我国国情和试点发展情况，深入挖掘改革过程中值得完善的部分，并根据前文总结的经验，探索我国房产税的改革方式，预测其发展方向。

关键词：房产税改革；房产税试点；房产评估；税收机制；

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Abstract

ABSTRACT

House Property tax is an ad valorem levy on the residual value of the property or on the rental income from the property. It is usually imposed on owners by the governing authority of the jurisdiction in which the property is located and collected by the government in most countries around the world. On September 15, 1986, the State Council of the Peoples’ Republic of China stipulates in “Interim Regulations of the People's Republic of China on Real Estate Tax” that Real Estate Tax will be levied on the owners, management units, mortgagees, custodians or users of the property. However, with the sweeping reform of housing system and rapid development of the real estate, property prices in major Chinese cities have been soaring for the past years, triggering growing public concern. In order to curb the rising prices and prefect the existing house property tax system, measures have been taken to further the regulation and reform of property tax. On January 28, 2011, a new property tax was introduced and imposed in Shanghai and Chongqing with the approval of the State Council.

This thesis will first trace the history of China’s House Property Tax, focusing on the pilot implement of house property tax policy and analyzing its features, impacts and problems. Then it will give an overall assessment of international tendency, introduce the structures and reforms of the property taxes in some well-developed countries, and compare their advantages and disadvantages for research purposes. Finally, based on the above comparison and analysis, some suggestions will be put forward to explore the future reforms in and perfection of the property tax system in China. Meanwhile, a prediction will be made on its development for further research.

Keywords : Reform of Real estate tax; Experienmental units of house property tax; Real Estate Appraisal; tax revenue mechanism;

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目录

目 录

第1章 绪论 ............................................................................................................. 1

第2章 我国房产税的发展 . .................................................................................... 3

2.1 房产税发展概况 ........................................................ 3

2.2 沪、渝试点概述 ........................................................ 4

2.2.1 沪、渝试点的政策及简要分析 .................................................. 4

2.2.2 沪、渝试点的特点 ............................................................ 5

2.2.3 沪、渝试点的影响 ............................................................ 6

第3章 房产税改革的国际经验 . ............................................................................ 7

3.1 国际房产税概况一览 .................................................... 7

3.2 国际经验的借鉴与参考 .................................................. 8

3.2.1房产评估 . .................................................................... 8

3.2.2税收减免 . .................................................................... 9

3.2.3调节房市 . .................................................................... 9

第4章 房产税改革的发展方向 . .......................................................................... 11

4.1扩大征税范围，增加征收对象 ........................................... 11

4.1.1扩大征收范围 . ............................................................... 11

4.1.2增加征收对象，拓宽税基 ...................................................... 11

4.2税种定义的规范化 ..................................................... 11

4.2.1 简化税种，规范定义 ......................................................... 11

4.3合理计算税费，促进社会公平 ........................................... 12

4.3.1建立完善的估价体系 .......................................................... 12

4.3.2制定合适的税率 .............................................................. 12

4.4规范征税制度，提高征税效率 ........................................... 12

4.4.1 从中央到地方，建立完善的制度框架 ........................................... 12

4.4.2建立信息共享机制 ............................................................ 12

4.5建立保障机制，合理利用税收 ........................................... 13

4.5.1公开、合理地使用税收 ........................................................ 13

4.5.2建立保障体制，制订优惠政策 .................................................. 13

第5章 结论与展望 ............................................................................................... 15

参考文献 ................................................................................................................. 16

致 谢 ..................................................................................................................... 17

附录A ： 《中华人民共和国房产税暂行条例》 . .............................................. 18

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目录

附录B ： “新国八条” ....................................................................................... 19

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试论房产税的改革

第1章 绪论

房产税是世界各国普遍征收的一种以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。《暂行条例》从当年10月1日开始实施。由于房产税开征时，我国尚未进行住房制度改革，城镇个人拥有住房的情况极少，而且居民收入水平普遍较低，因此，《暂行条例》规定对个人所有的非营业用房产（即个人自住住房，以下简称个人住房）免税。房产税主要是对生产经营性房产征税。

然而随着改革开放和经济全球化的步伐不断迈进，我国经济社会形势发生较大变化，住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，居民收入水平有了较大提高，房地产也成为个人财富的重要组成部分。在人民生活水平显著提高的同时，我国收入分配差距也在不断拉大。在保障居民基本住房需求的前提下，通过对个人住房征收房产税可以增加住房持有成本，引导城镇居民合理住房消费观念，促进节约集约用地；调节收入分配，促进社会公平；甚至还能够完善我国财政税收体制，健全财税体系。因而研究、推进、深化房产税的改革对于稳定房价、提高居民幸福指数；完善财政税收体制、保持社会稳定具有重要意义。

鉴于历史原因和现实情况，我国目前对个人住房普遍征税的条件尚不成熟。对个人住房征税需要在制度设计和管理机制等方面进行充分研究论证并在实践中逐步探索。为不断积累经验，积极稳妥地推进房产税改革，经国务院批准，今年1 月28 日，上海、重庆两地正式启动对个人住房征收房产税改革试点。房产税改革试点将在制度设计和管理机制等方面进行探索，为改革在全国范围逐步推开积累经验。

当前，上海、重庆两个试点正式启动已近一年，在试点启动的过程中，可以发现、探索出一些改革的新方案，为试点的推广打下基础；同时也发掘出了改革进程中将会遇到的困难。

据最新消息，今年12月14日落幕的中央经济工作会议提出，将推进房产税改革试点，北京、武汉等“准”试点城市也在为此进行相关准备。至此，2012年房产税征收范围扩大，已成定局。

为了能更好地实践出合适的改革方案，本文旨在以上海、重庆试点为对象，针对试点问题试分析房产税的改革政策，特点和影响。此外，如果能参照国际经验，比照国情，还能更为有效地改革房地产税制度。因而本文还会结合试点问题和国外相关资料，尝试探索适合我国国情的改革新方案。

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试论房产税的改革

第2章 我国房产税的发展

2.1 房产税发展概况

房产税是我国财产税系中的一个重要税种，有着较为“悠久”的历史。见表2-1。然而由于种种原因，它在我国工商税收中比重不高，份额也较小。近年来，我国房价飞涨，投资、投机性需求导致大量空置房屋的存在，这种情况在北京、上海、深圳等一线城市尤为严重；而地方政府的“土地财政依赖症”过度依赖房地产业则是房价上涨更深层次的原因。

为此，我国推出了房产税改革试点方案。它不仅有利于增加地方政府财源，增加房屋的持有成本，降低投资投机性需求，而且为我国财产税制度的完善寻找到了良好的时机。

表2-1我国房产税的历史 时间

古代中国 1949年中华人民

共和国建立后

1951年8月 发展状况 《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。 政务院发布《全国税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。 政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，规定对城市中的房屋和土地征收房产税和地产税，税种名称定为城市房地产税，并在全国范

围内执行。

1973年

1984年

1986年9月15

日

2008年12月31

日

2010年 5月 31

日

2010年10月 简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。 改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。 国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。 国务院发布了第546号令，宣布自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依据《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。 国务院同意国家发展改革委《关于 2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中提出，将逐步推进房产税改革。 中国共产党第十七届五中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，是从全局和战略的高度，提出 “十

二五 ”时期加快财税体制改革的明确要求，“研究推进房地产税改革”。

财政部部长谢旭人在解读“十二五规划 ”时指出：按照强化税收、规范

收费的原则，继续推进费改税，研究推进房地产税改革，完善财产税制度。

2010年 11月 房产税是房地产税制度改革的重要部分，其征收成本、税基、征收范围等征

收细则都是所有国内房屋所有者关心的热点问题，学术界也对房产税制度改

革进行研究探讨。

2011年1月26日

2011年1 月28 国务院下发《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（简称“新国八条”）明确规定不准购买第三套住房。 经国务院批准，上海、重庆两地正式启动对个人住房征收房产税改革试

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2011年12月14日 中央经济工作会议提出，将推进房产税改革试点。

2.2 沪、渝试点概述

2011年1 月28 日，经国务院批准，上海、重庆两地正式启动对个人住房征收房产税改革试点。自此，沪、渝房产税的试点政策终于尘埃落定。有关专家预计，短期内会有一批城市陆续加入房产税试点行列，各地方将有政策陆续跟进，掀起新一轮的税制改革。正确分析沪、渝试点房产税制的特点及影响，有利于把握房地产市场的发展趋势，了解国民经济的运行动向；同时也有利于房地产市场的长远健康发展，为进一步推进房产税改革提供借鉴经验。

2.2.1 沪、渝试点的政策及简要分析

要正确分析沪、渝试点，发掘其优势和不足，首先要对其改革的内容有所了解。沪、渝试点房产税征收方案如表1所示。

表4-1 上海、重庆试点房产税征收方案表（均按年记征）

上海 重庆

个人拥有的独栋商品住宅和个人

新购的高档住房(高档住房是指建筑面

征收对象 上海居民家庭新购第二套及以上

住房和非上海居民家庭的新购住房。 积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2 倍及以

上的住房) ；在重庆市同时无户籍、无

企业、无工作的个人新购的第二套及以上的普通住房。

独栋商品住宅和高档住房建筑面

积交易单价在上两年主城九区新建商

一般适用税率暂定为0. 6 % ，但

税率 对应税住房每平方米市场交易价格低

于上年度新建商品住房平均销售价格品住房成交建筑面积均价3 倍以下的住房税率为0. 5 % ；3 倍（含3 倍）至4 倍的税率为1% ；4 倍及以上的

无企业、无工作的个人新购的第二套

及以上的普通住房, 税率为0. 5% 。

参照应税住房的房地产市场价格

计税依据 确定的评估值，试点初期暂以应税住

房市场交易价格的70 % 计算缴纳。

对居民家庭新购且属于第二套及

免税住房

面积 以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60 平方米的，其新

购的住房暂免征收房产税；人均超过

60平方米的，对属新购住房超出部分

4 两倍及以上的, 税率可暂减为0. 4 %。 税率为1.2 % 。在重庆市同时无户籍、应税住房的房产交易价，条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。 以家庭为单位, ，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。 纳税人在试点前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平

试论房产税的改革

无工作的个人的应税住房均不扣除免

税面积。

根据对上海试点改革方案的分析，我们不难发现它的着力点在于打击外地的炒房人士和本地居民的投资、投机性需求，因而在考虑保障上海居民人均60平方米的免税面积后，对新购第二套房征税。0.6%～0.8%的税率给新购第二套住房的投资人带来一定的持有成本，这种持有成本将使资金不雄厚的小投资人退出购买行列，减少一定的需求量。但是，在房价上涨速度超过税率的情况下，其对资金雄厚的国际国内炒房团的作用不明显。如果严格执行“新国八条”政策，对国际国内炒房团的限制将比税收政策更有效。

而重庆的试点改革方案通过对高档商品房和独栋别墅按0.5%～1.2%的税率征房产税以用于公租房建设，来抑制高档商品房和别墅的价格，对减少高档商品房和别墅开发，增加普通商品房的供应，抑制房价的上涨速度有一定的作用。这种通过抑制高档商品房和别墅的建设从而增加普通商品房开发量的做法值得提倡，但从重庆市的实际情况来看，由于高档商品房和别墅不多，普通商品房能增加的供应量还有待观察。除了有调控房价的作用，重庆市方案还有均贫富的作用。根据重庆市有关部门的估算，开征房产税可以获得大约1.5亿元的收入，有利于支持城乡统筹、农民及农民工进城和重庆市公租房、廉租房的建设。另外，重庆市方案对无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，按0.5%税率征税，给市外投资、投机者增加炒房成本，其作用和上海市方案类似。重庆市方案对重庆市普通商品房的价格影响取决于房产总需求中投资、投机性需求所占的比重。配合“新国八条”，房产税方案对抑制投资、投机性需求有一定作用，但是如果重庆市刚性需求占的比重大，房价仍然会保持一定速度的上涨。

从结果上来看，上海、重庆的两套方案都将着力点放在打击投资、投机性需求，保障普通居民的基本的居住权上；重庆市还增加了均贫富功能，增强了税收的宏观调控，是财税制度的一大改革和进步。然而这两套方案的主要的目的是作为政策工具调控市场，都不能根本解决地方政府的“土地财政依赖症”；且在税收的公平性、充分性、效率和可操作性等方面还有很多改进空间。

2.2.2 沪、渝试点的特点

（1）扩大了房产税的征税范围

之前的房产税征收范围有限，仅限于城市、县城、建制镇和工矿区的房产，不包括农村房产；此外，房产税的征收有失公允，政府机关、军队组织、事业团体、个人居住房等被列为免税对象，不在征税范围之内。而上海、重庆试点则开始顺应未来改革的发展方向，对个人住房征收房产税，开拓房产税改革新纪元。

（2）计税依据以科学的市场评估为基础

原条例中的计税依据为从价计征和依租计征，其中，从价计征的房产税计税依据是房产的历史成本。这两种计税依据影响和削弱了房地产税对经济的宏观调控作用；违背了公平税负的原则。而上海和重庆暂行办法将应税住房按市场交易价格的 70%计算缴纳，应税住房的计税价值为房产交易价。

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（3）根据国家宏观税负水平采取差别税率

原条例采用的是单一、固定的比例税率。由于税率缺乏弹性，不能很好地发挥房产税调节收入和优化资源配置的功能。上海、重庆试点的改革方案开始尝试采取差别税率，优化资源配置。

（4）合理设定税收减免

上海、重庆试点都规定了一定的免税住房面积，保障了普通居民的合理住房需求。同时，两市还具体规定了其他减免税对象，如因婚姻等需要而首次新购住房、符合国家和本市有关规定引进的高层次人才和重点产业紧缺急需人才新购住房、农民在宅基地上建造的自有住房等，暂免征收房产税，保障了特殊群体的权益。

2.2.3 沪、渝试点的影响

（1）对房地产市场影响温和

房产税的试点的改革，最大的目的不是降低房价、调控楼市，而是转变国家经济增长方式，调整财政税收结构。从上海、重庆房产税的征收范围和税率标准来看，此次房产税政策还是相对温和的，由于税率不高、征收面较窄，对于房价的调控力度有限。在当前形势下，房产税的征收对于房价还是会产生一定的影响，购房者会因此产生观望情绪，但直接影响到房价上还需要一段时间，不会立刻呈现出来。

（2）短期内不会增加地方财政收入

上海、重庆两地的试点方案均仅限于大面积高档住房或多套住房，税率也相对较低，初期能带来的税收不多，对地方政府财政收入贡献很小，未来也难以与土地出让金相提并论。据测算，即使在全国范围内针对所有住宅开征房产税（2010年底城镇住宅总价约 50万亿元，税率为 1%，税率超出目前水平且不考虑减免），预计每年房产税规模约为 5000亿元，远低于 2010年土地出让金 2.7万亿元。因此相关部门应借助开征房产税的时机，推进房产税收体制改革，优化税收结构，切实降低居民税负。

（3）抑制投资投机性需求

上海、重庆试点的征税对象主要是富人群体和非理性炒房群体。房产税开征后，增加持有环节的成本，短期内必定会对试点城市的房地产市场造成利空影响，将有助于抑制投资投机需求，调节收入分配，保障普通民众的利益。

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试论房产税的改革

第3章 房产税改革的国际经验

3.1 国际房产税概况一览

房产税是为中外各国政府广为开征的古老税种。欧洲中世纪时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段。由于历史、文化、不动产产权制度等存在巨大差异，各国在房产税税制方面有许多不同。但大多数国家都很重视在房地产保有阶段的征税，而房地产权属转让的税收则相对较少。这样的税收结构极大地鼓励了房地产的流动，有利于避免业主空置或低效利用其财产，刺激了土地的经济供给和频繁的交易活动，既繁荣了房地产市场，又推动了房地产要素的优化配置。各国房产税征收方式千差万别，并在不断的发展变化，如美国的房产税、日本的不动产税、俄罗斯的物业税等等。表4-1为一些国家房产税征收的状况表。

表4-1 各国房产税征收状况表

征收状况

房产税是美国建国初期就开始由地方

政府征收的一项传统税收。地方政府根据各

美国 自实际情况来确定税率并制定地区法规依

法征收，因此各地税率高低不等，而且随着

时间推移还可能会有小幅调整。 税收用途 税收并不是用来调控房地产市场的主要手段，而是用于民众所在区域的教育及公共服务支出，但它对购买和持有房地产的需求有间接

影响。

“固定资产税”主

并未设立专门的房产税，而是将房产作

的对象加以征收。是市町村(相当于中国的

除固定资产税之外，日本部分地区还对市区

房产征收 “城市规划税”。 要用于地方教育、卫生业；“都市规划税”主要划；“事业所税”主要用在治理大城市污染和环

境改善上。

清查价为

30万卢布以下，

在全国范围内对自然人按照差别税率

征收房产税，房产评估价格越贵，税率也就

越高，拥有多套房产的纳税人将按较高的税

俄罗斯 率纳税。房产税税率由中央和地方政府共同

确定，国家规定税率范围，地方政府则在国

家规定的税率范围内自行制定该地区的房

产税税率。 俄国也存在炒房族，但俄政府征收房产税的主要目的并非打击炒房或扼制房价，而只是将其当作一个普通税种和地方财政的收入来源之一。 税率不超过0.1%；清查价为30万至50万卢布，税率为0.1%至0.3%；清查价为50万卢布以上，税率为0.3%

至2.0%。特殊群

体享受房产税

减免优惠。 为固定资产的一种，统一列入“固定资产税”及基础设施等公用事日本 市级以下区域) 级税，由地税机关征收管理。用于各地方的城乡规“固定资产税”的标准税率是1.4%；“城市规划税”税率约为0.3%。 税率 按各州情况有所不同，总体税率大致介于1%-3%之间。

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房地产税有较长的历史并经过数次变

革，目前已形成一套较完善的征缴体系。按

照法律规定，拥有房产的墨西哥居民每年都

墨西哥 要根据相应税率，向州政府缴纳一次房地产

在征收过程中，房地产税税率要与各地全年

物价指数和地区发展势头相挂钩，根据涨跌

情况做出相应调整。 政府希望利用低税率刺激房地产市场投速缓慢的现状。 房地产税=(土地面积×土地价格+建筑面积×房屋每平方米价格)×房地产税税率。 税，房屋的价值由政府派遣的评估师确定。资，改变房地产市场增

从表中我们可以看出，虽然各国房产税征收方式不尽相同，但它们仍有一些共同的特点：第房产税是地方税，主要用于支持地方政府为纳税人提供有利于保持其物业价值的公共服务；房产税的税率和地方政府的服务水平，由当地的政府根据实际情况来决定。另外，居民对物业价值敏感，对房产税影响下的物业价值的变化保持理性。如果他们付出了房产税后，对当地政府提供的服务不满意，可以自由迁徙到他们认为更合适的其他地区。在简要分析其他国家税收的特点时，我们可以找出许多值得借鉴和参考的地方。

3.2 国际经验的借鉴与参考

通过对其他国家房产税的征收状况和对其特点的分析，我们能从中总结出一些值得我国学习的经验，主要体现在房产评估、税收减免与调节房市等方面。

3.2.1房产评估

在已有的征收房产税国家，房产税主要是从价税(市场价值) 。因而公平、合理地对房产进行估价能按照房屋的实际价值来计算房产税，体现税收的公平性、规范性与合理性。

在美国，房产税每年都会进行评估，力求充分反映其市场价值。在美国评估体系中，评估价与市价往往相差较大，评估出的房产价值一般仅定为市场价格的 50%—75%，主要是当地政府明文规定要求低估大额房地产价值以吸引外地资本。学区房由于公共配套设施齐全，其房产估价偏高，所交房产税也多于其他区域。

在日本，一般每三年对房屋和土地进行一次基础评估，估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。在此后的第二、三年中，除非有房产改建、损坏或因市町村废置分合及界限变更等，一般不重新估价。此外，日本的二手房价格通常与新房价格差异较大，即使是刚刚居住一两年的二手房，价格也会比新购时降低10%以上。鉴于这一情况，日本地方政府对居民土地和房产的评估价格通常都比同期市场同类资产成交的平均价低30%甚至更多，这实际上是为了减轻自住用房者的负担。

另外，在房产价值确定存在争议时，德国、美国和加拿大的各地区都设有相应的房产评估机构，房主可按照规定的程序提出申诉。

值得一提的是，俄罗斯现行房产税的主要弊端就源于房产价值的不当评估。其税基为各地技术资料登记局给出的房产清查估价，这一估价与当前的市场价严重脱钩。以莫斯科为例，房龄在5年以下的商品房，其清查估价仅相当于现在市场价的30%至50%；而房龄为三四十年的老房子，其估价与市场价的差距甚至高达上千倍。因此，对老房子征收的房产税显得过于微不足道，不仅使政策的公平性受到质疑，还大大减少了税收收入。

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试论房产税的改革

3.2.2税收减免

为了保障低收入弱势群体和一部分特殊群体的利益，各国都规定了相应的房产税减免措施。

在英国，市政税全额课税的基本条件是该住宅内至少居住两名成年人，如果只有一名，市政税可减收25%。此外，只由学生、未成年人、外交人员、残疾人等群体居住的房产免税。

在日本，估价低于30万日元的土地和估价低于20万日元的建筑以及政府、皇室、墓地、学校等特殊用途的建筑均免征物业税；而事业所税只对一些大城市征收。针对许多居民购买独栋房屋的实际情况，日本对每户住宅的土地面积制订了分级征税标准。在一些中小城市，房产税收的优惠政策，往往成为当地吸引居民的重要手段。

在加拿大，政府规定对65岁以上的老人和凭上一年的报税凭证的下岗失业人员减免房产税。

在墨西哥，特殊人群在缴纳房地产税时享有优惠政策，如退休人员、伤残人士和年龄超过60岁的居民等。

俄罗斯特殊群体享受房产税减免优惠，如前苏联和俄罗斯英雄、卫国战争老战士、一级二级伤残人士、现役及退役军人、烈属、退休人员等。

3.2.3调节房市

在很多国家，征收房产税都能在一定程度上避免房产投机所导致的价格快速上涨。 在德国，房产税在抑制房价上涨方面起到积极的作用，使德国在最近十五年房价没有明显的上涨。

在美国，房产税是一个平衡器，如果房价上涨，房主的税收就要增加。所以，尽管大家都希望房价上涨，但是一定比例的房产税套住了房价的恶性攀升，所以美国的房价不可能像中国一样连续暴涨。

日本房产税属于地方性税收，由地方政府采取普通的方式来征收。在中央政府规定标准税率和最高上限后，地方政府有权在合理的范围内进行浮动，因而地方政府具有很大的自主权。而且，对房屋保有环节进行征税，属于资产税范畴，如果把房屋作为投机品将会加大其成本，增加风险，减少利润，使房屋回归到其使用的本原。

然而，房产税并非万能良药，不能指望其对房地产价格起到直接的抑制作用，否则就不会有20世纪80年代兴起的日本房地产泡沫，也就不会有美国2007年以来的房贷危机演变成的一场金融海啸。

除此之外，我国房产税还应在规范税费种类、扩大征税范围等方面进行改革。具体内容将在下一章节中详细说明。

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试论房产税的改革

第4章 房产税改革的发展方向

我国房产税改革还处于起步阶段，存在较多的问题。经过对试点的分析和对国际经验的借鉴，我们不难发现我国现行房产税的弊端主要有征税范围小，征收对象少，税种较多且定义混乱，征收不够规范，透明度不够高，估价体系不够完善，没有合理的保障减免措施，房产税总量少，利用不够合理等。我国房产税的改革发展方向，便是根据我国国情，改善上述问题。下面将对此逐一进行分析与探索。

4.1扩大征税范围，增加征收对象

4.1.1扩大征收范围

上海、重庆作为我国大范围征收房产税的第一步，有其相应的局限性。试点没有在全国范围内进行，极易导致非试点地区房价的快速上涨；炒房资金很可能流向中西部经济欠发达的大中型城市，导致房价畸高、城市经济与房地产发展不匹配等问题。但是如果现在就对这部分地区征收房产税，又可能致使它们的房地产行业发展缓慢，住宅消费滞后。因此，在扩大征收范围的同时，应根据地区差异制定具体征收标准。

4.1.2增加征收对象，拓宽税基

目前我国房地产征收的配套措施不齐全，财产登记制度也不健全，房管局仅对本地区成交房屋有登记记录，而跨省、地区的私有财产则缺乏全国联网管理。同时，房地产价格评估制度和房地产税收评税政策也不健全。与俄罗斯类似，我国的新房尚可直接以开发商报价作为征收依据，但是二手房的市场评估值却与实际成交价相差甚远。因此，目前我国房产税以增量征收为主，主要针对新购商品房和少量的存量房产（独栋别墅和高档商品房），没有对所有购房者征税。从发展的趋势看，同时征收存量房与增量房的房产税是必经之道。由于所有的增量都会变成存量，而存量中一部分已纳税，一部分却不纳税，会造成极大的不公平现象，这也将打乱房产市场的价格体系。上海、重庆试点的增量开征可以为房产税的改革积累经验，在条件成熟时存量房也将成为征税对象。

4.2税种定义的规范化

4.2.1 简化税种，规范定义

我国房地产方面的税费种类比较多，定义比较混乱，规范程度也较低。虽然政府高层在制定税费时努力归并、清理和减少关于房地产方面的内容，但是当具体落实到地方政府、地区时，税费的数量仍有增无减，成为真正的“苛捐杂税”。据不完全统计，与房地产开发和交易有关的税费高达60多种。因此，房地产领域税费改革应该在维持现有税负水平的基础上，调整结构：在征收房产税的同时，也要调整和清理其他相关税费，否则房地产领域的税收将更为繁重。

据悉，就在上海、重庆布局房产税试点的同时，财政部、国家税务总局拟将房产税和土地使用税（即城镇土地使用税）——我国房地产持有环节的两个主要税种合并，且“按照市场价格计征”。这也意味着，在税率不变的情况下，随着物业价格的变化，新税种的征收额度也将随市场波动。由于征收依据发生变化，合并后的新税种将不再叫做“房产税”，其性质类似于国外一直推行的物业税，因此可能被叫做 “物业税 ”或 “房地产税”，

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其征收范围也将最终覆盖个人住宅。随着两税的合并，房屋和土地都将成为新税种的税基，即在计税中，除了将参照房屋价值之外，土地价值也将纳入其中。同时，可以一起归并的还有如契税、耕地占用税以及在房地产开发环节出现的行政事业性收费等重复性税种。另外，也可以取消如营业税、土地增值税、城市维护建设税和教育费附加以及行政审批类收费等房地产交易环节税费，减轻房地产交易负担，抑制其价格。

4.3合理计算税费，促进社会公平

4.3.1建立完善的估价体系

我国房产税的征收对象较少，为了拓宽税基，对存量房征税是必经之道，而对其进行合理的估价又是征税的基本前提。如今的城市房屋，品类繁多身份复杂；根据国际经验，房地产税评估通常交给相关评估机构来完成。然而，我国这方面的政策出台较晚，相对于需要评估的房屋总量，注册房产估价师的人数远远不够。因此，我国应加大教育培训力度，重点培养专业人才，实行严格的定期考核，完善房地产评估师职业资格制度，制定对策大力鼓励其业和从业。除此之外，还应该重视估价人员的道德素质和职业操守，制定法律法规，加大监管力度，以防止估价人员和纳税人之间扭曲房产的真实价值的暗箱操作。在培养专业人才的同时，还要加快房地产评估机构的建设，待条件成熟后，房产税的计税依据将为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值还应按规定周期进行重估。

4.3.2制定合适的税率

试点政策的实施将扩大我国房产税的征收范围，然而我国地大物博，各地的情况也不尽相同。目前我国税率制定还没有统一的标准。根据国际经验，在未来的改革发展中，各地应针对经济发展的不平衡性，结合地方经济发展速度，在中央设置的幅度税率范围内制定适合本地经济状况的税率，并随地方市场的变化适时调整，以增强税率弹性。这样，既能保证中央有一定的宏观调控权，又能体现和照顾各地不同的实际情况。

另外，重庆试点已针对同一地区不同类型房产和不同购房者的承受能力开始了对差别税率的尝试。本人认为实行差别化的累进税率比固定税率更为合适（可参照个人所得税）。但是，税率的高低、档次的设计还需要在实践中反复摸索。

4.4规范征税制度，提高征税效率

4.4.1 从中央到地方，建立完善的制度框架

从许多国家物业税改革的经验来看，缺乏全国统一的房产税制度框架，将导致征税混乱，降低改革效率。 因而我国中央应尽快建立全国统一的制度框架和改革方案，以便各地在统一、规范的政策指导下进行改革，降低改革成本。在大多数国家，房产税都属于地方税。在中国五级政府结构中，其“地方 ”应该涵盖除中央以外的省、地（市）、县、乡镇四级。地方政府应从基层开始，根据中央制订的改革方案和制度进行管理。

4.4.2建立信息共享机制

加快推进各类住房信息系统的建立，有利于确认房产税的税源，明晰产权和信息，使财产税的征收合理、准确。目前，我国的财产登记制度不健全，房产信息不完整。房管局仅对本地区成交房屋有登记记录，对跨省、地区的私有财产缺乏全国联网管理，致使税源不全和流失，严重影响了税收征管的力度。因此，我国的房屋主管部门、税务部门、银行、

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试论房产税的改革

公安等相关部门需要建立全面统一的、实时动态的个人及家庭房屋持有情况的数据和信息系统。为了进行住房信息系统的建设，2010年 6月，住房和城乡建设部明确了 “以城市住房信息系统建设为重点，以房屋登记数据为基础，建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化情况，为科学制定相关政策提供技术支持，为实施房地产市场宏观调控政策、提高行业管理和社会服务水平创造条件”，的工作思路。但是目前我国房地产市场的信息化建设远远滞后于其自身的发展速度，这使信息共享机制的建立变得尤为困难，同时也给房产税的征收带来了相当大的难度。

4.5建立保障机制，合理利用税收

4.5.1公开、合理地使用税收

政府征税应当有利于社会资源的优化配置和经济机制作用的有效发挥，促进宏观经济效益的提高。房地产税的合理使用，是各国高额房地产税法律制度正当性的基础。因此，建立一项与房地产税相匹配的公开、透明、合理的使用制度，是实施该项制度的关键。一般而言，教育是国外绝大多数国家房产税或物业税的主要用途。美国政府在税收的使用方面接受居民的严格监督，税收所有支出全部有非常详细而清晰的记录，居民可以随时上网查询。我国也应该以房产税的改革为契机，全面推进地方政府的预算公开。

4.5.2建立保障体制，制订优惠政策

作为国内房产税首批试点城市，重庆和上海对于房产税的用途也做出了规定：前者明确 “个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护”，后者明确 “对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出”。房产税的征收为城市保障性住房提供了一个重要的资金来源，因此在相应发展阶段和公共财政支持能力的范围内，应建立住房保障目标，让大多数人得到住房保障。同时，也需要制订一些税收减免的政策，保障普通居民的利益。减免税范围的制定不应影响税收的充分性，税收收入的总体规模和甄别难度。

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试论房产税的改革

第5章 结论与展望

我国房地产改革还处于起步阶段。作为国家财政政策的一部分，其调整改变的影响广泛而深远，覆盖房地产市场发展规划、土地资源开发与保护，甚至关系到社会经济的促进与发展，因而是一个循序渐进的过程。虽然本文提出了许多改革的方案，但是根据目前中国不太成熟的体系，大规模推行房产税还为时尚早。明年，房产税试点还会有所增加，首先要为房产税的改革打好扎实的基础，从试点探索适合我国国情的方案，培养相关技术人才，建立完备的信息系统和征收制度后，才是房产税的春天。

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试论房产税的改革

致 谢

本论文是在导师桂雪蓉老师的悉心指导下完成的。导师从论文选题、分析、研究内容安排，到论文的初稿、修改稿、定稿的各个环节无不倾注了的热情指导和亲切关怀。导师渊博的知识、严谨的治学态度、朴实的生活作风、宽厚待人的崇高品质及其无私的奉献精神，使我终生难忘；导师的谆谆教导和认真负责的治学态度将使我受益无穷。在学位论文完成之际，谨向我的导师桂雪蓉老师表示衷心感谢和崇高敬意!

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附录

附录A ： 《中华人民共和国房产税暂行条例》

文号：国发[1986]90号 发文单位：国务院 发文日期：1986-9-15

第一条 房产税在城市，县城，建制镇和工矿区征收。

第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人，承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

前款列举的产权所有人，经营管理单位，承典人，房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人) 。

第三条 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省，自治区，直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第四条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

第五条 下列房产免纳房产税：

一，国家机关，人民团体，军队自用的房产 ；

二，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

三，宗教寺庙，公园，名胜古迹自用的房产 ；

四，个人所有非营业用的房产 ；

五，经财政部批准免税的其他房产。

第六条 除本条例第五条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省，自治区，直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。

第七条 房产税按年征收，分期缴纳。纳税期限由省，自治区，直辖市人民政府规定。

第八条 房产税的征收管理，依照的规定办理。

第九条 房产税由房产所在地的税务机关征收。

第十条 本条例由财政部负责解释；施行细则由省，自治区，直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。

第十一条 本条例自1986年10月1日起施行。

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附录

附录B ： “新国八条”

国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知

国办发〔2011〕1号 各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号，以下简称国发10号文件) 印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：

一、进一步落实地方政府责任

地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度; 继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房; 加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据; 继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。

二、加大保障性安居工程建设力度

2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。

要努力增加公共租赁住房供应。各地要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。要研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购。

三、调整完善相关税收政策，加强税收征管

调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

四、强化差别化住房信贷政策

对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利

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附录

率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。

五、严格住房用地供应管理

各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。

加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款) ，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

六、合理引导住房需求

各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房); 对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。

七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制

国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，住房城乡建设部、国土资源部、监察部要会同有关部门，约谈省级及有关城市人民政府负责人。对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的，相关省(区、市) 人民政府要向国务院作出报告。监察部、住房城乡建设部等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也要纳入约谈和问责范围。

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附录

省级人民政府及其有关部门，要参照上述规定，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

八、坚持和强化舆论引导

新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

国务院办公厅

21 二○一一年一月二十六日