商铺租赁注意事项
一、5年以上租約 須聲請公證 租期內換新房東 房客權益不受影響
房東最怕碰到的問題,不外乎承租人租期屆滿了卻賴著不肯搬離,或者租金遲遲不肯繳。專家建議,將租約拿到法院或民間公證,當遇到這些類似問題,房東可直接向法律聲請強制執行。租期為5年以上,租客一定得聲請公證,以確保這期間就算換了新房東,租屋權益不會受到影響。
加強保障
東森房屋管理部法務處經理許榮濱說:「將租約拿到法律或民間公證,對房東與房客雙方更有保障。」公證除到法院,亦可委由地方法院所屬的民間公證人代辦,時間能配合,也可到府服務。酌收基本費外,公證費會依契約的租金規模而有所不同。
可民間公證人代辦
許榮濱說,公證具強制執行力,對不肖租約蟑螂,像房客欠繳房租或租約到期不肯搬遷,可交由法院強制執行,立即請房客繳付房租或搬離
。若遇房東將房客押金扣住,遲不歸還,房客可交由法院強制執行,拿回押金。
有助明星學區設籍
信義房屋法務部律師劉韋德說:「5年以上的租約,一定得聲請公證,對租客較具保障。」
有法院公證,哪怕是原房東賣掉房子,或房屋因貸款繳付不出來,淪為法拍轉賣,因此換了新房東,租客租期就不算。租約未到期,新房東無法請求租客搬離,房客仍可使用到期限屆滿。
公證另還具證明力作用,劉韋德說,租賃合約向法院或民間聲請公證,本身已有租賃事實,若之後想到在地明星學區就讀,此份合約也是項有力證明。不少家長想讓小孩到明星學校就讀,除了在學區內設籍、提出房屋所有權狀,若恰好擁有份經由法院或民間公證合約,有加分效果。
租約公證注意事項
◎聲請公證除可到法院外,另可委由地方法院所屬的民間公證人代辦,酌收基本費外,公證費會依契約的租金規模而有所不同
◎5年以上租約,一定得聲請公證,若有租約未到期且換了新房東,房客仍可繼續使用到租期屆滿
二、公证店面租赁合同双方需要什么证件? 身份证、产权证、营业执照、租赁许可证
三、房屋租赁合同登记备案后的效力
房屋租赁合同办理登记备案后,具有下列对抗第三人效力:
①在租赁期间出租人出售该房屋的,承租人在同等条件下有优先购买权;
②租赁期届满出租人需将该房屋再出租的,承租人在同等条件下有优先承租权;
③房屋租赁期间,出租人将该房屋出售给第三人,第三人应继续履行原租赁合同;
④房屋租赁期间,出租人将已出租的房屋设定抵押,该抵押物被依法处分给第三人的,第三人应继续履行原租赁合同。
四、房屋租赁合同登记备案证明办理事宜
办理租赁登记备案需租赁双方到场,需要的材料是:
租赁合同(原件);
房地产权证(原件及复印件);
当事人身份证明(原件及复印件);
办证期限为5天,费用是80元登记费。如果原租赁到期需要办理注销手续,然后重新办理备案登记,可同时受理。
五、房产“五证”是哪五证?
“五证”分别是:
《国有土地使用证》,即证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;
《建设用地规划许可证》,即建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;
《建设工程规划许可证》,即是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;
《建设工程施工许可证》;
《商品房销售(预售)许可证》
很多购房者也和胡先生一样记不住上述“五证”,实际上购房者只须看一下《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》就可以了。因为,若开发商没有其他三证,就不可能取得
《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。一般而言,“五证”齐全的开发商相对于那些证件不齐全的开发商更为可靠。
六、“划拨”和“出让”土地 国有土地使用权的供地有“划拨”和“出让”两种形式,两者的权利不一样。“划拨”和“出让”是土地交易的两种形式,划拨土地不能直接转让和抵押,出让土地可以在符合合同规定的前提下转让、抵押。
划拨是国家无偿或低补偿费把使用权无期限的给你使用,你不能转让和抵押。划拨的土地你没有完全产权,不能买卖.如果开发商取得规划局同意(有说向国土局缴纳)补交出让金把划拨变成出让,那你可以看他的土地证上的土地性质,划拨不能过户,出让的能过户。 出让是你按照一定标准购买一定期限的土地使用权,可以转让。
七、“国有土地”和“集体土地” 国有土地与集体土地是一组平衡的概念,国有土地对应的是集体土地,集体土地使用权只有划拨一项。
集体土地不能搞房地产,所以集体土地的房子不能抵押。国有划拨土地的房子可以抵押,但银行会将办理出让手续的钱留出再计算抵押价值。
八、商铺是租的好,还是买的好
租的好,船小好调头,风险率比较小。
和商铺老板认真签定协议。
同时你可以向周围的同士交流交流经验。
最好签订合同前弄清对方出租铺面事由;了解该铺面最近经营状况,尽量找出对自己所经营项目不利之处;签订完备的租赁合同;请工商或公证部门对合同予以公证;租赁期满前几个月,请出租方以定金作为租金,不再另交租金,以防止租方在租赁期满后不返还定金或故意拖延定金返还日期。