开发资质.土地使用权

国家建设部2000年3月发布了《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业资质按照企业条件为一、二、三、四等四个资质等级。特级资质：3个亿以上。

一级资质：

1、注册资本不低于5000万；2、从事房地产开发经营5年以上；3、近3年房屋建筑面积累计竣工30万平米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4、连续5年建筑工程质量合格率达100%；5、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于4人；7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；9、未发生过重大工程质量事故。

二级资质：

1、注册资本不低于2000万；2、从事房地产开发经营3年以上；3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4、连续3年建筑工程质量合格率达100%；5、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；9、未发生过重大工程质量事故。

三级资质：

1、注册资本不低于800万；2、从事房地产开发经营2年以上；3、房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4、连续2年建筑工程质量合格率达100%；5、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；6、工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称， 统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；7、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；8、未发生过重大工程质量事故。

四级资质：

1、注册资本不低于200万；2、从事房地产开发经营1年以上；3、已竣工的建筑工程质量合格率达100%；4、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；5、工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；6、商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；7、未发生过重大工程质量事故。新设立房地产开发企业申请《暂定资质证书》核准标准《陕西省房地产开发企业资质管理办法》第六条规定：新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案；注册500万（一）营业执照复印件；（二）企业章程；（三）验资证明；（四）企业法定代表人的身份证明；（五）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（六）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

建设用地

一、定义：

建设用地使用权，是指土地使用权人为营造建筑物或其他工作物而使用国家所有的土地的权利。

二、特征：

1、建设用地使用权是存在于国家所有的土地之上的特权。建设用地使用权的标的仅以土 地为限：而且由于我国城市土地属于国家所有，农村和城郊土地，除法律规定属于国家所有以外，属于集体所有。所以，建设用地使用权只能存在于国家或集体所有的土地上。

2、建设用地使用权是以保存建筑物或其他工作物为目的的权利。这里的建筑物或其他工作物是指在土地上下建筑的房屋及其他设施，如桥梁、沟渠、铜像、纪念碑、地窑，建设用地使用权即以保存此等建筑或工作物为目的。

3、建设用地使用权是使用国家所有的土地的权利。建设用地使用权虽以保存建筑物或其他工作物为目的，但其主要内容在于使用国家所有的土地。

三、取得方式：

1、划拨方式：针对公益事业，如教育、国防等。

2、出让方式：协议、招标和拍卖。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。

3、流转方式：指土地使用人将建设用地使用权再转移的行为，如转让、互换、出资、赠与等。

附带规定 集体土地上也可以设定建设用地使用权，但是只存在乡（镇）村公益用地使用权、乡（镇）村企业建设用地两个领域。

四、期限

按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其它用地50年。每一块土的实际使用年限，在最高年限内，由出让方和受让方双方商定。根据我国物权法的规定，建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。合同的期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

五、建设用地使用权人的权利

1、占有和使用土地

2、权利处分：（1）建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。（2）抵押：建设用地使用权可以为抵押权的标的物，此时 其地上的建筑或其他工作物也随之抵押。另外，当地上的建筑物或其他工作物抵押时，其使用范围内的建设用地使用权也随之抵押。（房地一体连动原则的具体体现）。（3）出租：建设用地使用权人可以作为出租人将建设用地使用权连同地上的建筑物或其他工作物租赁给他人使用并收取租金。

3、取得地上建筑物或其他工作物的补偿。在土地上建造的建筑物或其他工作物以及其他附着物，其所有权应当属于建设用地使用权人。中国物权法规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照法律规定对该土地上的房屋及其他不动产

给予补偿，并退还相应的土地出让金。另一方面，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

六、义务

1、依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用

2、应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

七、消灭

1、违法行为，土地使用人应按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发满二年未动工开发，出让人可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

2、社会公共利益需要，在特殊情况下国家依照法律程序提前收回。

3、城市规划需要，为实施城市规划进行旧城改建需要调整使用土地的，政府可以提前收回。

4、合同期满，土地使用人未申请续期或申请续期未获批准，政府收回使用权。

延伸部分 地役权（不考）

地役权是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己的土地的权利。地役权的发生须有两个不同归属的土地存在，为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。

地役权是用益物权的一种。指因通行、取消、排水等需要，通过签订合同，利用他人的不动产，以提高自已不动产效益的权利。如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得了“地役权”。

地役权-------取得方式

地役权的设立

 地役权自地役权合同生效时设立

(a) 当事人应当采取书面形式订立地役权合同。不过，如果当事人没有采取书面形式，一方履行合同主要义务，对方接受的，地役权合同成立并生效，地役权设立有效。

(b) 地役权合同生效之时，地役权设立。

消灭方式：地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭；

（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

第一百五十八条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。