房地产销售相关知识
房地产销售相关知识
一、 公积金贷款与商业贷款区别 1、 利率不同：商贷较高（10年期2013年）6.55%。公积金4.5%；
2、 放款时间不同：商贷快，公积金慢；
3、 最高额度不同:商贷一般不限，公积金有限制，各地规定不一样，最高额度一般在40万
元-80万元不等；
4、 贷款对象不同：商贷对社会公众，公积金只对公积金缴存人发放；
5、 贷款权限不同：商贷不限，公积金贷款局限于缴存所在地贷款或者政策允许条件下的异
地贷款；
6、 贷款方法不同，商贷是银行的自营贷款，公积金是通过银行的委托贷款；
7、 贷款利润使用不同，商贷贷款利息收入归投资人，公积金贷款利息收入用于政策性住房
建设。
二、 办理房产证需带的相关材料
1、购房合同(正本);
2、购买发票(原件);
3、竣工决算书(原件);
4、个人身份证及复印件。
必须本人亲自到场办理，如果委托他人办理必须提供经过公正的委托书。
三、 公积金买房需要的证件
1. 需要的证件有：
个人申请公积金住房贷款需要提交的材料：1.申请人身份证复印件；2.申请人
户口本(含首页户主页)复印件；3.申请人收入证明原件；4.申请人公积金交存
证明原件；6.购房合同和购房首付款发票原件。已经结婚的还需提供配偶的上
述材料和结婚证复印件；7.房屋销售许可证复印件；8.土地使用证复印件。
2. 手续：
公积金住房贷款办理程序：1.管理中心审查申请材料，符合贷款条件的，出据
贷款审批表签订贷款合同。2.与担保公司办理担保手续签订抵押合同。3.与委
托银行签订银行借据和委托扣款协议。4.管理中心委托银行将贷款资金划入售
房单位帐户。5.担保公司为贷款人办理房产抵押登记手续的。 四、 购房流程
购买商品房流程第一步：签订认购书
商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。 签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：
（1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。
（2）认购物业的楼层；户型；房号；面积。
（3）房价。包括单价；总价。
（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。
（5）认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。
当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：
（1） 项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。
（2） 购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。
（3） 房款支付方式。
（4） 购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、
权证印花税。
购买商品房流程第二步：签订买卖契约
购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。
签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括： （1）土地使用证号及使用年限
（2）商品房销售许可证号
（3）房产名称及购房人购买房产的类型
（4）所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期
（5）房价款。包括单价和总价
（6）付款方式
（7）双方违约条款
（8）保修条款
（9）买方接受物业管理公司管理条款
（10）预售登记
（11）房屋转让
（12）房屋过户
（13）纠纷、争议的解决方式
（14）附件一：房屋户型图
（15）附件二：装修设备标准
（16）附件三：共有共用部位 同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。 购买商品房流程第三步：预售登记
买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
购买商品房流程第四步：签订管理公约，办理入住手续
当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。
购买商品房流程第五步：办理产权过户，领房产证