我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范

目录

内容摘要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 ABSTRACT „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 绪言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 1我国个人住房贷款概述……………………………………………………………5

1.1个人住房贷款的基本概念„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5

1.2人个住房贷款的分类„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5

1.3人个住房贷款的主要特点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5

1.4个人住房贷款的流程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6

1.5我国个人住房的现状及主要风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6

1.5.1个人住房贷款现状„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6

1.5.2个人住房贷款的主要风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 2我国个人住房贷款风险的主要成因……………………………………………10

2.1逆向选择和道德风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10

2.1.1个人住房贷款中的逆向选择„„„„„„„„„„„„„„„„„„10

2.1.2个人住房贷款中的道德风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„11

2.2房地产泡沫„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11

2.2.1我国房地产泡沫的存在性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„11

2.2.2房地产泡沫与个人住房贷款风险„„„„„„„„„„„„„„„„13

2.3商业银行流动性过剩„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„14

2.3.1商业银行流动性过剩的原因分析„„„„„„„„„„„„„„„„14

2.3.2流动性过剩对个人住房贷款风险的影响„„„„„„„„„„„„„14

2.4房地产业风险及防范制度缺陷„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„14 3我国商业银行个人住房贷款风险防范措施…………………………………16

3.1建立和完善个人住房信贷保障制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„16

3.1.1完善个人住房抵押贷款的法律制度环境„„„„„„„„„„„„„16

3.1.2完善房贷保险制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17

3.2建立银行内部风险控制体系„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17

3.3适应市场需求加大住房贷款产品创新„„„„„„„„„„„„„„„„„17

3.4加强房地产市场监控及预测„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„19 结束语………………………………………………………………………21 参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„22 致谢„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„23

我国商业银行个人住房贷款风险成因及其防范

内容摘要

20世纪90年代以来,个人住房贷款业务由于其成长性和厚利性的特点,成为国内各家商业银行争相拓展的业务品种,作为其优化信贷结构,提高信贷资产质量,改善经营效益的支柱业务。但是,随着个贷业务贷款规模的急剧膨胀,所积累的风险也逐渐暴露。比如,个贷业务还款期限长,而个人收入的变动、银行风险控制措施的不力、政策变动的冲击以及法律制度的不健全等因素,都会给银行个贷业务带来潜在的风险。因此,加强个贷风险管理,提高个贷风险防范能力,俨然成了商业银行日常经营管理所面临的急切话题。

关键词：个人住房贷款；风险；商业银行

THE CAUSE AND CONTROL ANALYSIS ON INDIVIDUAL HOUSING CONSUMPTION LOAN OF CHINA’S COMMERCIAL

BANKS

ABSTRACT

In the 1990 of the 20th century, the individual housing Consumption loan business due to its characteristics of growth and profits, a domestic commercial banks are scrambling to expand business, as its optimizing the credit structure, improve the quality of credit assets, improving the operational efficiency of pillars of business. However, with the rapid expansion of credit for business loans, The accumulated risk has gradually exposed. For example, a long period of the individual housing Consumption loan repayment, and changes in personal income, weak banking risk control measures, the impact of policy changes, as well as factors such as inadequate legal system would pose a potential risk to the banking credit business. Therefore, strengthening risk management of credit, improve credit risk prevention capacity, seems to have become an urgent topic facing the day-to-day operation and management of commercial banks.

Key words: Individual Housing Consumption Loan; Risk;Commercial Banks

绪言

1998年,随着国家住房制度改革的全面推进和金融体制改革的逐步深入,我国商业银行逐步将发展个人住房贷款业务作为一个新的利润增长点。经过近几年的快速发展,目前个人住房贷款已进入风险高发区间。商业银行如何识别、转移、控制、管理个人住房贷款风险是此项业务保持健康发展的基本要求。

现阶段个人住房贷款属于我国商业银行的优质资产，但不良个人贷款的绝对额与比重两项指标均已呈现上升趋势。按照国际惯例，个人住房贷款风险显现期通常为3～8年，我国个人住房贷款当前正步入较高风险时期。住房贷款初期粗放管理模式埋下的风险隐患将逐渐显露，而且随着业务发展又会出现一些新情况，比如现阶段的商业银行流动性过剩问题。这些都对风险控制提出更高要求。因此，系统研究我国商业银行个人住房贷款的发展现状和趋势，分析风险的成因和特点，采取切实可行的应对策略控制风险，对促进我国住房金融的可持续发展，推进国民经济持续稳步快速增长都具有重要的现实意义。

研究个人住房贷款风险防范，首先应该了解其风险产生原因、风险现状及未来面临的状况。本文从我国个人住房贷款风险状况入手,对比分析了国外商业银行个人住房贷款风险管理框架和方法,全面探索了我国商业银行风险管理体系的构建和相应的措施手段。

第1章是对我国个人住房贷款的概述。其内容主要包括我国个人住房贷款的发展现状，以及对我国住房业建设、按揭贷款和银行零售业务发展趋势的预测展望个人住房贷款的发展前景。为说明风险产生根源，还需要对个人住房贷款特征、重要性以及业务流程做一概述。

第2章是以我国个人住房贷款的风险产生的主要原因的具体分析。主要从借款人风险（逆向选择和道德风险）、国家房地产宏观环境（房地产泡沫）、商业银行自身（流动性风险）、房地产行业（房地产业制度缺陷），这四方面包含了整个个人住房贷款链条上的各个因素，抓出重点进行风险剖析。

第3章针对第2章所列举的风险产生的原因，提出进行风险防范的措施。对借款人风险提出了完善法律制度和保险制度的举措；对于房地产泡沫，从银行角度出发进行宏观经济走势分析、优化资源配置和加强自身管理操作；对于流动性风险，提出银行可加大放贷产品创新来减轻此风险；对于整个房地产行业的风险；银行可建立筛选机制和拓宽融资渠道等方法来防范。美国“次贷”危机的爆发引发了全球金融危机并严重危及到了实体经济，即说明了一个事实：住房贷款虽然相对比较安全，但其风险一旦形成，便会迅速扩张出现大面积的金融风波，危及整个金融市场和国民经济的发展。

对于我国而言，房地产金融风险主要集中在商业银行，住房贷款业务通常被视为低风险优质资产品种，因此随着数量的增长，累积的风险也越来越多，而对于风险的分散

和转移方法比较局限又缺乏实际经验。另外，中国房地产市场起步较晚，行业管理不够规范，个人信用体制不完善，使得个人住房贷款风险日益显现，加强个人住房贷款的风险已迫在眉睫。

1我国个人住房贷款概述

1.1个人住房贷款的基本概念

中国人民银行《个人住房贷款管理办法》对个人住房贷款做出如下定义：个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。贷款人，即发放个人住房贷款的金融机构（一般为商业银行），通称贷款银行。

1.2 个人住房贷款的分类

目前个人住房抵押贷款品种归纳起来，按照房屋权属分主要有以下三类：

第一，政策性个人住房贷款。该贷款是为推进住房制度改革，运用住房公积金、住房销售房款和住房补贴存款，为企业单位职工购买、建造、翻建和修葺自住住房而发放的贷款。主要包括：住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款、国家安居工程发放的个人住房抵押贷款等。

第二，自营性或商业性个人住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。是银行以吸收居民住宅储蓄存款及其他存款为资金来源向居民个人发放的用于购买、建造和修葺自住住房的贷款。主要品种有:各商业银行发放的个人住房抵押贷款、个人住房装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款和个人自建房贷款等品种。

第三，个人住房组合贷款。它是政策性和自营性两种贷款相结合的贷款方式，是银行在为房改单位的职工发放政策性个人住房贷款时，如果这笔贷款不足以支付购房款，银行向借款人同时发放自营性贷款来弥补购房款的不足。

本文主要围绕商业性个人住房抵押贷款展开论述。

1.3个人住房贷款的主要特点

个人住房贷款作为一种消费性贷款，与银行一般贷款相比，具有以下主要特点： 第一，长期性。由于住房价值大，使用期限长，居民购买一套住房需要较长时间的积累，因此个人住房贷款期限短则几年，长则10年、20年，最长期限可达30年。这就为信用风险的缓慢积聚提供了条件。国际经验认为个人住房贷款的信用风险一般在贷款后的3至8年中逐步显现。

第二，零售性。个人住房贷款的对象是自然人，贷款笔数多，投向相当分散单笔住房贷款金额相对较少，属于零售业务性质。每个人的工作、家庭、收支、资信等基本情况各异，并且单笔贷款金额较小，阶段还款流小，与银行进行多次合作的机会少，这

和转移方法比较局限又缺乏实际经验。另外，中国房地产市场起步较晚，行业管理不够规范，个人信用体制不完善，使得个人住房贷款风险日益显现，加强个人住房贷款的风险已迫在眉睫。

1我国个人住房贷款概述

1.1个人住房贷款的基本概念

中国人民银行《个人住房贷款管理办法》对个人住房贷款做出如下定义：个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。贷款人，即发放个人住房贷款的金融机构（一般为商业银行），通称贷款银行。

1.2 个人住房贷款的分类

目前个人住房抵押贷款品种归纳起来，按照房屋权属分主要有以下三类： 第一，政策性个人住房贷款。该贷款是为推进住房制度改革，运用住房公积金、住房销售房款和住房补贴存款，为企业单位职工购买、建造、翻建和修葺自住住房而发放的贷款。主要包括：住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款、国家安居工程发放的个人住房抵押贷款等。

第二，自营性或商业性个人住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。是银行以吸收居民住宅储蓄存款及其他存款为资金来源向居民个人发放的用于购买、建造和修葺自住住房的贷款。主要品种有:各商业银行发放的个人住房抵押贷款、个人住房装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款和个人自建房贷款等品种。

第三，个人住房组合贷款。它是政策性和自营性两种贷款相结合的贷款方式，是银行在为房改单位的职工发放政策性个人住房贷款时，如果这笔贷款不足以支付购房款，银行向借款人同时发放自营性贷款来弥补购房款的不足。

本文主要围绕商业性个人住房抵押贷款展开论述。 1.3个人住房贷款的主要特点

个人住房贷款作为一种消费性贷款，与银行一般贷款相比，具有以下主要特点： 第一，长期性。由于住房价值大，使用期限长，居民购买一套住房需要较长时间的积累，因此个人住房贷款期限短则几年，长则10年、20年，最长期限可达30年。这就为信用风险的缓慢积聚提供了条件。国际经验认为个人住房贷款的信用风险一般在贷款后的3至8年中逐步显现。

第二，零售性。个人住房贷款的对象是自然人，贷款笔数多，投向相当分散单笔住房贷款金额相对较少，属于零售业务性质。每个人的工作、家庭、收支、资信等基本情况各异，并且单笔贷款金额较小，阶段还款流小，与银行进行多次合作的机会少，这

些都会造成银行调查取证、跟踪管理工作分散繁杂，且操作环节较多。而各环节均存在着风险，因而形成了风险分散的特征。

第三，区域性。银行对借款者资信状况了解的准确程度和对借款人资信状况的变化进行跟踪监督在很大程度上决定着贷款的安全程度。如果要对异地借款的资信状况进行调查并不容易，对借款人的资信状况的变化进行跟踪也是相当困难的，银行要做这些工作必须要花费相当多的人力、物力和财力，从而使得贷款业务变得无利可图。这一因素决定了住房贷款具有很强的区域性，从而就造成一些地区住房贷款规模很大，而另一些地区住房贷款规模却很小的局面。

1.4个人住房贷款的流程

贷款操作的主要流程如图1所示：

图1 个人住房贷款操作流程

由上图可见，人住房贷款操作流程为：

个人方面：个人贷款申请——信贷受理审查——上报审核批准——办理发放手续——偿还贷款——清户撤押。

银行方面：主要分为贷前审查与贷后管理两大块、5个环节依次进行。这五个环节的每个环节在我国商业银行个人住房贷款风险管理中都起着举足轻重的作用，任何一个环节也不容忽视，否则必然会种下风险隐患。

1.5我国个人住房贷款现状及主要风险

1.5.1个人住房贷款现状

我国住房贷款占比偏高，住房贷款风险显现。个人住房贷款余额2003年突破1万亿元，2006年突破2万亿元，2008年突破3万亿元（见表1-1）。以住房贷款为主的房地产贷款占商业银行各项贷款的比例约为30%，加上房产抵押的其他贷款，据估计房地产价格的波动已影响到银行近一半的信贷资产安全。房价在经历前几年的过快增长之后，目前处于回落阶段，住房贷款的风险显现。如果房价出现下跌，房地产市场风险就会很快蔓延到银行业领域，直接危及金融系统的稳定，危及经济的稳定发展。

表1-1 历年全国个人住房贷款状况表(1997—2008) 单位：亿元

以上海市为例，上海住房信贷政策直接受央行信贷政策的指导，在未来一段时间内，依然对首套房实行首付和利率的优惠，对多套房（特别是二套以上）则根据市场风险由银行确定具体的首付比例和利率水平，一般会抬高“门槛”，但不会有禁止性限制。因此，对于购房者而言，住房信贷的大门是畅通的，不存在贷不到款的问题，购买多套房与购买首套房的区别在于资金成本不同。所以在一定程度上，住房贷款政策鼓励 普通住房的购买，从上海个人住房贷款余额走势看（图1-1），其随时间推移持续增长的态势表明房地产的贷款幅度仍然十分强劲。

图1-1. 上海中资银行本外币个人住房贷款余额 单位：亿元

截止2009年，我国个人住房贷款余额为4.38万亿元，比刚刚起步时的1997年末(235.46亿元)增加了4356.54亿元，增长了185倍，而个人住房贷款在银行的消费贷款余额中所占比例要达到80％以上。

虽然住房未被列入消费品，但它已成为消费信贷的大头。有些城市个人住房贷款占银行贷款比重达到了50％以上，再加上银行为开发商提供的买地贷款和开发贷款，实际用在住房方面的贷款量就更加巨大了，其利息成为了银行主要的业务收入来源。然而房地产行业的快速发展使商业银行在过度追求个人按揭贷款份额及其带来的当期利润和短期业绩提升的同时，却忽略了利益获取背后潜在的巨大风险。

建设银行2009年度年报显示（见下表1-2）：2009年建行个人贷款增长32.49%至10884.59亿元，占客户贷款和垫款总额的比例为22.58%；其中个人住房贷款增长41.35%至8525.31亿元。在2009年的新增贷款中，个人住房贷款占个贷的比例是98%，其中个人住房不良贷款已占到个人不良贷款的50%左右，其隐藏风险逐步显现。

表1-2 中国建设银行08、09年贷款及不良贷款情况

1.5.2个人住房贷款的主要风险

我们通常所说的风险，是指由于事物的不确定性而存在的损失的可能性。商业银行风险是指在商业银行的经营过程中由于各种不确定因素的存在，而使银行蒙受经济损失

的可能性。商业银行个人住房贷款的风险有很多表现形式，如借款人风险、宏观经济风险、流动性风险、银行的操作风险、开发商风险等等。

借款人风险。个人住房贷款还款期限相对较长，在这段时间中，个人资信状况面临着很大的不确定性，因家庭、工作、健康等原因造成个人支付能力下降等情况很容易发生，极可能转换为银行的贷款风险。还有一些购房者利用银行间信息不对称，其收入证明一式多份，在不同的银行取得贷款，在多处购房。此外，购房人主要用于投资需求，而当房地产市场投机过度时，将带动房屋价格持续上涨，导致供求失衡，产生房地产泡沫。一旦银行对房地产投机者发放贷款，将使银行承担相当大的金融风险，如果控制不力，就可能引发金融动荡。

宏观经济风险。个人住房贷款期限长，在贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然发生变化。目前，我国宏观经济还处于高速发展的时期，而近年来国家也把房地产业作为一个支柱产业予以扶持。一旦宏观经济发生变化出现滞胀甚至衰退，这种扶持力度将会减弱或消失。同时，目前国家对房地产市场过热的苗头已予以高度的关注，宏观调控中采取了趋紧的政策对其进行降温。以上因素将不可避免地对微观面产生巨大的影响。失业率上升，贷款人收入下降，无力偿还贷款本息，房价下跌，其抵押房屋作为第二还款来源也变为不足值，导致银行资产质量严重下降，产生大量不良贷款。

流动性风险。对于商业银行而言，个人住房贷款等中长期贷款的快速增长和比重迅速提高可能会带来流动性风险，具体表现为银行资产中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比例范围内。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18%-20%时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束将成为非常突出的问题。在我国中长期贷款比例已从1997年的0.3%上升到2003年的9.27%。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的城市商业银行来说，实际上已经开始面临流动性问题。

银行的操作风险。这主要包括:

（一）银行审查把关不严，疏于客户还款能力调查。个别银行贷前没有认真调查贷款人所提供资料，甚至纵容贷款人弄虚作假，并且在贷款发放后，对贷款人的家庭状况和家庭收入变化情况缺乏必要的监控。目前，个人住房贷款业务的市场竞争非常激烈，不少商业银行为了抢市场，放宽贷款条件，如降低首次付款比例等。这就加大了银行的经营风险。

（二）评估风险已成为银行操作风险之一。目前银行以房价或评估价作为贷款依据，没有有效的抵押率认定方法。故在个人住房贷款业务中存在着较大的估价风险。估价风险不仅存在于对新建房屋抵押物的评估，而且存在于对存量房贷款抵押物的评估中，实际情况是存量房的评估价通常大大高于其实际价值。

（三）处罚力度不够的风险。从银行关于信贷经营管理方面看，其制定的制度、规定

是比较多而且详细的，但从银行信贷经营的实际结果来看，效果却不佳。其原因主要是内部管理失之过宽，尤其是信贷责任追究制度没有严格执行，落实不到位。目前商业银行普遍存在的一个现象就是：在各银行中，在信贷业务经营方面，因信贷经营违规或信贷人员的不作为而造成的信贷风险，最终导致银行大量信贷资金流失，银行真正追究有关责任人责任的很少。

开发商风险。具体表现为：一是善意违约。开发商将购房款入账后, 因地价、建筑材料、施工技术、自筹资金和环境保护等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人与开发商签订的合同标准, 由此引发购房人停还银行借款。二是恶意诈骗。一些开发商利用当前银行法规不健全的空隙, 通过不正当的手段,以其关联企业或有特殊关系的个人名义购买开发的房产, 用以筹措资金。

本文主要针对个人住房贷款的突出的风险分析其风险成因，并从源头上研究防范控制的方法。

2我国个人住房贷款风险的主要成因

2.1逆向选择和道德风险

针对信贷市场借款人信用风险的大量研究表明，借贷双方信息结构的不对称是引致信用风险的重要原因，并会进一步影响信贷市场分配效率，导致信用配给现象的出现。

2.1.1个人住房贷款中的逆向选择

逆向选择源于银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称。个人知悉自己的资信状况，而银行在发放贷款时只能根据所估计的社会平均信用状况来确定贷款条件。为防止风险，银行只能通过提高贷款利率来补偿信用风险可能造成的损失，这无疑会增加借款人的成本负担。因此，信用状况好的借款人可能由于难以接受比较苛刻的贷款条件而退出市场，最后愿意接受贷款条件的往往是信用状况较差的借款人以及风险偏好者。对于个人住房贷款而言，当银行贷款条件越来越苛刻时，接受贷款者主要是两类人，一类是真实购房者中的信用状况较差者，他们对于未来能否及时还款给银行考虑不多，考虑的往往是如何赖帐、扯皮；另一类是投资、投机者。他们利用个人住房贷款进行炒房投机或在证券市场上投资、投机，一旦投资、投机失败，银行的资金回收就面临风险。结果，银行为防范风险而制订的严格措施或者比较高的利率，最终反而带来了更大的风险。

2.1.2个人住房贷款中的道德风险

道德风险是借贷双方由于追求自身利益最大化而忽视自己的道德义务，给另一方带来伤害和损失的可能。个人住房贷款中的道德风险根据风险形成的主体不同分为内部道德风险与外部道德风险。内部道德风险是指由于商业银行信贷管理内部从业人员所造成的道德风险。由于我国商业银行目前信贷制度还不够健全，信贷人员权力与责任的不对等和责任的不明晰现象。一些信贷人员在信贷业务中起着关键作用，拥有较大的权力，

却没有承担相应的责任。外部道德风险是指外部环境或人员道德缺失所造成的道德风险。包括借款人由财力原因无力继续还款而产生违约，以及借款人认为放弃还款反而能带来更大利益而导致违约。

2.2房地产泡沫

房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。

一般认为，作为泡沫经济的载体起码有如下两个特点：第一，供求关系不宜达到均衡；第二，交易成本较低。由于股票和房地产在一段时间内供给量不宜大幅增加，而且股票和房地产交易价值较高，交易手段比较规范，交易场所相对集中，交易成本比较低，因此在股票和房地产市场上最容易发生泡沫经济，股票和房地产亦成为泡沫经济的主要载体。而房地产产品既是生产要素，又是生活必需品，市场前景十分广阔，房地产投资一旦成功，很容易获取暴利。也正是由于对暴利的追逐，在房地产业繁荣时期，不断有新的投资者加入，伴随着一夜致富的神话不断发生，房地产泡沫也就出现了。

2.2.1我国房地产泡沫的存在性分析

房地产是泡沫经济的主要载体之一。目前我国商业银行正处于改制过程中，银行贷款都比较谨慎，而房地产贷款相对于其他贷款项目而言收益较高，风险较小，所以商业银行很容易就对开发商给与资金上的支持，客观上支持了房地产的过度开发。

结合《中国行业景气分析报告（2002-2003年）》给出判断房地产泡沫的“五高标准”，即投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高不下、房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高，从生产、交易、消费三方面进行分析。

从生产方面，房地产开发投资持续超高增长，2001-2004年全国房地产开发投资增长率持续以20%速度递增，之后也高居不下（见图2-1）。

图2-1 2001-2009年房地产开发与固定资产投资比

从交易方面，商品房销售额急速增长，1999-2004年全国商品房销售额平均年增幅28.3%（见图2-2），其中不乏投机炒作的结果，导致了房价的高速上涨显示了市场需求旺盛，房地产泡沫明显。

图2-2 1999-2009年全国及上海商品房平均销售价格

从消费方面，房价的高速增长已超越了居民的消费能力，高房价使众多购房者却步。房价收入比是国际通用的衡量一国是否存在房地产泡沫的指标，其公式为：

房价收入比=（商品房平均销售价格*套均面积）／城镇家庭年度可支配收入

2000年至2004年中国主要城市房价收入比计算结果如表2-1：

按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家的房价收入比一般在3-6倍之间。而目前我国全国范围内的房价收入比己经超过7-8倍。2003年至2004年房屋销售价格与可支配收入比较如图2-3：

图2-3 2003-2004年房屋销售价格与可支配收入上涨增速

2007年房屋销售价格增速甚至超过了城镇居民可支配收入增速，确实说明我国的房地产市场泡沫确实存在。

2.2.2房地产泡沫与个人住房贷款风险

泡沫经济往往会给金融部门传递错误信息，泡沫经济伊始，经济一片繁荣，资产价格不断上涨且购买旺盛，投资者纷纷增加投资，投机者也伺机逢低买入资产等待升值，金融信贷大幅增加，随着资产价格节节上涨，银行手中的抵押越来越值钱，银行业务越做越大，利润也水涨船高。这种状况持续一段时间后，泡沫经济特征已十分明显，有识之士逐渐觉察并开始发出警告，而这时资产价格一般还会缓慢上涨。但此时，一有风吹草动，如中央银行提高利率，就会有投机者争先恐后抛售资产，资产价格急剧下降，泡沫经济就破灭了，其后果便是银行抵押资产(主要指房地产)严重缩水，大量贷款变成银行坏账，如果发生银行挤兑，金融机构连锁倒闭，股市崩溃，利率上升，金融危机就发生了。

由于土地位置固定，资源稀缺，房地产本身就是银行良好的贷款抵押物，发生房地产泡沫时，房地产价格持续上涨，这时银行更是乐于向房地产业提供贷款，有的银行甚至会许以优良条件吸引客户。房地产泡沫膨胀期，这些贷款都是银行的优质资产，为银行带来很大的利润，可一旦泡沫破灭，房地产价格急剧下降，当房地产价格低至贷款金额以下时，这些贷款就反过来成为银行的不良资产了，当不良资产的数量超过银行贷款总量的一定程度时，银行本身的财务状况就会恶化，容易发生挤兑现象，爆发银行危机。

2.3商业银行流动性过剩

2.3.1商业银行流动性过剩的原因分析

目前普遍认为引起商业银行流动性过剩的原因有：（1）长期以来“高储蓄、高投资一低消费”的经济增长模式；（2）长期增长的贸易、资本双顺差与人民币升值的滞后性；

（3）国有银行改革、金融创新以及区域金融发展不平衡。

大凡按市场经济规律运作的经济个体，都有追逐利润最大化的冲动，商业银行也不例外。为实现收益的最大化，商业银行吸收存款的行为会在存款的边际成本等于存款运用所带来的边际收益的时候停止，银行有自身的目标函数来约束自身的经营行为，其吸收存款的规模取决于资金能否顺利地投放到市场上去。当资金的投放受到约束时，银行会对存款的吸收进行调整，因而其吸收存款的冲动和规模都是有限的。

但是，我国的商业银行在股份制改革前，由于银行为维护自身和政府的信誉，长久以来都在被动地吸收存款。由于国有企业改革和私营经济发展需要大量的资金，国家没有对商业银行的信贷给予严格的控制，银行还没有面对严重的信贷约束。但随着我国对外日益开放，国家对金融风险越来越重视，商业银行的资本充足率开始成为一个硬性的约束，国家开始对商业银行的信贷行为加以控制。同时，在国内经济过热的情况下，信贷更是成为宏观调控的重要对象。再加上人民币汇率的低估引起的国际资本的输入，商业银行的流动性过剩问题更加突出。

2.3.2流动性过剩对个人住房贷款风险的影响

货币市场的高流动性主要缘于目前有利可图的行业太少，银行难以找到一个比较合适的放贷企业。近年来，由于市场竞争加剧，行业利润率趋于下降，高利润率的投资领域不多。在此情形下，房地产业的高利润率自然吸引银行去放贷。而窗体顶端房价的快速上涨，也为一些投资者进入这一领域提供了一个机会。但投资者的资金，主要来自银行。所以，在目前新增人民币贷款中，房地产业占了大头。

房地产业集中过多的银行资金，会导致金融机构对单一产业发放贷款集中度过大的风险。在流动性过剩压力下，为保证业务增长和提高盈利能力，商业银行存在盲目竞相追逐大户，非理性降低贷款条件的冲动，从而不利于有效防范信贷风险。特别是房贷相对来说是优质资产，银行两头放，一边为开发商贷款，另一边放消费者的按揭，两边的资金都源于银行，风险更大。

2.4房地产业风险控制及防范制度缺陷

（一）房地产业发展不规范

房地产业作为一国经济的支柱产业，具有高风险、高收益的特性。因为该行业的可观利润诱惑，国有、民营资本争先恐后寻求成立房地产开发公司。由于房地产业具有很强的区域性，对带动地方经济增长具有举足轻重的作用，因此当地政府对成立房地产开发公司审批也不太严格，由此造成众多的开发公司中良莠不齐，部分公司资金实力不强，管理水平低，资信度差。据统计，1999年全国注册的房地产开发企业不足4000家，2003

年猛增至37123家，其中规模小、资质低、资产负债率高的中小型企业占70%，大型房地产企业集团仅占0.5%左右。由于商品房大多是期房销售，一些资信度差的开发商不全面履行售房合同，发生承诺的房屋质量、面积与实际不符、不按期交房以及合同条款争议等问题，导致借款人与开发商产生纠纷，影响到贷款本息的正常偿还。更有甚者，有的开发商采取种种手段骗取信贷资金，有的与借款人串通提高合同房价以求多贷款，事后再将超过正常房价的资金返给借款人等等。

（二）房地产业融资渠道狭窄

房地产行业是一个典型的资金密集型的行业，其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商行业。一个合理、均衡的房地产融资渠道，应当是多元化的、多渠道的，不同房地产项目、房地产发展的不同阶段，都应当有不同的融资方式可供选择，这样的房地产融资结构才是有效率的。从上海这个城市的情况来看（见表2-2）：

表2-2.上海房地产开发资金来源情况 单位：亿元

资料来源：中国房地产行业分析报告2009年三季度。

从上表4可见：目前我国房地产企业资金来源主要包括以下几个渠道:自筹资金、银行贷款、利用外资以及包括商品房预售款、施工企业垫付的工程施工款在内的其他资金来源。

从3年开发资金来源结构看（见图2-4）：我国房地产企业开发资金来源主要是三块，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的90%以上。

图2-4.2006-2008年上海房地产开发资金来源结构

资料来源：中国房地产行业分析报告2009年三季度。

进一步分析可发现，其他资金来源中80%以上的部分来自于定金及预收款，其中60%至70%的部分是属于银行或住房公积金管理中心所发放的个人住房按揭贷款。而在自筹资金中，企业自有资金(权益资金)仅占了50%左右，其余的部分主要是建筑施工企业的工程垫款。而在施工企业的工程垫款中，也有很大一部分是来源于银行的建筑业贷款。也就是说，在房地产开发资金来源中，有60%左右的资金是来源于银行体系，而且是以开发贷款和住房按揭贷款等债权型融资的形式存在，开发自有资金的部分还不到20%，房地产业的平均资产负债率较高。这表明，我国房地产融资渠道比较单一。 3、我国商业银行个人住房贷款风险防范措施

3.1建立和完善个人住房信贷制度

3.1.1完善个人住房抵押贷款的法律制度环境

个人住房抵押贷款涉及到社会经济的方方面面，有效降低商业银行所面临的风险需要有良好的法律环境和立法支持。我国应尽快制定和颁布《消费信贷法》，明确消费信贷活动中相关主体的职责，合理分散信贷风险；建立个人破产制度，使个人住房抵押贷款的相关环节均有法可依，通过立法强制推行个人信用制度，充分借鉴发达国家个人信用管理的经验，如美国的消费信用方面法律就有：《公平信用报告法》、《诚实信贷法》、《诚实借贷法》、《公平信用结账法》、《信用卡发行法》、《平等信用机会法》、《公平债务催收法》等[6]；同时改善法律执行环境，建立处置银行抵押资产的小额债权速审法庭，减少繁杂手续和环节，增加公正性和透明度，降低抵押物处置成本，提高处置的效率。

3.1.2完善房贷保险制度

降低我国个人住房贷款风险的一个重要制度是个人住房贷款保险制度。个人住房贷款保险是指借款人在申请个人住房贷款时，根据合同约定购买政府设立的住房贷款保险，保险人对于合同约定的可能发生的事故及其造成的财产损失承担赔偿责任，或者当被保险人因下岗、死亡、伤残、疾病等原因不能按期偿还贷款本息时负责承担替借款人偿还贷款本息的行为。

此类保险主要有三种，一是综合保险，借款人的生命保险和借款人信用保险的综合保险；二是贷款信用保险，实行房地产开发公司信用保证和借款人的住房抵押担保相结合；三是抵押物财产保险。

为了降低金融机构的信贷风险，中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定以房产作为抵押的借款人，需在贷款合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。目前，我国多家保险公司开展了此项业务，且大都采取将抵押物财产保险与贷款信用保险合二为一的购房综合保险形式，称为“商品房抵押贷款保险”、“住房抵押贷款综合保险”等。这一险种对住房金融乃至房地产市场的发展，起到了相当的积极作用。但这一个人住房贷款保险业务开办不长，经验不足，存在诸多问题，需要加以完善。

3.2建立银行内部风险控制体系

（一）加强宏观经济走势分析预测

宏观经济形势是金融机构业务开展的基础环境，在一定程度上直接影响到国家的货币金融政策和商业银行的经营方针，由此可以看出金融机构如果对国家宏观经济环境和政策缺乏必要的敏感性必然会加大个人住房货款风险。

当国家宏观经济处于通货紧缩状态时，房地产市场的价格比较平稳，为拉动消费需求、促进国民经济的增长，国家政策就会鼓励以住房贷款为代表的消费信贷业务的开展。因此，房地产价格相对较低使房屋的保值性较强，商业银行应采取积极的信贷政策，相对降低住房消费贷款的门槛，通过产品的创新和营销努力提高市场份额。

当国家宏观经济处于通货膨胀的状态时，消费者的住房消费需求和欲望也相应膨胀，表现为住房价格快速上涨，房地产市场虚假繁荣，这时国家会对房地产金融采取提高存款准备金、加息等紧缩的宏观调控政策抑制市场的过快增长和消费者的过度需求。因此，虚假的房地产价格会严重影响银行抵押资产价值的真实性，在国家宏观政策调控下一旦房价回归将极易引发借款人的理性违约风险，故在此阶段商业银行应选择相对谨慎的信贷政策，抬高信用门槛。降低贷款比例，以保全银行信贷资产的安全。

所以，银行要密切关注国家宏观经济环境和宏观经济政策的变化，不断调整自身的经营策略和信贷政策。

（二）调整信贷结构优化住房贷款资源配置

银行要从资产的风险属性、期限属性和利率属性出发，立足于经营环境和业务基础研究资产负债配置的最佳方案通过加强各类风险限额、资产负债比例指标管理及内部利率调控、产品定价政策等手段合理控制总量优化结构配比，降低资产组合的整体加权风

险．促进流动佳、安全性和盈利性的协调运作。同时以金融机构间的信贷资产转让市场为平台，积极探索资产组合动态管理分离、转移、分散信贷风险。改变贷款组合风险特征，降低信贷资产整体风险度。

考虑到未来利率变动及经济周期性波动的影响，商业银行应主动调整收益结构，提高对经济周期性波动风险的应变能力。

（三）制定严密、详细、操作性强的规章制度和流程，逐步提高信贷管理水平。 商业银行可根据个人住房抵押贷款内部评级模型的相关数据制定贷款风险资本配置和信贷组合计划，确定业务发展方向、比重以及发展节奏和进程，避免贷款政策管理失误带来损失。同时，加强贷款流程全过程管理，从贷前调查、贷款审批和贷后检查等环节分析相关风险点，落实管理职责，规范操作流程；建立合理的激励约束机制，促使业务人员自觉遵守各项规章制度，解决重业务拓展轻风险管理的导向机制；强化损失责任追究制度，根据资产的实际损失追究相应责任。在组织结构上，可以逐步实行审批官和风险控制官派驻制，实现审贷分离和风险监管分离，保证贷款审批和风险控制的独立性；成立专门审查审批中心，实行集约化经营，逐步培养优秀的专业化审批官和风险管理官，提高管理专业水平。要加强借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息质量可能就越高，信息分析结果可能越准确，为较好预防和控制信用风险评价提供客观依据。

3.3适应市场需求加大住房贷款产品创新

（一）创新个人住房贷款品种

为了满足购房者的不同贷款需要，金融机构应设计适合不同居民支付能力和财务状况的多样化货款品种，在满足购房者资金需求的同时。也通过不同贷款品种的组合降低了风险。

首先是住房抵押贷款证券化(MBS)，具有资金来源多样化、筹资成本降低和融资收益增加等优惠，一方面它稳定的筹资渠道可以化解个人住房贷款由于资金来源过分依赖短期储蓄存款所造成的资金流动性风险，并分散由资产、负债期限结构不匹配造成的资金成本风险；另一方面还可以通过出售变现住房抵捧贷款资产的方式(表外住房抵抨贷款证券化模式)转移资金风险。而且和用信贷资金二级市场上信息传播快、披露及时、透明度高等优点来减缓一级市场中信息不对称、契约不完善等弊病。

其次，借鉴国外多样化贷款形式的经验。可以推出住房储蓄贷款、分级偿还抵押贷款、可调整抵押贷款、分类增值抵押贷款、漂浮式付款抵押贷款，循环住房抵押贷款、反向抵押贷款等。

（二）对个人住房贷款的利率品种进行调整

随着我国利率市场化改革不断推进，利率风险会逐步显现，商业银行在防范个人住房抵押贷款的利率风险上可以采取以下措施。

第一，开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整，利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况，把由商业银行承担的利率上升的风险转移给借款人，同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。

第二，开发固定利率抵押贷款，固定利率抵押贷款是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在固定利率抵押贷款模式下，商业银行承担了大部分的利率风险，如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配，如发行固定利率债券，利率互换等，可以避免相应的利率错配和流动性风险。 第三，套期保值，我国金融期货市场正逐步开放，商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理，通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化，如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理，用银行间期权(上限期权、下限期权和双限期权)、互换和互换期权进行长期利率风险管理。 第四，大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场，通过该市场商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售，换取贷款资金或流动性高的短期债权，提高流动性。

3.4加强房地产市场监控及预测

（一）加强资金监管及贷款项目筛选

跟踪监视开发商的资金运行。可要求开发商商开立资金专户，严格履行售楼款监管协议，防止开发商滥用或挪用按揭贷款和销售楼宇的款项，防止造成按揭楼宇的烂尾。按工程进度给房地产商合理放款。在成熟的房地产市场，住房贷款一般为现房抵押贷款。我国的房地产市场尚处于初级阶段，住房贷款主要为期房按揭方式，因此，银行发放贷款时，必须密切关注按揭贷款项目的工程进度，信贷资金的到位必须视工程进度发放。当开发商卖楼所得款项超过了贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商，这样可以避免“烂尾楼盘”的出现。

把优质、诚信的开发商及当地政府扶持的重点住宅项目、大规模优质住宅小区作为个人信贷业务支持的重点并要尽量规范管理标准和准入条件，建立客户退出机制，根据开发商资质、经营状况、诚信度等因素科学调整客户结构，大力发掘优质开发商资源，及时清除不符合要求的中小企业。

（二）拓宽房地产融资渠道

目前国内房地产企业开发资金的筹措主要来源于银行间接融资方式，依靠其他方式筹集的资金数量很少。在资金来源狭窄的情况下，许多房地产公司往往进行“假按揭”套取银行资金，增加银行的信贷风险。为了规避此种风险，应大力拓宽房地产直接融资

渠道，实现资金来源多元化。可鼓励企业发行公司债券在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。或者可利用房地产信托吸收资金，基于商业信托组织形式聚集多个投资者的资金，收购并持有房地产或为房地产融资。再者可利用保险资金引入住宅市场，由于保险资金稳定、数额巨大、运用周期长的特点，它比较适合投资于商业房地产的开发和运营模式。可以由开发商和保险公司联合起来共同合作进行房地产开发建设，也可以由保险公司向开发商提供长期抵押贷款而获取贷款利息。

结束语

据预测，到2020年中国城市化水平将提高到55%，到2020年中国城镇人口将增加到7.7亿人，为了满足新增加的城市人口的住房要求，就需要建设大量住宅，并且随着居民生活水平的提高，住房更新速度将加快。所以，未来一段时期，我国的住宅消费需求将很旺盛，个人住房消费贷款仍将发挥重要的促进作用。回顾中国房地产进入市场经济10年的发展历程，经历了积压、烂尾、炒作等过程，市场交易发生了较大的变化，房地产也进入了买方市场，但由于整个市场的信用问题，例如政府部门的不规范运作、开发商的恶意欺骗、游戏规则的不完善、小业主对市场信用的认识不够等原因，现在房地产的风险问题越来越突出，个人住房贷款的风险更是首当其冲。分析产生风险的原因和防范风险，对保护和扩大国内消费需求，防范金融危机，创造良好的社会氛围与法制环境都有积极的作用。因此，我国商业银行必须尽快建立和健全个人信贷业务的风险防范管理体系，加强对个人住房贷款业务所牵涉到的借款人、商业银行自身、房地产商以及国家宏观经济环境，对这四者的风险进行密切关注及建立具有针对性的、有效的风险防范机制，来降低个人住房贷款的风险和确保商业银行的安全运作。

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