房地产调控之法律手段
浅析房地产宏观调控的法律机制
我国房地产市场经历了两次高速发展的阶段。第一次高速发展期发生在上世纪90 年代初，整个房地产市场出现迅速发展、急剧升温态势。针对房地产业在部分地区发展过热的现象，我国政府开始对房地产业进行有针对性的宏观调控。第二次高速发展期始于2003 年持续至今，在此阶段，我国政府开始全方位的对房地产业进行宏观调控。主要是通过行政、经济以及法律手段，采取了三种调控政策，即土地政策、金融政策、税收政策。宏观调控作为国家调节的一种方式，是国家为克服市场缺陷中的“盲目性、被动性和滞后性”而出现的，它主要通过计划、经济、法律手段来影响社会经济的总供给与总需求的总量平衡，其目的是实现社会经济的“协调、稳定和发展”。当前国家对房价宏观调控主要集中在行政、经济领域，而较少使用法律手段，本文试论述法律手段在房价调控中的重要作用。
关于宏观调控体系，漆多俊教授指出，宏观调控体系由三部分组成：即计划、经济政策和调节手段。“现代国家对社会经济的宏观调控已经形成‘国家计划——经济政策——调节手段’为轴线的系统工程”。此即所谓的“轴线论”。本文认为房地产宏观调控法律体系主要包括土地和产业政策法、财政法、金融法、宏观调控法四方面。
一、当前我国房地产调控的法律手段存在的问题
房地产宏观调控历年政策并没有对越调越涨的房价起到预期目的。体现在法律方面表现在土地管理法、财政法、金融法及配套法律法规的滞后。现有房地产宏观调控相关法律及问题无论从土地法、财税法还是金融法来看，我国现有的房地产法律体系已经滞后于房地产业的发展。依靠未上升为法律层次的法规、部门规章缺乏稳定性和强制性。
（1）土地法
①房地产土地立法层次偏低。调整土地关系的法律目前为《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)；行政法规主要有《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《城市房地产开发经营管理条例》等；部门规章包括国土资源部及原国土管理局出台的《土地利用年度计划管理办法》、《建设用地审查中南民族大学硕士学位论文33报批管理办法》、《闲置土地处置办法》等。此外还有一系列相关的规定、条例等。
②土地审批过程需要完善现有法律法规。土地审批是指将农用地、未利用地转为建设用地并依法供地的一种审批方式，土地审批中，绝大多数是以征地审批形式出现的。地方政府审批土地由县级以上人民政府和同级土地管理部门进行审批。并报上级土地行政主管部门审查。可见，地方政府与同级土地行政管理部门间权利监督难以实现。房地产土地调控的主要问题在于：土地审批程序的合法性和对地方政府及土地行政主管部门在审批过程如何监督。主要存在的问题有：第一，参与部门权利重叠我国目前管理土地立项、规划、土地、建设、产权的各部门审批程序重叠交叉, 一事多批现象突出，不同的项目还须通过相关职能部门的审核。第二，审批事项标准不明确现行土地审批制度中审批各部门行使自由裁量权存在任意性。从审批程序到审批材料要求都缺少统一的明文规定。从近年土地审批情况来看，关土地审批的房地产宏观调控的法律思考34规定比较笼统造成实际应用上的困难。土地审批环节法律法规应用性差会导致土地宏观调控的效力底下，无法实现土地资源的合理配制。第三，土地监管不力房地产开发企业取得建设用地后, 对于该土地是否按报批规定使用，相关职能部门往往缺乏监管。
（2）财税法
虽然现行的房地产税收法律制度对房地产市场的发展做出了一定的贡献，但随着时代的发展，它所暴露出的问题和与房地产市场的不相适应却使得我们必须正视现状，从房地产税收立法到房地产税收执法的整个过程，对房地产税收法律制度整体进行完善，以使其起到保障房地产市场健康运行的制度作用。
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