物业管理相关法规

徐州市人民政府令 第62号

《徐州市城市住宅区物业管理暂行办法》已经市政府第２３次常务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。

市长 于广洲

一九九九年三月三十一日

第一章 总 则

第一条 为规范本市住宅区物业管理服务行为，维护业主、物业使用人和物业管理企业合法权益，为居民提供舒适、整洁、方便、安全的居住环境，根据国家和省有关物业管理规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内城市住宅区物业管理活动。

城市新建住宅区和房屋建筑面积在二万平方米以上且共用设施配套齐全的城市原有住宅区，应当实行物业管理。

第三条 市建设行政主管部门负责本市住宅区物业管理综合协调和监督指导工作。

市、县（市）、贾汪区房产行政管理部门主管本行政区域内城市住宅区物业管理工作，其主要职责是：

（一）贯彻实施物业管理法律、法规、规章和方针、政策，制定物业管理有关措施；

（二）参与住宅区验收，指导、监督物业接管和业主委员会组建工作；

（三）审批物业管理企业资质；

（四）培训专职物业管理人员；

（五）监督、检查物业管理企业管理服务活动；

（六）负责住宅区物业管理考评工作；

（七）负责住宅区共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）筹集和使用监督工作；

（八）受理物业管理投诉案件；

（九）查处物业管理违法行为。

有关管理部门，按照各自职责做好住宅区物业管理工作。

区人民政府街道办事处应当协助有关管理部门对本辖区住宅区物业管理工作进行监督、指导和协调。

第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业相结合的原则。

第五条 物业管理企业按照国家、省和市有关规定享受第三产业优惠政策。

第二章 业主自治管理

第六条 每个住宅区成立一个业主委员会，代表全体业主对物业实施自治管理。

业主委员会成员由业主和物业使用人代表参加的业主大会或业主代表大会选举产生，每届任期三年。根据住宅区范围大小，业主委员会由五至十五人组成，组成人员为单数，设主任一名，副主任二名，委员若干名。

业主委员会应当自选举之日起十五日内，将章程和委员会名单报物业管理行政部门备案。

第七条 住宅区入住率达到百分之六十以上时，物业管理行政主管部门应当组织住宅区开发建设单位、业主和物业使用人代表，召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。

业主委员会每季度召开一次全体会议，经业主委员会主任提议或由三分之一以上委员建议，可随时召开全体会议。涉及住宅区管理重大事项，应当由业主委员会三分之二委员表决通过。

业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会，经百分之十五以上业主或者业主代表提议，可随时召开大会。

第八条 业主委员会应当履行下列职责：

（一）执行有关物业管理法律、法规、规章和政策；

（二）拟定业主委员会章程；

（三）通过招标、招聘等形式确定一个物业管理企业管理住宅区物业，依法与其订立、变更、解除物业管理委托合同；

（四）审议物业管理企业年度管理计划和物业管理重大措施；

（五）审核物业管理企业使用维修基金申请；

（六）决定物业管理企业有关物业管理重大事项；

（七）根据业主、物业使用人意见和要求，对物业管理企业经营活动进行监督；

（八）主持制定业主公约，提交业主大会或业主代表大会审议通过，并督促业主和物业使用人遵守业主公约和有关规定；

（九）召集业主大会或业主代表大会，报告物业管理工作情况；

（十）协助物业管理行政主管部门、业主大会、业主代表大会和业主、物业使用人监督。

第九条 业主大会由住宅区全体业主组成；业主较多的，按比例推选业主代表，组成业主代表大会。 业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席，作出的决定，应当经半数以上业主或者业主代表通过。

第十条 业主大会和业主代表大会行使下列职权：

（一）选举、罢免业主委员会成员；

（二）审议、通过业主委员会章程；

（三）审查批准业主公约；

（四）听取和审议物业管理工作报告。

（五）改变、撤销业主委员会不适当决定。

第十一条 业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。 业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。

业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报物业管理行政主管部门备案。

第三章 物业管理服务

第十二条 实行物业管理的住宅区，由物业管理企业实行专业化统一管理和综合服务。

物业管理企业应当具备下列条件：

（一）有规范的名称、组织机构和固定办公场所；

（二）有与管理规模相适应的专业技术人员；

（三）有符合规定数额的注册资金；

（四）有物业管理服务制度、措施。

物业管理企业应当向物业管理行政主管部门申领物业管理企业资质证书；未领取物业管理企业资质证书的，不得从事物业管理经营活动。

第十三条 物业管理企业的权利：

（一）根据有关物业管理法律、法规、规章和政策，集合住宅实际，制定住宅区物业管理具体实施办法；

（二）依据物业管理委托合同和物业管理收费规定收取物业管理费用；

（三）制止违反住宅区物业管理规定行为；

（四）选聘专营单位承担专项管理业务工作；

（五）要求业主委员会协助管理，建议有关行政管理部门对不听劝阻且违反本方法规定行为予以行政处罚；

（六）按照企业经营范围实行一业多营，以其收益补充物业管理经费；

（七）法律、法规、规章赋予的其他权利。

物业管理企业的义务：

（一）履行物业管理委托合同；

（二）接受业主委员会、全体业主和物业使用人及有关部门监督；

（三）重大管理事项报请业主委员会审议通过；

（四）向业主委员会报告物业管理工作；

（五）法律、法规、规章规定的其他义务。

第十四条 物业管理企业应当与业主委员会签订物业管理委托合同。

物业管理委托合同应当载明下列内容：

（一）双方当事人名称、地址；

（二）物业管理区域范围；

（三）物业管理服务项目和内容；

（四）物业管理服务标准和要求；

（五）物业管理服务权限；

（六）物业管理服务费用及支付方法；

（七）物业管理服务期限；

（八）合同中止和解除条件；

（九）违约责任；

（十）当事人认为需要约定的其他事项。

物业管理企业应当自物业管理委托合同签订之日起十五日内，将物业管理委托合同报物业管理行政主管部门备案。

第十五条 物业管理企业应当按照下列规定进行物业管理：

（一）符合国家、省、市物业管理技术标准和规范要求；

（二）在住宅房屋使用前，将住宅共用部位、公用设施设备使用、维修方法、要求、注意事项书面告知物业使用人；

（三）定期对住宅区进行全面巡视、检查；

（四）定期对住宅共用部位、公用设施设备进行养护，发现物业损坏或者接到包修时，按照规定时间进行维护、更新；

（五）接受业主和物业使用人委托，办理房屋开门开窗、搭建临时建筑物规划报批手续。

第十六条 住宅区房屋、设施设备管理及其维修，绿化管理，环境卫生管理，治安管理应当符合国家、省、市的规定，接受有关部门监督检查。

第十七条 物业管理委托合同期满，或者接受委托的物业管理企业未达到物业管理委托合同规定的管理服务标准或者有其他违约行为的，业主委员会可以解除或者中止委托合同，但应提前一个月通知物业管理企业。

第十八条 物业管理企业可以接受供水、供电、供气等有关专业部门委托，开展代收费用和定期维修养护等代办业务。

第十九条 物业管理企业可以为业主和物业使用人提供下列特约服务：

（一）代管房屋、代购（送）物品、代送（接）儿童、代护（送）病人、代雇（兼）保姆、代订报刊、代送邮件等；

（二）修理车辆、水电设备、家用电器等；

（三）上门洗涤衣物、清扫室内卫生、粉刷、单项装修等；

（四）业主或物业使用人预约其他服务项目。

第四章 物业的使用和维护

第二十条 住宅区建设规划应当包括物业管理内容。物业管理行政主管部门应当参加住宅区竣工综合验收，签署物业管理验收意见。

第二十一条 住宅区竣工综合验收后，开发建设单位应当在物业管理行政主管部门监督下，向住宅区业主委员会或者其委托的物业管理企业移交物业和下列资料：

（一）住宅区竣工总平面图；

（二）单集体建筑、结构、设备安装竣工图；

（三）住宅区公建配套设施、地下管网工程竣工图；

（四）有关设施、设备安装、使用和维修技术资料；

（五）住宅区物业管理必需的其他资料。

第二十二条 开发建设单位应当按规划要求，建设物业管理用房，并在住宅区整体移交时，将物业管理用房移交给住宅区业主委员会，尚未成立业主委员会的，移交给物业管理行政主管部门。物业管理用房产权属住宅区全体业主共有，由物业管理企业使用，任何单位和个人不得擅自转让物业管理用房或者改变物业管理用房使用性质。

第二十三条 住宅区内禁止下列行为：

（一）改变房屋承重结构部位的；

（二）擅自改装、拆除房屋附属设施和改变房屋用途、外貌的；

（三）占用公共楼梯、扶栏、走道、地下室、自行车房（棚）、停车场等共用部位达四小时以上的；

（四）在天井、庭院、屋面、平台、道路及其他场地搭建永久性建筑物、构筑物的；

（五）乱贴、乱画、乱挂的；

（六）损坏绿地、花卉树木、雕塑、小品设施、改变使用性质的；

（七）不在指定地点停放机动车和非机动车的；

（八）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品的；

（九）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准噪声的；

（十）开办污染环境生产、加工企业的；

（十一）生活垃圾未按袋装化要求在规定时间、地点、方式投放的；

（十二）乱扔瓜果皮核、纸屑的；

（十三）饲养禽畜的；

（十四）利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益活动的。

第二十四条 业主和物业使用人装修房屋应当事先告知物业管理企业，遵守房屋装修及房屋安全管理有关规定。

物业管理企业应当对房屋装修活动进行指导和监督，发现违反房屋装修及房屋安全管理规定行为，应当劝阻、制止，并督促改正；对拒不改正的，及时报告给业主委员会，并提请有关行政管理部门依法处理。 第二十五条 占用、挖掘道路、场地的单位和个人，应当与物业管理企业签订协议，向市政管理部门办理审批手续，并在规定期限内恢复原状。

第二十六条 利用物业设置广告，应当在征得相关业主、物业管理企业、物业使用人同意并签订协议后，向有关行政管理部门办理审批手续。

第二十七条 业主转让或者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。 业主应当在签订住宅转让合同或者租赁合同之日起十日内，将转让或者出租住宅有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第二十八条 物业管理企业应当在物业管理委托合同终止或者解除后一个月内，向业主委员会办理下列事项，并向物业管理行政主管部门备案：

（一）清算物业管理收费，多收部分予以退还；

（二）移交工程建设技术资料和帐册等物业档案材料；

（三）移交物业管理用房和其他财物。

第二十九条 物业维护责任，按下列规定划分：

（一）房物自用部位（不包括住宅承重结构部位）和自用设备，由业主和物业使用人负责维护；

（二）住宅共用部位和共用设施设备，由物业管理企业负责定期维护，费用从维修基金中支付，不足部分由共用物业业主和使用人分担；

（三）给排水、供电、供气等管线设施，由有关专业部门负责维护。有关专业部门委托物业管理企业维护的，由接受委托的物业管理企业负责维护，费用从其委托费用中列支；

（四）住宅在开发建设单位保修期内的，由住宅开发建设单位委托的物业管理企业负责维护，费用从委托费用中列支。

第三十条 住宅区开发建设单位应当在业主委员会成立之前自行或者招聘物业管理企业进行前期物业管理。除应有业主支付的保洁、保安费用和自用部位、自用设备维护费用外，其他物业管理费用也应有开

司法建设单位承担。

第五章 物业管理收费和维修基金

第三十一条 物业管理收费，包括公共服务费和代收代办费、特约服务费，应当区别服务性质，依法实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

物业管理公共服务费实行明码标价，收费项目、收费标准、收费办法应当在收费地点公布。具体收费项目、标准、管理办法，按照物价、房产行政主管部门规定执行。

第三十二条 物业管理公共服务费用途为：

（一）物业管理企业人员工资和按规定提取的福利费；

（二）绿化管理费；

（三）清洁卫生费；

（四）保安费；

（五）办公费；

（六）物业管理企业固定资产折旧费；

（七）物业管理法定税费。

第三十三条 物业管理企业接受供水、供电、供气等有关专业部门委托，开展代收和代办业务的，按照有关规定收取代收代办服务费，使用物业管理专用发票。

第三十四条 业主和物业使用人需求的特约服务费，由业主、物业使用人与物业管理企业协商确定，报物价行政主管部门备案。

第三十五条 购买、销售商品住房（包括经济适用住房）和公有住房应当按照下列规定缴纳、提取维修基金：

（一）购买商品住房者，按购房款的百分之二点五比例向售房单位缴交维修基金；

（二）购买公有住房者，按购房款的百分之二比例向售房单位缴交维修基金；

（三）出售公有住房的单位按照一定比例从售房款中提取维修基金，其中七层以下公有住房（含七层）不低于售房款百分之二十，七层以上公有住房（含七层）不低于售房款百分之三十。

出售商品住房和公有住房单位收取的维修基金，属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入；销售公有住房单位从售房款中提取的维修基金，属售房单位所有。维修基金由物业管理行政主管部门代管，实行财政专户储存管理，具体管理办法由市财政部门会同物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准后实施。

第三十六条 维修基金属专项基金，利息净收益专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修基金闲置时，可用于购买国债或者用于法律、法规规定的范围，严禁挪作他用。

第三十七条 维修基金的使用由物业管理企业提出使用计划，经业主委员会审核同意，物业管理行政主管部门批准后，由财政部门拨付。

维修基金不足使用时，经业主委员会同意，物业管理行政主管部门批准，经业主和物业使用人占有住宅建筑面积比例向其筹集。具体办法由市人民政府制定。

第三十八条 业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

因房屋拆迁或者其他原因造成维修住房灭失的，应当将维修基金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

第六章 奖 惩

第三十九条 住宅区物业管理纳入城市管理目标考核责任制，对成绩突出的物业管理单位，由物业管理行政主管部门提请同级人民政府予以表彰奖励。

第四十条 物业管理企业对有下列行为之一的当事人，有权予以限期改正；造成损失的，责成其赔偿；应当给予行政处罚的，提请有关行政主管部门处罚：

（一）实施本办法第二十三条规定的禁止行为；

（二）业主和物业使用人装修房屋前未向物业管理企业报告的；

（三）占用、挖掘道路、场地的单位和个人未与物业管理企业签订协议的；

（四）利用物业设置广告未征得业主、物业管理企业、物业使用人同意的。

第四十一条 物业管理企业违反本办法，有下列行为之一的，业主和物业使用人有权向业主委员会、物业管理行政主管部门投诉；业主委员会有权予以制止并要求其限期改正，情节严重的有权解除物业管理合同；造成损失的，物业管理行政主管部门责令其赔偿损失，处以五千元以下罚款：

（一）修缮、更新房屋承重结构部位、住宅共用部位和共用设施设备不及时的；

（二）管理制度不健全的，管理混乱，使住宅区共用部位和共用设施设备遭受损失的；

（三）擅自改变物业管理用房使用性质的；

（四）不履行物业管理委托合同规定义务的。

第四十二条 物业管理企业未按本办法规定申领物业管理资质证书的，由物业管理行政主管部门责令限期补办资质审批手续；逾期不补办的，由业管理行政主管部门给予警告，并处以三万元以下罚款。

第四十三条 公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和物业管理行政主管部门应当责成其限期补提维修基金本息；逾期仍未足额提取的，处以应提未提数额每日万分之三的罚款。 第四十四条 使用和代管维修基金的单位，挪用维修基金的，由财政部门和物业管理行政主管部门追回等额维修基金，并处以三万元以下罚款。

第四十五条 物业管理企业违反本办法规定，擅自设立收费项目、提高收费标准或者所提供服务价不符

的，由价行政主管部门按照国家有关法律、法规规定给予处罚。

第七章 附 则

第四十六条 高档公寓、别墅区、商住区、写字楼、综合楼、工业区厂房的物业管理，参照本办法执行。 第四十七条 本办法下列用语的含义是：

（一）物业，是指已建成投入使用的住宅区内各类房屋和公用设施设备、附属场地；

（二）物业管理，是指物业管理企业按照物业管理委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和为业主、物业使用人提供的服务；

（三）业主，是指住宅区房屋所有权人；

（四）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；

（五）共用设施设备，是指住宅区或单幢住宅内，由业主和使用失共同使用的上下水管道貌岸然、落水管、水箱、加压泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；

（六）共用部位，是指一套住宅主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等部位；

（七）自用部位，是指一套住宅内部，由住宅业主自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；

（八）自用设备，是指一套住宅内部，由住宅业主自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备；

（九）住宅承重结构部位，是指住宅的基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等。

第四十八条 本办法由市房产行政管理部门负责解释。

第四十九条 本办法自公布之日起施行。

本办法施行前本市有关物业管理的规定，凡与本办法抵触的，按本办法执行。

徐州市人民政府令

第70号

《徐州市社区服务业管理办法》已经二０００年一月二十三日市人民政府第四十六次常务会议讨论通过，现予发布，自公布之日起施行。

市长 于广洲

二０００年一月二十四日

第一条 为促进社区服务业发展，根据国家和省有关规定及本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称社区服务业，是指以区、街道办事处、镇所辖区域的社区组织为依托，为满足社区成员多种需求，建立起来的具有社会福利性质的便民服务业。

第三条 凡在本市行政区域内兴办的社区服务业均适用本办法。

第四条 各级人民政府民政部门是本辖区社区服务工作主管部门，负责组织、协调、指导和管理社区服务工作。

第五条 街道办事处和镇应当设立社区服务中心，鼓励社会团体、企事业单位、居民委员会和个人兴办社区服务项目。

与社区服务业有关的行政管理部门，应当在各自职责范围内对社区服务工作给予支持和协助。

第六条 从事社区服务活动的单位和个人，应当按照下列规定申请领取社区服务证书： （一）居民委员会和个人兴办社区服务项目的，经所在地街道办事处或者镇人民政府审核，报县（市）、区民政部门审批； （二）社会团体、企事业单位和街道办事处、镇兴办社区服务项目的，由县（市）、区民 政部门审批。 兴办文化娱乐、医疗康复或者其他须经有关部门批准的经营性服务项目，应当经有关部门审核批准。

第七条 申领社区服务证书，应当具备下列条件：

（一）主要从事为社区内老年人、残疾人、优抚对象和社会困难户的义务性服务和为社区内居民提供本小利微的便民利民服务；

（二）有固定的服务设施、场地；

（三）有相对稳定的服务人员和负责人；

（四）有完善的服务管理制度；

（五）有物价部门核定的收费标准并明码标价。

第八条 下列社区服务项目享受国家规定的优惠政策：

（一）育婴托儿、医疗保健、婚姻介绍、殡葬等服务项目收入依法免征营业税，所得税按照国家规定的减免税政策执行；

（二）敬（养）老院（托老所、老年人寄托所）、盲人按摩诊所、盲聋学校（培训中心）、弱智儿童

学校（启智站）、伤残儿童寄托所、残疾人职业技术培训中心、残疾人活动中心、康复中心、残疾人用品供应服务站（点）、民政部门管理的具有社会福利性质的老年人活动中心 和老年公寓，其固定资产投资方向调节税，按照国家税务局和国家计委有关优惠政策执行。

（三）银行按照银行信贷原则对效益好、 有偿还能力的社区服务单位在贷款上给予支 持。

（四）社区服务业中其他第三产业的经营项目， 按照规定的享受减免税和费优惠政策执行。

第九条 社区服务用房按照以下规定执行：

（一）在城镇规划、新区建设和旧区改造中，规划部门应当把社区服务设施纳入规划，对购买或者租赁专门用于社区福利服务的房屋，可以在当地政府掌握的微利房、成本房中解决；

（二）由民政部门收养或者照管的孤、老、残、优等民政对象死亡后，其原居住的直 管公有房屋，由民政部门商房管部门同意后，办理房屋租赁变更手续，用于社区服务；其原 住房为私房但明确赠予民政部门的，由民政部门办理产权变更手续后，用于社区服务；

（三）社区服务用房，应当用于社区服务项目，未经批准，不得改作他用。

第十条 市、县（市）区应当建立社区服务发展资金，资金的主要来源有：

（一）社会福利有奖募捐收入；

（二）社会各界、境内外组织和个人捐助

（三）社区服务业部分经营收入；

（四）政府资助。

社区服务发展资金主要用于新建社区服务设施的投入，具体资金管理办法按照有偿使用、滚动增值的原则，由市财政、民政部门制定。

第十一条 社区服务证书不得转让、出租和出售。社区服务业项目变更或者停办的，应当到审批的民政部门办理变更或者注销手续。

民政部门应当对社区服务证书进行年审。

第十二条 任何单位和个人不得非法侵占、挪用、平调社区服务单位合法财产。

第十三条 违反本办法规定，转让、出租、出售社区服务证书或者未按照社区服务证书规定的项目进行服务的。由民政部门先行责令限期改正，或给予警告处罚；情节严重的，处以一千元以下的罚款或者依法吊销社区服务证书。

第十四条 本办法自公布之日起施行。

徐州市人民政府令 第50号

《徐州市城市房屋租赁管理办法》已经一九九八年四月二十二日市人民政府第六次常务会议审议通过，现予发布，自公布之日起施行。

市长 于广洲

一九九八年七月十四日

第一章 总 则

第一条 为加强本市城市房屋租赁管理，规范房屋租赁市场秩序，保护房屋租赁双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《徐州市城市房地产交易管理条例》等法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内城市规划区范围内的房屋租赁。

公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋或者国家授权管理和经营的房屋及其附属设施出租给他人居住或者提供给他人从事经营活动的，均应当遵守本办法。

承租人经出租人同意，将承租的房屋转租给他人使用的，视为房屋租赁。

第三条 市、县（市）、贾汪区房产管理部门是城市房屋租赁的行政主管部门，其所属的房屋租赁管理机构依照本办法规定，具体实施房屋租赁管理工作。

市房屋租赁管理机构和市辖区（贾汪区除外）房屋租赁管理机构的具体管理职责划分，由市房产管理部门确定。

第四条 国家、省及本市人民政府对公有房屋的租赁另有规定的，从其规定。

第二章 租赁管理

第五条 房屋有下列情形之一的，不得出租：

（一）未依法取得房地产权属证件的；

（二）未经房屋所有权人授权的；

（三）权属有争议的；

（四）共有房屋未取得其他共有人书面同意的；

（五）经房产管理部门鉴定属于危险房屋的；

（六）已抵押的房屋，未经抵押权人书面同意的；

（七）经司法机关、行政机关依法裁定、决定，予以查封或以其他形式限制房地产权利的；

（八）法律。法规规定禁止出租的其他房屋。

第六条 房屋租赁实行登记备案制度。

房屋租赁双方应当在签订书面祖赁合同之日起十五日内，向房屋所在地的房产管理部门申请登记。

第七条 申请房屋祖赁登记，出租人应当提交下列材料：

（一）房屋租赁合同；

（二）房屋所有权证或其他合法的权属证明；

（三）申请人居民身份证或具有法律资格的证明。

第八条 申请房屋租赁登记，有下列情形之一的，出租人除应当依照前条规定提交有关材料外，还应当提交下列证明：

（一）出租委托代管的房屋，还应当提交房屋所有权人委托其出租的委托证明；

（二）出租共有房屋，还应当提交其他共有人同意出租的证明；

（三）出租已抵押的房屋，还应当提交抵押权人同意出租的证明。

第九条 申请房屋租赁登记，承租人应当提交下列材料：

（一）承租人为个人的，提交居民身份证或其他合法身份证明，境外人员还应当提交公安机关签发的居留证件；

（二）承租人为机关、企事业单位或其他组织的，提交有关单位或组织的有效证件。

第十条 经房产管理部门审核，对符合房屋租赁条件的，房产管理部门应当在租赁双方提交全部有效材料之日起十五日内予以登记，并发给租赁当事人《房屋租赁证》。

第十一条 房屋租赁期间，发生房屋产权转移、增减房屋面积、改变承租人（或单位）名称、改变房屋用途等情况的，租赁双方当事人应当持《房屋租赁证》和房屋租赁合同，在实际变更前十五日内，向发证机关申请办理变更登记。终止房屋租赁的，租赁双方当事人应当及时向发证机关申请办理注销登记。 第十二条 公有住宅房屋的租金标准，实行政府定价，按照省人民政府价格主管部门规定的价格标准确定。私有住宅房屋的租金标准，实行政府指导价，由市人民政府价格主管部门会同房产管理部门确定，并定期向社会公布。用于生产、经营活动的房屋租金由租赁双方协商议定。

第十三条 租赁双方当事人应当如实向房产管理部门申报租赁价格并按规定缴纳租赁管理费。

私有住宅房屋的租赁，租赁申报价格高于政府指导价格的，按申报价格计收租赁管理费，申报价格低于政府指导价格的，按政府指导价格计收租赁管理费。用于生产、经营活动的房屋租赁，租赁申报价格高于房屋租赁评估价格的，按申报价格计收租赁管理费，申报价格低于房屋租赁评估价格的，按评估价格计收管理费。

第十四条 有下列情形之一的，房产管理部门可以撤销《房屋租赁证》：

（一）出租的房屋有本办法第五条规定情形之一的；

（二）租赁双方当事人提交的办理租赁登记的证朋材料不真实的；

（三）租赁双方当事人不如实申报租赁价格的；

（四）法律、法规、规章规定的其他可以撤销的情形。

第十五条 向外来暂住人口出租房屋，出租人应当在房屋出租后十日内向房屋所在地公安派出所登记，并须遵守暂住人口管理的有关法律、法规。

第十六条 不得将房屋出租给有下列情形之一的外来暂住人口居住：

（一）无身份证件的；

（二）以夫妻名义居住而无婚姻证明的；

（三）已婚育龄妇女无计划生育审验证的。

第三章 租赁合同

第十七条 房屋租赁双方当事人应当依法签订书面租赁合同，租赁合同应当具备下列主要条款：

（一）当事人姓名（或单位名称）及住所；

（二）房屋的座落地址、面积、间数；

（三）租赁用途；

（四）租赁期限；

（五）租金及交付方式；

（六）房屋修缮责任；

（七）转租的约定；

（八）双方的权利和义务；

（九）违约责任；

（十）纠纷解决的途径；

（十一）当事人认为需要约定的其他条款。

第十八条 房屋租赁期限届满，租赁合同终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前三个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。双方另有约定的，从其约定。

第十九条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。

第二十条 承租人征得出租人同意，将承租房屋的一部分或全部转租的，转租人与受转租人应当另行签订租赁合同，并办理房屋租赁登记手续。转租合同约定的终止日期不得超过原租赁合同约定的终止日期，但转租双方与房屋所有权人另有约定的除外。

第二十一条 有下列情形之一的，可以变更或者解除合同：

（一）当事人双方经协商同意，且不违反有关规定的；

（二）因不可抗力致使合同不能继续履行的；

（三）另一方在合同约定的期限内没有履行合同的。

第二十二条 房屋租赁合同发生纠纷时，当事人可以通过协商或者调解解决。当事人不愿通过协商或者协商、调解不成的，可以依据合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议，向仲裁机构申请仲裁。当事人没有在合同中订立仲裁条款，事后又没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉。

第四章 罚 则

第二十三条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由市、县（市）、贾汪区房产管理部门或者其委托的机构责令纠正，并按下列规定处罚：

（一）违反本办法第五条规定出租房屋的，可对租赁双方各处以实际租期租金额百分之十以下罚款；

（二）租赁房屋未按本办法规定办理房屋租赁登记手续的，可对租赁双方各处以实际租期租金额百分之十以下罚款；

（三）租赁双方当事人未按规定缴纳租赁管理费的，除按日收取应缴租赁管理费２％的滞纳金（滞纳金并入管理费）外，井可对租赁双方各处以五百元以下罚款。

第二十四条 违反本办法第十五条和第十六条第一项、第二项规定之一的，由公安机关依照《徐州市暂住人口管理条例》的规定处罚；违反本办法第十六条第三项规定的，由计划生育行政主管部门依照有关法规、规章规定处罚。

第二十五条当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或提起诉讼，逾期不申请复议，也不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第二十六条房屋租赁管理部门及其委托机构的工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附 则

第二十七条 本办法由徐州市房产管理局负责解释。第二十八条本办法自公布之日起施行。徐州市人民政府一九九零年十月二十五日发布的《徐州市房屋租赁管理暂行办法》同时废止。

住宅室内装饰装修管理办法

中华人民共和国建设部令第110号

《住宅室内装饰装修管理办法》已于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过，现予发布，自2002年5月1日起施行。

部长：汪光焘

二○○二年三月五日

住宅室内装饰装修管理办法

第一章 总则

第一条 为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公众利益，根据有关法律、法规，制定本办法。

第二条 在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活动的监督管理，应当遵守本办法。

本办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人（以下简称装修人）对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。

第三条 住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程建设强制性标准。

第四条 国务院建设行政主管部门负责全国住宅室内装饰装修活动的管理工作。

省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。 直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。

第二章 一般规定

第五条 住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：

（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。

本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

第六条 装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：

（一）搭建建筑物、构筑物；

（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

（三）拆改供暖管道和设施；

（四）拆改燃气管道和设施。

本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。

第七条 住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。

第八条 改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。

第九条 装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。

第十条 装饰装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保装饰装修工程质量。

第十一条 装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。 第十二条 装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。

第三章 开工申报与监督

第十三条 装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。

非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。

第十四条 申报登记应当提交下列材料：

（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；

（二）申请人身份证件；

（三）装饰装修方案；

（四）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；

（五）涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；

（六）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。

非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。

第十五条 物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。

装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。

第十六条 装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：

（一）装饰装修工程的实施内容；

（二）装饰装修工程的实施期限；

（三）允许施工的时间；

（四）废弃物的清运与处置；

（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；

（六）禁止行为和注意事项；

（七）管理服务费用；

（八）违约责任；

（九）其他需要约定的事项。

第十七条 物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法

第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。 第十八条 有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装饰装修企业有违反本办法行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理。

第十九条 禁止物业管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。

第二十条 装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。

第二十一条 任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。

第四章 委托与承接

第二十二条 承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必须经建设行政主管部门资质审查，取得

相应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。

第二十三条 装修人委托企业承接其装饰装修工程的，应当选择具有相应资质等级的装饰装修企业。 第二十四条 装修人与装饰装修企业应当签订住宅室内装饰装修书面合同，明确双方的权利和义务。 住宅室内装饰装修合同应当包括下列主要内容：

（一）委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；

（二）住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；

（三）装饰装修工程的开工、竣工时间；

（四）装饰装修工程保修的内容、期限；

（五）装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；

（六）合同变更和解除的条件；

（七）违约责任及解决纠纷的途径；

（八）合同的生效时间；

（九）双方认为需要明确的其他条款。

第二十五条 住宅室内装饰装修工程发生纠纷的，可以协商或者调解解决。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

第五章 室内环境质量

第二十六条 装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染。

第二十七条 住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。严禁违反规定将各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道或者其他地方。

第二十八条 住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准，有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等。禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。

第二十九条 装修人委托企业对住宅室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣工后，空气质量应当符合国家有关标准。装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测。检测不合格的，装饰装修企业应当返工，并由责任人承担相应损失。

第六章 竣工验收与保修

第三十条 住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行

验收。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。

物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。

第三十一条 住宅室内装饰装修工程竣工后，装饰装修企业负责采购装饰装修材料及设备的，应当向业主提交说明书、保修单和环保说明书。

第三十二条 在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。

第七章 法律责任

第三十三条 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。

装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。

第三十四条 装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三十五条 装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。

第三十六条 装修人违反本办法规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。

第三十七条 装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三十八条 住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：

（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款；

（二）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1千元以上5千元以下的罚款；

（三）擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款；

（四）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款。

第三十九条 未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及

相关法规的规定处罚。

第四十条 装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。

第四十一条 装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处1千元以上1万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处1万元以上3万元以下的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。

第四十二条 物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。

第四十三条 有关部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。

第八章 附则

第四十四条 工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下，可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行。

第四十五条 住宅竣工验收合格前的装饰装修工程管理，按照《建设工程质量管理条例》执行。 第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以依据本办法，制定实施细则。 第四十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

第四十八条 本办法自2002年5月1日起施行。

《徐州市物业维修基金管理办法》

徐州市人民政府令 第 81 号

《徐州市物业维修基金管理办法》已经2002年6月 28日市人民政府第101次常务会议讨论通过，现予发布，自2002年11月1日起施行。

市长 潘永和 二OO二年九月十九日

徐州市物业维修基金管理办法

第一条 为加强本市物业维修基金的收集和规范管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常维修、更新，根据《江苏省物业管理条例)等国家和省有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 在本市市区(含开发区)范围内，新建商品住房(含经济适用住房、安居工程住房、集资建房)和出售的公有住房(含直管公房、单位自管公房)的共用部位、共用设施设备物业维修基金(以下简称维修基金)的收集、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立维修基金。维修基金应当存入市财政行政主管部门(以下简称市财政部门)在指定银行内设立的财政专户， 由市房产行政主管部门(以下简称市房管部门)按幢核算、按户建账，专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后因自然损坏或不可抗力原因毁损而实施的维修、更新和改造。

物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施， 按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、有线电视、环卫、绿化等部门维修养护的，原有职责和养护方式不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。 第四条 市房管部门负责本市维修基金收集、使用审核和代管工作，市财政部门负责监督维修基金的使用。

第五条 维修基金按照下列标准缴纳：

(一)购买多层商品房(七层以下，含七层)的，购房人按照建筑面积30元／平方米缴纳；购买高层商品房(七层以上，不含七层)或设有电梯的多层商品房的，购房人按照建筑面积45元／平方米缴纳。

(二)购买公有住房的，售房单位按照多层住房售房款的20％、高层住房或设有电梯的多层住房售房款的 30％缴纳；购房人按照购房敖1’％缴纳。

(三)非单一产权整幢建筑中未出售的公有住房，其租金的20％缴作维修基金。

(四)产权属政府或业主的住宅区内依法设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，可以将不低于收益的30％纳入维修基金。

第六条 维修基金按照下列程序收集：

(一)购买商品房的，购房人、售房单位应当在合同中分别约定维修基金与购房孰的缴纳数额和责任，在办理房屋权属登记前一次性缴存财政专户。

(二)公有住房购买人应当和售房单位在合同中约定维修基金与购房款的缴纳数额和责任。

购房人向售房单位缴纳维修基金，售房单位应当连同本单位提取的维修基金一并缴存财政专户。

(三)末出售的公有住房提取的维修基金， 由产权单位按季度缴存财政专户。

(四)经营性设施收益提取的维修基金， 由物业管理单位或经营者按季度缴存财政专户。

第七条 购房人以及自用、出租商品房的开发建设单位在办理房屋权属登记时，应当

同时提供缴纳维修基金的有效票据。

公有住房出售单位办理售房审批手续时，应当同时提供缴纳维修基金的有效票据。

第八条 维修基金由房营部门代管，接受财政部门和业主委员会检查、监督。维修基金实行财政收支两条线管理，专户储存、专款专用。

代管费用按照所代管的维修基金增值额的2％计提。

第九条 维修基金的收集应当使用江苏省财政厅监 制的票据。存入财政专户的维修基金由房管部门按照售房单位、住宅小区、单幢住宅产权人登记总帐和明细帐，并加强会计核算。

第十条 维修基金自存入财政专户之日起按照规定计息，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。

第十一条 维修基金闲置时，可以用于购买国倚、国有银行的金融债券、办理国有银行的定期储蓄或者法律法规规定的其他范围，严禁挪作他用。 第十二条 维修基金的使用， 由物业管理企业提出使用计划，经业主委员会同意，报市房管部门核定。市房管部门应在报核之日起10个工作日内核定并拨付。 来成立业主委员会的，由售房单位或其委托的管理单位提出使用计划，经市房管部门审核后使用。

第十三条 物业管理企业应当榜时向房管部门、财政部门报送年度和季度用款计划，接受房管部门、财政部门对维修计划和资金使用情况的审查。

第十四条 使用维修基金应先在增值部分中列支，维修基金增值部分可在本物业管理区域内统筹使用。维修基金不足使用的缺领部分，经业主委员会同意，房管部门批准，按照业主和物业使用人占有住房建筑面积比 例进行续筹。

第十五条 物业管理企业发生变更时，维修基金账簿经业主委员会审核无误后，由房管部门监督办理帐户移交手续。帐户移交手续应自双方签字后十日内送房营部门和业主委员会备案。

第十六条 业主转让房屋所有权时，其财政专户中剩余维修基金不予退还，随房屋所有权同时结算过户：因拆迁或其他原因造成房屋灭失的，应当将维修基金账面余额按照业主个人缴纳比例退还业户。

第十七条 未按照规定缴纳维修基金的单位和个人，由房管部门责令其限期补交；逾期仍未足额交纳的，可按照每日万分之二加，收滞纳金。

未按照规定实行维修基金专户储存或者擅自挪用维修基金的单位和个人， 由房管部门责令其限期改正，可处以一千元以上一万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十八条 房管部门和其他管理部门工作人员违反本办法造成重大危害的，或者滥用职权造成重大损失的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十九条 本办法所称公用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、 屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已摊入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水葙、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施、设备使用的房屋等。

第二十条 本办法自2002年11月1日起施行。

江苏省物业管理条例

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规的规定，结合本省实际情况，制定本条例。

第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本条例。

新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。

配套设施不全的原有住宅区，由当地人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。 配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。

第三条 省人民政府建设行政主管部门是本省物业管理行政主管部门。

市、县（市、区）建设（房产）行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其具体职责由同级人民政府确定。

县级以上地方人民政府的其他有关部门，应当依照各自的职责分工，共同做好有关管理工作。

第四条 县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业，逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。

物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。

第二章 业主自治管理

第五条

业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

业主大会由物业管理区域全体业主组成。业主人数较多的，可以推选业主代表，组成业主代表大会（以下统称业主大会）

第六条 业主享有下列权利：

(一)参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决；

(二)业主委员会的选举权和被选举权；

(三)监督业主委员会的工作；

(四)选择物业管理企业；

(五)与物业管理费用相符的服务；

(六)监督物业管理企业的管理服务活动；

(七)法律、法规规定的其他权利。

业主承担下列义务：

(一)遵守物业管理的法律、法规和规章;

(二)遵守业主公约；

（三）遵守业主大会和业主委员会的有关决定；

（四）按照合同约定交纳物业管理服务费；

（五）按照国家和省有关规定交纳维修基金；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第七条 业主大会行使下列职权：

（一）审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程；

（二）选举、撤换业主委员会的人员；

（三）审议业主委员会的工作报告；

（四）监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（五）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；

（六）决定有关业主共同利益的重大事项。

第八条

业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，可以临时召开业主大会，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。

业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票；其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算。具体计算规则由设区的市人民政府物业管理行政主管部门制定。

召集业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。

业主大会决定事项，应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。

第九条

物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

物业所在地的物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。

第十条 业主委员会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：

（一）召集和主持业主大会；

（二）拟定业主公约草案、业主委员会章程及其修订草案并报业主大会通过；

（三）经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；

（四）经业主大会批准，负责维修基金的管理和使用，当维修基金不足时，进行续筹；

（五）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；

（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

（七）执行业主大会的有关决定；

（八）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；

（九）督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；

（十）业主大会赋予的其他职责。

第十一条

业主委员会由业主大会选举产生。业主委员的人数应当是五到十五名的单数，其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。

业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任若干名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。 业主委员会不得从事经营活动。

第十二条

首次业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起三十日内，到当地物业管理行政主管部门登记确认。登记确认日期为业主委员会成立日期。

业主委员会登记的有关事项发生变更的，应当办理变更登记。

业主委员会因物业管理区域内物业灭失等原因终止的，应当办理注销登记。

第十三条 业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行业守则，对全体业主和使用人具有约束力。

业主公约和业主委员会章程自业主大会审议通过之日起生效，并应当在生效之日起十五日内报物业管理行政主管部门备案。

第十四条 业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布，对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。

省人民政府建设行政主管部门可以制定业主公约和业主委员会章程的示范文本。

第三章 物业管理企业

第十五条 物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，持有关文件向登记机关所在地的管理行政主管部门备案。

物业管理行政主管部门应当对备案的物业管理企业核定资质等级。未领取物业管理企业资质等级证书的，不得从事物业管理服务活动。

有关资质管理的具体规定由省人民政府建设行政主管部门制定。

第十六条 物业管理企业享有下列权利：

（一）依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度；

（二）收取物业管理服务费用；

（三）制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼；

（四）选聘专业公司承担专项经营业务；

（五）拒绝任何形式的摊派；

（六）法律、法规规定的其他权利。

物业管理企业承担下列义务：

（一）执行物业管理行业规范、服务标准；

（二）履行物业管理合同，提供物业管理服务，维护业主利益；

（三）接受业主、业主委员会的监督；

（四）定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支帐目，接受质询和审计；

（五）接受政府有关行政主管部门的监督管理；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第四章 物业管理服务与收费

第十七条

新建物业出售前，建设单位应当选聘物业管理企业，承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。

新建物业出售时，建设单位选聘的物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业管理协议。 物业交付时使用后，业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。

第十八条 前期物业管理协议和物业管理合同的主要内容包括：

（一）当事人和物业的基本情况；

（二）双方的权利和义务；

（三）物业管理服务事项和服务质量要求；

（四）物业管理服务的标准和收取办法；

（五）物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；

（六）维修基金的管理和使用；

（七）合同的有效期限、合同终止和解除的约定；

（八）违约责任及解决纠纷的途径；

（九）双方当事人约定的其他事项。

第十九条 前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容：

（一）物业共用部门和物业共用设施设备的日常维护和管理；

（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；

（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全、防范、消防、交通等事项；

（四）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；

（五）应业主要求进行的室内特约维修服务；

（六）物业档案资料的管理。

前期物业管理协议和物业管理合同中没有特别约定的物业管理服务事项，当事人不承担责任。 第二十条 一个物业管理区域内，只能选聘一家物业管理企业提供管理服务。

物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务工作委托公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人。

第二十一条 物业管理行业应当建立和完善市场竞争机制。鼓励建设单位或者业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业。

第二十二条

物业管理服务费用是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则，鼓励物业管理企业开展价格竞争。禁止价格垄断等不正当竞争行为。

普通住宅的物业管理公共服务费实行政府指导价，其他物业的公共服务费由当事人在前期物业管理协议或者物业管理合同中协商确定。物业管理企业应业主的要求，提供代办服务和特约服务的费用，应当与业主协商确定。

确定政府指导价应当依法举行价格听证会，以物业管理服务的合理成本为基础，并考虑业主的经济承受能力进行综合测算。

第二十三条

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同。

任何单位和个人不应当就同一服务内容，向业主、使用人或者物业管理企业重复收费。

第二十四条 物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。

新建物业中未售出且未使用的部分，其物业管理服务费由建设单位与物业管理企业约定，没有约定或约定不明的，按物业管理服务费标准的百分之五十承担。

物业出租或者以其他方式交他人使用的，物业管理服务费可以由业主或者使用人交纳，但业主负最终交纳责任。

第二十五条

物业管理企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。

第五章 物业的使用和维护

第二十六条

新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案并报物业管理行政主管部门备案。建成后，物业管理行政主管部门应当进行物业管理配套设施验收。

开发建设单位在移交住宅时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅全体业主共有。

配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。

第二十七条 物业管理企业接管物业时，应当与委托方按照物业管理行政主管部门制定的物业接管验收办法进行接管验收。

物业管理委托方应当按照规定向物业管理企业移交相应的物业档案资料。

物业管理合同或前期物业管理协议终止时，物业管理企业应当将物业档案资料移交给物业管理委托方或者其指定的物业管理企业。

第二十八条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途；

（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；

(三)私搭乱建；

(四)侵占绿地、毁坏绿化；

(五)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

(六)堆易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物或者发出超标准的噪声和振动；

(七)未经批准摆设摊点；

(八)无序停放车辆；

(九)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

(十)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

(十一)在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；

(十二)法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

第二十九条

业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。物业管理企业发现业主或者使用人有损坏承重结构等行为时，应当及时劝阻，并向有关主管部门报告。

第三十条

物业应当按照设计用途使用。因特殊情况需要改变物业使用性质的，应当符合城市规划和物业安全的要求，并报有关主管部门批准。

第三十一条

任何单位和个人不得擅自占用物业区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先告知物业管理企业，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予相应赔偿。

第三十二条

利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当收益的３０％用于补贴物业管理公共服务费，收益的７０％纳入维修基金，但合同另有约定除外。

第三十三条

业主、业主委员会和物业管理企业应当对物业定期维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时，责任人应当及时维修养护。

物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

第三十四条

物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、

环卫、绿化等部门维修养护的，原有职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。

第三十五条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任，按照下列规定承担：

(一)房屋室内部分，由业主自行维修；

(二)房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护。 第三十六条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金（简称维修基金）。

维修基金应当存入政府指定的银行，设立专门账户。

维修基金应当按幢建账、按户核算。

业主转让物业时，其维修基金账户中的剩余部分不予退还，随房屋所有权同时结算过户。 维修基金的筹集、使用与管理的具体办法由省人民政府制定。

第三十七条 维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新和改造，不得挪作他用。

业主委员会应当定期公布维修基金的收支情况，接受业主监督。

第六章 法律责任

第三十八条

业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。

第三十九条

建设单位未按照规定提供物业管理服务用房以及物业管理设备设施的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，可处以二万元以上四万元以下的罚款。 建设单位未按照规定落实前期物业管理企业的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以二万元以上四万元以下的罚款。

第四十条 物业管理企业违反本条例，按照下列规定处罚：

(一)未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处发一万元以上三万元以下的罚款；

(二)违反合同约定的服务质量标准的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正，可处以一万元以上三万元以下的罚款；

(三)对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，由物业管理行政主管部门

对其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并可处以一万元以上三万以下的罚款。 第四十一条

未按照规定交纳维修基金的单位和个人，由物业管理行政主管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。

未按照规定实行维修基金专户储存或者擅自挪用维修基金的单位和个人，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，可处以五千元以上五万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第四十二条 违反本条例规定，依法应当由工商、价格、财政、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。

第四十三条

物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十四条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第七章 附则

第四十五条 本条例中有关用语的含义：

(一)本条例所称业主，是指物业的所有权人；

(二)本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；

(三)本条例所称物业，是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地；

(四)本条例所称物业管理区域，是指相对独立的，统一实施物业管理的区域；

(五)本条例所称物业共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、楼顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；

(六)本条例所称物业共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四十六条 设区的市可以根据本条例制定实施细则。

第四十七条 本条例自２００１年３月１日起实施。

本办法自发布之日起试行。