万科资产负债表分析报告(张初阳)
2010年度万科企业股份有限公司财务分析报告
姓名：张初阳 学号：[1**********]3 年纪：08届 企业简介
背景分析
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
万科企业股份有限公司原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509 号文批准，于1988 年11月1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司,原名为“深圳万科企业股份有限公司”。截止到2009年3月31日，公司第一大股东为华润股份有限公司，控股14.73%。公司主营业务为：房地产开发；兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）。截至2009年3月31日，公司总股本109.95亿股，第一季度公司实现营业收入8,164.32百万元，同比增长27.56%；归属于母公司所有者净利润768.76百万元，同比增长7.05%；实现基本每股收益0.07元。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 目前房地产业发展形势：
①进入 2010年前后，政府推出一系列调控政策，以遏制房价过快上涨、引导住宅市场理性发展；
②预计2010年房地产调控政策将以稳健的调控政策为主，保证房地产市场的平稳运行； ③低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。能否率先完成绿色转型，对于参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。
③2010年万科的房地产业务收入500亿元，同比增长3.55%，营业利润率30%，比上年提高8个百分点；物业管理收入4.3亿元，同比增长30.96%，营业利润率13.44%。万科的营业收入主要来自深圳区域，上海区域和北京区域，其中，五个核心城市（深圳、广州、上海、北京、天津）合计占公司整体营业收入和净利润的比重分别为50%和48%。2010年万科平均商品房单位售价1.2万元/平方米，同比上涨26%。2010年万科实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%，净利润率高达17%，比上年上升4个百分点；资产负债率高达75%，比上年上升8个百分点。2010年万科在全国房地产市场占有率为2.06%，比2009年增加0.62个百分点。
④2010年万科在建开发产品786亿元，同比增长93%，占资产总额37%，比上年增加7个百分点；拟开发土地493亿元，同比增长14%，占资产总额23%，比上年
减少9个百分点。
⑤ 2010年万科的预收账款744亿元，同比增长131%，占资产总额35%，比上年增加11个百分点。
⑥2010年万科全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，分别比2009年增长35.3%和70.5%；实现结算面积452.1万平方米，结算收入500.3亿元，分别比2009年减少25.3%和增长3.6%。截至2010年末，万科尚有761万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计919亿元，其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米，合同金额820亿元。据万科2010年度报告称：“上述待结算资源大部分将在2011年参与结算，为公司2011年实现良好的收益水平提供了有力的支撑。”
资产负债表分析
固定资产 在建工程 无形资产 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计 资产总计 短期借款 交易性金融负债 应付票据 应付账款 预收款项 应付职工薪酬 应交税费 应付利息 其他应付款 一年内到期的非流动负债 流动负债合计 长期借款 应付债券 预计负债 递延所得税负债
1,219,581,927.47 764,282,140.58 373,951,887.29 32,161,415.85 1,643,158,028.39 1,055,992,714.51 10,116,819,540.51
1,355,977,020.48 593,208,234.13 81,966,325.94 31,318,689.65 1,265,649,477.66
0 #DIV/0!
7,285,275,380.02
215,637,551,741.83 137,608,554,829.39 1,478,000,000.00 15,054,493.43
1,188,256,111.11
0 #DIV/0!
30,000,000.00 16,923,777,818.98 16,300,047,905.75 74,405,197,318.78 31,734,801,163.76 1,415,758,826.87 3,165,476,401.56 127,806,502.79 16,814,029,349.10 15,305,690,786.98
806,504,472.20 1,176,877,640.28 122,643,721.10 9,258,734,468.30 7,440,414,366.78
129,650,791,498.49 68,058,279,849.28 24,790,499,290.50 17,502,798,297.11 5,821,144,507.03 41,107,323.15 738,993,358.99
5,793,735,805.14 34,355,814.95 802,464,465.02
预付款项 其他应收款 存货 流动资产合计 可供出售金融资产 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 在建工程 无形资产 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计 资产总计 负债及股东权益 流动负债： 短期借款 交易性金融负债 应付票据 应付账款 预收款项 应付职工薪酬 应交税费 应付利息 其他应付款 一年内到期的非流动负债 流动负债合计 非流动负债： 长期借款 应付债券
17,838,003,464.71 8,736,319,500.73 14,938,313,217.77 7,785,809,435.41 133,333,458,045.9
90,085,294,305.52 3
205,520,732,201.3
130,323,279,449.37 2 404,763,600.00 4,493,751,631.16 129,176,195.26 1,219,581,927.47 764,282,140.58 373,951,887.29 32,161,415.85 1,643,158,028.39 1,055,992,714.51 10,116,819,540.51
163,629,472.66 3,565,383,001.51 228,143,157.99 1,355,977,020.48 593,208,234.13 81,966,325.94 31,318,689.65 1,265,649,477.66
7,285,275,380.02
8.27% 6.93% 61.83% 95.31% 0.19% 2.08% 0.06% 0.57% 0.35% 0.17% 0.01% 0.76% 0.49% 4.69% 100%
0.69% 0.01% 0.00% 7.85% 34.50% 0.66% 1.47% 0.06% 7.80% 7.10% 60.12% 0.00% 11.50% 2.70%
215,637,551,741.8
137,608,554,829.39 3
1,478,000,000.00 15,054,493.43 0
16,923,777,818.98 74,405,197,318.78 1,415,758,826.87 3,165,476,401.56 127,806,502.79 16,814,029,349.10 15,305,690,786.98
1,188,256,111.11
30,000,000.00 16,300,047,905.75 31,734,801,163.76 806,504,472.20 1,176,877,640.28 122,643,721.10 9,258,734,468.30 7,440,414,366.78
129,650,791,498.4
68,058,279,849.28 9
24,790,499,290.50 17,502,798,297.11 5,821,144,507.03 5,793,735,805.14
利润表分析
一．利润增减变动情况分析
万科企业股份有限公司合并利润水平分析表
二． 万科企业股份有限公司母公司利润水平分析表
其中：非流动资产处置损失 四、利润总额 减：所得税费用 五、净利润15,049.02 2,874,475,278.2838,400.06 3,083,108,153.2423351.04 208632874.9660.81% 6.77%2,874,475,278.283,083,108,153.[1**********].966.77%三．合并利润表增减变动水平分析评价 1．净利润分析 万科公司合并 2010 年实现净利润 88.39 亿元，比上年增长了 24.09 亿元，增长率为 27.26%， 增长幅度较高。 从水平分析表来看， 公司净利润增长主要是由于利润总额比上年增长了 33.23 亿元引起的；由于所得税比上年增长 9.13 亿元，二者相抵，导致净利润增长了 24.09 亿元。 2.利润总额分析 万科公司合并利润总额增长 33.23 亿元，关键原因是公司营业外支出了 7 亿元，增长率为 434.93%；同时营业利润增长也是导致利润总额增长的有利因素，营业利润比上年增长了 32.09 亿元，增长率为 26.98%，但因为所得税费用的不利影响，是利润总额减少了 9 亿元， 增减因素相抵，利润总额增加了 33.23 亿元。 3.营业利润分析 万科公司合并营业利润增加主要是营业收入增加和营业成本降低所致。 营业收入比上年增加 18.32 亿元,增长率为 3.85%。根据该公司的年报，其营业收入小幅增长的主要原因在于公司 不断调整产品结构，增加产量，不断满足市场需求，从而造成的主营业务收入大幅上升；营 业成本的大幅降低；但由于营业税费，管理费用，资产减值损失的增加，以及投资净收益的 下降的影响，减利 13.43 亿元，增减相抵，营业利润增加了 18.32 元,增长率为 3.85%。 四．母公司利润表增减变动水平分析评价 1.净利润分析 万科公司母公司 2010 年实现净利润 30.83 亿元， 比上年增长了 2.086 亿元， 增长率为 6.77%， 增长幅度高于市场平均水平。 从水平分析表来看， 公司净利润增长主要是由于营业收入比上 年增长了 10.01 亿元引起的；由于管理费用，财务费用，资产减值损失增长，二者相抵，导 致净利润增长了 2.086 亿元。 2.利润总额分析 万科公司母公司利润总额增长 2.086 亿元，关键原因是公司营业利润比上年增长了 2.017 亿 元，增长率为 6.56%；同时财务费用的减少也是导致利润总额增长的有利因素，投资收益比 上年减少了 1.59 亿元，增长率为-203.05%，但因为管理费用费用的不利影响，是利润总额 减少了 2.39 亿元，增减因素相抵，利润总额增加了 2.086 亿元。 3.营业利润分析 万科公司母公司营业利润增加主要是营业收入增加和财务费用降低所致。 营业收入比上年增 加 10.01 亿元,增长率为 18.41%。根据该公司的年报，其营业收入大幅增长的主要原因在于 公司不断调整生产关系，调整管理方式，财务费用和营业成本的减少，以及营业税费，管理 费用，资产减值损失增加的影响，减利 7.993 亿元，增减相抵，营业利润增加了 2.017 亿元, 增长率为 6.56%。五．利润构成变动分析
万科企业股份有限公司合并利润垂直分析表（%） 项目 一、营业收入 减：营业成本 营业税费 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 加：公允价值变动净收益 投资收益 三、营业利润 加：营业外收入 减：营业外支出 其中：非流动资产处置损失 四、利润总额 减：所得税费用 五、净利润 六． 万科企业股份有限公司母公司利润垂直分析表（%） 项目 一、营业收入 减：营业成本 营业税费 管理费用 财务费用 资产减值损失 加：投资收益 三、营业利润 加：营业外收入 减：营业外支出 其中：非流动资产处置损失 四、利润总额 减：所得税费用 五、净利润 2009 年 2010 100.00 100.00 0.62 0.26 6.82 10.23 84.27 122.86 53.45 14.39 1.23 -24.45 693.77 578.55 647.38 565.26 0.25 1.46 0.04 0.03 0.00 0.00 647.59 566.70 0.00 0.00 647.59 566.70 2009 年 2010 年 100.00 100.00 70.61 59.31 10.44 11.09 3.10 4.09 2.95 3.64 1.17 0.99 -1.07 -1.08 0.00 0.03 1.89 1.53 17.77 23.45 0.14 0.14 0.28 0.05 0.00 0.00 17.63 23.55 4.47 6.11 13.05 17.43六．万科企业股份有限公司合并利润结构变动分析评价 万科企业股份有限公司合并利润垂直分析表可以看出万科公司本年度各项财务成果的构成 情况，营业利润占营业收入的比重为 23.45%，比上年度的 17.77%增长了 5.68%；本年度利 润总额的比重为 23.55%， 比上年度的 17.63%增长了 5.92%； 本年度净利润的比重为 17.43%， 比上年度的 13.05%增长了 4.38%。可见，从企业的构成情况来看，盈利能力较上年度都有
所提高。各项财务成果结构增长的原因，从营业利润结构增长看，主要是营业外支出减少， 阴天工业成本降低所致， 说明营业成本大幅降低下降是提高营业利润比重的根本原因。 但是 利润总额结构增长的主要原因，除受营业利润影响以外，主要还在于资产减值损失比重。另 外投资收益比重下降和税费和管理费用的提高， 对营业利润， 利润总额和净利润结构都带来 了一定的不利影响。 七．万科企业股份有限公司母公司利润结构变动分析评价 万科企业股份有限公司合并利润垂直分析表可以看出万科公司本年度各项财务成果的构成 情况营业利润占营业收入的比重为 565.26%， 比上年度的 647.38%减少了 82.12%； 本年度利 润总额的比重为 566.70%，比上年度的 647.59%减少了 80.89%；本年度净利润的比重为 566.70%，比上年度的 647.59%减少了 80.89%。可见，从企业的构成情况来看，盈利能力较 上年度都有所下降。各项财务成果结构增长的原因，从营业利润结构增长看，主要是销售费 用，财务费用，结构下降所致，说明营业成本和财务费用下降是提高营业利润比重的根本原 因。但是利润总额结构增长的主要原因，除受营业利润影响以外，主要还在于营业外收入比 重的提高和财务费用的大幅减少。另外财务费用的减少，对营业利润，利润总额和净利润结 构都带来了一定的有利影响。八．万科企业股份有限公司合并营业利润分析 万科企业股份有限公司合并营业利润水平分析表 项目 一、营业收入 减：营业成本 二.营业毛利 减：营业税费 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 加：公允价值变动净收益 投资收益 三、营业利润 2009 年 48,881,013,143.49 34,514,717,705.00 14,366,295,438.49 3,602,580,351.82 1,513,716,869.35 1,441,986,772.29 573,680,423.04 -524,239,596.14 2,435,350.77 924,076,829.10 8,685,082,798.00 金额单位：元 2010 年 50,713,851,442.63 30,073,495,231.18 [1**********].45 5,624,108,804.74 2,079,092,848.94 1，46，69，57.59 504,227,742.57 -545,451,004.03 -15,054,493.43 777,931,240.02 11,994,885,308.23八．万科企业股份有限公司母公司营业利润分析 万科企业股份有限公司母公司营业利润水平分析表 金额单位：元 项目 一、营业收入 减：营业成本 二.营业毛利 减：营业税费 管理费用 财务费用 资产减值损失 投资收益 2009 年 2010 年 443,874,739.01 544,050,592.01 2,748,677.22 1,395,820.70 441,126,061.79 542,654,771.31 30,285,020.88 55,631,628.92 374,053,612.54 614,028,758.52 237,232,417.12 78,280,813.84 5,459,738.62 -132,997,778.85 3,079,448,983.67 3,147,579,134.21
三、营业利润2,873,544,256.303,075,290,483.59九．万科企业股份有限公司合并营业利润分析评价 1. 万科企业股份有限公司合并营业利润分析 万科企业股份有限公司合并 2010 年度实现营业利润 11,994,88 万元，比上年增长了 330980 万元，增长率为 38.11%，增长幅度较大。从水平分析表看，万科公司合并营业利润增加主 要是营业收入增加和营业成本降低所致。营业收入比上年增加 18.32 亿元,增长率为 3.85%。 根据该公司的年报， 其营业收入大幅增长的主要原因在于公司不断调整产品结构， 增加产量， 不断满足市场需求， 从而造成的主营业务收入大幅上升和营业成本大幅下降； 但由于营业税 费，销售费用，管理费用， 资产减值损失的增加，以及投资净收益的下降的影响，减利 50.67 亿元，增减相抵，营业利润增加了 33.09 亿元,增长率为 38.11%。 2. 万科企业股份有限公司合并营业毛利分析 万科企业股份有限公司合并营业毛利 10 比 09 年增加 6.274 亿元，增长率为 30.38%，主要 是由于营业成本大幅下降引起的，公司营业收入增加 4，583，28 万元 ，增长率为 3.85%； 但由于企业营业税费和销售费用增加。增减因素相抵，导致营业毛利增加 6.274 亿元。 十．万科企业股份有限公司母公司营业利润分析评价 1. 万科企业股份有限公司母公司营业利润分析 万科公司母公司营业利润增加主要是营业收入增加和财务费用降低所致。 营业收入比上年增 加 1.01 亿元,增长率为 22.56%。根据该公司的年报，其营业收入大幅增长的主要原因在于公 司不断调整生产关系，调整管理方式，营业成本，财务费用，资产减值损失减少的影响，增 利 11.67 亿元，增减相抵，营业利润增加了 2.02 亿元,增长率为 6.77%。 2. 万科企业股份有限公司母公司营业毛利分析 万科企业股份有限公司母公司营业毛利 10 比 09 年增长 10152 万元，增长率为 18.7%，主要 是由于营业收入大幅增长引起的，公司营业收入增加 111,14 万元，增长率为 22.56%；但由 于企业税费和企业管理费用增加。增减因素相抵，导致营业毛利增加 10147 万元。现金流量表分析a 现金流量表水平分析
现金流量表（水平分析） 编制单位：深圳万科 A 股 元 项目 2010 年 12 月 31 日 单位：2010/12/312009/12/31 增 （减） %一、经营活动产生的现金流量销售商品、提供劳务收到 的现金 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关 的现金 经营活动现金流入小计 购买商品、接受劳务支付 的现金 支付给职工以及为职工支 付的现金 支付的各项税费 支付其他与经营活动有关 的现金 经营活动现金流出小计 经营活动产生的现金流量 净额88,119,694,493.30 -2,976,047,156.82 91,095,741,650.12 66,645,895,259.85 1,848,827,752.37 9,381,585,316.90 10,982,177,869.55 88,858,486,198.67 2,237,255,451.4557,595,333,545.5053.00%1,889,792,191.43 59,485,125,736.93 34,560,212,561.89 1,197,521,164.61 6,537,312,459.48 7,936,728,231.40 50,231,774,417.38 9,253,351,319.5557.48% 53.14% 92.84% 54.39% 43.51% 38.37% 76.90% -75.82%二、投资活动产生的现金流量收回投资收到的现金 取得投资收益收到的现金 处置固定资产、无形资产 和其他长期资产收回的现 金净额 处置子公司及其他营业单 位收到的现金净额282,454,288.12 367,769,277.76 462,241.52210,421,893.79 392,060,350.54 142,450,545.0034.23% -6.20% -99.68%17,179,172.33119,164,800.00-85.58%
收到其他与投资活动有关 的现金 投资活动现金流入小计 购建固定资产、无形资产 和其他长期资产支付的现 金 投资支付的现金 取得子公司及其他营业单 位支付的现金净额 支付其他与投资活动有关 的现金 投资活动现金流出小计 投资活动产生的现金流量 净额2,032,857,298.14 2,700,722,277.87 261,938,551.22 2,183,848,057.74 1,364,056,191.97304,714,390.00 1,168,811,979.33 806,062,156.74 1,577,467,490.52 2,975,942,928.47567.14% 131.07% -67.50% 38.44% -54.16%1,082,538,787.40 -4,892,381,588.33 -2,191,659,310.46 5,359,472,575.73 -4,190,660,596.40 -8.72% -47.70%三、筹资活动产生的现金流量吸收投资收到的现金 取得借款收到的现金 收到其他与筹资活动有关 的现金 筹资活动现金流入小计 偿还债务支付的现金 分配股利、利润或偿付利 息支付的现金 支付其他与筹资活动有关 的现金 筹资活动现金流出小计 筹资活动产生的现金流量 净额 四、汇率变动对现金的影 响1,979,021,435.08 27,070,090,551.02 -29,049,111,986.10 11,985,374,651.54 4,039,207,571.75 -16,024,582,223.29 13,024,529,762.81 24,034,574.57829,084,667.00 20,731,516,740.82 -21,560,601,407.82 21,640,510,970.25 2,948,745,658.43 -24,589,256,628.68138.70% 30.57%34.73% -44.62% 36.98%-34.83%-3,028,655,220.86 -530.04% -9,546,494.83 -351.76%
四(2)、其他原因对现金的 影响 五、现金及现金等价物净 增加额 期初现金及现金等价物余 额 期末现金及现金等价物余 额 b 现金流量表垂直分析：-13,094,160,478.37 22,002,774,937.38 35,096,935,415.75-2,024,489,007.46 19,978,285,929.92 22,002,774,937.38 546.79% 10.13% 59.51%现金流量垂直分析表 项目 一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现 金 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关的现 金 经营活动现金流入小计 购买商品、接受劳务支付的现 金 支付给职工以及为职工支付的 现金 支付的各项税费 支付其他与经营活动有关的现 金 经营活动现金流出小计 经营活动产生的现金流量净额 二、投资活动产生的现金流量 收回投资收到的现金 取得投资收益收到的现金 处置固定资产、无形资产和其 他长期资产收回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收 到的现金净额 收到其他与投资活动有关的现 金 投资活动现金流入小计 购建固定资产、无形资产和其 他长期资产支付的现金 投资支付的现金 取得子公司及其他营业单位支 付的现金净额 10.46% 13.62% 0.02% 0.64% 75.27% 100% 5.35% 44.64% 27.88% 18.00% 33.54% 12.19% 10.20% 26.07% 100% 15.04% 29.43% 55.53% 2.20% 1.42% 96.73% 0.00 3.27% 100% 75.00% 2.08% 10.56% 12.36% 100% 96.82% 0.00 3.18% 100% 68.80% 2.38% 13.01% 15.80% 100% 80.95% 62.65% 1.02518 1.1842 74.15% 72.35% 内部结构/% 2010 2009 流入结构/% 2010 2009 流出结构/% 2010 2009 流入流出比 2010 2009
支付其他与投资活动有关的现 金 投资活动现金流出小计 投资活动产生的现金流量净额 三、筹资活动产生的现金流量 吸收投资收到的现金 取得借款收到的现金 筹资活动现金流入小计 偿还债务支付的现金 分配股利、利润或偿付利息支 付的现金 筹资活动现金流出小计 筹资活动产生的现金流量净额 合计22.13% 100%0 100% 4.46% 6.68% 0.55203 0.21816.81% 93.19% 100% 74.79% 25.21% 100%3.85% 96.15% 100% 88.01% 11.99% 100% 100% 100% 14.60% 100% 30.67% 1.81278 100% 0.8768 23.65% 26.22%㈠ 现金流量表总体状况的初步分析 从总体上看，公司当年的现金及现金等价物净增加额为13,094,160,478.37元，同 比增长了546.79%。其中，经营活动现金流量净额为2,237,255,451.45元，而2009年的 值为9,253,351,319.55元；投资活动现金流量净额为 -2,191,659,310.46元，同比下降 -47.70% ； 筹 资 活 动 现 金 流 量 净 额 为 13,024,529,762.81 元 ， 2009 年 的 值 为 -3,028,655,220.86元。 ㈡ 现金流量表主要项目的分析 1. 对经营活动现金流量的分析 从现金流量表可以看出，经营活动现金流入量同比增长了53.14%，在现金流入量 中的占比由年初的72.35%增长到年末的74.15%，比重较大，表明公司现金流入很大一 部分来自于经营活动，公司的财务基础比较稳固，持续经营和获利能力的稳定程度在 提高。在经营活动现金流入量中，销售商品、提供劳务收到的现金同比增长了 53.00%， 占比由年初的96.82%略下降至年末的96.73%，保持稳定的较高比例，公司经营活动现 金流入正常。 经 营 活 动 现 金 流 出 量 同 比 增 长 了 76.90%， 在 现 金 总 流 出 量 中 的 占 比 由 年 初 的 62.65%上升到年末的80.95%。一方面，由于占比相对还是比较高的，所以公司的现金 仍有较大的一部分主要用于开展主营业务，公司的持续经营及获利能力的稳定程度较 高；经营活动现金流量净额之所以下降，是因为经营活动现金流入与上年基本持平， 而经营活动现金流出却增长了18.3%。增减的具体原因还应结合资产负债表和利润表 进行分析。 在同行业中， 公司的经营活动现金流量净额也明显处于高位 （如图19所示） 。
15,000,000,000.0010,000,000,000.005,000,000,000.000.00 2005 -5,000,000,000.00 2006 2007 2008 2009万科 保利 金地-10,000,000,000.00-15,000,000,000.00 年份 图19 三家公司经营活动现金流量净额比较2. 对投资活动现金流量的分析 从现金流量表可以看出，投资活动现金流入量同比增长 131.07%，在现金总流入 量中的占比由年初的1.42%增长到年末的2.20%。其原因在于“收回投资收到的现金” 同比增长了 34.23%，使其在投资活动现金流入量中的比重由年初的 18.00%降到年末 的10.46%。关于这一点附注没有做详细的披露，推测应当是公司意在将投资扩张作为 未来创造利润的增长点。 投资活动现金流出量同比下降 -8.72%，占现金总流出的比重由年初的6.68%略下 降到年末的4.46%。主要是“构建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金” 同比下降 -67.50%，占整个投资活动现金流出量的比例有年初的15.04%下降到年末的 5.35%，表明公司降低了扩大生产规模的力度，缩小了其生产能力。有利于可持续发 展，符合公司的长期发展战略。同时构建固定资产的支出远大于处置固定资产的收入 也说明了公司正在扩大生产经营规模。这一结论与资产负债表分析中的结论一致。 投资活动现金流量净额同比下降了 -47.70%，主要原因是投资活动现金流出量的 减幅大于投资活 动现金 流入量的增幅。 公司投 资活动现金流量 净额在 同行业中非常 低，程度相当明显（如图20所示） 。1,000,000,000.000.00 2005 -1,000,000,000.00 2006 2007 2008 2009-2,000,000,000.00万科 保利 金地-3,000,000,000.00-4,000,000,000.00-5,000,000,000.00 年份 图20 三家公司投资活动现金流量净额比较
3. 对筹资活动现金流量的分析 从现金流量表中可以看出，筹资活动现金流入量同比增长 34.73%。其中， “吸收 投资收到的现金”同比增长了138.70%， “吸收投资收到的现金”在筹资活动现金流入量 中的占比也由3.85%增长到6.81%，但是“取得借款收到的现金”同比增长了30.57%， 占比也由96.15%下降至93.19%。说明公司通过外延式扩大再生产，即通过发行股票方 式筹集资金的比重在下降， 而通过银行借款筹资的比重在上升。 公司调整了集资结构， 筹资成本随之降低，但风险增加。 筹资活动现金流出量同比增长-34.83%，主要是因为“偿还债务支付的现金”同比 增长-44.62%，其在筹资活动现金流出中的占比由年初的88.01%下降到年末的74.79%。 筹资活动现金流量净额小于零，与2008年相比急速下降，而且公司也是在2009年从较 高的水平降低到了行业中的最低额（如图21所示） 。说明公司自身资金周转已进入良 性循环阶段，公司债务负担有所减轻。25,000,000,000.0020,000,000,000.0015,000,000,000.00 万科 保利 金地10,000,000,000.005,000,000,000.000.00 2005 -5,000,000,000.00 年份 图21 三家公司筹资活动现金流量净额比较 2006 2007 2008 2009㈢ 现金流量表的总体评价 由公司经营活动现金流量分析，公司的财务基础比较稳固，持续经营和获利能力 的稳定程度在提高；收现能力强，坏账风险减小，营销能力有所提高；在同行业中， 公司经营活动现金流量净额处于较高水平。 由公司投资活动现金流量分析，公司有着明确的长期发展战略，加大了扩大生产 规模的力度，扩张了生产能力，有利于可持续发展；公司未来仍会有较强的创造现金 流量的潜力。 由公司筹资活动现金流量分析，通过发行股票方式筹集资金的比重在下降，通过 银行借款筹资的比重在上升，公司调整了集资结构，筹资成本随之降低，但风险增加； 公司自身资金周转已进入良性循环阶段，公司债务负担减轻。6 财务比率分析a 财务指标-盈利能力分析 指标名称 销售毛利率(%) 营业利润率(%) 净资产收益率(%) 加权净资产收益率(%) │2010-12-31│2009-12-31│2008-12-31│2007-12-31 │ │ │ │ 40.6996│ 23.4549│ 16.4700│ 17.7900│ 29.3903│ 17.7678│ 14.2600│ 15.3700│ 38.9993│ 15.5270│ 12.6500│ 13.2400│ 41.9946 21.5413 16.5500 23.7500
净资产收益率高表明公司盈利能力强。 该指标行业平均值：3.9627%
存货周转率高表明公司经营效率高，占用资金少，营运能力强。 该指标行业平均值：次/年 c 财务指标-偿债能力分析
财务指标 短期负债 流动比率(--) 速动比率(--) 现金比率(%) 现金流量债务比率(--)
长期负债 资产负债率(%) 产权比率(%) 利息保障倍数(--)
67.4441 189.9294 1061.9252 2008 1.7575 0.4269 30.948 -0.0004
2009 1.9149 0.5912 33.7974 0.1004 67.0017 188.4252 1602.1304 图1-1
通过对万科公司连续三年财务指标的比较（图1-1），不难发现近三年万科公司保持了比较稳健的负债政策和产权结构，对外长期偿债能力也较强。资产负债比率高表明公司负债多，财务费用高，偿债压力大。该指标行业平均值：67.6585%
从短期偿债能力来看，万科公司在2008-2010这三年时间里，流动比率一直保持在1.7左右，速动比率也一直控制在0.5上下。而按照国际惯例，当这两项数据分别保持在2:1和1:1时，说明企业的短期偿债能力和策略是比较适宜的。万科公司的流动比率略低于这一要求，此外它连续三年的速动比率也比较偏低。可以看出，作为一家房地产公司，销售不动产是它的主营业务，这一特点在一定程度上影响到了该企业的流动资产，从而影响到了它的短期偿债能力。
从长期偿债能力来看，万科集团在前两年，资产负债率都保持在67%，而到了2010年该比率达到75%，产权比例也从188%增加到282.9%，增幅比例很大。参照图2-1，这是万科公司近三年简化的资产负债表(为简化报表，一些项目未列出)
2010 1.5852 0.5568 29.021 0.0139 74.6861 282.931 2468.1269
资产负债率的提高说明万科企业充分运用了了财务杠杆效应，此外这也和房地产企业的政策有关，由于企业在2010年采取了扩大规模的战略决策，四处购买土地，导致企业的借款急剧扩大，银行借款扩大了10亿多，所以使得2010年资产负债率增幅较大。
通过长期负债财务指标，我们还能了解到该企业的产权结构。在前两年万科公司的负债总额是股东权益总额的1.88倍，而到了2010年，该比例更是达到了2.82倍。这充分说明该企业长期采用高负债的筹资策略，这一筹资方式符合房地产行业的行业特点，还有利于万科企业降低财务成本、资本成本。但是较高的负债也给企业带来了较高的财务风险，因此作为万科的高管层，应充分考虑到企业潜在的财务风险，尤其是在遭遇经济波动时，更应该采取措施保证企业的还贷能力。
虽然该企业采用高负债的筹资策略，但是万科依然有着强大的还债能力，从2008年到2010年，公司举债不断攀高，但是利息保障倍数却从1061倍提高到2468倍，这么高的数据得益于企业的盈利能力。通过企业的利润表可以知道，该企业2008-2010年净利润分别为4,639,870,000.00元、6,430,010,000.00元 以及8,839,610,000.00元，两年内增加了近1倍。正因为有着良好的盈利能力作为后盾，该企业才敢采用扩张性筹资方式。
附：．行业比较
2009中国房地产百强研究报告披露，综合考虑企业规模性、盈利性、成长
性、偿债能力、运营效率和纳税六个方面的20个指标，万科企业股份有限公司位列房地产企业综合实力第一。
以下图表示万科集团和一些同行业企业的各项对比。 (1) 销售业绩对比
图表分析：万科集团销售金额第一，从2009年到2010年销售情况呈现递增趋势，但是和同行业其他房地产公司相比较，增长幅度不大。 （2）长期负债能力分析比较
1． 净负债率对比
2.真实资产负债率对比
从上面两个图表中可以看出：万科集团的负债率低，真实资产负债率也较偏低，从而反映了万科集团的偿债能力很强。
（3）2007年～2009年四大房地产企业新开工面积比较