目标市场分析.竞争分析
第二章目标市场分析
本案的目标市场识别
锁定买家
目标市场的渐次圈定
本案的整体开发分为三个阶段，锁定买家的基本原则是在五年的城市化大变革中发现、挖掘、创造市场。
表：目标市场的渐次圈定买家定义
第一阶段千万级富豪
(富贵型)推广层面开发类型义-东两地，义乌为主，发现市场的高层次需东阳为辅求，为其度身定造，与
旅游休闲嫁接的复合地
产开发模式
第二阶段升级资本家
商贸业巨头社会精英
（尊贵型）从义-东板块扩展至整创造市场的郊区大盘开个浙中地区，最终延展发模式，以高尔夫球会至全省拉动市场对康体社区的高级生活方式的追捧
浙中地区，对文化、教以教育园区为核心，以
育、技术的巨大需求，教育产业为主导，嫁接
城市扩张后对高尚社高尚居住社区的复合地
区的渴求产开发第三阶段新生代目标市场（高贵型）
表：阶段性顾客群市场类型分析
买家定义
第一阶段千万级富豪核心目标市场扩展目标市场来源于义-东两地现有的商贸白云度假村游客、
巨头和工业资本家，资产规模会议中心酒店住
千万以上
第二阶段升级资本家客来源于7000名“以商转工”的外国人（机构）、
新型制造业企业主职业股民、商业物
商贸业巨头来源于在30000个商品商贸流业的投资及经营
通渠道中具有深度影响力的企者
业主
社会精英来源于金领、高薪白领、具有
特殊背景的灰色收入人士、专
业技能高收入者、自由职业者
第三阶段新生代目标新贵企业家
市场富裕中产阶级
老一代企业家子女教育产业投资者教育地产消费者对教育园区进行
包装后分割出让
项目、出让熟地及
其他项目运作的
投资者
表：阶段性市场容量核心目标
第一阶段
（2002年-
2003年）
第二阶段
（2003年-
2005年）千万级富豪主导策略市场容量为富豪度身目前义-东板块千万级老板有定制的私家800-1200名，以5%市场份额计，会所就有40-60名目标顾客升级资本家高尔夫主题以现有的大约50000名老板及中产商贸业巨头社会精英社区阶层的20%为潜在市场，目标顾客占10000名的20%-30%份额，即
2000-3000名
第三阶段
（2004年-新生代目标教育主题园市场扩展到整个浙中地区的城市市场区中高收入层面，极为广阔的目标市
2006年）场
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第三章竞争分析
1、竞争者
本案的显性竞争者
�江南生态园：被定位为义乌市大型重点建设工程的江南生态园，在
地理位置方面，优越于本案。在功能设计上与本项目有同有异，但整体上将从地理空间方面“拦截”本项目人气，在产品层面，大约1000套别墅不可避免的与本项目的别墅市场争夺买家。
�锦都豪苑：作为义乌房地产市场新近崛起的一个名符其实的“明星
楼盘”，在2001年至2003年，即本项目进入第一、二阶段的时期，将与本项目的目标市场正面争夺市场。
�银都酒店商务区与义乌市民广场城市中心区：作为已经和正在形成
的城市升级的标志性高级商务、政务中心，在吸引义乌市场高级商务及高级居住方面，会对本项目构成本直接竞争。
本案的潜在威胁
�锦都豪苑在规模化开发、环境营造、物业管理等专业化层面突破现
有的房地产开发模式，并大获成功，由此引爆的巨大市场需求，会带来一批克隆型开发商跟进，造成中高档楼盘的供应量大大增加，这必将对本案形成冲击。
�“浙中”概念及义-东一体化，并未有官方正式认可，尚为政治上比
较敏感的地带，面临未知的变数。
�2003年义东世纪大道的建成，本项目对面地块的开发是否对本项目
构成直接竞争和威胁，也是未知的变数。
�本项目开发失控的经营风险，在战略层面主要表现在总量规划性过
大，造成阶段市场的供求失衡，进而导致放缓节奏而拖累整盘陷入泥潭；在市场启动过冷或过热时急时用战术决策取代战略决策，要么头脑发热，要么气急败坏，从而使整个大盘偏离方向，最终操作失控。
2、竞争策略
�必须坚定不移地立足于浙中经济走廊和义-东经济板块的高度，进
行整盘定位。
�坚持“小步快走”的原则，以避免因义乌从县级向区域中心大城市
的超常规扩张过快过猛，高级住宅开发量过大而出现大量空置的市场风险。
�在开发过程中制造市场短缺，控制开发节奏，做好控销。
�必要时，广厦集团转化为项目运营和资本运作的策略开发商，退出
操作层面，将自身提升为“第二政府”性质的战略投资者，在本项目生地变熟地后，将项目分割，分块出让或进行资本运作。
�低价位策略。利用广厦在土地与建筑方面的成本优势，与竞争者展
开顾客争夺战。以本项目平均土地价格8万/亩计，假定每个阶段性的成功开发使土地价值翻一番，每亩8万到16万，再到32万，即总盘最终土地价值达30亿以上。