如何做好城市综合体的规划设计

如何做好城市综合体的规划设计

通过学习本课程，你将能够：

● 学会做好城市综合体的规划设计；

● 全面认识城市综合体；

● 了解综合体规划的理念和方法；

● 知道综合体规划的核心要素；

● 掌握综合体规划设计的主要策略。

一、全面认识城市综合体

1.什么是城市综合体

城市综合体自诞生之日起，其核心目标之一、理念即是要基于现在引领未来城市生活。未来的生活永远都在不断变化，因此，城市综合体的建筑形式、空间组织、流线、业态的构成等也都在发生着变化。

城市综合体的六大要素

城市综合体的六大要素分别是酒店、办公楼、公园、会所、购物中心、公寓。只有具备三种以上要素的组合才能称为综合体。

要点提示

城市综合体的六大要素：

① 酒店；

② 办公楼；

③ 公园；

④ 会所；

⑤ 购物中心；

⑥ 公寓。

综合体被称为“城市中的城市”，其本身即构成了一个小社会，居住、办公、娱乐、休闲、出行、商务、社交、游憩等活动均可内部解决。它在包括中国在内的东北亚以及东南亚等土地稀缺国家，非常具有发展前景。

城市综合体的空间表现形式

城市综合体的空间表现形式一定是在一个有限的单元，形成一个多功能、高效率、高度集约的建筑空间群。

比如，日本东京中城，占地10公顷，地标高达249米，另一个著名的地标是历史上毛利家族的庭院，现将其开放。该项目在与地铁线结合的地方，开发了商业、办公、住宅等业态，从而在非常局促的空间内对自然资源进行了最集约的利用。它将历史文化资源对公众开放，推动了文化再生；通过多种业态组合，为社会创造了价值。

在目前全球范围内，这种综合体是最先进的一种商业地产模式。它把过去非常分散的购物、办公、公园、商业会所、公寓等多种生活需求，集中体现于一处，减少了不必要的交通，

很大程度上达成了工作、生活、娱乐等多种生活需求的平衡，能够让人们在这一地区停留更长时间。同时，其活动空间也非常丰富，改变了以往都市生活两点一线、三点一线的枯燥模式，让人们在城市综合体内部，不断体会到城市的蓬勃发展、日新月异，所以城市综合体是把城市和生活紧密结合在一起的一种表现形式。

最早的城市综合体

法国巴黎于20世纪80年代建成的拉德方斯新城，是世界上最早的城市综合体。

拉德方斯地区轨道交通非常发达，法国半数以上的大型企业设于此。拉德方斯的建成拉近了欧洲与法国的关系，该地区也成为欧洲最重要的商业中心之一，也是国际性总部聚集区。另外，由于新凯旋门，巴黎乃至全世界的游客除了看老凯旋门、艾菲尔铁塔、枫丹丽舍、凡尔赛宫，90%以上的人都会到拉德芳斯拍照、购物，所以其也是巴黎的一个文化旅游目的地。

城市发展的必然选择

功能分区不合时宜。当前中国众多城市都在建设综合体，这种建设综合体的热潮是一种历史的必然。在城市非常小时，工业、居住、商业、文教等活动是分区进行的，这种模式在几万人的小城市是合理的，但当城市人口增至几十万、几百万甚至上几千万时，这种功能分区模式就会直接导致人们工作和生活的脱节、居住和商业的脱离，严重降低城市生活效率和土地利用率，并大为提升社会的整体运营成本。

地缘感和血缘感亟待回归。伴随城市扩张而来的一个较为重大的影响是，使城市中的地缘感和血缘感消失。所谓地缘感，就是地缘的归属感，随着城市不断拆迁，人们的属地感就会逐渐变得模糊起来。而血缘感之所以变化，是因为中国以往的城市生活，如北京的胡同、上海的里弄、沈阳或者西安的街巷等，多是以宗族为单位聚居，大家彼此相熟，但是随着城市扩张，人际圈子也将因为空间的拉大而破碎。城市综合体则通过一个新型的功能单元，将类似的地缘感和血缘感重新组合，工作、生活与商业等不再背离。在西方，综合体叫做Urban village，因此也被称为“城市中的村庄”。

城市认同有必要提升。综合体这种新型的社会单元，能够有效压低生活成本，提高生活的舒适性和可支配性，重新找回空间、生活的乐趣。人际关系也将因此被拉近，促进居民之间的交流，构成了一个新的关系。比如，北京三里屯village，就是通过特色的生活方式将一群潮人结合起来。所以，从某种程度上而言，城市综合体重新组织了城市的认同，解决了传统功能分区造成的城市问题。

应当坚持的可持续发展模式。城市综合体除了降低人们的生活、工作成本，以及社会的整体运营成本外，它最大的经济社会效应体现在：一方面，在有限的空间最大程度地塑造了经济活动、消费活动；另一方面，在有限的土地资源上产生了最大化的经济效益。所以，城市综合体是一种应该坚持的可持续发展理念。

中国城市的粗放型扩张，让城市变成了吞噬自然的机器，导致环境质量和生活品质的降低，所以在未来的城市开发中，要走集约型开发道路，利用有限的资源创造更多价值、更好的活动，城市综合体正是城市在物质和精神方面必然的发展趋势。

2.城市综合体的特征

城市综合体是城市发展到一定阶段的必然趋势，但并非所有城市都适合建设综合体，它有其自身的特征和建设条件。

交通便捷性/高可达性

城市综合体一定是位于城市的交通枢纽，可以是铁路与机场的结合，可以是铁路、公路与城市地铁的结合，也可以是城市公交枢纽。只有在城市交通网络的结点上，才有更多可能形成综合体。因为只有人流的大量汇聚，才能推动零售业、餐饮业、娱乐业的兴旺发达，进而促进酒店、办公、居住等业态发展。这是人流集聚后连锁的圈层效应。

高密度、高集约性

城市综合体都有非常好的交通可达性，交通站点周围的业态非常综合，而且多具有标志性。对于城市综合体来说，城市某一地区只有具备足够高的容积率，才能开发综合体。容积率等于建筑密度乘以层数，即建筑高度要足够高，层数要足够多，这样的地区才具备开发综合体的条件。在大城市，综合体地区正常的容积率都在十几以上。

整体统一性

在综合体中，其办公、酒店、购物中心、娱乐会所等建筑风格各异，但这些风格各异的建筑组合到一起又浑若一体。这些建筑之间是有联系的，比如功能流线上的联系、活动上的联系和整个项目空间组织上的联系等。这些建筑风格与各自功能相对应，不应勉强统一，但又要彼此协调，这是一种艺术。

功能复合性

在酒店、办公楼、公园、会所、购物中心、公寓中，只有具备三种以上功能，才能称为综合体。城市在未来发展综合体时，要让各部分功能互为补充、互相促进，这样才能够有更稳定的客源。

土地使用混合性

在建筑空间上，综合体建筑群高低起伏，疏密有致。其中，低的地方是购物中心、公园、会所、餐饮等建筑，高的地方是办公楼、酒店、公寓等。在同一座建筑中也有混合使用的情形，底层多是商业、娱乐，最高层则是酒店和餐饮。比如，北京国贸三期、银泰最高层都是餐饮，因为最高层视线好。

空间的连续性

空间的连续性是与人活动的连续性、多样性以及业态结合形成统一的。城市综合体的交通就像一棵树，树干通常是地铁、高铁、城铁、机场等，是人流最大的通路。很多建筑之间彼此联系，如香港中环的建筑之间多由步道相连，同时步道可以伸入建筑内部，所以综合体空间的连续性可以深入到建筑内部。

内外部联系完整性

中国的很多地产开发，无论是住宅还是商业，通常会设有入口，即“门”，而在西方城市综合体中是没有门的，它是完全开放的，可以随时进去。这种内外部联系的完整性，保证了综合体最大限度地接纳人流，以及对人流最大限度的利用。

城市综合体不设栅栏，并不意味着没有安全保障。人流多的地方就是安全的地方，因为案件通常发生在无人之处。

巨大的社会效益和升值潜力

商业地产将八方财富聚集于一处，能持续产生巨大的社会效益，所以城市综合体具有巨大的升值潜力。它能够让城市和企业实现双赢，为其创造价值。

同时，由于城市综合体的投资非常大，所以开发商需要依据自身实力，决定是向银行贷款，是与别家开发商、运营商合作开发，还是引入政府的力量，这些都需要全面考虑。

二、综合体规划的理念、方法与要素

1.规划的理念与方法

综合体规划的理念和方法与一般商业地产类似，同样需要多专业、多团队、高度整合、同时工作、同时校核，要做大量的量化比对研究，把财务与运营、风险相结合，建筑设计、景观设计、交通设计等相结合。只有坚持这样的开发理念和方法，才能将综合体的规划设计落到实处。另外，综合体开发的选址理念和方法也同一般商业地产类似。

2.规划的核心要素

综合体规划的核心要素主要包括：

购物中心

在不同地段，购物中心的级别也不一样。购物中心可分为五级：城市级的、片区的、小区的、小区内部的、便利店。

购物中心的定位决定了其辐射范围、业态组合和规模。定位不是空头口号，因为定位还会具体影响到未来的招商。

写字楼

写字楼也有不同的定位，分为顶级、甲级、乙级和丙级。定位不同，其存活的空间、租户的特点和建设的成本也不同。

酒店

酒店分为商务型、会议型、经济型和旅游度假型，其选址和客户群也各不相同。

酒店品牌非常重要，品牌就是号召力，会让同一层次的客户群聚集在一起。酒店的品牌代表着客户群，只有品牌具备足够的影响力才能保证入住率，同时受欢迎率也是品牌入住率的保证，所以一般的开发商很难独自运营酒店。在综合体开发中，原则上要联合开发，酒店部分要由品牌酒店方经营管理。

公寓

在综合体内部，公寓是赚钱的部分，无论是租还是售，都能快速减轻项目的财政压力。 目前，在北京、上海一些城市，禁止在综合体里开发住宅，只能开发公寓，但在很多二三线城市是没有这种限制的，有必要将公寓、住宅、办公、酒店等混搭，因为当地没有足量的商务人流，只开发公寓不设住宅会有一定风险。

三、综合体规划设计九大策略

总体来说，综合体的规划设计有九大策略：

1.制定清晰的市场发展策略

城市综合体的规划设计，首先要针对不同城市，为项目制定出非常理性、前瞻性的战略定位和明确的发展策略。这种战略定位一定要基于前期市场分析过程中所做的量化研究，包括对地段、市场和区域影响力等因素的分析研究。

2.探索并强化场地特色优势

选好地块后，要最大限度地挖掘地块的潜力，扬长避短。

3.创建大的规划构思和规划框架

规划时要有非常明确的规划概念。比如，日本东京中城，将古老的毛利家的庭院贡献给公众，在西边部分开发了一个开放的草坪公园，吸引市民免费游玩后再去享受商业乐趣，另外还有别具匠心的地铁出入口设计等。

成功的商业地产开发必然源于规划时成功的构思，城市综合体向城市最大限度地开放，城市也必然给以最大程度的回报。在中国，如果开发商摆脱不掉小农意识，不愿将商业地产资源最大限度地向城市开放，就很难取得成功。真正的城市综合体开发，要与城市社会融为一体，其规划思路要反映一种社会追求。

4.创造地标性的建筑形象

在塑造建筑标识性时，要更多体现在对内涵的追求上。比如，东京中城建筑追求与外部空间环境的协调、对能源节约的高科技运用以及对水的循环利用等，这些爱护自然环境以及绿色环保的生活理念构成了其标志性的核心。

5.创造高效的内部功能体链接

在综合体内部，要为不同的活动、不同的功能之间创造高效的链接。

6.创造人性化的公共景观

综合体的规划设计必须考虑人的需要，这种人性化体现在随处可见的细节之中。

7.强化与地铁等外部空间的连接性

与综合体结合的地铁站，在伸向公共空间、办公空间、私密空间的过程中，其流线的设计、空间的组织要形成非常系统的空间逻辑，并尽量做到不着痕迹，让人们能够自由选择，有清晰的空间方向识别感。通常来说，在建筑上会借助不同的语言增强这种识别感。

8.倡导可持续发展实践

坚持可持续发展的设计理念，如对水的回用、绿色屋顶，在建筑内部多运用风能、太阳能，以此节约能源，降低碳排放。所以，优秀的综合体能够引领社会思潮，其设计理念会对时代产生启发效应。

9.精明招商和高效运营

规划设计时还必须考虑到未来的招商和运营，也就是要灵活设计其可调整性。比如，在室内设计方面，要能够创造出不同的季节氛围以及多元的交通可能性；店面设计方面，在不同地段，同层要考虑到未来分区的可能性。

四、案例分析

【案例】

日本东京中城

东京中城所在位置，最早是历史上毛利家的庭院，二战后被美军作为驻军基地。

２０世纪９０年代，美军退出此地后，东京决定进行开发。对此地的开发，有关各方的态度非常审慎，从研究、规划设计到最后完成，历时九年，前四五年一直在研究商业模式、定位、规划等，最后三四年才着手设计建造。

该项目的一大特征是其定位——要在海滨的核心区与郊区之间创造一个名为

中城的城市地标。针对这一具体的地标，开发方提出了一系列项目目标，主要有创造文化的识别性和活动的聚集性等。

中城项目大的规划概念是采用大密大疏的格局，将日本古典园林与西式园林相

结合，用现代建筑语言表达日本的社会生活。为此，还专门在地形上进行了处理，在原来的平地上设计了一些起伏，削弱了项目对周边的压迫感。这一地形设计也让该地区的空间层次更为丰富，通过高度的变化将车与人的行动完全分开，坡地上行人，建筑边最低处行车。

城市地标建筑空间层次分明，主塔地上５４层是住宅、酒店式公寓和商业，户

外是开阔的活动空间。在地段比例上，办公６０％、住宅２０％、酒店８％、商业１０％。

中城项目的毛容积率是５．６，由于把一半（近５公顷）的空间留给了公众，所

以其建设部分的容积率大概是１１到１２。具体到规划设计，在业态分布、室内装饰、户外环境设计、景观设计、建筑设计等方面，都独具匠心。

由于在规划设计时，已对地形进行了再创造，所以中城项目建成之后，非常现

代化的建筑与周边相对传统的建筑形成了截然不同的对比，但是其园林、雕塑等景观的设计理念又取自日本传统文化，这种传统与现代的碰撞、融合，形成了不同文化间的对话。另外，在跨越建筑的星巴克和户外庭院之间连以天桥。这些人性化的设计让到此一游者能产生各自不同的归属感。

项目建成之后，招商非常成功，最好的商务酒店丽思卡尔顿将总部从东京中心

区最好的地段搬到此处，富士、雅虎、柯纳米等也都入驻此处。开业第一个月，游客量即达６００多万，一年的游客量近１亿。

东京中城项目最大的成功，就在于其项目定位，在核心区之外创造了一个新的

地标。其一直坚守的设计理念和原则，就是要把自然的精神和艺术气质作为未来吸引不同人群的核心内涵。

北京万达中心

北京万达中心位于长安街和大望路的西侧，万达在２００６年开发项目前，除住

宅外，其本身的商业业态已经形成了一个稳定的结构，在招商和建设时，采用的是主力店为主的经营模式，没有大型的购物中心。由于主力店在招商和聚集客流方面的风险相对较低，因此与周边的银泰、国贸、华贸相比，其最后收益也相对较低。

该项目采取只租不售的经营方式，商业档次虽然整体处于中高端，酒店引入的

是法国的索菲特，商业是香港的新世纪，设计风格是德国的。但相对有一定的局限性，其规划设计理念是要做长安街上的雕塑，所以其建筑的雕塑感很强，三个建筑很相似，所有的购物中心、主力店、电影院都强调现代风格和生活导向。

总之，虽然万达中心也比较成功，但相较于周边其他项目，收益方面逊色不少。

北京华贸中心

北京华贸中心位于东四环四惠桥和长安街交叉口。该项目开发的机遇是，在城

市向外扩展过程中，北京需要打造一个新的门户和形象；另外，由于有１号线、１４号线等多条规划的地铁要经过这一交叉口，所以其未来潜在的客流量非常庞大。

该项目规划占地１３公顷，去掉长安街和大望路的道路代征地，以及项目内部

的一条城市支路（后来的华茂支路），实际可开发面积为１１公顷左右。规划时，在１０公顷的范围内设定了相对明确的轴线和不同分区。

轴线以东有丽思卡尔顿和万豪两家顶级酒店，还有三栋顶级写字楼，底层是购

物中心，地下是大食汇、餐厅、停车场等。位于大望路边的三角形建筑，便是面积达１８万平方米北京最大的购物中心之一——新光天地。酒店、购物中心以及写字楼之间所有的绿地、庭院、广场都是共享的。华贸中路北侧是六栋公寓楼，与上述公共区域分开。这种规划设计思路，通过竖向空间的变化，为进入者创造了非常丰富、连贯的空间。

三栋顶级写字楼占地２０万平方米，规划时突破了北京对这一地区１２０米的控

高限制，分别达１２０米、１４０米和１７０米。另一大突破是，为了保证人员车辆可以直接进入华贸中路，在四惠桥过来的大道上为华贸中路单独开了个口。

地下交通方面，１号线的站台与所有的办公楼、购物中心都连起来。由于酒店

出于管理安全方面的考虑，不希望直接与地铁相连，所以未与酒店连接。地下停车场都是连通的。

新光天地所在最初规划由华联商贸经营，但最终考虑到其与该项目写字楼、酒

店的档次不相匹配，为了保证品牌领导力，决定由台湾的新光三越与华联共同运营。也因为新光三越的品牌影响力，台湾的餐饮品牌鹿港小镇和鼎泰丰也加入进来。成功的设计必须同管理相结合，在设计、建造、装修过程中还进行了分区，不同分区分别进行装修设计。

写字楼的安防、管理都是５Ａ级的智能水平，租金价格与国贸和嘉里中心大致

处于同一水平。写字楼的整体设计风格，包括景观和建筑设计，非常大气简洁。

华贸公寓是项目最早开发的部分，主要目的即在于快速回笼资金，减轻项目资

金压力。公寓与写字楼、酒店之间形成了一个完全开放的空间。

华贸中心周边的各种交通方式都非常便捷，１号线地铁的识别性也非常强。地

下停车位多达５０００个，整个商圈可以共同使用。

在景观和环保的设计方面，华贸所有的屋顶都做了绿化，这是规划时多专业协

作的结果。水景都是用电厂的热水，循环使用，冬天无论室内还是室外，华茂的水景都不结冰。景观树都不是很贵的品种，多是普通的槐树、杨树、法国梧桐等，因为这些树种在此处最相宜。另外，通过适当的下挖，创造了一个下沉的庭院，庭院中的各种景观以及其中的人好像进入到另一个空间。

在整个综合体的规划设计中，建筑、景观、交通、活动等场所的设计就用去了

三年多的打磨时间。

在商业地产开发过程中，虽然还存在着种种限制和挑战，但是对于城市综合体这种在城市未来发展中需要不断推出的公共服务平台，只要开发各方不断投入智慧、资金和热情，将政府的需求、市场的潜力、不同开发商和运营商以及租户的利益相结合，项目就一定会成功，也必定会给城市发展和生活创造更大价值，也会带给城市更多的幸福感和骄傲感。