论商业银行个人住房贷款的风险及防范

第28卷第3期2006年5月渤海大学学报(哲学社会科学版) Journal of Bohai University (Social Science ) Vol . 28No . 3

M ay 2006

论商业银行个人住房贷款的风险及防范

李颖维

(东北财经大学, 辽宁大连116023)

摘　要:目前, 我国已经进入了个人住房贷款风险暴露和显现的高危时期。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制, 那么, 未来个人住房贷款的快速扩张反而可能

成为商业银行的一个不容忽视的风险源。因此, 正确认识并努力防范当前个人住房贷款业务存在的风险尤为重要。通过分析个人住房贷款的风险类型及成因, 提出四种防范风险的方法:建立个人信用体系; 规范银行操作流程; 推进资产证券化的发展; 建立完善的保险机制。

关键词:流动性风险; 资产证券化; 信用风险

中图分类号:F832. 45　　文献标识码:A 　　文章编号:1672-8254(2006) 03-0079-03　　1998年以来, 我国有关部门出台了一系列支持商业银行自营性个人住房贷款的政策, 个人住房贷款由于有其自身的优势及符合国家产业政策和银行信贷政策而获得了迅猛发展, 个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升。截至2005年2月末, 商业银行发放的自营性个人住房贷款余额已达16508亿元, 占商业银行发放中长期贷款的23%,同时, 国内大多数商业银行的个人住房贷款坏账大都控制在2%以下。从短期来看, 这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高、盈利最有保证的贷款品种之一, 也是商业银行效益的重要增长点。但需要引起我们注意的是, 中长期个人住房贷款的风险往往是在业务大规模发展后的3～5年里才集中地暴露和显现。而我国房贷业务开展时间较短, 还没有经历太多的经济波动, 但这并不意味着房贷业务没有风险, 其实只是尚未暴露。现在已经进入了这个风险暴露和显现的高危时期, 必须引起管理层和商业银行的重视。从2005年3月17日起, 央行调整了商业银行自营性个人住房贷款政策, 无论从实际影响还是心理影响来看, 对于购房需求都会产生

收稿日期:2005-10-15

作者简介:李颖维(1982-) , 女, 硕士研究生, 从事金融管理研究。

温和的平抑作用, 一定程度上减轻房贷风险。但

是, 这种减轻并非是全局上的减轻, 而是结构上的减轻:减少了房贷增量的风险, 但是却不一定能减少房贷存量的风险。因此, 正确认识并努力防范当前个人住房贷款业务存在的风险尤为重要。

　　一、个人住房贷款的风险类型及成因分析

　　(一) 借款人的信用风险

信用风险, 主要是借款人因主客观原因所引起的未按合同约定按期偿还到期贷款本息的风险。信用风险直接取决于借款人的资信状况。借款人的资信度越高, 贷款风险越低, 二者成反比关系。美国金融机构运用现代信贷风险管理技术, 根据不同的贷款对象的资信度, 分类确定其风险权数, 以此作为核定贷款的依据, 起到了防范和控制风险的作用。个人信用消费介入我国居民生活的时间还不长, 个人信用制度尚未建立, 使贷款人难以评估和控制个人住房贷款的违约风险。

产生信用风险的主要原因如下:

1、借款人还款能力下降。借款人因失业、婚

变、健康、投资或投机失利等原因造成经济收入下降, 导致借款人还贷能力受到影响, 不能按期或无力偿还银行贷款, 因而增加了借款人违约的可能性。甚至当借款人死亡时, 其继承人可能放弃所购房屋, 不愿还款, 从而产生违约风险。

2、房价下跌。目前的按揭贷款的按揭比例通常为70%,如果不考虑贷款的违约风险和抵押物的回收成本, 则当房价下降20%～30%时, 借款人的还款意愿降低, 按揭贷款就会有损失风险。香港2001、2002年的房价和1997年相比, 下跌了近60%,在这个过程中, 银行按揭贷款的不良率大幅上升。香港的例子作证了房价下跌和房贷坏账加大之间的正向关系。

3、借款人故意欺诈。借款人为了取得银行贷款, 有意提供虚假资料, 其实际还款能力不强或根本无法偿还, 容易造成贷款违约, 从而产生道德风险。此外, 还有些借款人信用意识淡薄或缺乏诚信, 恶意拖欠贷款。

4、借款人的提前偿付风险。提前偿付风险有两个最基本来源:一是再融资。住房抵押贷款的期限一般很长, 当市场利率下降时, 借款人为了降低平均借款成本就会提前还款, 然后以更低的利率融资; 二是房屋周转。抵押贷款到期之前, 抵押人有一种倾向, 即将抵押的房屋转让给他人, 这种决定是由多种因素构成的, 可能是由于房屋价格、抵押资产的规模、宏观经济政策等, 甚至是季节性因素。显然这两大来源与提前偿付风险存在正向关系, 即再融资动机愈强烈, 房屋转手的可能性越大, 抵押贷款的提前偿付越可能发生。

(二) 贷款人的操作风险

在个人住房贷款过程中, 由于银行工作人员失误或其管理制度的缺陷, 容易导致银行贷款产生损失的可能性。银行在具体操作个人住房按揭贷款时, 从各个环节上看, 都不同程度地存在经营管理风险。

1、贷前调查不实。由于一些银行信贷工作人员责任心不强, 综合业务素质不高, 甚至可能由于个人原因或者某种利益关系, 明知借款人提供的是虚假材料而不指出, 误导贷款审批人。更有甚者, 有个别经办人员知法犯法, 内外勾结, 故意伪造相关材料, 骗取银行信贷资金。

2、贷时审查不严。由于忽视对贷款投放和规模指标进行严格仔细的审查, 给不符合条件的项目开发商提供按揭贷款。有的银行为了扩大市场

份额, 采取竞相降低贷款人的首付款比例, 或者放松审批条件, 一味简化手续, 埋下了风险隐患。3、贷后检查不及时。由于贷款数量的快速增长, 信贷人员疲于监督所有的客户, 甚至有的信贷人员缺乏责任心, 使得对贷后管理和检查流于形式, 不能及时发现贷款潜在风险或及时采取有效的防范措施化解和处置贷款风险。

(三) 银行的流动性风险

前些年, 国内银行贷款多为中短期贷款, 但随着住房贷款规模的不断增大, 银行贷款结构发生了根本性的改变, 中长期贷款拉长至20甚至30年, 贷款结构“短存长贷”的矛盾使得银行业潜伏相当大的流动性风险。根据国际经验, 个人住房贷款比重接近或达到18%～20%,商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。在我国, 该比例已从1997年的0. 3%上升到2003年的9. 27%,对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说, 实际上已经开始面临流动性问题。

　　二、个人住房贷款的风险防范

从未来的发展趋势看, 中国的个人住房贷款会有很大的发展空间, 但是, 如果在目前相对欠缺的风险管理机制下进行个人住房信贷业务的快速扩张, 未来必然会给商业银行带来巨大的风险。因此, 当前应当把防范和控制个人住房贷款的风险作为商业银行风险管理的重点。

(一) 建立个人信用体系

具体应包括重树个人信用观念、完善个人信用评价体系, 建立个人信用查询系统和制定我国的信用制裁制度等方面。商业银行可以建立个人账户信息系统, 逐步建立个人消费信贷登记制度, 形成全国信用档案系统, 通过制定与所在地区相适应的个人资信评定标准, 使真正守信的借款人能与信用差的人区别开来; 通过加大个人收入监管力度, 提高个人信用材料的真实性; 建立和完善相关的配套制度, 严格执行存款实名制, 实行家庭财产登记制和个人财产破产制度等; 银行之间、银行与信息咨询公司之间要加强合作, 实行资源共享, 制定统一的个人信用等级咨询评定系统, 使得个人信用等级评定操作快捷、适用, 及时有效地推动个人信用体系的建设和良性运作, 促进个人信

用体系的健康发展。

(二) 规范银行操作流程

首先, 要加强对经办人员的职业道德教育和业务素质教育, 提高从业人员的政治素养、业务水平和风险意识。其次, 鉴于个人住房贷款业务具有客户分散、数量众多的特点, 商业银行应该设立专门的机构来统一开展个人住房贷款业务。设立专门机构开展个人住房贷款业务, 可以实现专业化、集约化的经营, 可以把有限的信贷人力资源整合起来, 集中办理个人住房贷款的受理、调查、审批、发放、贷后管理等全过程, 提高工作效率, 实现规模化经营。通过集中开办个人住房贷款业务还可以使经办人员积累大量经验, 可以更快地发现业务开展中的问题和风险, 避免损失。

(三) 推进资产证券化的发展

化解或者分散个人住房贷款带来的流动性风险的有效途径之一就是资产证券化, 即将缺乏流动性但具有可预期收入的资产通过在资本市场上发行证券的方式予以出售, 以获取融资。中国个人住宅融资客观上存在期限匹配不一致的问题, 开展个人住房抵押贷款证券化, 可以调节商业银行短存长贷的结构匹配, 缓解商业银行流动性压力, 增强商业银行整体抗风险能力。作为一项金融技术, 资产证券化在发达国家的使用非常普遍。目前美国1/2以上的住房抵押贷款、3/4以上的汽车贷款是靠发行资产支持的证券提供的。而对于投资者而言, 又可获得一项新的投资工具, 通过自己的判断来获得证券化了的贷款收益率。

(四) 建立完善的保险机制

目前, 国外许多国家建立了较完善的住房抵

押贷款保险机制, 我们可以借鉴其先进的经验, 建立适应我国实际情况的银行保险机制, 为银行个人住房贷款提供保障。如:借鉴美国、日本政府的成功做法, 建立政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系, 成立国家贷款担保机构, 专门为中低收入者提供抵押贷款担保。这些机构担保的购房者可得到金融机构提供的全部抵押贷款, 在首付款、偿还期限等条件上适当放宽, 为中低收入者提供更多支持。在条件成熟时成立一批私营抵押贷款保险公司, 形成一个以政府机构为主的全国性抵押贷款担保网, 并在此基础上引进再担保保险机制。这种机制的运作是融资利用者通过对人或物的保险, 与政府性担保机构和保险公司签订债务偿还委托合同, 担保机构成为保险受益人, 利用从保险机构获得的保险金向金融机构一次性偿还担保机构的剩余债务。

以政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系, 既有利于在住房抵押贷款保障领域有效发挥市场机制的基础性调节作用, 又能发挥政府调节对市场失灵的弥补作用。这种做法已成为国外解决普通家庭住房问题的主要途径, 有利于分散一级抵押市场的贷款风险, 提高贷款的安全性和流动性, 促进住房信贷资产良性循环, 对金融机构在二级市场顺利转让债权或发行抵押债券具有重要意义。参考文献:

[1]高　军. 个人住房贷款风险控制的思考[J ]. 中国房地产信息, 2001(9) .

[2]顾晓东, 唐　卫. 商业银行房地产信贷的风险防范[J ]. 新金融, 2003(6) .

(责任编辑:单丽娟)

Risk and precautions in commercial bank ' s personal housing loan

LI 　Ying -wei

(Nor theast U niv ersity of Finance and Economy , Dalian 116023, China )

A bstract :I t is high time that the risk of personal housing loan was possible to appear . If the commercial bank can ' t realize and contro l the po tential risk broug ht up by the present personal housing loan , the fast ex pansion of perso nal housing loan may become a risk source that can ' t be ig nored by the commercial bank . So , it is particularly impo rtant to know it co rrectly and take precautions ag ainst the risk ex isting in business of the present personal housing loan . In this assay , I have analyzed the type and the cause of risk from the housing loan , proposed four sugg estions to prevent the risk . F irst , establish the system of personal credit ; second , standardize the course of operating of the bank ; third , advance the development of securitizatio n of asset ; final -ly , set up perfect insurance mechanism .

Key words :liquidity risk ; securitization of asset ; credit risk