建设用地使用权中的房地一体主义与土地管制制度
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建设用地使用权中的房地一体主义与土地管制制度
作者：栾奕
来源：《法制博览》2015年第06期
摘要：我国的土地所有权属于国家和集体，个人无法享有土地所有权，而我国又规定房屋所有权可以属于个人所有。为了解决土地所有权人与房屋所有权主体不一致的问题，我国采取了严格的房地产权一致原则，也就是我国采取了房屋所有权人和土地使用权人主体相统一的解决方案。在买卖房屋或者转让土地使用权时，时常会引起改变土地用途所带来的无法顺利转让房地的问题。因此，在房屋买卖中也会涉及土地用途管制的问题。
关键词：建设用地使用权；房地一体主义；土地管制制度
中图分类号：F301文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2015）17-0188-02
作者简介：栾奕（1990-），女，山东济南人，华东政法大学法律学院2014级民商法专业硕士研究生，研究方向：民商法。
一、背景介绍
建设用地使用权，是指为建造建筑物、构筑物及其附属设施，并保有其所有权，而在国家或集体所有的土地及其上下进行占有、使用和收益的用益物权。[1]建设用地使用权的设立，有划拨和出让两种方式。
近年来，因转让建筑物使用权而引起的纠纷日益增多，本文以一简化后的真实案例为例，试从建设用地使用权的基础上，简要阐述房地一体主义以及土地管制制度。以此讨论案件纠纷的解决方案：某厂区土地使用权归某企业所有，该企业随后在该幅土地上建设厂房，并建有两处配属建筑办公楼（符合规划，并得到批准）。后，企业与他人签订了房屋买卖合同，将涉案房屋转让给他人用于餐饮服务业（法律规定商服用地的使用年限为40年），办理手续由某企业负责，费用由某企业负担。购房人按照合同约定，履行了付款义务。后经多次催促，企业一直没有将该办公楼过户给购房人。购房人遂到法院起诉。
二、案件分析
在本案企业在工业用地上建设车间以及该车间的配属建筑办公楼，如果企业单独转让办公楼给他人，是否需要国家重新出让办公楼所占有土地的土地使用权？是否属于改变土地用途？
（一）交易中的房地一体处分规则