大麦客商业中心规划方案

scheme

大麦客 商业中 心 2016/3/17 Planning 东莞市天佑广告有限公司

目录

一.大麦客现状分析…………………………………………3

1.优势分析……………………………………………………3

1.1地理位置…………………………………………………3

1.2硬件设施…………………………………………………4

2.劣势分析……………………………………………………4

2.1外在因素…………………………………………………4

2.2内在原因…………………………………………………4

二.基本改造原则……………………………………………5

三.改造目标…………………………………………………6

四.改造新增项目……………………………………………6

1.科普基地……………………………………………………7

2.培训基地……………………………………………………8

3.青少年休闲娱乐基地………………………………………9

五.具体改造计划…………………………………………10

1.现有资源保留及再利用…………………………………10

2.新增项目合理规划………………………………………11

3.宣传与策划………………………………………………11

一.大麦客现状分析

1.1地理位置

大麦客地段繁华，距离东莞市东城世博、星河城、万达三大商圈较近，周边交通便利，仅市域轨道交通R2线在附近就有3个站点——东宝路站、东城路站和温南路站。

世博广场位于东莞市东城区商业中心东城大道与东莞大道东城中路路段交叉口的黄金地段，规划功能为集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务酒店于一体的大型综合性的国际化商业广场；星河城是东莞首个新生活方式中心，以顶级设计与商业规划，将购物、娱乐、餐饮、休闲、教育等功能科学地结合在一起；东莞东城万达广场地处东莞市繁华核心区。依托原有商业核心，南临城市绿肺虎英山地公园，地理位置得天独厚。基地周围环绕城市主干道，周边环境成熟，商业氛围浓厚，交通十分便捷。业态丰富、规模宏大，是万达集团在东莞市的扛鼎之作。

1.2硬件设施

大麦客占地面积近60000平方米，建筑面积46000平方米，营业面积为30000平方米。大麦客主体由一幢三层大楼组成，营业面积超过3万平方米。商业体积庞大，商业容量潜力深厚，具有很好的开发优势。停车便捷，有近600个停车位，可以普遍解决停车难的问题。

地标性“观光夜市”——台湾小吃街。大麦客观光夜市结合台湾夜市文化、庙会文化等，并让市民们感受地道的台湾风情。东莞最大跨境电商产业园——一万平方米的展示区齐聚了303家制造企业，当之无愧的东莞最大“跨境电商产业园”。

2.1外在因素

选址东莞之弊——当商超定位做高端的时候，选址就变得非常重要。东莞没有市区的概念，人流量不集中，即便是东城区或南城区，也不是一个市中心，不成市集；但每个镇却有一个镇中心。当时评估只看到东莞市区的繁华，没有具体研究其购买力。

内销渠道不畅通——台商选择做外销而不做内销，内销渠道不畅通就是一个很大的因素。东莞企业外销转内销，迫在眉睫的就是搭建内销平台。

2.2内在原因

价格偏贵和会员模式——一些消费者发现，加入关税成本之后的大麦客的商品售价就要比台湾的好市多高出很多。除了价格要比台湾好市多高以外，会员制的施行在东莞还比较陌生。大麦客会员的年费收取350元。即便大麦客承诺在一个月内可以“无因退货”，也没有换来多少消费者的热情。

宣传不到位——大麦客并没有采用大规模打广告的方式去改变顾客的认知，会员数在通过口耳相传的方式在慢慢增加。卖场只需要预期，关键在于改变消费者的思想，要时间，这确是个未知数。

二、基本改造原则

1.统筹规划,科学定位。结合区域产业特点和城市布局,合理确定服务区域、功能定位。强化规划引导,增强规划前瞻性,高水平编制发展规划、空间规划和控制性详细规划,加强与其他重大规划紧密衔接,实现统筹协调发展。

2.满足市场，迎合市场.根据改造项目做出适当的市场调查，了解市场背景，根据需求做出合理的商业规划。力求具有市场的前瞻性与敏感性，走在市场最前端，从而走出瓶颈。

3.分类指导,扎实推进。根据各功能区定位,分类明确发展目标和产业重点,有序组织实施,促进快速健康发展。

4.完善功能,集约节约。结合原有资源改造,集约节约利用土地资源,加强基础设施建设,完善各功能区,不断提升综合服务功能和专业化服务水平。

5.创新机制,开放带动。深化改革,先行先试,创新管理体制、商业运作模式和项目融资方式,完善支持政策,激发发展活力。加大开放招商力度,营造良好发展环境,积极吸引境内外资本,以开放促发展、促提升。

三.改造目标

1.打造华南最大最具规模的人

体、动物、海洋的科普展厅，集展

览，科普教育，活动演示为一体的

青少年科普基地。

2.

打造东莞最专业最集中的培训基地，集动漫教育、学前教

育、补习教育、MBA培训、电商培训等多种专业教育为一体的培训基地。

3.打造东莞最受欢迎的青少年休闲娱乐基地，集电动游戏、各类机动游戏、各式DIY等多种休闲娱乐项目为一体的青少年休闲娱乐基地。

4.打造东莞最具特色最具口碑的台湾夜市。

四、改造新增项目

1.科普基地——主题主要围绕人体、海洋动物三大块，主要以展览，科普讲解教育，活动体验实践等形式去满足青少年对大自然的探索以及做出正确的引导。

随着我国经济社会和科学文

化的快速发展，科普教育基地对

我国的科普事业发挥着越来越大

的促进作用。我国科普教育基地

目前已经形成了完整而合理的

体系。不同层级部门命名的科

普教育基地，在数量上呈现出

“金字塔”式的特征，实现了

各类科普教育基地的地位和影响力、科普资源和科普效果间的平衡，保证了适应不同受众科普需求的科普基地布局和规划建设。可以发现，我国社会公众对科普需求快速增长，而传统的科技馆、青少年活动中心、专业科普馆、科普示范基地等科普场馆和设施已经不能满足社会公众的需求，这是各类基地特别是基层科普教育基地快速发展的客观原因。

2.培训基地——以青

少年教育（动漫培训、学

前教育、各类技能培训

班）为主，现有资源（电

商O2O培训班）以及MBA

培训为辅。

近年来，中国培训业进入了一个快速发展的时期。统计数据显示，中国培训业规模正以每年30％的速度递增，各主要培训领域的培训内容不一，如管理培训、IT培训、外语培训以及主要由各政府职能部门、各行业协会学会、科技社团、高校等组织开展的其它方面的培训和社会实践。据行业专家粗略估计，全国大概有上万家培训机构，其规模不等，开展的培训项目也不一样。经过调查，我们

可以把中国培训机构分成四大类型。第一类属于研发型或产品型，

它显著的特点就是做研发课程，追求长线的利益。第二类属于市场型，它本身没有市场

开发能力，但是它拥

有可利的非常丰富的

垄断性的培训市场资

源。国家部委、行业

协会所属的培训中心大多属于这种类型。第三类属于导入型，以国内外优秀教材作为培训主导课程，或者引入国际先进的理论和经验。从事这种类型培训的有很多是海归派或者留学回来的，他们利用海外的优势，把国际上非常优秀的原版课程引入到国内来。第四类型是中国培训市场的大类，也是一个主流，我们叫跟随型，它的特点是非常注重短期的利益，永远追求市场的热点，市场什么课程热就做什么课程，缺少自己的个性。

从以上四大类培训机构的市场构成来看，所占有的比例恰恰相

反。如，以从事管理培

训的机构来说，70％属

于跟随型，20％属于市

场型，6％属于研发型或

产品型，4％属于导

入

型。从70%的培训机构属于跟随型来看，说明培训市场上项目自主研发能力和课程开发能力的薄弱，其结果是导致培训产品高度同质化，缺少长远发展战略，仅仅满足于短期利益的获取。青少年培训属于市场型。可以通过政策扶持和提供良好的资源保障，集合各方面的优势进行市场运作，将会取得良好的社会效益和经济效益。

3.青少年休闲娱乐基地——集亲子活动、各式DIY项目、各式机动电动游戏、各种体育娱乐项

目为一体的休闲娱乐基地。

科学技术的进步，娱乐

这个被充分商业化的行业孕

育出了越来越多适合青少年

消费和埋单的娱乐活动的娱

乐产品，现在的青少年不会

满足于在校园里跳皮筋，网

络娱乐（主要包括网络游

戏、网络社区、网络聊天、网络视频等）、电信增值娱乐（如、手机游戏、短信、彩信、彩铃）、数字电视和数字电影、掌上数码（DNSL、PSP等）。国民财富增加，家庭观念转变，双亲们从视这些

新型的娱乐产品为洪水猛兽到如今接受和慢慢愿意为他们的孩子支

付这些娱乐消费，具有非常大的市场消费潜力。

五、具体改造计划

1.现有资源保留及

再利用

大麦客现有的一系列优质资源还是非常具有市场竞争力以及市场潜力。台湾夜市可以在原有的基础上加以升级，从招商引流入手，引入独具台湾夜市特色小吃入驻。从招商、宣传、环境布置等多方位进行合理规划，争取打造与“东莞光明夜市”、“下坝坊”等别具特色的饮食区；大麦客跨境电商产业园的招牌早已打响，当下O20，B2B商业模式盛行，大麦客则拥有最前端最专业的第一手资讯以及资源，可以结合改造项目中“培训基地”完美搭配，提供电商培训，必定是行业内最具权威性的。现有的娱乐休息区则可作为配套设施，结合项目中“青少年休闲娱乐基地”做出升级改造，引进一些符合市场的新颖项目，满足消费者的配套消费。

2.新增项目合理规划

科普基地可利用现有大麦

客一层，场地面积足够大，主

要可以分设不同的主题曲以及

功能区（讲座区，讲解员体验

区，科普图书区等）。

让科普不仅仅局限于科普展览，而是让青少年多方位去体验感受，从而达到身心多方面的全面发展。

青少年培训基地可利用大麦客二层，集合不同品牌以及主题进行招商进驻。主要集中为动漫教育，学前教育，各技能培训等。优先引进青少年培训行业口碑较好的企业，保证基地口碑及影响力。

电商、MBA等高端培训基地可利用大麦客三层。电商部分可沿用台商现有跨境电商平台的资源进行整合利用，开展电商培训课程及讲座。在减少成本的提前下，充分结合当下市场，推出最具权威最富专业性的培训基地。

青少年休闲娱乐基地可

用于大麦客四层，设置电动

游戏区，DIY

体验区，亲子

体验区，体育娱乐区，满足青少年休闲娱乐多方面的需求，用于新项目的周边配套设施，满足消费者多方面的消费需求。

3.宣传与策划

良好的商业建筑策划要解决两个大的问题：第一，项目本身是顾客的目的地，能够吸引本市顾客和外地游客。第二，商业建筑策划能够创造良好经济效益。首先要了解项目的消费目标群体，有针对性进行宣传推广，其次是要能通过一些活动策划以及事件营销等手段进行宣传推广。这样才能以最低的宣传成本达到最高效的推广意义。项目周边三大商圈的硬广投放以及本土公众号的新媒体推广都

是当下较 为有效的推广方式。