北京楼市"倒春寒"

　　夜幕降临，华�舫跎希�又是一个北京夜晚的开始。刘璇随着拥挤的人流挤进地铁，习惯性地掏出手机开始刷新闻。 　　“北京购房资格审核进一步从严”几个字蹦入视线，刘璇感觉自己的心被紧紧揪了一下。在屏着呼吸看完整篇新闻后，松了一口气的她将这条新闻发给了自己的丈夫。 　　“我还以为房子又买不成了呢。”转发新闻的同时，她在微信里这样写道。 　　让刘璇如此紧张的新闻是3月22日下午北京市地税局、北京市住房和城乡建设委员会发布的一条公告――《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》，其中细化非京籍家庭在京购房条件，将原有“连续5年缴纳个人所得税”调整为“连续60个月缴纳个人所得税”。此前，连续5年缴纳个税记录的认定较为宽松，可以“断月”，但只要不“断年”即可。 　　刘璇已经不记得这是一周内读到的关于北京房地产调控加码的第几条消息了。“3・17新政”出台后，几乎不关注财经新闻的她在微博上一口气关注了十几家财经媒体，就怕自己一个疏忽再错过什么。 3月18日，北京市教委公开回应，称“过道学区房”不能作为入学资格条件。 　　“中介说我的购房资格明天就应该出审核结果了，终于可以开始网签了。我现在就希望抓紧时间办完所有的手续，等房子过户了心就踏实了。”刘璇告诉《中国经济周刊》记者。 　　春节后的楼市狂欢 　　中国房地产业协会发布的数据显示，北京的平均房价2015年10月为37221元每方平米，涨至2017年2月的60738元每平方米，平均涨幅高达63.18%。对于很多在北京亲身经历过这一年楼市交易的人来说：这简直太疯狂了。 　　亚豪机构市场研究部的统计数据显示，2016年四季度，在严厉的调控下，北京市住宅销售套数环比下降42.05%，销售面积环比下降35.79%，价格终于显露出“涨幅收窄”，趋于平稳。这种状况一直持续到今年春节前。克而瑞发布的数据显示，2017年1月，北京二手住宅成交量继续走低，成交面积回落至118万平方米，环比下降29%，同比下降47%，其中二手房成交均价环比下跌1%。 　　春节刚一结束，冷淡了许久的北京楼市又开始有了上扬的趋势。 　　限于限购政策，眼睁睁看着房价涨了一年以后，2017年2月终于连缴社保和个税60个月的刘璇春节回京后便开始了紧锣密鼓的看房日程。 　　“距离地铁站不要超过1公里，房龄要在15年以内，不要低楼层和顶层，不要朝北户型……”在刚开始看房的日子里，刘璇一遍遍叮嘱中介自己的需求，尽管预算有限，但是手中握着两个家庭竭尽全力凑够的首付，刘璇想要买一个至少让老人看起来还过得去的房子。 　　在花了两个周末看了不下数十套房子，并分别经历了业主当场抬价、去签合同的路上被别人捷足先登、看好的房子还没来得及询问细节便被告知已经有三个意向在和业主谈价后，刘璇对房子的要求只剩下了一个，总价不要超过350万元。这已经比她之前的预算增加了30万元，也意味着月供接近家庭收入的2/3。即使这样，她还得企盼业主能够接受她这样的高贷款模式。在北京二手房交易市场中，像她这样购买小户型、刚需型住房的业主属于交易链的最底端，上方是无数曾经像她一样，现在趁着房价上涨卖房来改善住房条件的业主。而换房的业主往往倾向于高首付的买家，尽快拿到卖房收益去付下一套的订金。 　　最终签约的那一天，刘璇刚一下班便被中介拉去看房，从进入房子到签约成功，没有超过3个小时。睡梦中还在担心自己会不会太冲动的刘璇在第二天上午接到中介电话后开始庆幸自己的决断，同小区同户型的另一套房子，刚刚以比她买的那套高20万的价格成交了。 　　火爆的二手房市场，反映的是北京楼市的另一面。新增住宅用地日益稀缺使得二手房在一线楼市中的位置越来越重要。亚豪机构市场研究部的统计数据显示，春节过后至今，北京市二手房的交易价格涨幅平均在15%～20%。 　　与新建住宅相比，二手房由于不受预售证审批和集中备案的影响，价格的变化似乎更能反映当前市场的真实状况。相比新建住宅，二手房价格主要由供需双方决定，因此二手房交易更能有效反映市场价格。从国家统计局发布的数据来看，2016年北京全年二手房成交金额已经占到楼市总成交金额的2/3左右。 　　学区房带动二手房凶猛涨势 　　比一般意义上的住宅涨得还要凶猛的，是北京的学区房。 　　还记得五道口为什么被称作“宇宙中心”吗？赖以成名的华清嘉园小区在2013年时一平方米单价曾超10万元，如今的单价已经逼近13万元。 　　根据链家的数据，2017年2月，北京朝阳区二手房的参考均价为69665元/平方米，仅次于西城、东城和海淀。后三者以北京乃至全国最优质的学区而闻名，其学区房价格高企，拉动了整个区域的价格，西城区的二手房参考均价甚至超过了10万元/平方米。 　　在采访中，不少房屋中介表示，北京二手房市场最近这波上涨首先是由学区房带动起来的，背后的原因主要有两个，一是很多家长急于在此刻换房，二是因为市面上存在一些房屋中介“囤房”的情况。 　　根据北京市相关规定，每年的入学相关信息采集都在5月初开始进行登记，6月份开始学校现场报名。每年的3―4月份可谓是家长们购买学区房的最后冲刺阶段。 　　此外，每年春节之后的这一个月，也被很多房屋中介视为提前囤积学区房的黄金时机。趁着节后成交低迷将学区房收上来，再等旺季高价售出，赚取差价。再加上学区房属于稀缺资源，涨幅远高于非学区房，投资属性相对较高，尽管市面上不少学区房都属于“老破小”，但仍然备受追捧。西城区德胜学区内一家房屋中介告诉记者，年前这里的学区房单价是12万元，目前已经上涨到15万元。伴随着学区房房价上涨，周边住宅价格也应声而动，上涨幅度普遍在每平方米1万元左右。 　　亚豪机构市�鲅芯坎孔芗喙�毅告诉《中国经济周刊》记者，北京推行就近入学政策以来，每年的这个季度学区房价格的上涨都会拉动周边房价。今年西城区几所重点小学增加了直升学校，再加上金猴年和放开二胎政策的影响，2016年北京地区新生儿出生数量超过30万人，不少家长未雨绸缪，在孩子出生时就参与到抢房大军，使得学区房比往年更加紧俏。 　　在郭毅看来，2016年“9・30新政”出台以后，北京二手房市场迅速降温，交易量在2016年最后三个月持续下滑。2017年1月恰逢春节长假，进一步导致交易量减少。春节过后，随着一些高端楼盘开始进入市场，北京市新建住宅交易均价出现了一定幅度的上涨，但是主要的价格浮动集中在二手住宅交易市场。一方面，随着新建住宅的进入，北京南城和西城的二手住宅和新建住宅的差额拉大，导致了普涨现象的出现。另一方面，目前市场主力仍然是改善型需求的业主，换房的业主存在一定的价格预期，成为拉升二手住宅交易价格的主力人群。 　　北京迎来史上最严楼市调控 　　今年全国两会期间，北京及环京楼市的火热情况受到各界关注。就在业内纷纷猜测楼市调控政策是否会在“3・30”这个节点公布时，3月17日下午，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，北京楼市调控进一步升级：自18日起，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含公积金贷款）。另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。 　　对比北京早前的调控措施，此次新政对二套房的调控更为严格，即购买二套房“认房又认贷”，且增加首付比例。 　　中原地产首席分析师张大伟表示，“认房又认贷”政策出台，势必会减弱目前的购房需求，这对于当前上涨的房价压力会有一定的抑制作用。 　　除了强化差别化信贷政策，北京市住建委出台的相关文件还特别指出，今年以来，北京市规划国土委加大住宅用地特别是保障房、自住房、普通商品住房的土地供应力度，保障土地有效供给。目前已供应商品住宅用地109公顷，完成年度土地供应计划的42%，是去年同期商品住宅用地供应量的7.3倍。到三季度末将完成全年商品住宅用地供应计划260公顷，是去年全年实际供应量的2.5倍。 　　今年2月，北京市政府常务会议审议通过的《北京市2017年国有建设用地供应计划》显示，该市2017年商品住宅用地计划供应260公顷，较上年下降七成。计划公布后，有评论认为，未来土地资源供给持续下降，尤其是核心一二线城市，供地计划持续锐减，地价紧随攀升，势必会带来房价的上涨。 　　对此，北京市住建委特别表示，今年260公顷的商品住宅计划供应量事实上是超过去年的实际供应量。此外，未来相关部门将加强调度，督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度，尽快形成商品住房供应。 　　初步统计，目前北京拿地未开工和开工未销售的房源有20万套左右，是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。一方面说明北京商品住宅下一阶段的供应规模;另一方面，督促这20万套库存转变为实际供应，将能起到稳定和引导市场合理预期的作用。 　　在新政出台后，北京市住建委开始严查房地产中介市场，重点查处违规代理“天价学区房”、发布虚假房源及价格信息、参与炒房、哄抬房价等违法违规行为。北京市发改委3月22日发布了《关于规范商品房经营企业价格行为的提醒书》，提醒商品房经营者应在交易场所醒目位置明码标价，实行一套一标;不得捏造、散布涨价信息，哄抬价格;不得相互串通，操纵市场价格。 　　从近期释放的信息来看，遏制房价过快上涨、限制投机需求这一手仍将“硬下去”。 　　在政府的紧急降温之下，北京楼市的成交量开始出现下跌。 　　来自克而瑞的统计数据显示，2017年第12周（3月13日-3月19日），北京楼市的成交面积开始出现下跌，一周内成交面积为11.62万平方米，环比下跌0.76%。而此前一周，北京市的成交面积环比涨幅为178.54%。 　　房产中介的数据似乎更能说明问题。来自链家的数据显示，3月11日和12日周末两天的带看量分别为56256次和49870次，而“3・17新政”实施后的首个周末――3月18日和19日则降到了37339次和35133次。工作日的看房量更加惨淡，只有6699次看房，还不到平日的一半。 　　中原地产首席分析张大伟告诉《中国经济周刊》记者，网签数据一直滞后于实际成交数据，对于北京来说，二手房市场滞后一个月左右，新建住宅目前签约更加缓慢，预计在4月份将出现签约高峰。但是在这一政策后，预计市场会快速平稳，二手房交易量会回到1.5万～1.8万套区间。 　　亚豪机构市场研究部总监郭毅表示，多方组合重拳之下，北京楼市成交量必然会应声而降，加之严厉调控使市场预期走低，部分客群主动延后购房计划，观望情绪加重，购房需求萎缩，预计未来一段时间内成交量持续走低，房价走势将趋于稳定，二手房市场可能会出现一定幅度的价格下调，议价空间也会增加。 　　新政波及的“躺枪者” 　　在“3・17新政”出台当天，各家中介都在紧急联系目前已经签约的出卖人和买受人，了解客户的贷款情况。对于眼下已经走到网签阶段的客户，则力争赶在当天18：00网签系统关闭前提交相关申请。 　　根据伟业我爱我家市场研究院统计，3月17日，北京全市共完成二手住宅网签1497套，较前一日增加近40%，创2016年9月30日以来单日网签量新高。到了18日，网签量仍高达968套。而平时的网签数量每天在100套左右。 　　目前北京二手房市�錾�70%的购房者都是先卖房、再买房。不少中介担心，首付门槛提高后，很多人会重新考虑购房计划，其中受影响最大的是已成交但还未网签的群体，受冲击的交易量保守估计在已成交的50%左右。 　　张大伟对《中国经济周刊》记者表示，根据中原地产研究机构的“摸底统计”，新政发布前后，北京的新房和二手房成交总量约在4万套，其中属于新政执行范围内的二手房总量约1万套。“因认贷后，首付比例由首套提高至二套的购房量约1000到2000套。其中，凑不到首付而选择弃房的约有几百套。” 　　刘博是此次政策波及到的业主之一，他戏称自己成为了“炒房者”的“炮灰”。计划将父母接到北京和自己一起住的刘博在春节过后将自己和妻子名下一套位于北三环外的一居室卖掉，在离上班不远的地方看上了一套总价1200万元的小三居。鉴于此前无数“前人”告知自己的经验，在与业主谈妥价格后，他付了200万元定金以防业主反悔抬价。卖掉房子以后再加上自己的积蓄，刚好够接近40%的首付。原本3月初就可以进行的网签，因为出差耽误了一个星期，刚刚回到北京的刘博就被新政打了一个措手不及。根据新政，因为他此前有过公积金贷款记录，因此这次买房的首付还差最少300万元，这还取决于自己的住宅是否被归进普通住宅。由于之前的房子已经卖掉，即使眼下的这份合同可以和对方业主协商免责取消，如果要保证有房主，他仍需要付买自己房子的买家90万的违约金。在接到记者电话时，刘博表示，自己最近已经快把身边的亲戚朋友都烦死了，但是仍然无法筹到足够的首付。 　　麦田地产的一名经理表示，像刘博这样的“连环单”在北京不算少数，目前他们正在努力协调帮助准备违约的客户解决这类问题。该经理表示，即使合同上标明了“不可抗力因素”，但是是否追究违约责任还是要看买卖双方的协商结果。 　　受到新政波及的不仅仅是刘博这样的改善住房者，刘璇这样首次购房的刚需群体也受到了影响。新政规定暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款，紧接着，包括工行、建行等16家银行的北京分行一致决定，即日起缩小首套房贷款优惠利率，最低折扣由9折调到9.5折。 　　据了解，此举是为了贯彻国家宏观调控政策导向以及《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，在国家货币政策稳健中性、市场资金价格趋升环境下，更好地支持实体经济发展，防范金融风险。北京银行相关负责人确认，基于当前市场环境，为有效防范金融机构信贷风险，推动房贷业务平稳健康发展，已将个人住房贷款利率最大优惠幅度从9折调至9.5折。 　　也就是说，对于像刘璇这样的已经将首付和还款能力计算到极致的买家而言，每个月多出的1000元还款，对他们来说是极大的压力。 　　首付贷“死灰复燃”？ 　　记者注意到，随着贷款政策收紧，购房者的资金需求大幅上升，场外资金垫资房贷的“首付贷”再次在北京市面上出现。 　　亚豪机构市场研究部总监郭毅告诉《中国经济周刊》记者，针对此次政策波及到的成交来看，交易周期会变长，如何补首付会成为这一部分客户的主要需求。 　　去年，随着央行与相关部门一起对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务进行清理和整顿，首付贷被“叫停”。 　　但在采访中，北京一家中介的经纪人告诉记者，如果存在二套住房首付不足的情况，所在的中介可以帮忙联系第三方金融平台做首付垫资业务。据了解，目前平台的借款方基本上都是先卖房再买房时着急用钱的人。通过借款，一方面可以把现在贷款未还清的房子解抵押然后卖掉再买房，另一方面也可以作为另一套房的首付。 　　“这种首付款垫资必须要有抵押物，不然无法保证还款途径。”该经纪人表示，一般情况下，有抵押物的，第三方平台提供的贷款额度在300万元左右。同时，借款利率方面也根据客户资质不同而有所差异，大约在每个月1.7%至2.4%的水平，且借款期限在半年之内。 　　此外，为了帮助换房的业主筹到首付款项，部分中介通过第三方公司担保，让换房的业主先拿到房款。 　　根据北京住建委的相关规定，买卖双方通过中介机构进行二手房交易，网签之前，买房人需要将贷款以外的房款存入由房产管理部门选择的银行所设立的监管账户，并由银行短期冻结予以监管。在完成房屋的转移登记手续之后，再将这笔资金划给卖房人的银行账户。这样不仅能够保证买房人的资金安全，同时也可以防止买房人恶意拖欠房款现象的发生。记者了解到，由于北京市二手房交易市场存在网签价和实际成交价两个价格，中介利用其中的价差，劝买房一方将多出来的款项通过中介旗下的担保公司提前支付给业主。 　　一家中介的经纪人告诉记者，其实这种方法在新政出台前就已经存在了，不过当时主要是用来给部分存在抵押的业主解押使用。新政出台后，近几日通过他们办理担保手续的客户明显增多，“卖房的人需要钱去付下一套房子，买房的人也不希望受到影响而面临解约，一般的担保金额都在100万～300之间，主要看双方的实际需求而定。”