社会热点面对面之住房问题

社会热点面对面之住房问题

许光建 中国人民大学公共管理学院副院长、教授 丁茂战 国家行政学院研究室副主任

主持人：大家好，欢迎来到中国求索网，收看我们的社会热点面对面栏目，我是主持人陈南。为了深入解答当前党员干部关心的热点难点问题，我们今天专门请来了两位专家和我们一起谈一谈关于住房的问题。

一、住房价格依然处于高位运行阶段

（一）住房价格高低的评价标准

主持人：目前我们全国上下都在讨论关于住房的问题，请两位专家跟我们谈一谈我们国家房地产价格究竟高不高？高到什么程度？

许光建：应当说我们国家房地产业发展很快，最近的十几年。有个数据，2010年房地产开发投资总额占到当年城镇固定资产投资总额的比重达到了23.8%，那是相当高的，四分之一的城镇固定资产投资是投到了房地产上。所以房地产业在我们国家是一个重要的产业，在有一些城市已经成为了支柱产业，在有一些地方成为了重要的财源收入，是地方政府财政收入的主要来源之一，所以说房地产业现在是举足轻重，是我们大家非常关心的一个产业。

在房地产业高速发展的十年里面，我们可以看到住房价格、房地产价格，我们城镇新建住房的销售价格，还有二手房价格是一路攀升，增长的非常快。在2008年以后，大概只有短暂的一个时期，在2009年上半年有一个短暂的回调，再往下就是一路飙升。

现在尽管中央政府、国务院采取了强有力的措施调控房价，建设更多的保障性住房，但是现在看起来，住房价格依然是在高位运行。那么高不高呢？我觉得从几个方面来看，应该说高位运行这个说法是成立的。至于高不高，评价标准不一样，我想从两个角度来看。

第一，从我们最近十几年的住房的销售价格，住宅商品房销售价格看起来，特别是2003年以后是一路攀升，年年涨价。2006、2007、2008年涨的都比较高，每年价格的上涨幅度都很高，都是7、8% 的样子，住房价格和群众收入的增长幅度相比之下，价格涨幅还是不低的。这是一个概念。

特别是去年，2010年各个月同比价格指数，70个大中城市的新建商品住宅销售价格指数上涨程度，我看数据是很惊人的。2010年各个月涨幅是逐月攀升，最高的一个月是4月份，价格同比涨幅达到了17%。我印象中，2009年下半年，2010年全年，房地产市场住宅销售商品房价格是涨的太快了。多高多低对不同的群体是不一样的，但是逐月攀升，连续几年不断的上涨，我想对于群众，对于我们城乡居民的心理压力是相当大的。所以从价格的涨幅来看，最近这几年住房的价格是不低的。

第二，更重要的，从一些国际经验来看，我们判断一个国家、一个城市住房的销售价格高低的标准，应当说一个比较认可的标准是指房价收入比。按照联合国有关专家的说法5%左右是比较恰当的，当然这个说法是有争议的，不一定适合我们中国，因为中国现在是经济高速发展，经济结构转型，体制转轨的时期。所以有一些国家，有一些所谓的国际上的标准到中国来不一定是恰当的，拿这个不一定恰当的标准来衡量一下，我们的房价收入比是超出了一般的国际经验。

2003年以前，房价上涨不太理想，但是居民收入增长比较快，在那个时候城镇居民房价收入比在相对较低水平下，小幅波动。应该说2003年以前，住房改革的前几年，群众、老百姓对住房价格的感受不是特别强烈，因为涨价确实不多，而且房价和收入之间的关系似乎还是比较恰当的。

从2004年以后，房价收入比大幅跃升，在2007年是达到了

7.43：1。按照我们研究的测算，在2007年房价收入比达到了

7.43：1，这是很高的了。按照这个，可以说城镇居民对住房价格的承受力是明显下降的。这是一个所谓的标准。

当然房价的高低还有一个因素，因为住房价格仅仅纵向对比，拿现在的住房价格，一平方米多少钱和十年以前你这个住房多少钱去比，恐怕不具有可比性，因为住房质量在最近十几年是改进不少。现在同样一个平方米，比如说两万块钱，2001年只有五千块钱，你说涨了四倍，那不一定，还有住房质量问题。好多因素是不太好比的，在衡量住宅价格、房价高不高的时候，我们还需要考虑到人们对质量的追求，还要考虑商品住宅本身的一些改进。这都是可以说在一定程度上影响我们对住房价格的一种判断，高和低要看是什么样的房子，这是一个重要的指标。 还有一个因素，衡量房价高不高的时候，看房价和房租的比

例，这个也很重要。我们在进行住房决策时，住房决策是一个家庭，一个人一生中重大的经济决策，我觉得住房跟找工作差不多，很重要。我们说购房是置业，租房是消费，是两种不同的行为，一个是我们的投资行为，一个是消费行为。这两种行为选择，我为什么租房子啊，为什么不买房子呢？很大程度是受着房价和房租的比例关系的制约。

当然最近这个时期，去年以来北京市的房租涨的比较快，当然房价涨的慢了一点，但是房租涨的很快，这跟前两年不一样。前几年，2004年以前，住房的租售比是比较恰当的，租赁价格上升幅度大于住房的销售价格。2004年以后，住房的销售价格上涨幅度迅速的上升，长期维持在较高涨幅水平上，所以同时租赁价格上升幅度慢一些，导致租售比例低于1。这就说明老百姓更多的，我们说居民或者是消费者投资更多的喜欢买房子，而不喜欢租房子。因为租赁价格的高低反映了租赁市场的供求关系，租房价格的高低，上涨幅度或者是波动幅度反映了在住房购买市场上的一种供求关系。

前几年是房价上涨幅度大大的高于租赁价格的上涨幅度，就是我们的房租上涨幅度赶不上房价上涨幅度，这种情况下，我们说人们就会进行一些选择，这个也反应出来租售价格稳定的比例上，或者是老在变化，也反映出我们前几年住房的销售价格是偏高的。

我就简单的从这几个方面来评价一下，或者是分析一下我们的住房价格是不是偏高，或者是高还是不高。

（二）住房价格过高，超出了老百姓的承受能力

主持人：丁主任，请谈谈您的看法。

丁茂战：关于这个问题，我比许院长认识的更严重一些。许院长有一点讲的我是认同的，就是住房各个地方是不一样的，一个城市的各个地段是不一样的。现在我讲为什么党中央、国务院对这个问题非常重视，老百姓的反应很强烈。住房价格究竟高不高？我觉得不但高，而且高的离谱。高是高在于超出了老百姓的承受能力，表现在三个方面。

第一个方面，就是住房价格的上涨速度远远快于老百姓收入增长的速度。快多少？我这里有一个例子。我举北京市的例子，北京市2004年的时候，商品房的价格是每平米4747元，2005年到2008年这四年，每年涨的幅度为41.6%，19.8%，42.3%，

13.5%，今年一月份，涨到24916，这是统计数字。虽然不完全准确，不官方，但是至少反映了一个大概的数字。这就告诉我们什么概念？从2004-2010年，北京市的房价涨了多少？涨了424%。那么我们再看北京市的收入增长，北京市老百姓，就是城镇居民可支配收入，2004年是15638元，2005年-2008年这四年分别涨多少呢？12.9%、13.1%、11%、12.4%。2010年是29073，什么概念？就是六年北京老百姓的收入增长了85.81%。房价涨了424%，收入增长了85.81%，这显然说明房价属于暴涨，这是第一个方面。

第二个方面，收入和房价比的概念。包括刚才许院长讲了，对这个问题各种专家有各种的看法，我也不完全认同我们非要和国际标准相统一，但是这个比还是有一个大致的规律性的东西。国际上通行的标准是5%左右，我们是多少？我跟你们说一个数，我给你们算一下。2010年我们国家商品房销售的面积是10.43亿平方米，商品房销售额是5.25万亿，这样一计算，拟均价格是5034，这是2010年全国的。2010年全国老百姓人均可支配收入，城镇居民的是19109。如果按照三口之家来计算，全国来讲，不吃不喝要八年，国际通行标准是五年左右，我们需要八年。北京是多少？按照北京市去年人均可支配收入是29073计算，一个三口之家，不吃不喝要26年。如果说把生活中吃饭、孩子上学等等扣掉，我想至少要扣掉一半，这样就要52年。一个家庭买一个房子要52年，我觉得是超过了老百姓的基本承受能力。 第三个方面，我们看租售比，就是房价租金比。国际上大致的标准是1：300，这是一个大致的比较线。我们是多少？年轻的同志比较熟悉，北京市中心城区一个80平米的住房，租价大概在4000块钱左右，这个价格我没有说高。中心城市的房价应当是35000左右，这个价格，我也没有说多。就按这个价格，房价租金比，我们高达1：700，为什么房价和租金比这么高？说明我们背后的因素是房价太高，给撑起来了。这就造成了一个什么问题？就是我们外地在北京读大学的，包括我也是大学生出身，在北京读了大学，留下来了以后，一个小两口，如果说靠自己的收入，根本在十年之内别想做很多事情。他得怎么办？要把双方父母的家底全掏光，然后还要把自己以后二十年到三十年的钱压进去，就背上了沉重的住房的包袱。

北京市的老百姓的工资收入并不高，北京市高收入群体往往

不是北京人。北京的普通老百姓我讲了，也就是2000块钱左右的工资，靠他们的家庭去买房子，自己有一套住房，是非常艰难的。所以说，我说房价不但高，而且高的离谱，这个问题必须要解决，这是我的看法。

二、目前的房价上涨势头得到了遏制

主持人：现在咱们国家也出台了一系列的调控措施，比如说限购，您觉得现在的房价是控制住了吗？

丁茂战：这个问题经过国务院采取措施，一个是限购，一个是差别化利率，一个是保障性供应，来的势头很猛。应当说目前的房价，无论是从市场掌握的情况，还是我们老百姓的感受来讲，供需已经发生变化了，投机需求被打压了，消费需求本身被限制住了，想改善的改善不了了，有一套住房第二套就成问题了。同时，我们也采取很多措施，因为加大保障型住房的供给力度，普通商品房的供应也在扩大，包括采取措施，需求这一块在压，供给这一块在涨，这种情况下，房价应当说在回落，至少上涨的势头被遏制住了。

主持人：像国家出面调控是一时的，不是长期的，一旦国家不参与之后，会不会有一个报复性的反弹呢？

许光建：房地产市场的住房价格，在目前来说，特别是在北京市、上海市这种特大城市，明确执行限购政策的城市，住房上涨的势头得到了遏制，现在上涨不像2010年那么大幅度上涨，效果是非常明显的。

还有一些城市，看最新的一些数据，国家统计局公布的一些最新的数据，部分城市已经出现了下降的苗头了，可以说部分投资性的、投机性的住房需求得到了一定程度的限制。所以现在很多居民、老百姓的购房行为正在趋于理性，不那么着急了。 前两年有的人到北京来一念书就要买房子，实际上这都是不理性的，害怕房价上涨，调控的效果应当是初步显现，应当说成效是很明显的。短期内，在我们国家一些大城市，所谓的一线城市，房价再上涨的可能性是不大的，当然现在也有不同的分歧，因为房价是非常难分析的。刚才你提的问题，我觉得我们国家对房地产市场目前的一些调控措施，我自己认为在相当一个时期内，是不会变化的，是不会出现一看经济不好了，回到了2009年那种状况，鼓励大家买卖房子，我想暂时这种政策应当不会再现了，因为那时候是特定的一种环境，特定的条件下，为了恢复

经济的增长，所以采取了那样的措施。现在看起来那样的措施还是值得反思的，不一定是很恰当的。

目前的一些房地产市场调控措施，我认为不是权宜之计，可能会长期实施。为什么这么讲呢？因为我觉得我们国家从去年以来，对房地产调控的一些措施，出发点是正确的，对我们过去十几年，特别是1998年全面房改推行以后的一些现象或者是问题的反思，得出一些更加符合我们中国实际的政策，这些政策是非常重要的。

比如说住房在城市里面，它既是一种消费，大家每天要住的，同时，住房具有显著的投资性，具有投资性质。有一些人买房子就是去投资了，我想我们在1998年的时候，在推动房改的时候，可能没有想象到我们中国好多老百姓买房子根本就不是为了自己住，他们的目的是为了租，或者是为了什么呢？为了将来等着涨价，这是我认为一开始我们的政策设计者们没有想到，会有这么一大批人把房子作为投资品去考虑。

住房具有很重的投机性，因为住房是大宗支出，价格上涨1%都是巨大的收益，所以一些富裕的家庭，开始像炒股票一样开始炒房子了。我觉得最不可思议的是前年在海南炒房子，最后发展到地方政府只好限制，一个身份证只能买5套房子。当时我看了这个报道以后，觉得这是一轮新的房地产泡沫，又来了。就像买一个什么汽车一样，随便买，最多不能买五个。这个说明了什么呢？说明有相当一部分居民已经把房子作为投机性的，像买股票一样去买了，这也是严重的问题。

这种问题如果不加以限制，我觉得是不行的。还要考虑的，我们是13亿人口的大国，我们的人口很多，我们的耕地面积还是非常宝贵的，我们不可能走一些发达国家的老路或者是一些模式，鼓励老百姓不断的改善住房，最后相当一部分人要住house，住大别墅去。我们的别墅在一些国家就是普通老百姓的住宅，但是我们是做不到的，我们城市里面没有那么多的土地，不可能满足这些人不断改善住房的需求，把买别墅作为生活中的一个目标，如果是这样的话，我们18亿亩耕地的红线就保不住了。 在我们中国，对住房的一些需求适当的限制，还是符合我们的整体利益的。现在目前实行的政策力度点是考虑了基本的国情。我想正是基于这样的分析，在未来一个时期内，我们目前的一些住房调控措施是不会半途而废的，是会长期坚持下去的，这

是我的一个基本的判断。换句话说，要是从短期内房价上涨的可能性不大，但是中长期来看，房价的缓慢上涨还是一种正常的发展趋势。

道理何在呢？我们刚才讲的房子，刚才讲的城镇住房，丁主任也讲了，我们北京市的老百姓的收入跟房价不成比例，差距太大。为什么呢？很大程度上，我们现在相当一部分是农村人口向城市流动，这个趋势会相当长的。在这个农村人口向城市大规模的移动过程中，对所谓的城市化、市民化，在这个过程中，住房的刚性需求是不断增长的。一个人从农村高中毕业，或者是初中毕业，到城市去打工，去工作，经过十年、八年以后，他攒了一些钱，可能就要买房子，这个是合情合理的，这种需求我认为是符合所谓的刚性需求的，应该是鼓励的。

这样的城市化导致的城市人口增长，并进而导致住房的需求，普通的住房需求，这是一种不可避免的，是正常的增长，这个会对房价上涨产生很大的压力。

我们的居民收入不断的提高，刚才我们谈到了居民的房价收入比。按照我们刚才丁主任的算法，确实是好多人买不起房子。但是我们确实是发现，2003、2004年之前，房价5000、6000块钱的时候，当时北京市居民收入的水平也是很困难的，就是过去这不到十年左右的时间，很多房子都卖出去了，至于卖给谁了呢？也不能说是卖给山西煤老板，或者是浙江炒房团，相当的房子还是卖给了本地老百姓，那是为什么呢？因为收入在增长。收入增长也是一个重要的推动因素，当然更重要的是我们的住房信贷政策，住房信贷，就是我们的抵押贷款是过去老百姓买房的最主要因素。中长期来看，我们房价上涨的压力还是存在的，现在可能会暂时稳一段时间，今后的趋势还是缓慢的、稳步的上升态势，这个态势不是什么坏事，应当说是一种正常的现象，是我们国家在城镇住房市场上将来会长期存在的，总的趋势是供不应求的，这样的趋势是长期存在的。所以推动城市的住房价格，趋于一种缓慢的、稳步的上升，我觉得这是我的一个基本判断。

三、住房价格从长期看呈现上涨的发展趋势

主持人：我再提一个广大观众都很关心的问题，现在市面上有一个预测，大家在传说今年年底到明年年初的时候，是房价的一个低谷，两位专家是怎么看的呢？

丁茂战：应该说是个别人的判断。刚才许院长讲了很多了，

在这里我还要补充一下，房价的这个趋势会怎么样？我是赞同许院长的观点的。目前频繁出台调控政策，对房市确实是冲击很大，打压肯定很大，这种遏制，甚至于回调的趋势已经显现了，但是从长远讲，房价仍然要涨，这是我的看法。

为什么呢？

第一，刚性需求存在。我们讲刚性需求，比如说讲我们抓紧设计城镇化，每年有9000万作为城市市民、城镇居民，这将要增大住房需求。

第二，我们收入水平在不断的提高。

第三，中国虽然总体收入水平不高，但是我们13亿人口，有相当部分的富裕群体，他们已经进入到高消费这个行列。像一线城市，像北京、上海、深圳、广州这些地方，应当说房价仍然有上涨的空间。就针对我们这种需求的水平讲，需求的发展趋势讲，仍然有这个问题。

刚才许院长讲到了房价涨的这么快，带来了一些问题，我想讲什么呢？我想最大的问题，就是除了对民生带来很大冲击之外，对我们经济带来了很大的影响，这个问题恐怕也得充分考虑。房地产对中国经济影响捆绑的非常紧，已经很大很大了。它首先是对我们国家GDP、就业、财政增长等等一系列东西都构成影响。包括这一次应对危机，在应对危机的过程中，各级政府为了贯彻保增长、保速度，他就把房地产的投资作为一种调控的手段。刚才许院长讲到，房地产投资在我们国家占的比例基本上都高于20%，就是城镇固定资产投资的比例。另一个数据就是房地产投资的增长速度一直高于投资增长的速度，在这几年。房地产上下游牵扯到很多行业，据说统计有50多个行业，它也牵扯到整个的就业的情况，房地产一打压，整个就业市场这一块也受到挤压。比如说材料、装修、家具，就是上下游带来了很多的影响。 第二是财政收入。我们有一些地方的财政收入超过一半依赖于房地产，靠卖房子，靠消费税，靠这些东西。时间越长，经济越离不开房地产，越长，两者交互的越深，融合的越深，房地产最终把经济捆绑起来了，怎么得了。因为房地产毕竟不可能无限期的发展下去，应该是长期的细水长流，你把地开发完了，房子盖完了，各级政府把地，尤其是中心城区卖完了，你下一步呢？以后靠什么呢？整个财政成问题了。第二个影响，把政府捆绑，捆绑哪儿了？土地出让金。卖地的收入，卖地收入原来是走另一

本账，目前为止也没有打入财政收入这一块，但是已经纳入预算管理。究竟占多少呢？我这儿有一个数字，土地出让收益，全国讲，从2006年-2010年这四年，分别是多少？7000亿、13000亿、9900亿、14000亿、29000亿，去年是29000亿。

国家财政收入这几年是多少呢？38000亿、51000亿、61000亿、68000亿、83000亿。什么意思？就是这几年，土地出让收益跟财政的比例为18.6、25.3、16.2、20.7、35.3。我们各级政府有很大一块土地出让收益在手里了，干什么呢？搞城市开发，搞民生建设，干很多工作。这一块是不可持续的，少了怎么办？没有了怎么办？地卖光了怎么办？政府整体的预算、财政支出和收入就面临很大的问题。房地产这么疯狂的发展，对政府这一块会带来很大的问题。

第三是加大了消费和投资的失衡。我们讲现在中国经济处于一种失衡的状态，主要是两个：投资和消费失衡，内需和外需失衡。整个经济增长靠投资拉动这一块的比例占的太多。从1998年-2010年来看，1998年我们国家开始房改，1998年到2010年GDP由88000亿增长到40万亿，GDP翻了4.5倍，城镇居民的收入翻了3.5倍，全国商品房销售额翻了20.88倍。房地产销售额，去年全国销了多少呢？52500亿。这个钱按照人均19109，城镇居民收入来计算，用来购买商品房这个资金额，城镇居民收入总量达到了43.3%以上，而同时这个消费占的GDP的比重，1999年46.4%，2008年是35.3%，九年时间下降了11.1个百分点，就是投资和消费，房地产这一块也起了很大的作用。

四、加强保障性住房建设是我国的长远发展战略

（一）保障性住房真正落实到位是一个系统问题

主持人：现在各级政府都很重视保障性住房的建设，但是也有人担心这一政策的落实是否能真正的到位，能否把好事办好，怎么样才能落实好这个政策，建好管好保障性住房，真正的使中低收入居民得到实际的好处？

许光建：保障性住房包括经济适用房、廉租房、限价房等等这一类房子，包括还为农民工提供的房子，都属于保障性住房，还有棚户区改造、拆迁。这些保障性住房的建设，我认为是我们最近几年房地产调控的一个亮点，但是实际上在1998年以后，我们的住房改革、住房发展的过程中，各级政府偏重于商品房的建设，到处建商品房，但是对保障性住房这个原来的政治设计体

系是有的东西忽略不计。当然北京市还是不错的，像天通苑、回龙观好几个大的经济适用房小区还是起到了一种示范作用。 但是从全国来看，很多城市真的没有盖过任何经济适用房，这一次我们说在房地产市场调控中，中央、国务院把建设和分配管理好保障性住房作为一个重要的内容来抓，我认为是非常重要的，这就使我们的住房制度改革，住房制度建设，走上了一条正式的道路。对加强保障性住房建设，加大投资力度是非常必要的，这也是我们国家今后的长远发展战略，我认为这个政策是不能动摇的。

丁茂战：其实保障性住房真正落实到位，不单单是你提这个问题，是一个系统的问题。“十二五”规划规定我们五年3600万套，覆盖面是20%，今年是1000万套，要真正把这个事情办到位，有好几项工作要做。

第一，从源头上，在保障性住房设计上就要开始规范好了。多大户型的，放到什么位置，配套措施怎么样？一开始政府要考虑，这个房子是方便生活的，对低收入群体居住也是人性化的。第二，还要保证土地供应。因为保障性住房建设，从立项开始到最后完工分配，有一个周期，而在所有其中是土地供应，这样就从政策或者是决策的层面，保证了保障性住房能够有地可用，解决了一个前提的问题。第三，解决资金从哪里来，因为保障性住房，有的房子很可能是零地价，政府不从里面拿土地出让金了，这个房子建好以后，归政府所有，政府可以出租，通过这个环节来做。

这里面就有谁来盖这个房子的问题，贴的钱从哪里来？我觉得从目前保障性住房的政策来讲，完全可以给开发商一个足够的利润空间。然后就是说在制度设计上，如何不暗箱操作，让真正低收入群体能拿到钥匙，能拿到房子，公开化、透明化和监督非常重要。现在我们采取了很多措施，甚至是网上公示，老百姓的眼睛是雪亮的，这个监督很重要。现在从程序上也开始了重罚，政府也负责任。所以我就讲，最后一条很重要的是政府负责制，党委政府负责制。小康不小康，关键看住房。

而我们对低收入群体解决保障性住房，又是民生中很大很大的事情，党和政府是当做一个政治任务来完成的。我们制度有优势，只要党和政府锁定的事情，基本上能办成。我相信只要党中央、国务院下决心对各级政府严格问责，无论是土地问题、资金

问题、程序问题、腐败问题，都不是问题，都能解决，所以最后一条是监督政府的落实责任，这个很重要，这样可以解决这个问题。

（二） 保障性住房建设要做好长期规划

主持人：其实像新加坡就是一个我们很好的学习的对象，是吗？

许光建：我想就刚才丁主任讲的问题，做一点补充。刚才你谈新加坡，那当然是一个模式，我们可以借鉴和学习。

保障性住房是一个很好的政策，是我们国家住房制度里面的一个重要的内容，是不可缺少的一个方面。国家要把保障性住房建设好、管理好，也不是一件容易的事情，非常困难。这里面刚才丁主任讲到了土地，地方政府要放弃相当一部分收入给保障性住房，这要求我们财政制度上有一些配套的措施。当一个城市财政严重的依赖土地的情况下，你让他把建设用地的50、60%用来建设保障性住房，对地方政府来说无疑是非常痛苦的事情。我们国家高尔夫球场是严格审批的，但是在严格审批下，到处都是高尔夫球场。高尔夫球场为什么建呢？给当地的富人提供一个比较高档的休闲场所，至于污染环境跟我没有关系，这就是所谓的为招商引资创造条件。

有的地方建高档住宅也是这个意思，我要建高档住宅，建别墅，把那些富人引过来。至于老百姓的低档房子是保障性住房，保障性住房周围什么都没有，周围经济肯定会受影响。区政府、县政府就不会搞这些东西，这确实是地方政府执政理念的转变，真正做到真正为民是需要下决心的。

保障性住房还有一个重要的问题，确实是要规划好。这个规划很重要，我们知道保障性住房地价是很低的，地方政府没有什么好处，所以很多地方政府就不愿把比较好的地块，建设用地给保障性住房去建设，往往是给的一些比较偏远的地方，这个应当说是前几年比较常见的现象。

偏远没有关系，偏远有偏远的好处，但是要注意，保障性住房的建设一定是要做好规划的。什么规划呢？不单单是多大的户型，更重要的是配套措施。我们不说别人，就我们一些大城市，一些大规模的经济适用房小区，到现在周围配套措施依然不到位，在建设的时候就没有想过是不是建一些小区、幼儿园、中学，甚至是医院都不考虑，好多小区建了好多年以后，附近没有什么

医院，这就是属于规划不到位。所以保障性住房的建设体系，重要的是配套措施，这个配套措施需要政府出钱，因为这个地方很难赚钱，这个是说起来容易，做起来难。我们知道在北京有一些小区，很多年了，医院到现在都建不起来，这确实是不容易的，有很多很多的因素，这是非常重要的。

今后在建保障性住房小区的时候，就应当规划做的更完整一些，更好一些，而且落实的更好一些，你不能规划里面划了一个什么医院，没有人去投资，这个就是有一点问题了。更不能把规划做得很好，老去改，规划里面是什么呢？这是一个小区，小区建了两年以后，再盖一栋楼，这都是有过的现象，规划的时候不当回事，搞不清楚为什么会变成那样的，确实是有这样的情况，所以规划很重要。

还有一个是一定要有长远的规划，什么意思呢？不能去抢末班车，说这个区，这个县可能就是一次性就建这么多了，今年建1000万套房子，有的地方政府认为今年一定要建，但是建完以后，明后年拜拜了，“十二五”规划里面就建这一次，以后不建了。如果有这样一种心态，我们的保障性住房建设就麻烦了。 如果现在我正在这个年龄段，我可以申请一个限价房或者是两限房。但是比你工作晚几年的，等他工作的时候，这个地方就不建保障性住房了，或者是不怎么认真去实施去了，对后面的人就想赶快排队，赶快抢一抢，就容易诱发抢购，我觉得这是比较容易出现的问题。要稳定大家的预期，我们说住房投资也好，消费也好，很重要的是预期，保障性住房也要有预期，要稳定大家对房子的预期。这个房子不能说每年都一样，起码是一个长期实施的规划。地方政府尽可能要制订一个十年规划，至少是五年规划，这一届政府在这个地方，比如说一个县、一个市、一个城区，这五年内我准备建多少套，每年建多少，有一个规划。这样有了规划以后，让那些年轻的，或者是家庭收入低的人就可以想想，今年轮不着了，明年可以轮着。不能今年轮不着，明年就没了，他就会非常着急，想办法创造条件，今年也得分，搞得很多人都排大队去了，这样不可避免的产生了一些不规范的行为。

主持人：非常感谢两位专家能够来我们演播室跟我们讨论住房问题，给我们解答的非常的精彩，希望大家能够继续关注我们的节目，谢谢。