物业公司会计核算办法
物业司公计核算办法
会
第一章 经营收核入管理规定 算
1营收入的范围经经收入营是指业企从物业事理和其他经管营动活取所得项各收入包括主营业务,入和收其业务他收。入
1
.1营业务收入是主指业企在从事物业管活理动,中物为产权人业使用人提供、修维管理、和服所务得的取入收包括,业物管理收入物业经营、入收和物大修收业。入
.111物.业管理收入是企业向物指业权人、使产用人取的收共公服性收务入公、众办性代务收服入特约服和收务入。业企取收用使房(权如公老房)租金也的计物入业管收理,并设入明置细科目算。核
11..2业物营收入是指经业企除业物管及理务以外服的其经他性收营。如企入业经自营己有拥产权的房建屋物和共筑用设取得的收入施、期费收入前等1. .31业大修收入是指物企业受业主接管理员会委者或物业产人、权使用的人委,托对屋共用房部、共用设位设备进施行大取得的修收入 。.2其他业务1收是入企业从事指营业主以务的外他其营经动活所取的得收,入括企包代业为营业经主委会或员物者产权人业使用、提人供房的屋建物和共用设施筑得的取入,收代如房屋为租出得取的入;代收为经营车场停、泳游池各类、球等场共用设施取的收入得还包括房屋中介代;理收、材料入物资销售入、收品废收回收入商业、营收经入及无形产资让转收入等。
1
..21商业房经用收营是入企业利用指主业理管委员会或物业产者人、权用使提人的供商业房,从用经营活动取得事收的,入开如健办房、身舞厅歌美容、美发、商店、饮屋食等店经收入。 营
2
营收入经的确认其时及间
.2企业1当应在务劳已经供提同时收讫价款,或取收取得款的价据时确认为经凭收入的营实现。年当经营收入度须计必入当度年损,不得提前或延后益。 .2物业2修大收入应在业当主理管员会或者物委产业权人、用使人签认证后,确认可营业为入的收实。现业企与主业委员或者会业物产人、权使用人双方签付订合款或同议协,的根据可同或合协议所者定的规付款期或者在收日合到规同的价款定日之认确营收业入的现。
3实经营收 会入科目计理 处
.1 3物业管因、物业经理、物营大修业业务取等的经得收营计入“入主营务业收”科目入其。如他料物材销资等属售于其业他务收入围的收范入入计“其业务收他入科目。以”科目必上按须入类收和项目管理别分别设处并置进明细核算。
行
32. 企利用业主委业会的员地场取停收车使费用所,得的收取计入入“其应付他—款—**场*地停费车收”代科贷方,目并全额提和计交纳业税及营附税加。费
根据物业管理服务协议付支主业员会委收或各种应承担的益理费管用(按协规议定列)时,计支“入他应付款——其***地停车场费收”科目代方借物业公;自司获身的得收,益即其他应“款—*付**地停车费代场”收科目的方余贷,额记借转入并“其他务业入”收各企。业可据实际根况按情项目管处理和费用类别设明细账置行进核算
。
第章 二成本用核算费管规理定
1
成核算方本法本核算应成循遵收入成配本原比则,按物照业管、理业经物营物、业修等大同不务业项分别归集目自成各费本用,本成算方核一法确定旦,少至在一个会年度计内得任意不改。变
2成划分本原则了为确核算正成,须本清分下以本成用界费限:
.21生产营成经和非生产本经营成本界的限只有常正的生产营活动消耗才经计入生产经能成本。营生产营经本主成要包括:直从事物业接理管经营等活动的人员工、资奖和金按定规例比提取福利费的、会工经费、育教费经房;屋共用部位共、设施用备维设修保及费养房;共用屋部位、共设施用设耗备用水电的费;接直事从物业管等经理营动活员人的动保护费劳绿化;费保、费、洁保费安直;用接于物管理业经营活等动的固定产资折旧费等等。非生经产活动营耗消,投如资动活,筹活资;动非常损失消生耗如灾,害窃损盗、违失约、金滞金等赔纳支偿、资产出减值损等失,不能均计入产生经营本。
成
.2 2生产经营本成期间与用的费限界与企业凡接直产生经活营无动的经营关管性理支出计入均间期费用如。为:织管组理业企发而的生行性管理支出等。政
2.3 不同会计期间成本费用的界根限“据权责发生制原”确则定期当的成费本,正确核算用“摊待用”费和预提“费”用。会期末未计主管税务经机认关的可“待费用”及“预提摊费”用均,计应入年度当损。 益
.24不 同算单位核的费界用根据限管理要需按照,理管核算成本费用处。管理处生的发成本用费,直计入该管接处成本理。 3成 核算及科目本置设3.1 不同按管理处置设“主业务成营本”明账细,算并归计主营业务成本集。
.23主业营成本下按物业管理过务中不同的核程对算象设,置物业管“理成本”“、业物经营本”成“、业大修成物本”并,在明科目下按细成类别本设三级置明细科。目
3.3
物业理管成本核算的
.331自.方式营管成理的本核。算用自采营方式行物进管理服务业的可将发,生各的项接费用直按成本类计入“别营主务成本—物业业管成理”本 3。3.2.出包式管方理本成核算的。部分对采出取方式包行的进公性服务,共如绿、保洁化,等般按一签订
照的承合同付包,款成即本合为的同结算款,按并本成别类计入“主业务成营本—物业管理本”成。
3
4 .物经业成营的本核算业物理管企业经由营主业委员会物或产业人、权用人提使的房供、屋建物筑和共设用施等业物应付给业产物人权使、用的人赁费、承包费等租计入“主营务成业—物业经本成本营”直。为以上接营项经目生的发工人资工奖金和按规、定比例取的福提利、费工会经费教育、经、费劳动保费护材;料费、电费等也计入“主营水务业成本—物经营业成本”。
.3物业大修5本成核的算业物修成本大指物业管理是业企承接房的共屋部位、共用设用施备设大修更、改新造务任实发际的生工支出程。
3.6其业他支务出核算其他的务业支出指是业企事从其经他活动营所发的生有关成和本用费支。企出支业付商业的用房偿使有费用,入其计业他支出务。
3.7期间
用的费算核业企筹期建所发生的间开办费在企业,尚未实收入现前之入计“期长摊待费用,不”入计期当益。在实现损入后收,办开费次计入一当期损。属于筹建益以期至后企业实收现前入生的期间费用发,直计入接当损期益;企实现收业入以后即正,经营常间发生的期间费用期直,接入计期当益。期损费用核算间科的目置设照按***《*团集财务理制管》度的规定执。办公行费、通费讯业、务招费、待务宣传费业差旅费统、一在间期费下按用照部门类别行进核。算
第
三 章业物程的核工 算
1
物业程工内容的物业程工,是物指管理业业承企接房屋共同部的、共同设施位备大设、更修改新及由业造委主会或者物业产权人员使、用人供提的理用房管商业用、进行房饰装修装工等程物。工业程按实其施方的式同一不分般为两:自种方式,指物营业管理企自行业织施组工;包出式方指物业,管理业委企外单托位承包程。工
2
物业工的程算应核“在在建程工科”下目置设细科目明“物工程业,用于”集归业工物所发程生各项支出的该。目借方登记科业工程物发的各项生出;贷方支记登已物完业程成工的结转数;科本借目方额,余映在建工程的反实际本。成科本目按应程工项类别设目置细明账行进核算。
2
.自1营工程的算核。企业行组自织工施时,科目借方本算物核工程业工中发生施项各用费包括,人费、材工料、工程费物、资机使用费等。上述费用在发生械确时定由个工程某项目担负,则直计入接该项目本成若涉及;多个程项目工,增应设应相科归目集关费用支有出再按,定标准一配计入各有关项分。 目
22. 出包程的核算工委托。单外承包位程工,时支将付承包给位的工单程
价款,入“计建在程—工—业物工程—**工—程科目”贷,“银记行款存等”目。科2 3 工.程工交完使付用的算。
2.3.核1业承企接房的共同屋部位、共设施设同大修备更新改造、工完程工付使用时,交工程决其价款,算须业主委员会或物经产权人、业使用签人认证可若。工该程价由款修维基金支列,则据根摊分进表行转结算;账该工若程不维修由基金列,支则根据业产权物、人用使的人签证进行款结算。价
2.
.2工3完工交付程使用会的科计处目:理借记银“存行款”或长“期付款—代管基金应”科目贷记,“主营务业收入—业物修收入”大目;同科结转已时物完业工成程,借本记“主业务营本成—业大修物成”本,记“在建贷程工—业工程—物*工*”程目科。
第章 四修基维的核金算
科1目设应置“专项应在付款下”设明细科置“代目基金管,”于核算用业企受委托接理管的屋共用房部位共用设、设施维修备金基。
2 修基金维核的算
21.收到修基金维核算的收到维修基金时借记“银行,存”科款,贷记“目项专付应—款代基管金—金本”。
22维.基修利金息核算企收业到银行计息通知单,属于管代金存基的款利收息,借记入“行存银”科款,目贷“记项应专付款—管代基金—利息入收”。
2.3
修维基金益核收算业企业有偿物使用产权属体业主共有的全商用业房和共用设施备设,应付支有关的用,费如赁租、费承费包有、使用偿等,费为作维基修的收金,益入“计项专付款—应管基代金的”贷方
。
2.4修维金使基用算由核企业承本接房屋共部用、位用共施设设进备大行、更修、改新任造务的目项,实发生际的工支出,程通过物业工程“科目”核算核算,法方第四同
章
2..3。1由单位承接大外任修务,工程的工后,完业主经员委或者会业产权物、使人用签证认可人后与承单位接行结进,算根并据维基金分摊修表行进分配转,借账“专项应付款—记代管基金,”贷“银记存行”款科目等
。
第章五 代款项收的算核
业应在企其“应他付款科目下“置明设细目科“收款项代,”用于核算企代业收代付款,如项收代的表电初装、费有线视电装费初等。业企受业物产权委托人代为取的房租收,也等本科目核算在本科目应按。收代代费用交类种置明设细按往来单并进位核算行
。
第
章 六金流量现分根据类
**
**规集字2005][17第文号,件合物业结业行特,点对金流量的现分规类定如下 :
1
现流金量的具分类体序: 号小科代博码大博科 码代 项 目名 称 具 归 体集 范 围
一 经、活营动现流金 量
1 、11 1021 销售商品,提
供劳收到的务现 销金商售品提供劳务、其及他务收入实业际到的收金,现,如业管理及物其营、经料销材售、租收出、入代理介中等业所收到的现务 金
2 112 、02 2到收的税返还 费收返到还的种税费,各括包方性财政返还收地 入
3、
11 3032 到收的其他与营经动有关的现活金 反企映除上业述项外收到目的经营活与有关动的金流现入包括各种,管费理入、收没罚入、个收人赔偿款、职备工金用及个人种各垫代款、存款还利收息入质保、等 金
4
、 1212 4 0购买商、接品受劳务付的支金现购买 料材、商、品接劳务实受际支的付现,金主要括包营主业和其他业务性支出务支所的现付金具体,物指管业理成本出(支含物非在编业场现操作人员工) 资
5、 2122 5 支付给0工以及为职工支职付的金现 付支在职职给的工资、工奖、福利、各金社种保会障性支及个出所得税等。人固资产等在定工建程职支工出在此项不
6、1 32206 支的付种各税费 企业按规支定付的各税费种,不括包固资定等资本产税费化出
支
、 721420 7 付的其他与经营支动有活关的金现反映 业除上述企目以外项与经的活营动有关支的,出罚如款支出、个人备用及金各种代款现金垫支、管出理用及费业费营现金用支出
等
二、投 活资动现流金 量
1、 211
03 1回收投资所收的现到金企 业售出、转让到期收或(除现金等价物以外)的短回投资、长期期股投权资长、债期权投资金所收本的到现金
2 2、1 203 取2投得资益所收收的到金现 业因企权性股和权性投资而取债得股利的、息所利到的现收金
3
2、313 0 3置处固资产、无形资定产和他其长资期产收所到现的金净额 处置收入减置费用后的净处额包括,险赔偿性保入。(收支数以出数反负映)
4、 124 304 到收其的他与投活动资关的现金有反 企映除业上述项以目的外与资投活动有关的现金入
收5 、2123 5 0购建定资产、无形资固和产其他期长产资支所的现付 金业企购固定资建产、形资产无其他和期资产所支长的付金现不,括资本包利息及融化租赁费
资6、2 2 3206投资所 支的现金付企业权益 和债权性性资投所支付现的(金含投资支的付续费),手包括托银委行款、贷列入暂往来科的投目资。
、722 3 370 付支其的与投他活资有关的动现 反金映企业除述项目外上与投活资动关有的现金出支
三、 筹资动现金流活量
、1 311 04 吸收投1所资到收现金 的企收到的投资者投业入的现,包括金行股票发债券等、方式集资筹金实收际的到项净款(发行收额入支减付的佣金等发行用费的额净)
2、3 31 02 4款借所收的到现 金企举借各种长
业短期借收到的现款,金括包行银款贷(含托贷款委、)集团向外单位借款收所的到现 金
3、
14 433 收0的到他与其资活动筹有的关现金集团(内联企业关种各来款往 )反映企收到的业上除述目项与外筹资活动有关的现金,包括接现金捐受赠、集内拨团款、押金、收款代项代收维、修金资等
4
、 23 1440偿 还务所债支付现金 反映的企业偿还务债本金所支的现金付包,银括行贷(还含委托贷款贷还、)还偿向单位所借款外等
项5
、 322 045分 配利股利润或偿、利息还支付的所现 企业支金付的利股、利等现金息支出包,括计固定入产价值资财、务用和费项开目成发的本种各款借利息票据、息贴及融资赁租费
、6 234406 支付的他与筹资活动有其的关现(金集内团关联业企各往来款种 )反映业支付企除的上述项目外以的筹与活资有关动的现支金,出包捐括支出、赠团集内款拨还归代收款、项转划维资修等金现金支出
四
汇率变动对、金的影响现
1
现.金量发生流的记帐汇时与率金及现金等现价净增加额中外币物金现增净额期末加率之汇的间折算差额
2 “净利将调节润经营为动现金活量”流补充资料填列序号的小 科代博 大码科代码博 项 目名 称具 体归 集 范围
17 1 001 净7润 利映反业当企期现的净实润利按,润表中利“利润净填列”
70227 2 计0的资产减值准提备反映 企计业入期损当益八的资产大值减准备计提,按八数大资减产准值科备分析目列 填
373 703 固定0产资旧折反映企 计提业计的当期入益的累计折旧损按,“计累折旧”明科细目分填析 列
404 774 无0形资产销摊计 入当期益损的形资产摊销数,无按“无资产形”明科目分析填列细
5
750 75 0期长摊待费用销 反摊映入计当期益的损长期摊待费摊用销。具体按数长期待摊费用“”细科目明析分列填
6 760 076 少股东数益 损编制并报合表企的,业在并合利润表中映少数反东的损股按合益利并表润少“股东数益损”填数
列7707 70 7 确认未的投资失 损制编并报合的企业,表合并在资产负债表反映中的公司子超母公司过资账投价面的那部分值亏损按合并,产资负表债“确认投未损失”填资 列
8 70 708 8待费摊用减的(减少:增加) 映企业反当期摊费待的增减数,用按待摊费用”科“期目期末差额填列初
7099709 提费用的增加预减(减少:) 反映业企期预当提费用的增数减,“按预费用提”科期目期初差额末列填。目项开发提成预不在此本列
10 71
07 1 0置固处资定、产形无产和其他长期资产的损资失减(:收益) 映企反业处固置定资产无、形产和其他长资期产资生发净损的,益
按“业营外收入”、营业外“支出”明细目分科填列析
1 171 711 1定资产固报损失废 映反企业定资固盘产(或盘亏盈)的净损益按“营,外收业入、”营业外“出支明细”目分析填列科
21 712 17 财务费用 反映企2业期发生本属的投资于动活和资筹动活计入并期当益的利息支损出财等务费用(含目项开利息支发)。出利收息入在此不。按列“财务用费、“”开发本成明细科”分析目填列
1 373 1713 投损资失(减收:益)反 映企投资所业发的生净损益,“投资按收”益目科列填
147 41 147 递延款贷税项(减项借 反)映业企本期延税款递的增净或加净少减按“,递延款”科目分析填税
列
15715 7 51 货的存减少减:(增加 反)企业存货映的少或减加增按,存货属下科目期初期差末填列额
167 1 6176 经营性应项目收的减(减少增:)加只反映 企与业经营动有关活应收明的细目的科减少增或,加扣应计入除其“他收应款”等科中目集团外内投资和筹性活资动来往款,项按“应票据”收、应“账收款、“”他应收其款”“预付、账”、“款收应贴补款”其他及流动资产目科初期末期额填列 差
1 77177 71经营性 应项付目的加增减:(少减 )只反映业企经营与活动关的应付有明科目细增加或减的,应少扣除入计“其应他款付等科”目中集团内外资和投资性筹动往活来款,按项应付“票”据“、应账款”付“预、账收”款、应“工付资、”“付应利福”、费“应交金税、”“其他应交款”、“他其应款”付“预计、债负、”“长应期款”、“付项专应款付”等目期科期末初差填额
列187 9 9997其他 其他调需和反整的项目
第六章 映附则