小康住宅十大标准

小康住宅的表述

开 彦

注：“小康住宅”是1994年建设部发布的面向二十一世纪发展的大众住宅，这体现我国住宅产业未来发展的方向。对引导住宅建设发展有重要的意义。原文如下

“小康住宅”特指《国民经济社会发展规划于八五计划纲要》中提出的到2000年要达到的小康居住水平的住宅。

“小康住宅”是以居住实态调查为依据，充分考虑2000年国家经济和中等收入居民预期可接收的水平。按照现代家庭生活行为的实际需要而设计建造的能较好地体现居住性、舒适性和安全性的文明型大众住宅。同现有的普通住宅相比，要求使用面积稍有增加，居住功能完备合理，设备设施配置齐全，住区环境明显改善，达到国际上常用的“文明居住”标准。 具体表述如下10条：

1、套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、餐饮、卫生、贮存空间。

2、平面布局合理，体现公私分离、食寝分离，居寝分离原则，并为住户留有装修改造余地。

3、根据炊食行为合理配置成套厨房设备，改善排烟排油通风条件，冰箱入厨。

4、合理分隔卫生空间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆、洗脸的相互干扰。

5、管道集中隐蔽、水、电、煤气三表出户，增加电器插座，扩大电表容量；增加保安智能化措施，配置电话、闭路电视、空调专用线路。

6、房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空气质量环境，隔音效果和照明水平在现有国内基础标准上提高1~2个等级。

7、增设门斗，方便更衣换鞋；展宽阳台，提供室外休息场所；合理设计室内外过渡空间。

8、住宅区环境舒适，便于治安防范和燥声综合治理，道路交通组织合理，社区服务设施配套。达到生态文明标准文化、物质生活条件。

9、有宜人的绿化和景观，保留地方特色。体现节能、节地、保护生态的原则。

10、垃圾处理袋装化，自行车就近入库，预留汽车停车车位。

1994年7月住宅科技

小康住宅十大标准

“小康不小康，关键看住房”。

在未来进入全面小康社会时，人们的居住状况应是一项十分重要的指标。有人预测，在本世纪的前十年里，我国城市居民奔小康体现在住房上主要是居住面积的增加，而在后十年中则体现在居住品质的提高。 在刚刚结束的“十六大”上，提出到2020年我国将全面进入小康社会。那么，进入小康社会后，我国城镇居民应是一种什么样的生活状态？

国家建设部前任部长侯捷曾说过一句颇有影响的话“小康不小康，关键看住房”。这说明在小康社会中人们的居住状况应是十分重要的，特别是住房面积是小康社会的一项十分重要的指标。

有社会学家这样描述住房面积大小如何影响人的行为：以前，不少人说上海人小气，但其实在他们内心深处是很希望自己豪爽的。上海人之所以不“豪爽”，是与他们的生存空间有关。

上世纪八十年代前，上海住房条件差，很多人挤在一个弄堂里，每个人的生活空间十分狭小。各家的东西该怎么放都要有一定规则，否则就侵占了别人的空间。狭小的空间抑制了他们的豪爽，所以才会变得细致和斤斤计较。但这同时让他们养成了一个遵守规矩的习惯。小时候遵守小规矩，大了遵守大规矩，由此形成了上海人普遍遵守规矩的良好习惯。

1991年，国家统计局会同其它12个部委，共同制定了小康社会的16项基本经济生活指标，其中人均住房使用面积为12平方米。这一指标在上世纪末已经达到并超过。到2000年底，我国城镇居民人均住房建筑面积，大致为20平方米，折合使用面积约15平方米左右。因此，到2020年的小康显然是一个更高层次的概念。

经济学家厉以宁认为，小康的概念是发展的，经济学从来不对小康下准确的定义。比如，今天家庭有一套两居室或三居室，有彩电、冰箱叫小康。5年以后，家里有汽车叫小康，再过5年，有第二套住宅才叫小康。

如果说，经济学家所描绘拥有第二住宅的小康是比较抽象、相对的概念的话，那么房地产业内专家的表述则是十分具体和量化的。

中国建筑学会理事长宋春华（曾任建设部副部长），将未来的城市居民住房状态称为后小康居住模式。这一居住模式的特点表现为，前10年是居住面积的增长，后10年是居住品质的提高。其大致进程是这样：到2005年，我国城市核心家庭如以平均3.16人计算，人均拥有建筑面积达22平方米，每户建筑面积大约为70平方米（69.5平方米）。到2010年，城市人均住房面积为25平方米，户均面积大致是80平方米。在达到这一住房指标后，新建住房增幅有可能放缓，住宅产业将由增量型的发展转向存量型的发展。 在经济比较发达的德国，从增量发展开始转向存量发展大约在1987年，其标志是首次出现用于住宅维修、改造的资金投入要大于新建住宅的资金投入。从另外一些发达国家的住房状况看，住宅面积平均超

过了100平方米，但到了110－120平方米后户均面积就不再上升，相反还倒退回来，退回到80－100平方米。由此推测，在80到100平方米的这个区间，是比较经济、合理、适用的套型。

世界银行的统计资料表明，当一个国家人均GDP达到1500美元以上，其住宅建设也将达到峰值。那么，到了2010年我国人均GDP按翻一番测算，也将达到1500－1600美元这一区间，因此，在今后将近10年的时间内，我国住宅建设增长还会比较猛。

那么，当住房达到一定面积后的小康住宅是什么样呢？国家建设部曾制定公布过小康住宅的十大标准，其定位的宗旨是“科技先导，适度超前”。具体地说，小康住宅应具有以下特征：

一、住宅套型面积稍大，配置合理。有较大的起居、炊事、卫生、贮存空间。

二、平面布局设计合理，体现食寝分离、居寝分离的原则，并为住房留有装修改造的余地。

三、房间采光充足，通风良好，隔音效果和照明水平在现有国内基础标准上提高1－2个等级。

四、合理配置成套厨房设备，改善排烟、排油条件，冰箱入厨。

五、合理分隔卫生空间，减少便溺、洗浴、化妆、洗脸的相互干扰。

六、管道集中，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、闭路电视、空调专用线路。

七、设置斗门，方便更衣换鞋；展宽阳台，提供室外休息场所；合理设计过渡空间。

八、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪音综合治理，道路交通组织合理，社区服务设施配套。

九、垃圾处理袋装化，自行车就近入库，预留汽车停车位。

十、社区内绿化好，景色宜人，体现出节能、节地特点，有利于保护生态环境。

后小康时期住房除了有以上比较具象的特征外，它的运行机制将更多地贴近市场，住房买卖不仅是消费行为，还是一种经营性投资行为。

此外，在提升住房品质的同时还要加强住房的保障性，进一步完善廉租住房的供应体系，帮助社会弱势群体解决人居问题。