京沪穗如何监管二手房交易资金
未来二手房交易资金将会变得更为安全。北京已有47家公司引入资金监管模式,上海增加试点公司,不久将会大面积推广,广州也于近日开始实行资金托管制度。而对于购房者来说,更多地了解这项业务的工作流程,以进一步保护自己交易资金的安全,不失为一个明智之举。 “新上海人”杨诚近日在浦东世纪公园附近买了一套二手房,把钱交给中介公司之后他便一直在心里暗暗祈祷:“中天事件”不要发生在我身上啊。他所指的“中天事件”发生在2007年11月份,深圳中天置业评估有限公司法人代表、总裁蒋飞突然失踪,众多购房者的钱款被席卷一空。“中天事件”余音未了,在2008年1月中旬,另外一家号称全国规模最大、网点最多、在全国有1800多家门店的深圳房产中介创辉租售也相继关闭了开设在上海、广州、惠州、中山、佛山等多个城市的门店,一时间讨债人云集公司深圳总部。 二手房交易资金安全问题已成为社会焦点。建设部在2007年底下发了《关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知》,强调各地必须加强交易结算资金管理,并再次声明中介机构不能“染指”交易资金。《通知》要求有条件的地区,要发展专门从事交易结算资金监管的保证机构。 今后,二手房交易资金将会变得越来越安全。据了解,目前国内有北京、上海、广州等大城市已经开始对交易资金进行监管,其中北京已从去年4月开始逐步推行,而上海从去年10月份开始试点,等制度完善之后再大面积铺开推行,广州市政府相关部门也在近日发出通知,要求对交易资金实行托管。至此,国内主要一线城市对于二手房交易资金的监管已经全部启动。 那么,京沪穗三地是如何对交易资金实施监管的,又各有些什么特点呢? 北京:两种模式可以选择 北京从去年4月15日开始对二手房交易资金实施监管制度。不过从目前的执行情况来看,其力度并不是很大,截至去年年底仅60余家中介公司参加,而目前由于市场行情走弱,有不少公司已经退出。业内人士分析认为,这主要是北京并未强制执行该项制度,同时由于参加资金监管系统还需缴纳100万元的保证金,这使得不少实力一般的公司“望而却步”,甚至“临阵退缩”。记者从北京中介行业协会了解的到的信息显示,目前参加资金监管的公司已只剩下47家,仅占全北京市2600余家中介公司的1.8%,主要是诸如北京链家地产、中原地产、美联物业等注重品牌建设的中介机构。 不过值得肯定的是,北京实施的资金监管制度对于二手房交易双方来说,是非常有利的。据北京链家地产有关人士介绍,在北京二手房交易的过程当中,从签订买卖合同,到房屋交易过户,一般需要一至三个月的时间,房屋交易不可能像一般普通商品一样实行“银货两讫”,无法做到产权证与房款的即时交割,在这期间,账户资金如果没有监管,资金安全就存在极大的隐患。 链家地产市场研发中心认为,目前能保障资金绝对安全的只有两种模式,即资金监管模式和银行资金托管模式。 ●资金监管模式 二手房交易资金监管是“二手房房交易结算资金专用有款账户”(以下简称“专用账户”)的通俗理解,其是指专门用于划转二手房房交易过程中所涉及的交易结算资金的账户。“专用账户”与设立方(即经纪公司或担保公司,下同)自有的结算账户是分开的不同账户,“专用账户”内的资金独立于设立方的固有财产及其管理的其他财产,也不属于设立方的负债,资金的所有权属于交易当事人,设立方无权挪用“专用账户”下的资金。 根据存量房的抵押状况及付款方式,交易结算资金的划转分四种程序办下:第一种是房屋未设定抵押,买房人一次性全额付款;第二种是房屋未设定抵押,买房人抵押贷款;第三种是房屋已设定抵押,买房人一次性全额付款;第四种是房屋已设定抵押,买房人抵押贷款。 但这四种情况的资金监管流程基本可以分为四大步骤。分为签订买卖合同、签订资金监管协议、办理产权转移登记等手续以及银行资金划转,而这四大步骤可以细分为13个交易环节(具体见北京市二手房交易资金监管模式流程图)。 ●银行托管模式 银行托管是指当前部分银行本身开展的二手房资金监管业务,在买卖合同签约完毕后,买卖双方自行到银行,通过开立买方账户或者卖方账户,买方按合同约定将首付款或者全款存入账户,银行对资金实施冻结;同时,银行根据买卖双方约定的条件、以及买卖双方一起到银行,银行给予放款。 其基本流程为:买卖双方签署《二手房房买卖合同》,同时签署《二手房交易结算资金自行划转声明》;随后买卖双方在约定时间内到银行作资金托管并签署《资金托管协议》;然后买卖双方带上《自行划转声明》办理产权过户的相关手续,按照买方、卖方和银行之间的约定,在完税或者出新产权证后,如果买方是一次性付款,银行将所有款项划转给卖方,如果买方是按揭贷款,办完新产权证的抵押,贷款银行将贷款就划转给卖方。因此,“链家地产”市场研发中心认为,无论是实现银行监管还是银行托管,其有一个最大的共性都是没有通过经纪公司自身的账户进行资金的划转,从而避免了经纪公司违规操作的状况,保障了二手房交易资金的安全。 上海:增加试点完善监管制度 上海方面将在今年5、6月份增加试点公司,以完善资金监管制度。其实,上海是最早提出资金监管的城市。早在2005年春季,上海二手房网上挂牌系统推出时,就一并提出实行资金监管制度。但是由于监管程序设计上的问题,尤其是增加了中介公司的负担,以及增加买卖双方的交易复杂程度,因此市场不大采用这种监管模式。 不过政府部门已经注意到了这种情形,于是开始对监管模式重新进行设计,进行改进和完善,并从去年10月份选择21世纪不动产、汉字地产、上房置换等中介公司进行试点。 21世纪不动产上海区域分部金融服务中心总监苏晓江在接受记者采访时表示,在新的监管模式下,交易双方在签订房屋买卖合同时,必须与中介机构共同签订《二手房交易资金监管协议》,在房地产交易所登记过户的同时,交易资金进入独立第三方(试点期间由政府部门代管)在银行开立账户,根据合同履行的程度,由中介公司向银行发出支付指令,独立第三方作为结算公司,对合同履行进行审核,符合条件后方将房款交付卖家。 苏晓江介绍说,新模式与原来的模式相比,就是引进了独立第三方作为交易资金结算方,交易资金的走向由买家存入该的银行账户里,而后转入卖家的账户,其间中介公司无法接触的交易资金。“根据试点的情形来看,中介公司无法接触交易资金,因此交易资金的安全得到了保障。”苏晓江如是说。 那么结算公司能否保证资金的安全呢?业内人士表示完全没有必要担心这个问题,目前上海市房地产交易中心准备选择有社会公信力,以及自身实力足够强大到与责任对等的公司来作为结算公司;同时交易资金虽然名义上是进入了结算
公司的账户,但实际上买卖双方在该账户中分别设有子账户,资金一直是在自己的账户中;还有就是中介公司是监管方,没有它发出的指令,结算公司是无法动用资金的。 至于哪家公司会成为结算公司呢?上海市房地产交易中心有关人士表示目前尚未确定下来,不过有业内人士表示,上海住房置业担保公司很有可能全市统一的二手房交易结算公司。 就试点目前运行情况来看,苏晓江表示非常顺畅,虽然在交易过程中增加了一些环节,但是由于事先对交易程序本身进行了优化,没有增加交易双方的难度,也没有加长交易时间,整个过程用时与旧模式相当。他举例说,此前要进行资金监管程序时,房屋买卖合同与资金监管协议分开签订,而且,这让买卖双方感到麻烦,尤其是一些外地卖家,更是不变,而改进之后两份文件可以同时签订。 至于目前缘何尚未全面推广?业内人士分析认为,主要是现在整个交易过程都必须上网,交易中心与银行信息、以及各家银行的贷款程序需要一个磨合的过程,即数据共享的问题。上海市房地产交易中心有关人士表示,随后的步骤是引入更多的公司进行试点,对系统进行“压力”测试。“一手房交易过程中变数较多,我认为政府部门是考虑等到系统完全健全之后才会正式推出。”苏晓江说。 广州:实行交易资金托管 近日,广州市国土房管局和中国人民银行广州分行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(下称《通知》),要求对二手房交易资金委托银行进行托管。这有助进一步规范广州市房地产市场行为、保证二手交易资金安全。 广州中原地产项目部拓展总监潘仲宇表示,目前与《通知》配套的实施细则尚未公布。他说,由于目前接连出现“中天时间”、“创辉事件”等,相信政府部门会加快制定实施细则,广州二手房交易资金托管制度将会全面开展。 目前广州二手房的资金交易主要有两种形式,一种是通过房产中介公司进行,另一种即是买卖双方直接交易,两种做法的比例大概各占50%。但由于交易双方相互不熟悉,没有足够的信任基础,于是只能借助于第三方如中介公司。但这种方式风险较大,一旦中介公司出现问题或者经纪人携款潜逃,都会给买卖双方造成极大的损失,诸如“中天事件”就造成很多人“房财两空”。 《通知》规定,二手房交易资金支付方式由买卖双方当事人在合同中自行约定,可以委托银行对交易资金进行托管,也可以约定其他支付方式。房产中介不得对买卖双方约定的资金支付方式实行强制和干涉。 房产中介在与买卖双方签订《房地产买卖合同》时,必须在合同中书面注明:“根据国家有关规定,本公司不代收代管买卖双方的交易资金。”同时,房产中介必须主动向买卖双方提示可向银行申请办理交易资金托管业务,并协助办理该项业务。 银行在办理存量房交易资金托管业务之前,须与二手房卖双方当事人以及房地产经纪机构共同签订《存量房交易资金托管协议》,托管协议中必须明确托管资金划转条件、解除或撤销协议条件等条款。 交易资金托管不会增加交易双方任何额外费用,《通知》中明确指出,银行开展该项业务是不得向二手房买卖双方收费的。同时,房产中介在协助买卖双方办理该项业务也不得额外收取服务费。也就是说市民在选择银行托管交易资金新业务时将不会产生任何新的费用。尽量选择监管模式交易 资金监管的提法虽然已有不短时日,但是尚未真正进入交易过程中来,但它对于保障买卖双方的资金和产权安全非常有益,因此业内人士提醒说,在有条件的地区,一定要选择在有监管的情形下进行交易。 记者分析对比发现,京沪穗三地的做法中,上海较为严谨合理。因为上海目前已经建立了完善的网上二手房交易系统,挂牌、签约等所有重要手续都可以在政府部门的监控下完成,而且上海方面由于房屋产权证、土地使用证两证已合一,二手房交易过程中各项手续办理起来更为便捷。因此可以预期,上海的监管系统全面运行之后,交易资金安全问题将会彻底解决。 按理说,北京方面的资金监管系统也比较健全,但业内人士表示,由于各种各样的因素,所以无法全面推广,覆盖面不大,这不能不说是一种遗憾。广州实行的资金托管制度从表面上看,其宗旨与北京、上海无异,只是叫法不同而已。不过目前尚未出台实施细则,购房者还需耐心等待。 此前上海推行二手房交易资金监管时,就因为交易双方嫌麻烦而不愿采用这种方式,而目前在北京也遇到了同样的情形,记者从北京链家地产、中原地产等公司了解到,市场上的确存在交易双方不选择资金监管方式的情形。北京中原地产三级市场部有关人士表示,主要是由于采用监管方式之后,卖方取得房款的时间要比在不监管的情形下晚20~30天。 但由于资金监管的作用显而易见,因此业内人士提醒,即使是以后将监管程序纳入到交易过程中可能会导致交易时间增加,或者致使交易复杂程度提高,但购房者仍然还是应该选择在有监管的情形下交易为好。