[律师访谈]购买商住两用房起纠纷如何处理
本期介绍：限购令政策出台后，房地产市场迅速降温。这时候开发商推出商住两用房项目，打出“不限购、不限贷”的牌子。开发商商推出商住两用房项目，吸引不少受限购限贷影响的投资者和外地购房者购买。而购买商住两用房会出现什么隐患？我们应该如何处理？我们有幸地邀请到了上海房地产专家——杨东律师参加法律快车《律师零距离》关于房地产的专访，以下欢迎杨东律师来为我们专业解答“购买商住两用房起纠纷如何处理”等相关问题。
主持人：杨东律师，您好！很高兴您能在百忙之中抽出时间接受法律快车专访组的访谈。限购令政策出台后，不少开发商为了应对限购令政策，推出商住两用房。购房者对商住两用房感到迷惑，商住两用房究竟是什么，是商品房，还是住宅房？法律对此有无规定？
杨东律师：所谓的“商住两用房”是指这个房屋既可以同于商业，也可以用于居住，使用性质两者兼而有之，一般而言这种房屋楼下多为商场，楼上则为住宅，也经常被会称之为酒店公寓等，在产权证上标注的土地使用性质为综合用地，其土地使用权限为50年。但实际从法律的角度来讲，并不存在这个“商住两用”的概念。
主持人：销售人员对购房者推荐商住两用房，经常提及商住两用房“不限购，不限贷”。商住两用房是否真的“不限购，不限贷”？
杨东律师：商住两用房并非全部“不限购、不限贷”，关键要看两点，一为“土地使用分类”，二为“房屋用途及年限”。如果土地使用分类为住宅用地，房屋用途为居住，土地使用年限为70年。那么则属于限购范围。如果土地使用分类为商服用地，房屋用途为办公，土地用途按照商业用地出让的，土地使用年限为40年，土地用途按综合用地出让的，土地使用年限为50年，具体以土地出让合同为准，则不在限购范围内。
主持人：销售人员推销商住两用房时候，说它的产权期限为70年。购房者购买了商住两用房后，发现并不是70年。商住两用房的产权年限是多长？购房者应怎么办？
杨东律师：商住两用房的产权年限不能一概而论，关键也是看“土地性质及房屋用途”。如果是住宅用地，居住用途，那么使用年限为70年。如果是商业用地，办公用途，那么使用年限为40年或50年(以土地出让合同为准)。
对于购房者而言，一定要事先对土地性质及房屋用途调查清楚，不要轻易相信销售人员的推销或者承诺。
主持人：购房者购买商住两用房后，然后考虑将户口迁入房屋。而商住两用房可不可以落户？若不能落户，购房者应该怎么做？
杨东律师：一般来讲，如果是住宅用地，居住房屋，那么是可以迁入户口的。实践中，如果遇到不能迁入户口，首先应向当地户籍警了解清楚拒绝迁入户口的原因，再考虑是否针对性的方法予以解决。
主持人：因此购房者购买商住两用房时候要注意哪些事项？请杨东律师给我们谈谈。
杨东律师：其实在购买任何性质的房屋时，都应当根据建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设用地批准书、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等政府批准文件中所记载的规划性质、土地用途、土地使用年限、房屋类型、房屋用途等要素来判断所购房屋的用途，多了解国家和地方有关政策，理性购房。
同时，作为一个执业多年的房地产律师而言，要注意的真的很多，购房陷阱比比皆是，实在难以面面俱到。有经济条件的购房者，还是聘请专业房产律师进行陪购，这样能够最大程度减少法律风险，保证交易安全。
总结：本期访谈大家需要记住的：其实不是“商住两用”，而是“土地性质及房屋用途”，是否限购不是在于前者，而是完全取决于后者。作为购房者，了解清楚限购政策本质，做到心中有数，才能购房无忧。
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