首钢发展旅游 市场前景会如何?

[摘要]      旅游代表的是流动性的需求，而地产则是固定性的供给，流动性需求和固定性供给两者只有一个结合点，即酒店，其他的无法对接。所以单纯的发展旅游地产是一种错误的模式。

石景山区今年“两会”上传来消息，石景山区已和首钢签署协议，启动编制《北京首钢旅游发展总体规划》，确定首钢腾退后8.56平方公里的土地上，发展四大主题旅游区：

首钢主厂区北部是工业遗址特色游区域，将保留铁轨、高炉、厂房，建成钢铁博物馆，向公众开放。首钢厂区内的“石景山古建筑群”也将保留，包括金阁寺、天主宫、吕祖殿、佛经山洞、晾经台等。

主厂区中部和长安街以南地区，拟建西部旅游集散中心，这将是北京第一个区域旅游集散地试点。其中，将纳入海淀、门头沟、房山、丰台各区的旅游资源。

西南部靠近永定河畔，将建成首钢滨河公园。其建设总面积为70公顷。

东部和南部地区将成为北京第一个高端商务休闲旅游区，包括高端购物、娱乐场所等，同时还将打造虚拟旅游。

首钢发展旅游，市场前景会如何？是否能成为中国传统工业区改造中，旅游发展规划的典范。为此，记者采访了三位专家，请其为首钢厂区旅游规划建言献策。

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魏小安：中国旅游协会休闲度假分会秘书长，中国旅游研究院学术委员会主任

吴必虎：北京大学旅游研究与规划中心主任、教授，北京大地风景旅游景观规划院院长

张辉：北京交通大学旅游系主任、博士生导师

　　专家认为工业遗址旅游将填补北京市场空白。

问：首钢搬迁后，主厂区将发展成集工业遗址、高端商务休闲等于一体的旅游区，这对于石景山区政府和首钢来说，是否双赢？

吴必虎：双赢是显然的，不仅是石景山，整个北京都会获利。北京的旅游景区形态有几种是比较突出的：遗产旅游，在全世界范围内，北京的历史、艺术、文化遗产资源是比较多的；商务会展，每年北京会举办非常多的高端会展；乡村旅游，北京郊县的休闲产业和观光农业愈发红火。工业遗产这方面——虽然798也算工业遗产，但798是以艺术旅游为主的。首钢将增加一个很好的工业遗产旅游项目，填补市场的空白。更重要的是，它有足够大的空间，有潜力成为城市休闲产业空间或娱乐空间。例如，北京市民的娱乐休闲、青少年的教育都可以承接。所以首钢把工厂的框架都留下来，以工业遗产为主导，同时附带包括餐饮、休闲度假、博物馆、娱乐等多种很多休闲度假产品，塑造成以工业遗产为主形成旅游综合体。

张辉：有这样的可能。在这个钢铁主题公园建成以后，特别是节庆日期间，必须是企业和政府结合在一起来做，这样的结合一方面对政府来说是扩大了知名度和美誉度，而对于企业追求社会效益和经济效益，双方都能达成自己的意愿。所以首钢主场旅游区，政府和企业的合作应该是没有问题的。

魏小安：工业遗产的利用在国际上十分普遍，在国内经过这些年的发展也有一些成功的先例。所以两家合作后这是值得期待的一个项目。首钢属于北京国资委，不是中央直属企业，不会和地方政府在开发决定权上形成冲突，在具体开发规划细节两家可以进行协商。退一步讲，即使是中央企业，地方政府也同样可以合作。

问：首钢搬迁后，原主厂区是否具备发展旅游区的条件？开发前景如何？

吴必虎：首钢具备很大的优势。要在北京做一个大型的旅游综合体，用地是非常困难的，涉及拆迁征地。首钢是国有用地，它本来就是一个公共空间。厂子迁走以后，免去了拆迁征地、重新规划开发的过程。规划方面，把原来的工业设施做一些创意，例如在一个很大的车间里面做团队建设，很快就会得到市场的认同。

当然，首钢的工业功能变成旅游休闲功能，存在很多转型上的调整的过程。石景山历来有根深蒂固的工业区形象，所以媒体、石景山旅游局等旅游营销存在较长的路要走。另外，首钢原来生产钢铁，是“刚性产业”，而旅游是强调柔性服务。所以，综合来看，北京市场空间大，如果规划的产品有品位、有特色，建设和运营专业化程度高，那么首钢发展成大型旅游区是非常有希望的。

张辉：这钟钢铁博物馆属于工业旅游的范畴，而首钢也具备开发工业旅游的条件，首先首钢在中国钢铁建设的历史中积累了厚重的历史沉淀，以钢铁为主题把休闲和博物馆的形式是一种创新，对北京市民乃至全国的旅游爱好者来说都是一个很好的主题公园。作为一个旅游城市来说，旅游主题公园是旅游目的地和国际大都市一个很重要的构成因素。

魏小安：按照规划内容，是借助首钢的原有的工业遗产和资源发展旅游文化项目，这其实已经是现成的模式和条件。

问：旅游发展规划与传统工业区改造如何进行衔接？对于首钢主厂区旅游规划，有何好的建议？

吴必虎：旅游产品开发有两种途径，一种是公共产品开发，比如工业遗产、博物馆、青少年的教育等；另一种是私营产品，让社会上项目进驻。所以，我建议首钢旅游开发时保证一定比例的公共产品，同时鼓励私营产品，比如一些会所、创意空间。

比如798工厂，政府主导之后，地价就上涨了。上涨之后，就把一些有才气的年轻艺术家挤出。所以首钢可以划定一个艺术区，保持低价房租，让真正有创意的艺术家进驻——也许房租赚不到钱，但能吸引大量的游客过来。就像西湖不收门票，好像园林局损失了很多钱，但吸引了很多的游客，保证了整体收入。政府或企业对艺术家有些保护措施，末位淘汰制，保持旅游项目的竞争力和活力。

张辉：首先主题要确定下来，以钢铁命题来做这个庞大的工业旅游的主题是可以的，但在保留铁轨、高炉、厂房这些钢铁元素的同时，也要把休闲、街区等元素也放进去一起做，给市民和旅游者有一个放松、学习和体验的一个场所。

魏小安：工业遗址只能是产品的一个盒子，而其内容必须是传统文化和现代文化互相结合的产品，应该很自然的打造成一个旅游综合体。是否旅游集散地并不重要，重要的必须是旅游综合体，也就是说除了提供可以参观的内容，另外还应该有文化、休闲、娱乐、酒店诸如此类各种各样的配套措施，并综合起来。

问：“十二五”期间，中国将强力向内需消费转型，因此现在能够刺激内需消费的旅游地产出现了投资和开发热潮。很多不具备旅游资源或者旅游资源贫乏的地区，都在往旅游地产开发上“生搬硬套”。对此，有何看法？

吴必虎：有些缺少旅游资源的地区，政府开发投入资金不够，这样的情况下，地产商进入是好事，会对城市的发展起到带动的作用。但要防止地产商只顾卖房子，不顾旅游景区的开发。以旅游房地产的模式开发景区是个好的模式，但只有房地产开发或只有旅游景区开发都是不充分的。所以开发商要和旅游运营商结合，既做房地产又做旅游开发的综合开发。这样，地方政府、地产商、旅游运营商才能形成多赢。

张辉：我觉得从旅游地产和休闲地产的发展角度出发，这样的模式并不是强调它的文化资源，而是偏重于当地的环境、交通的方便程度以及与周围大城市的依托，它和传统的观光旅游不一样。休闲地产一般是布局于大城市的周边地区，而旅游地产可以称之为海滨地产，像海南岛。旅游地产要具备山地构架的资源，关键是要强调其本身的环境，包括人文环境和自然环境，而不是有多少古迹和历史沉淀，所以对它的评价是要与传统的旅游区分开的。

魏小安：国际上没有旅游地产这个称呼，这是我们自己创造出来的一个名词。其实严格意义上旅游地产这个概念并不准确，单纯的旅游地产在学理上错误的，应该称作旅游发展综合体，或者“旅游+地产”的模式。

旅游综合体的模式比较符合未来方向，如果生搬硬套打着旅游的旗号做地产，很难做出好项目。很简单，旅游代表的是流动性的需求，而地产则是固定性的供给，流动性需求和固定性供给两者只有一个结合点，即酒店，其他的无法对接。所以单纯的发展旅游地产是一种错误的模式。