规划是土地登记用途的依据
规划是土地登记用途的依据
房产与土地登记用途均源于规划，按照常理，房地用途应该一致。但由于房地用途的分类要求和标准不同等原因，经常会出现房地用途相互之间不统一，给土地登记带来不便。
针对本期“答案征集”反映的情况，笔者认为，学校拟登记房产的土地用途应以规划为依据，按住宅或商业用途进行登记。理由如下：
第一，规划用途是土地供应审批的依据。《城乡规划法》第三十八条规定：“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。”据此，在土地供应审批时，必须先有规划许可，而作为审批前置的建设用地规划许可证（附件红线图）、规划设计要点，包含了对地块的规划用途的许可，为国土部门确定土地用途提供了法律依据。
第二，规划用途也是土地初始登记的依据。《土地登记办法》第二十七条明确，出让合同是出让土地初始登记的主要权源材料之一，而土地用途等规划条件又是出让合同的组成部分，因此，从根本上说，土地登记用途也源于规划。规划用途在土地出让初始时，由于地块还没有开发，往往比较原则，像我们常见规划用途有商业、办公、住宅等，而土地分类又很具体，为了保证规划用途权威性，在登记时只能尽量向规划用途上靠，有时难免会出现偏差，这时就需要在土地证备注栏载明规划用途，对土地登记用途进行修正和限制。
第三，规划用途也是土地分割登记的依据。开发企业取得土地使用权后，一般要根据规划控制性详规和规划设计要点进行规划平面设计和建筑单体设计。在设计方案经规划部门批准后，开发企业可依据建筑工程规划许可证实施建设。由于建筑工程规划许可证及建筑设计图，对所有房屋的用途都规定得非常具体，房屋建成后，房产部门、国土部门在进行房产、土地分割登记时，应按此确定房产、土地的相应用途。
如何解决本期“答案征集”中房地用途不一致的问题，笔者认为应从三方面入手：
第一，国土部门应与规划部门沟通，查清学校拟登记房产的用途是否已经规划部门批准改变，如批准改变为教育用地，可按新的用途进行土地分割登记。 第二，如规划用途没有改变，国土部门应与房产部门沟通，查清房产用途登
记的依据。如依据合法，土地用途也应进行调整，与房产保持一致。如无依据，或依据不充分（如仅仅依据权利人是学校就将原规划商住用途改变为教育），可以建议房产部门根据建筑工程规划许可证，重新核定房产用途。如房产部门不予变更，为防止将来因房地登记用途不一引发矛盾，国土部门应在土地证备注栏注明规划用途、土地用途与房产用途不一的情形。
第三，建立科学的规划分类、土地用途和房产用途之间的内在对应联系。由于上述三种分类分别隶属于规划、房产和国土部门，分类标准不同，要求也不一样，分类的差异性在所难免，如何对接是土地登记所面临、又该解决的问题。从长远看，应着手建立三者之间稳定的对应的关系，这样不仅统一了标准，建立了有机联系，而且规范和限制了自由裁量权。另外，可以考虑在土地证上增加“规划用途”一栏，将“土地分类（用途）”调整为“土地分类”，把土地用途归位于规划，这将会使土地登记更加合理、更加准确。
综上所述，土地登记用途的设定，是土地登记一个十分重要的环节，我们应以规划为依据，统筹兼顾，准确界定，不断提高土地登记规范化水平，以适应经济社会发展的需要。（作者单位：江苏省盐城市国土资源局）