泾县新建农批市场可行性调研报告

第一部分 项目发展背景

泾县大多地方位于山村，大多市场处于初级阶段，虽有整合一些专业市场，但农贸市场的改造发展缓慢，具有较大的发展空间，新建农贸市场，可以促使流通活跃，带动当地经济的发展。

1、政府政策的大力支持

随着泾县县城流通新业态的快速发展，城市居民生活水平的不断提高，相当一批农贸市场已不能适应城市现代化建设和创卫文明城区发展的要求。泾县中心城区6个农贸市场中设施简陋、顶棚式简易市场居多，部分市场服务功能不配套，经营环境脏乱差问题较为突出，营销方式较粗放，商品质量、食品卫生问题时有发生。新建的泾县农批市场将成为泾县政府为民办实事中的一项重要内容，是一项民心工程、德政工程。新建市场的意义对于推动泾县县域农副产品流通体制改革，促进城乡经济发展，方便和满足人民生活需要发挥了积极作用。因此，新市场的建立对于改善泾县县域环境，推动文明城市建设，规范市场秩序，构筑食品安全体系，提升城市商业水平，提高人民生活质量具有十分重要的现实意义。下一步，泾县镇政府将认真贯彻落实市委市政府创卫文明城工作部署，把建设一个干净、整洁、功能齐全、多业态并存、布局合理的农副产品交易场所作为工作硬指标，切实抓紧抓实。届时将对主城区6个农贸市场进行整合，规划在泾川大道入口处新建一个功能完善、设备齐全的大型综合性农批市场。计划于2016年年底完工，2017年春节正式投入使用。新建农批市场将按照高起点、规范化、标准化的要求，完善设施，整洁环境，统一管理，提升功能，满足县域经济发展的各项需求。

（1）布局合理。根据人口密度、服务半径，结合现有农贸市场的分布、设施状况等，合理确定新建市场的规模，具有相对合理的地理区位。

（2）功能配套。要配置完备的通风系统，符合消防规范要求，场内供电、供水、排水、排污等设施应完善、有效。

（3）卫生达标。经营布局按商品类别分区，符合卫生要求，生熟食品分区隔离，熟食制品要用遮盖式展示柜，冷藏食品配置温控设备，加强对食品的检测工作，从业人员符合健康要求。

（4）品种齐全。新建农批市场将以经营蔬菜、水果、肉食、水产品等食品为主，特别要保持蔬菜、水果等农副产品经营的比重。

2、中国农批强大的品牌影响力

中国供销农产品批发市场控股有限公司在中华全国供销合作总社的关怀支持下经国务院领导批示于2009年9月注册成立，是中华全国供销合作总社为有效服务“三农”、搞活农产品流通、适应社会主义新农村建设而成立的独资企业，是农产品流通领域的国家级龙头企业，在全国20多个省市布局近50个农产品批发市场建设项目，总建筑面积超过1000万平方米，全国农产品流通网络初见规模。宣城农副产品批发市场，于2011年6月注册成立，2012年5月开工建设，总占地面积355亩，净占地面积273亩，建筑面积20万平方米，总投资约10亿元，由中华全国供销合作总社中国供销农产品批发市场控股有限公司投资建设，是国家发改委经贸领域中央投资项目、供销系统“新网工程”重点扶持项目、商务部农产品流通综合试点项目和安徽省“861”重点工程项目、宣城市政府重点打造的“菜篮子”工程。宣城农批自入驻宣城以来，以其强大的辐射带动力和品牌影响力在宣城地区创造了一个又一个传奇，通过不到3年的时间，一个前期并不被大多数人看好的项目在宣城大地拔地而起。接管临时市场、扩大招商引资力度......硬是在一片贫瘠的土地上建起了一个繁荣的农批帝国，这与中国农批品牌效应以及宣城农批强大的管理团队与过硬的市场管理经验是密不可分的。近年来，宣城农批把中国农批品牌影响力扩大到了皖南乃至整个华东地区。泾县政府之所以会选择宣城农批作为新市场的管理运营方，就是看重了中国农批强大品牌影响力和丰富的市场管理经验，希望宣城农批也同样能够在泾县大地上书写出浓墨重彩的辉煌一笔。

3、 交通条件便利

在泾县县域的交通运输网中，公路占主要地位，纵横交错的公路连接着全县主要农贸市场。205国道横穿全县，322省道直通黄山风景区，境内修建公路1108公里，21个乡镇都通了柏油路。农批市场位置位于交通便利的泾川大道东，周边有长途汽车站和泾县高铁站，属人流域物流集聚地，交通条件十分优越，不仅给农产品的流通提供了便利，更使“天堑变通途”“千里江陵一日还”的愿望得以实现，四通八达的交通不仅能把农产品物流带动起来，所带来的财富流动规模更是难以估量。除此之外，泾县还具有厚重的历史人文、丰富的文化旅游资源、良好的生态和优美的环境。泾县历史文化悠久，有“汉家旧县，江左名区”之称，自然风景秀丽，有“山川青淑，秀甲江南”之誉，有“中国宣纸之乡”“中国宣笔之乡”的美誉，泾县交通的大发展，势必带动泾县文化旅游的大提速。依托综合交通枢纽和高铁站点，坚持规划引领、产城一体，提高城镇承载能力和品质品位，真正可以把旅游文化市场资源优势转化为发展优势。

4、物流大户众多

泾县中心城区现有物流大户6家，分别为。但由于市场不合理的布局造成物流经营户大都比较分散，农批市场的建立可以积极发展农产品的物流、配送等新型商业业态，减少流通环节，加快农产品储藏、运销等设施建设，促进产品快速流通，为降低流通成本，提高流通效率创造条件。一则为市场引进了商户，促进了市场的繁荣；二则为物流经营者提供了一个比较集中的新的竞争经营场所，从根本上改变农产品流通建设落后的局面。逐步建立起布局合理、辐射力强、现代化程度高的农产品批发市场体系。还可以充分利用物流集聚优势使物流市场价格逐步恢复市场价格理性化诉求。同时，物流成本的降低也会拉动本地农产品价格的回落，从而实现市场经营户、商户和消费者的互利共赢。

5、泾县目前城市发展的需要

（1）创卫文明城发展

随着文明卫生城区创建步伐的加快，积极推进以县城为核心的城镇农批市场建设，坚持软件硬抓，硬件精抓，优化市场环境，坚持“高起点规划、高质量建设、高标准管理、高效益经营”的原则，不断提升城市形象，搞好环境卫生和消防安全。规范市场管理是创建卫生文明城区的基本需求，有利于进一步提升人气，提增财气，提高品位，做强县域经济。

（2）平抑商品物价保障民生

目前，由于泾县中心城区市场管理及布局业态和地域辐射等因素的影响，约80%的农副产品靠外地调运，由于物流、损耗费用造成当地农产品物流运输成本加大，造成个别销量较大品种农副产品价格上涨，致使当地农副产品价格略高于周边地区。目前，建设现代化的大型农批市场并以此为龙头，带动周边农民发展农产品生产的产业化经营，搞活农产品流通，丰富市场、满足供应、平抑物价、惠及民众等符合统筹城乡发展和城镇一体化建设的总体要求，也能为当地农民提供大量就业机会，推动创业富民，扩大就业。

（3） 取信于民重塑政府权威

农贸市场是一种特殊的商业形态，它首先是老百姓的“菜篮子”，其公益性、福利性远远大于其商业性。泾县政府出于保障民生发展的诉求，先后通过招商引资等方式大力引进众多外地客商前来投资市场管理建设，其初衷是要发挥市场管理功能的强大作用，通过市场经济手段管理经营市场。但是由于大多数承包者是私营个体，缺乏市场管理经验，主要以追求市场利润为目标，重收益，轻管理，把商户当做砧板上的鱼肉，租金重，管理差，导致商户误把怨气归结于政府作为，造成政府失信行为的产生。现阶段，政府决心切实采取实际行动，平息和疏导广大人民群众因农贸市场政策失误带来的怨气，尽快解决泾县人民最关心、最现实、最根本的切身利益问题，以提高质量、安全、卫生水平为核心，实现从装满“菜篮子”向丰富、净化“菜篮子”方向转变。于是，2016年泾县政府决心下大力气理清思路，转变工作方式方法，根据“社会效益优先，兼顾经济效益”的原则，将农副产品市场的功能性质重新定位为公用事业，以充分实现其公益性为第一目标，杜绝片面追求经济效益，切实解决广大消费者“买菜难和吃上放心菜、放心肉”的问题。宣城农批作为央企，主要以“服务三农”为企业宗旨，是真正为百姓办实事和值得信赖的市场管理方，相信通过宣城农批正规化、法制化和专业化的市场管理运作，泾县新建农批市场定能再创辉煌。

第二部分 泾县概况

泾县，古称猷州，安徽宣城市辖县。位于安徽省东南部，宣城市境西部。东与宣州区、宁国市接壤；南与黄山市黄山区、旌德县毗连；西与池州青阳县交界；北与芜湖南陵县为邻，处长江中下游平原与皖南山区交接带。泾县总面积2054.5平方公里，人口35.4万（包括县以下乡镇人口），属人口输出县，东西距66公里，南北53公里。辖9镇、2乡、272个行政村（泾川镇、茂林镇、榔桥镇、丁家桥镇、蔡村镇、琴溪镇、桃花潭镇、黄村镇、云岭镇、汀溪乡、昌桥乡）。泾县境内交通发达，205国道横穿全县，322省道直通黄山风景区，境内修建公路1108公里，21个乡镇都通了柏油路。泾县山多田少，农业生产历来以种植粮食作物为主，其中水稻占90%。此外，大宗农产品则为桑茶。泾县拥有丰富的宣纸、宣笔特色优势资源，其中以中国宣纸集团“红星牌”宣纸品牌的影响力和带动力最为显著，由宣纸文化带动了当地旅游文化的发展，形成了宣纸文化与旅游文化的大融合、大发展。

第三部分 泾县主城区市场概况

泾县共有农贸市场 个，总经营面积约 平方米，总摊位数近 个。其中主城区农贸市场6个，全年交易额 元，带动 人就业。太平湖市场与腾达市场相邻，属批零结合模式。南门市场、财富市场、四鑫市场、中心市场为零售市场，其他为批发市场。县内农产品主业态批发大部分集中于太平湖市场和腾达市场（其中包括蔬菜、水果、家禽、水产、肉类、粮油、副食）。太平湖市场、腾达市场、财富市场、四鑫市场为私营所有，南门市场与中心市场为国有状态，其中主城区新建规模较小的位于汇金路东的贺村市场，贺村市场在惨淡经营较短时间后逐步萎缩，直至消失。主城区现存主要6个菜市场杂而分散，存在交易规模小、辐射小、成交额小，商品品类单一，同时市场配套落后，环境脏、乱、差，安全隐患较大等诸多问题，不但局限了县域经济的发展，也严重阻碍了市文明城区创建的步伐。为提升县域经济发展实力，打造文明美丽城区，完善农副产品市场功能，平抑市场价格，让广大县城百姓吃上放心菜，泾县政府决定拉大县域框架，完善县域配套，借力宣城市文明城区创建的东风，建立规模化、现代化的大型批零结合的农批大市场。

一、主城区市场概况

1、太平湖市场

太平湖市场始建于2003年，占地约20亩，市场构架外围为一层门面房（每间约50㎡），基本为已售状态，市场内是“一拖二”的商铺形式（每间上下一起96㎡）；租金约10000/间/年—12000/间/年；此为泾县最大的农贸批发市场；营业时间为凌晨2:00—中午12：00，其中凌晨2:00—早上8:00为批发段，早上8:00—中午12:00为零售段，市场业态齐全，除去水产业态基本涵盖了批发市场所有业态，市场内拥有10户蔬菜批发大户、5户水果大户、2户副食大户。

供货渠道

业 态

上 游

下 游

蔬菜

常州、芜湖、宣城、南京、合肥

本地市场和周边乡镇

水果

宣城农副产品批发市场

本地市场、周边居民和周边乡镇

副食粮油禽蛋

固定的供货商

本地市场，周边居民和周边乡镇

太平湖市场区位优势明显、人流量大、临近长途客运站、客户基础好，主要承担了整个泾县蔬菜、水果以及副食、粮油百货食品的供应。但市场设施老旧、前期规划不规范、管理的不善导致了市场交易通道难以满足后期逐步增加的车流和人流量，通道狭窄，拥挤不堪，交易高峰期时严重影响了交易秩序和效率，外围马路市场的形成有对市场内的交易秩序造成严重困扰，场内经营户擅自搭建的遮雨棚及相关存在消防安全隐患设施现象严重。

2、腾达市场

腾达市场始建于2003年，占地约10亩，铺面面积10㎡，月租金1400元-1500元。档口月租金约1000元-1200元，与太平湖市场隔路相望，主要补充太平湖市场紧缺业态，主要业态为水产、家禽、肉类，外围为蔬菜业态。营业时间为凌晨2:00—中午12：00，其中凌晨2:00—早上8:00为批发段，早上8:00—中午12:00为零售段。市场内拥有4户蔬菜批发大户、2户水产大户、5户干调副食大户。

供货渠道

业 态

上 游

下 游

蔬 菜

常州、芜湖、宣城

本地市场和周边乡镇

水 产

芜湖、泾县桃花潭地区

本地市场和周边乡镇

干调 副食

芜湖、宣城地区

本地市场和周边乡镇

腾达市场临靠长途客运站，区位好，地段佳、人流量大，主要为天平湖市场补充业态，前期市场建设，由于投资方资金链断裂，导致经营一直处于半营业状态。后期曾二度为私人承包，处于无人管理、无序经营的状态，市场基础设施损坏严重，市场线路老化，消防安全隐患多，已不符合安全交易要求，且商户对于档口及铺面的租金颇有微词，普遍反映租金过高，加之两市场之间马路批发市场的形成对市场内零售业态商户的冲击，造成市场内商户不满。

3、财富市场

财富市场始建于 年，位于泾县县城财富路北，占地约14亩，为农改超模式，前期为政府重点招商项目，基础设施完善，设备齐全，暂未收取租金。其中冻品批发2户。此市场为当地周边的生活市场，主要以服务周边居民为主，辐射范围小，人流量小。

4、南门市场

南门市场始建于 年，位于泾县县城茂林路上，为生活市场。辐射范围主要是周边居民，规模小、人流量少，市场内交通道路拥堵，管理混乱、业态不全、市场档口年租金约2000元，随着县域经济发展，市场已处于严重萎缩状态，市场内外围管理混乱，场外道路拥堵不堪。由于该市场多年来未进行维修改造，市场内设施损坏严重，导致顶棚破败不堪，用电线路大部老化，下水道经常堵塞，尤其是场内卫生严重影响市场周边环境，经营户与消费者意见较大。

5、中心市场

中心市场始建于 年占地面积约为3亩，档口面积约8㎡，摊位月租金约为200元—500元，铺面面积约5㎡，年租金约10000元—17000元，此市场为当地周边生活市场，主要服务周边居民。

6、四鑫市场

四鑫市场始建于 年，占地面积为 平米，档口摊位月租金为300元，铺面年租金为12000元—15000元。外围主要为沿街铺面。此市场为周边生活市场，主要供应周边居民，市场外围有一条长约100米的马路市场，主要以自产自销的农户交易蔬菜为主。

二、客户访谈综合意见

（一）投资主体复杂、经营管理水平低、持续投入能力弱

泾县太平湖市场、腾达市场、财富市场、四鑫市场为私营所有，南门市场与中心市场为国有状态。市场管理主体的多元化为市场管理加大了难度。投资主体有个人，也有行业管理部门等，成份比较复杂。

由于农贸市场属低收益行业，且存在一定经营风险，私营市场承包者缺乏长远打算，真正有实力、专业的市场经营开发者甚少。造成市场管理发展后续投入较难，主要存在以下几点问题：

一是大部分市场承包方多是私营个体，市场管理综合素质低，缺乏市场发展的长期观念。泾县太平湖市场、腾达市场、财富市场、四鑫市场都为私人所有，占了泾县主力市场的66%，个体私营企业主和市场从业人员的整体素质不高，经营管理方式落后，在市场管理经营过程中存在责任不明确，市场内摊位费收取标准偏高，消防安全不到位等问题。大多数私营市场主体缺乏创新能力和做强做大市场的竞争意识，普遍存在小富即安的小生产者思想，根本不懂市场经营管理，更没有市场管理的实战经验，往往只知道“薅羊毛”，收取高额租金，而不知道怎样养好“羊”，造成市场发展缺乏长远观念，但最终羊毛出在羊身上，市场发展日趋惨淡，市场经营者也只是抱着“做一天和尚撞一天钟”的思想，长此以往，恶性循环，经营上不去，经营者也收不到租金，更不愿意花多余的钱维修改造市场，短期运营后，经营者落败而逃。位于汇金路的贺村市场就是一个典型的例子，这是一个属于浙江客商私人承包的市场，前期市场设施一应俱全，但由于经营者只知道收租，不懂管理，造成市场逐步萎缩甚至出现短期经营后现在已维持不下去的惨淡结局。

二是存在机制不全、乱收费等不合理现象。一方面泾县大多数市场管理机制不明晰，缺乏相应的食品安全质量监测机制，摊位出租后对经营户的后续管理跟不上，市场建设后期投入不足，管理与服务相对弱势。另一方面权责不清。有的市场涉及多个管理主体的利益，造成了各主体之间因责任不清相互掣肘的矛盾，还有的市场聘用社会闲杂人员进行管理，把市场商户当作肥肉，收费标准自由度很大，管理方法简单粗暴。同时，一些商户的人身权和财产权被承包者随意侵犯的事件时有发生。他们的合法权益被侵犯后，有的为谋求安全，只好忍气吞声，被迫接受承包者的不合理要求，敢怒而不敢言，造成了不好的社会影响。

（二）市场内基础设施年久失修、布局不合理、档次参差不齐

一是设施落后。泾县大部分农贸市场属于老市场，存在历史久远，先天基础条件差、交易设施简陋、无停车泊位，没有任何配套，诸如停车场、遮阳棚、价格显示屏等设施，没有必要的排水基础设施，沟不通、路不畅、地不干等问题长期存在，垃圾处理设施配套不全。部分食品加工、海产品、禽类宰杀等环境令人担忧，直接给市场日常管理留下隐患。比如位于茂林路的南门国营老市场、还有规模较大的太平湖和腾达市场。泾县太平湖市场位于 路，始建于2003年，至今已有13年的历史，属泾县最大和历史最久远的农贸市场，市场内路面破败不堪，市场顶棚已出现漏雨等现象，且市场内电路严重老化，成为威胁市场安全的极大隐患。太平湖市场现为私人承包经营，市场商户反映承包商管理能力差，市场铺面租金较高。

二是布局不合理。老市场年代久远，设施陈旧，规模和硬件设施远不能适用现实发展需要，管理距离标准化的要求相差甚远，市场规划布局不合理性难以满足消费者需要，有的市场明显缺少与之相配套的设施，有的市场地处闹市，周边道路狭窄，居住人群集中，容易造成交通拥堵，还有个别市场建设初期的布局明显违法，存在很多隐患。如位于 路的太平湖农贸市场，随处可见以街为市的混乱状况，市场外围为居民楼，楼下马路边分布众多零散商铺，终日人流不息，这种商住结合的市场不合理布局存在严重的安全隐患。楼上居民阳台一旦有物体坠落，极易对楼下消费者和商户造成严重的人身安全威胁。另外，与太平湖市场隔路相对的腾达市场外围在凌晨2:00—早上8:00为批发段，早上8:00—中午12:00为零售段，交易时产生的噪音也会影响周边居民的正常生活，且沿街商铺经营户食品安全意识差，不便管理。除此之外，菜农占道经营时有发生，冲突不断，对县域交通、市容市貌造成很大影响，农贸市场现状与县域经济发展水平极不对称。除位于财富路的财富市场为新建市场，硬件设施较为先进外，其他几个市场的硬件状况仍有待改进，如腾达市场，市场内光线昏暗，路面狭窄，交通不便利，各商贩为寻求顾客关注，偏向于把摊位设在门口，造成入口处拥堵不堪，市场中后部空置，出现“场内空，场外乱”的现状。部分区域或居民居住区有需无场、有市无场，特别是以零售业为主的农贸市场布局不均衡，对居民的生活消费造成诸多不便，部分群众意见较多，已影响到居民入驻和商气、人气聚集。

三是档次参差不齐。泾县现有的6个主力农贸市场中，太平湖和腾达市场规模大、业态全，但存在市场基础设施陈旧、布局不合理、管理混乱等不良情况。财富市场基础设施比较完善，但存在管理混乱、设施空置无法利用和人流量少的情况，严重制约了市场的长期可持续性发展。其余几个市场普遍设施破败不堪，经营粗放，卫生、消防条件难以保障，市场内购物环境恶劣。市场内的禽畜区，扑鼻而来的臭味让人晕眩，行走在摊位之间更须小心翼翼，东一堆鸡毛，西一滩下水，肮脏恶臭，让人心生厌意。除此之外，市场外围马路的拥堵情况极为严重，乱拉线接电现象较多，隐患重重，一旦发生不测，警车，消防车均难以进入，这种现状给人民的生命财产安全造成了重大隐患。

（三）本地商户思想保守、对市场建设经营管理缺乏信任和信心

前几年，泾县政府对农贸市场建设过分强调市场化、社会化和多元化，导致政府在农贸市场建设和发展中主导不够，市场经营中话语权不够，指挥失灵。由于认识不到位，造成对农贸市场建设管理不够重视，规划布局滞后，规划执行不严肃，对有关农贸市场建设政策执行不到位等。通过政府招商引进的私营市场管理主体，由于缺乏专业的市场管理经验，致使后期建设的几个市场存在市场硬件设施虽全，但是软件跟不上的情况，新市场建筑美观，设备齐全，但是没有人气，市场经营无法继续维系，商户对招商引进的市场管理方不满，抱怨服务差、租金高，市场经营基本处于半营业或关闭状态。如政府通过招商引进的财富市场和贺村市场就是如此，贺村市场短期经营现基本已经维持不下去，处于关闭的状态；财富市场内设施齐全，购物环境优，但由于缺乏专业管理团队的经营，尽管前期免收租金，但市场生意仍就冷冷清清，经营状况一直不佳。如此市场经营的案例数不胜数，导致商户对泾县内再建新市场信心的丧失殆尽。再者，泾县很多市场是老市场，存在时间久，很多商户在市场的经营时间甚至长达十几年，很多人已经习惯现有市场的经营管理模式和原经营固定摊位，不愿意再次面临不可预测的搬迁。有的商户反映，原有市场通过长时间的经营已经形成了固定的商圈和消费习惯，害怕市场位置的变化会影响商铺和摊位生意经营，对消费者是否能够认同新的市场区位并愿意前往购物产生疑虑，对新市场建设充满未知恐惧等因素会造成新市场培育初期商户搬迁难和商户回流等难以回避的问题。

第四部分 新建泾县农贸市场的必要性

目前，宣城农批在泾县建设一个大型农批市场应该说正当其时，借助宣城市文明城区创建的东风，新市场建设关系到市文明城区建设的成败。农贸市场是一个城市的具有公益性质的基础设施，体现了城市宜居、城市品位和城市形象，一个大型、现代化综合性的农批市场的建立是加强城市管理、建设宜居环境、创建文明城区的需要。将起到扩大投资、改善民生、拉动内需的重要作用，具有重大而深远的意义：

一是体现了政府以“人为本”的执政理念。农批市场不仅仅是一个经济场所，也是一面折射社会热点、管理难点的透视镜，它所具有的社会意义远远高于其经济意义。一方面，农批市场是农副产品的重要销售渠道，与老百姓的生活密切相关，直接关系到人民群众的身体健康和消费安全；另一方面关系到三农问题，抓好农批市场建设是解决三农问题的有效途径，对增加农民收入、扩大农村消费具有重要意义。当前，农批作为一个微利行业，投资大，收益低，回收期长，市场机制在这里面的作用不会很大，迫切需要政府这双“有形的手”大力扶持。

二是搞活流通、扩大消费的重要措施。通过搞活流通、促进消费来扩大内需，对于保持县域经济平稳较快增长显得尤为迫切。实践证明，一个现代化的大型综合性农批市场的建立对于拉动县域经济、搞活农产品流通、增加就业、提升广大消费者的福利水平、营造良好的消费环境具有推动作用。环境好了，菜篮子净了，由此带来了消费量上升，经营者获利，消费者满意，社会稳定，政府和市场经营者同样实现了双赢。

三是农批市场标准化建设是加强城市管理的需要。泾县大多数农批市场基础设施简陋，占道经营较为普遍，脏、乱、差问题突出，严重影响了市容市貌，加大了县城管理难度。另外，经营者与市场管理者、承包者、消费者之间的矛盾时有发生，给社会治安带来隐患，如今泾县的大小农贸市场已经成为“让百姓揪心、让政府头痛”的热点问题之一，必须下决心、花力气对县域不合理的市场格局进行整合，建立一个大型、正规、综合性强的现代化农批市场，从根本上解决这一难题。

第五部分 市场客户分析

新建农贸市场，会对业态进行调整，像蔬菜、水果、水产、百货等业态，比较齐全，基本能满足居民生活的需求，比过去那种零散的购物相对方便，会吸引客户进入本市场。另外，原有的市场没有规模较大的批发商，新建的农贸市场，因交通便利，能做到以批发带动零售，客户流向信心较足。

第六部分 项目SWOT分析

第七部分 泾县市场的定位

一、定位原则

用科学发展观的指导思想，立足现实，放眼未来，做到高、大、全。

目前，泾县的社会经济的迅速发展，人们的生活水平有了很大提高，城乡居民普遍开始关注和重视自己的生活质量，现在建设的泾县市场，在以泾县有关城镇规划为导向的基础上，必须

认清现状，并能高瞻远瞩，顺应市场需求，其发展前景和目标规划，达到中端市场的要求。超前太多将会造成曲高和寡，冷冷清清；不做超前规划将会在市场高速发展的情况下，刚上路即处在落后的位置，生命周期人为变短。

那么，如何达到中端市场的要求呢？

首先，以《泾县县城总体规划(2014-2030)》为依据，洞悉泾县商业的现实状况，以高标准建设市场，满足泾县市场的现实需求。

其次，掌握国际国内最先进的市场规划运营理念，在本项目定位规划过程中能站在一定的高度，高屋建瓴，把握方向，项目规划及建设至少20年不落伍。同时，精心把握现实需求和长远发展之间的关系，为项目未来预埋伏笔。

再其次，就是各项业态要做全，利于商业的运作。

二、整体定位

要从功能和业态上从泾县现有市场得到提高，改变原来市场运营后出现的薄弱环节和落后的状态，建成业态交易集中区域、安全检测、电子结算系统及其它市场道路设施、仓储配备、停车场、公共卫生设施等配套建设，使其成为具有二级批发、批零结合功能的市场。

三、业态定位

主要经营项目为蔬菜果品类、水产品类、肉类、禽蛋类、调味品类、副食品、百货，以及本地特色农副产品等。

各业态的经营以批发为主，零售为副，实行统一管理、独立经营，既保证市场的整体性，又给经营者自主经营的空间。

四、规模定位

新市场建设占地100亩，可以建设20000平方米的交易面积。

这20000平方米的面积要合理使用，根据调研的结果，结合目前的商业信息，本着地尽其用，让市场发挥出最大的作用，获取最大的利益，蔬菜交易区 平方米，水果交易区 平方米，水产 交易区 平方米，百货交易区 平方米，停车场 平方米，其它配套设施 平方米。

五、功能定位

批发+零售+食品安全检测+宾馆+停车场

六、品类定位

批发部分以蔬菜、水果类为主，其它副食品、百货采用零售的经营方式 。

七、客群定位

新市场的交通便利，辐射范围广，客群主要是涵盖整个县城居民，辐射周边的乡镇。

八、模式定位

因市场为政府自行投资，其模式可以采用：政府支持+概念化包装+商业运营，再详细说明就是：自持物业，出租经营，统一管理。

九、形象定位

十、策略定位