两会房地产政策即时解读报告

中国指数研究院 中国房地产动态政策设计研究组中国房地产政策即时解读 2011 年 3 月 14 日“两会”房地产相关政策解读： 保障房建设有保障，控货币以控房价事件：2011 年 3 月 3 日-14 日，每年一度的“两会”在京召开，房地产业再次成为各方关注的焦点， 温总理政府工作报告、住建部等相关部委记者会均有许多有关房地产调控政策的内容。1、政府工作报告2011 年 3 月 5 日，第十一届全国人民代表大会第四次会议在人民大会堂开幕，国务院总理温 家宝做政府工作报告，涉及房地产业的内容有：今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共 1000 万套，重点发展公共租赁住房；中央政府安排补助资金 1030 亿元，各级政府要多渠道筹集资 金，大幅度增加投入；进一步落实和完善房地产市场调控政策，建立健全考核问责机制。2、国家发改委记者会3 月 6 日，十一届全国人大四次会议在人民大会堂举行记者会，国家发展和改革委员会主任张 平、副主任朱之鑫、徐宪平就“十二五”规划纲要回答记者提问。徐宪平说，未来五年，要建设城 镇保障性安居工程 3600 万套，今、明两年各 1000 万套，后面三年 1600 万套，“十二五”末使保 障性住房的覆盖率达到 20%。3、住建部记者会3 月 9 日， 十一届全国人大四次会议新闻中心举行主题为 “保障性住房建设和房地产市场调控” 记者会。住房和城乡建设部副部长齐骥、房地产市场监管司司长沈建忠、住房保障司司长冯俊出席 记者会接受媒体采访，表示今年 1000 万套保障性安居工程年度投资大概在 1.3 万亿到 1.4 万亿之 间，中央及各级地方政府将出资 5000 亿，剩余的 8000 亿由社会机构和保障对象以及所在的企业 筹集。4、住建部长姜伟新接受媒体采访3 月 8 日，住房和城乡建设部部长姜伟新在接受中国证券报记者采访时表示，如果房价不能稳 定，时刻准备出台新一轮楼市调控政策，将会制定更为细化的遏制房价上涨的系列措施。 3 月 10 日，住房和城乡建设部部长姜伟新在十一届全国人大四次会议第二次全体会后表示， 限购令目前没有停止的时间表。5、 国土资源部发布 《关于切实做好 2011 年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》3 月 11 日，国土资源部网站发布 《关于切实做好 2011 年城市住房用地管理和调控重点工作的 通知》，指出国土部今年的重点工作及基本要求是：“稳供应、保民生”，以保障性安居工程建设 所需用地为重点，及时编制公布城市住房用地供应计划并认真实施，确保 2011 年 1000 万套保障

中国房地产动态政策设计研究组性安居工程建设任务落地，确保保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地不低于住房建设用 地总量的 70%，确保城市住房用地供应计划总量不低于前 2 年年均实际供应总量；“控价格、防 ‘地王’”，坚持招标拍卖挂牌出让制度，进一步完善供地政策，充分发挥土地政策惠民生、稳预 期、注重社会效应最大化的管控作用；“严监管、促开发”，加强住房建设用地全程监管，实时跟 踪土地开发利用情况，加大清理查处违法违规违约行为力度。6、3 月 14 日，温家宝总理记者会◆问：高房价已经直接影响到老百姓日常的生活。那么您如何评价政府已经采取的措施呢？下一步 有什么新的措施出台？ 温家宝总理说，三管齐下，第一，还是要控制货币的流动性；第二，运用财政、税收和金融的 手段来调节市场需求；第三，加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。 ◆问：去年到现在，政府出台了多项房地产调控政策，这些政策措施能不能落实到位？会不会半途 而废？ 温家宝总理说，当前最重要的是各项政策措施的落实。对于中央来讲，就是要加强对地方落实 房价调控政策的检查力度，真正实行问责制。同时，密切跟踪和分析房地产市场发展的形势，进一 步研究有针对性的宏观调控措施。对地方来讲，就是要认真落实房地产调控的责任。比如，首先要 公布政府调控房地产的政策和房价控制目标。 保障性住房除了棚户区改造以外，主要用于公租房和廉租房，这个方向必须明确。对于保障性 住房，土地必须单列，做到应保尽保。对于保障性住房建设以后，管理和退出机制现在就要着手制 定规则，这样我们就实行了一个完整的从建设到管理，到退出这样一个完整机制。使保障性住房质 量和效益得到保证，使将来它的管理也得到保证。报告要点：两会期间密集的房地产相关政策和事件表明， 2011 年房地产市场仍将保持强有力的调控力度。 温家宝总理在两会闭幕的记者会上提出“控制货币流动性”是调房价的手段之一，并同时反复强调 保障性住房的建设。预计在 2011 年乃至更长的时间内，收紧货币将是调控房价的重要手段，差别 化信贷政策将得到严厉执行，而伴随着资金、土地等相关政策的落实，保障性住房建设将逐步得到 落实。■ 2011 年房地产市场调控的核心内容是：进一步落实和完善调控政策，大力加强保 障房建设2011 年《政府工作报告》房地产政策的主题是坚定不移地搞好房地产市场调控，其核心内容 是：一方面进一步落实和完善房地产政策，另一方面大力加强保障房建设。今年将建设保障性住房 1000 万套，中央财政预算拟安排补助资金 1030 亿元。可见，政府将坚决遏制部分城市房价过快上 涨，在抑制投资投机需求、增加保障房供给的同时规范住房租赁市场发展，将使房地产市场发展更2

2011 年 3 月 14 日房地产政策即时解读报告加规范和健康。 “建立健全考核问责机制”首次写进政府工作报告，在考核问责机制下，地方政府 对政策的执行和落实力度将大大加强。■ 保障房建设有保障：土地、资金落实有力保障房建设的关键是土地和资金，也是保障房建设的困难所在，如果这两个问题能解决，保障 房建设计划就能有效实施， 今年的各项政策措施保障土地、 资金落实有力。 住建部副部长齐骥表示， 1000 万套保障房建设完成需要 1.3 万亿左右， 有 8000 多亿通过社会机构的投入和保障对象以及所 在的企业筹集，剩余 5000 亿的资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来 筹集。土地供应保障措施的推出和资金来源方式的确定，将为完成 1000 万套保障房建设任务奠定 良好的基础。我们认为今年地方政府对政策的执行和落实力度将大大加强，对完成保障房建设任务 保持乐观，以“限购”换取供给的增加将起到积极作用。■ 房地产发展长效机制建设取得新进展为促进房地产市场的健康发展，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系，加强房地 产长效机制建设是一个很重要的任务。近来， 《房地产法》修订、 《住房保障法》立法等房地产法制 建设、公租房建设模式、金融政策支持保障房建设等方面取得了新的进展。房地产法制的健全，将 为我国房地产市场的发展提供良好的法制环境。明确的公租房建设模式的提出，金融政策的支持， 将加快我国公租房的建设，有利于缓解房地产市场的供需矛盾。■ “控制货币流动性、加强地方政府责任”提到调控新高度政府在继续利用税收、金融等手段抑制不合理需求的同时，也把“控制货币的流动性”和“加 强地方政府责任”作为政策调控的主要措施，提到新的高度。去年，政策调控效果不够好，原因是 多方面的，经过研究，我们认为有两个原因比较重要，其一是去年货币供应量较大，其二政策落实 不力。 中央政府控制货币流动性， 不仅对于管理通货膨胀， 而且对于遏制房价上涨也将有积极作用。 加强地方政府责任，实行问责制，将会保障各项政策措施的有力实施。研究组认为，这两项措施对 于解决当前我国房地产市场调控存在的问题将会起到很好的作用。3

中国房地产动态政策设计研究组一、2011 坚定不移地搞好房地产市场调控的核心内容是：进一步落实 和完善房地产政策，大力加强保障房建设从近几年的《政府工作报告》看，我国的房地产政策由支持发展转向全面调控， 逐年趋紧。2009 年，为应对世界金融危机的冲击，促进经济增长，中央政府房地产 政策主题为“鼓励商品住房消费和供给” ，当年也出台了包括税费减免、信贷支持等 多项鼓励性政策。2009 年末至 2010 年初，由于宏观经济、金融、房地产需求等因素 的共同影响，商品房价格大幅上涨，2010 年房地产政策主题转为“遏制部分城市房 价过快上涨” ，主要是采用差别化信贷、税收等手段抑制不合理需求及增加保障房供 给。去年严厉的房地产政策调控，市场发生了积极变化，但是有些政策落实的还不够 好，2011 年《政府工作报告》房地产政策的主题是“坚定不移地搞好房地产市场调 控” 。 表：2009-2011 年政府工作报告关于房地产政策的主要内容 年份 政策主题 主要措施 一、采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定 房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。 二、安排 430 亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建 设。住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设进行试点。 积极发展公共租赁住房。落实好支持居民购买自住性和改善性住 房的信贷、税收和其他政策。对符合条件的第二套普通自住房购 买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转 让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策。 三、促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位 普通商品房建设的信贷支持。 一是继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住 房专项补助资金 632 亿元，建设保障性住房 580 万套。 促进房地产市 场平稳健康发 展，坚决遏制部 分城市房价过 快上涨势头 二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普 通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范 发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。 三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完 善商品房预售制度。 四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办 法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬 房价等违法违规行为的查处力度。 一进一步扩大保障住房建设规模，今年将建设保障性住房 1000 万套， 重点发展公共租赁房， 中央财政预算拟安排补助资金 1030 亿元，比上年增加 265 亿元，抓紧建立保障性住房使用、运营、 退出等管理制度。 二是进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市 房价过快上涨势头。制定并向社会公布年度住房建设计划，重点 增加中小套型普通商品住房建设。规范发展住房租赁市场。严格 落实差别化住房信贷、 税收政策， 调整完善房地产相关税收政策， 加强税收征管，有效遏制投机投资性购房。 三是建立健全考核问责机制。对稳定房价、推进保障性住房建设 工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。 资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理2009鼓励商品住房 消费和供给20102011坚定不移地搞 好房地产市场 调控4

2011 年 3 月 14 日房地产政策即时解读报告房地产业事关民生，与经济增长也有着密切的关系，房地产政策受宏观经济形势 变化影响很大。 上一轮 2007 年开始的房地产市场政策调控， 2008 年为应对世界金融 危机的冲击支持经济增长“政策突然转向”为鼓励住房消费。走出世界金融危机的阴 霾，目前，我国刚进入新一轮经济增长周期，未来几年宏观经济发展将比较稳定，像 2009 年利用房地产业“保增长”的概率大大减小， “政策突然转向”将很难出现。因 此我们认为未来几年房地产业政策仍将是以“调控”为主题。在这样的政策环境下， 对房地产企业来说“怎么活着”将是严峻的考验。 今年加强房地产市场调控的核心内容是：一方面进一步落实和完善房地产政策。 坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，规范发展住房租赁市场，严格落实差别化住房 信贷、税收政策，调整完善房地产相关税收政策，加强税收征管，有效遏制投机投资 性购房，建立健全考核问责机制；另一方面大力加强保障房建设。今年将设保障性住 房 1000 万套，中央财政预算拟安排补助资金 1030 亿元，比上年增加 265 亿元。3 月 8 日，住房和城乡建设部部长姜伟新在接受中国证券报记者采访时表示，如果房价 不能稳定，时刻准备出台新一轮楼市调控政策，将会制定更为细化的遏制房价上涨的 系列措施。可见，政府遏制部分城市房价过快上涨的决心比较坚定，在抑制投资投机 需求、增加保障房供给的同时规范住房租赁市场发展，这些措施将使房地产市场发展 更加健康和规范。 “建立健全考核问责机制”首次写进政府工作报告，对稳定房价、推进保障性住 房建设工作不力的地方政府，中央政府将对其严厉追究责任， “房价控制目标”和“保 障房建设任务完成情况”将成为考核地方政府的主要参考指标。在考核问责机制下， 地方政府对政策的执行和落实力度将大大加强。二、保障房建设有保障：土地、资金落实有力保障房建设关键是土地和资金，也是保障房建设的困难所在，如果这两个问题能 解决， 保障房建设计划就能有效实施， 今年的各项政策措施保障土地、 资金落实有力。 土地供应有保障。1 月国土部工作会议强调，科学编制和实施房地产用地供应计 划，确保 2011 年 1000 万套保障性住房用地供应。1 月 26 日， “国八条”要求各地 在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地。最近，国土部发布《关于切实 做好 2011 年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》 ，指出“ ‘稳供应，保民生’ ， 确保 1000 万套保障性安居工程建设任务落地，对落实国家 1000 万套保障性安居工 程建设用地实行责任制，由地方各级国土资源主管部门主要领导人负全责，将各省 4 月上旬汇总上报的保障性安居工程用地供应计划连同责任人名单一并向全国公示， 并 采取措施加强检查督促落实。 ”这些措施将为保障房建设用地供应提供有力的保障。5