2015年北京甲级写字楼市场年度报告

全联房地产商会写字楼分会 中国写字楼研究中心（CORC）

2015年北京甲级写字楼市场年度报告

概览

宏观经济

根据《北京市2015年暨“十二五”时期国民经济和社会发展统计公报》：初步核算，全年实现地区生产总值22968.6亿元，比上年增长6.9%。其中，第一产业增加值140.2亿元，下降9.6%；第二产业增加值4526.4亿元，增长3.3%；第三产业增加值18302亿元，增长8.1%。 按常住人口计算，全市人均地区生产总值达到106284元（按年平均汇率折合17064美元）。

全年文化创意产业实现增加值3072.3亿元，比上年增长8.7%；占地区生产总值的比重为13.4%，比上年提高0.2个百分点。高技术产业实现增加值5180.8亿元，增长9.3%；占地区生产总值的比重为22.6%，比上年提高0.4个百分点。信息产业实现增加值3508亿元，增长10.6%；占地区生产总值的比重为15.3%，比上年提高0.4个百分点。生产性服务业实现增加值12160.3亿元，增长8.6%；占地区生产总值的比重为52.9%，比上年提高0.4个百分点。

固定资产投资：全年完成全社会固定资产投资7990.9亿元，比上年增长5.7%。其中，国有控股单位完成投资4238.5亿元，比上年下降

4.9%；民间投资完成3296.2亿元，增长25.8%。

分城乡看，城镇投资7267亿元，增长4.9%；农村投资723.9亿元，

增长13.9%。

分产业看，第一产业投资111亿元，下降32.2%；第二产业投资677.1亿元，下降5.5%；第三产业投资7202.8亿元，增长7.8%。 全年完成基础设施投资2174.5亿元，增长7.7%。从投向上看，交通运输投资827亿元，所占比重为38.0%;公共服务业投资494.4亿元，所占比重为22.7%。

房地产开发：全年完成房地产开发投资4226.3亿元，比上年增长

8.1%。其中，住宅投资1962.7亿元，与上年持平；写字楼投资906.6亿元，增长20.8%；商业、非公益用房及其他投资1357亿元，增长13.2%。

写字楼市场 随着中国经济步入中速增长阶段，产业转型升级与结构调整成为当下经济发展与宏观调控的主基调。增长减速和结构调整同期到来，使得实体经济增长面临巨大压力，而经济发展的这种深刻变化在中国房地产市场上准确地折射出来。

2015年房地产市场的关键词包括加息，地王，禁限目录，去库存，供给侧改革等等。特别是中央两次推出要化解房地产库存，稳定房地产市场。

中国的写字楼是纯投资型市场，其市场走势与宏观环境和实体经济的发展高度相关，2015年降准降息、大众创业浪潮提振了个人和机构投资者购臵及租赁写字楼的积极性。

中国写字楼研究中心（CORC）统计显示，2015年北京写字楼市场整体向上，供需两旺。一方面写字楼销售市场由于受到降准降息等利好刺激，全年成交近310亿元，重新回到正常平稳轨道；另外一方面，写字楼租赁市场由于金融、IT和互联网、大众创业成为写字楼市场需求增长的主要驱动力，写字楼租金继续在上升通道内运行。

从市场供需来看，供应量和吸纳量均创近三年新高。2015年写字楼市场新增供应达193万平方米，较2014年增加12.2%。市场需求方面，市场整体吸纳量为133万平方米，较2014年增加29.1%。其中以金融保险、IT和互联网、专业服务企业的需求较为强劲，合计占据总成交量的60%以上。

从产品结构和分布来看，核心区高品质写字楼产品租赁旺盛。同时，由于核心区项目可租赁面积有限成本高企，投资租赁需求外迁至非核心商圈和新的商务中心的趋势得以延续，一些知名跨国公司和国内企业向非核心区域的搬迁或扩张，带动企业独栋、总部基地以及产业园区的独栋产品持续活跃。

从商圈分布来看，随着北京郊区化的发展和对周边经济辐射能力的增强以及现代服务业日益细致的分工，写字楼的“多中心”格局得到进一步发展。在“行政副中心”效应的刺激下，通州区域内的写字楼、商业及服务性经营用房成为焦点。从2015年9月开始，通州商办市场整体升温迹象明显，尤其是运河核心区。目前，通州新城规划面积16平方公里的核心商务区内已聚集了保利大都汇、京杭广场、绿地中央广场、华业新北京中心、通州富力中心等多个项目。

根据中国写字楼研究中心（CORC）的最新统计数据，截止2015年12月，北京写字楼市场平均售价32253元/平方米（建筑面积报价），与2014年同比下降6.6%；平均租金323元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2014年同比上升3.8%；平均空臵率10.8%，与2015年同比下降11.5%。

市场供应

市场供应持续增加 新兴商圈持续领跑

根据北京市统计局统计数据，2015年，全市完成房地产开发投资4226.3亿元，比上年增长8.1%。其中，写字楼投资完成906.6亿元，增长20.8%。2015年1-12月北京办公楼竣工面积385.38万平方米， 同比微跌0.5%；新开工面积为585.56万平方米，同比增长39.0%；

其中望京、亚奥等新兴区域供给占据全市总供给的半数左右。在竣工面积微减、新开工面积较大幅度增长的同时，销售面积亦大幅增加，2015年1-12月办公楼销售面积为243.02万平方米， 同比增加77.6%。

中国写字楼研究中心（CORC）统计查显示，2015年北京甲级写字楼市场新增供应达193万平方米，较2014年增加12.2%。2015年写字楼市场成交面积133万平方米，同比下降29.1%；成交均价32253元/㎡，同比下降6.6%；成交金额310亿元，同比上涨17%。

东部地区

作为北京三个核心区域之一，CBD区域内国际化资源聚集，集中了北京市约90%的国际传媒机构169家，约80%的国际组织、国际商会110家，约80%的跨国公司地区总部50家，约70%的世界500强企业160家，约70%的国际金融机构252家，约30%的五星级酒店17家。国际交流频繁，多元文化交融，区内登记外籍人口近4.4万人，约占北京市的50%。北京市约50%以上的国际性会议、90%的国际商务展览在这里举办。

租务市场供应包括朝阳区诺金中心、诚盈中心、世通国际大厦、远洋国际中心二期和财富金融中心等甲级写字楼入市。

销售市场新增供应包括朝阳区昆泰嘉瑞中心、骏豪〃中央公园广场、保利中央公园、北京绿地中心、达美中心广场、电子城国际电子总部、新瑞大厦等，通州区包括通州万达广场、经略天则总部基地、北京民企总部基地。

值得一提的是，随着京津冀一体化规划的落地、通州城市副中心定位的明确以及北京市机关单位东迁的消息等利好接连出现，通州写字楼市场闻风起舞，经略天则总部基地、北京民企总部基地等企业独栋类别项目在2015年均取得了不俗的销售业绩。

西部地区

金融街区域聚集着银行、电信、证券、保险等国内外大型金融机构，目前金融街甲级写字楼基本满租，租金水平也一直居于京城首位。年内新增供应包括金融街月坛中心、首建金融中心、金融街E9大厦、金融街广安中心等进入销售市场，锦什坊街柒号对进入租务市场。中关村区域年内仅有中航广场一期新增供应。

石景山区域新增供应包括金融街长安中心、中国铁建〃耀中心、点石商务公园等项目在售，昌平区区域新增供应包括招商嘉铭珑原、云谷园。

南部地区

南部地区主要以销售类型项目为主，包括丰台区、大兴区，丰台区新增供应包括金丰能源中心、华夏幸福创新中心、诺德中心、北京方向，大兴区新增供应包括北京经开〃智汇园、鸿坤金融谷、力宝广场A座、中航国际广场、CDD创意港〃嘉悦中心、中建港湾中心、星光视界中心。其中，丰台区金丰能源中心成交金额达44.73亿元，成交面积大15.83万平方米，一举斩获2015年北京房地产（含住宅）、北京写字楼双料销售冠军。

市场需求

租赁市场量价齐升 销售市场价跌量涨

根据中国写字楼研究中心（CORC）的最新统计数据，2015年写字楼市场新增供应达193万平方米，较2014年增加12.2%。市场需求方面，市场整体吸纳量为131万平方米，较2014年增加27.1%。其中以金融保险、IT和互联网、专业服务企业的需求较为强劲，合计占据总成交量的60%以上。

租赁市场 纵观2015年的市场成交，由于近年来P2P、理财等公司发展势头迅速，金融行业成为甲级写字楼租赁市场上最大的需求来源，占到全年总需求的34%。但同时，由于其不稳定性带来的潜在风险，其中最为活跃的新兴金融公司也逐渐受到越来越多的优质项目业主的排斥。另一大需求来源则是IT及高科技公司，占到全年总需求的25%。内资企业依旧主导需求，占到全年总成交的七成。

2015年第一季度，金融、IT及高科技、电子商务以及专业服务企业仍然主导市场需求，其需求量合计约占需求总量的70%。内资企业自2010年开始主导本地市场需求并持续至今，本季度约占需求总量的75%。与之相对，受困于国内经济放缓及全球经济不甚稳定的影响，外资企业的需求比例只占四分之一。北京写字楼市场主要租赁成交主要集中在CBD及金融街区域，金融类企业选址需求活跃。其中，泰康资产管理在卓著国际金融中心承租了4,500平方米，Apple在国际

财源中心承租了3,500平方米，瑞穗银行在环球金融中心承租了3,000平方米。

第二季度，金融业和IT及高科技企业仍旧是甲级写字楼需求的主力军，共占48%的市场需求。其中，爱普生租赁华贸中心7,000平方米，住友商事租赁国贸大厦3,400平方米，迅程科技租赁欧美汇大厦2,800平方米。

第三季度，位于中关村的中航广场一期项目入市，带来5.2万平方米新增供给。同时，金融业和IT及高科技企业依旧是甲级写字楼市场最主要的需求来源，合计占第三季度成交量的60%。内资企业继续占据主导地位，约占本季度成交量的70%。内资高科技公司成为本季度需求主力，除公司业务快速扩张产生的需求外，办公用房升级也成为该类公司需求。例如锤子科技在新落成的绿地中心租赁了7,100平方米面积，中邮人寿租赁了锦什坊街柒号5,600 平方米。银华基金租赁了东方广场6,000 平方米

第四季度，北京市甲级写字楼市场共有两个新项目入市，分别是位于望京的诚盈中心和位于东四环姚家园的达美中心，各带来5.3万平方米和6万平方米可租赁面积。金融、IT及高科技以及专业服务企业为本季度需求的主导力量，其需求占据总成交量的70%，制造业需求继续呈现萎缩态势。例如华夏基金租赁月坛中心12,000平方米，华瑞制药租赁冠捷大厦8,000平方米，汽车之家租赁中航广场7,000平方米。

销售市场

2015年房地产市场进入调整期，写字楼市场同样受到波及，但这也是投资需求入市的窗口期，降息等利好带动了部分有投资需求人群在总价较低，租金回报率稳定的时候出手投资性物业。

根据中国写字楼研究中心（CORC）统计，2015年北京写字楼销售金额前十项目，共计成交220亿元。其中，其中丰台区金丰能源中心成交金额达44.73亿元，成交面积达15.83万平方米，斩获2015年北京房地产（含住宅）、北京写字楼双料销售冠军。这也是北京房地产有记录以来，商办地产项目第一次在成交面积、成交金额均超过住宅地产的案例。

金融街E9大厦及昆泰嘉瑞中心分别以27.09亿元及23.93亿元位居第二、第三。

新兴商务区望京、通州、丰台相对集中，其中丰台区域，年内成交金额随着金丰能源中心、华夏幸福创新中心新增项目推盘量增加，较去年成交大幅增加，占比年内总成交的30%。通州区域，年内成交主要集中在经略天则总部基地、北京民企总部基地等项目，占比总成交金额的20%。

相比2015年，北京写字楼需求由核心区向城郊区域外溢的趋势更加明显，丰台区金丰能源中心以15.83万平米，成为2015年成交面积最大的写字楼项目。

从2001年开始国有企业一直都是国内写字楼市场的需求主力，许多国企购买整栋写字楼，既用于自身办公也兼做投资出租。2013年7

月随着中央下发规定，对国企购买写字楼进行限制，由此导致写字楼开发商和整个市场受到重挫，这一局面在2015年有所改变。

2015年北京写字楼年内重要整售交易包括：中国信达以人民币105亿元从国浩（中国）收购位于东直门优越地段的国盛中心，是北京近10年以来成交金额最大的整售交易；电商巨头阿里巴巴斥资24.7亿元从昆泰地产手中收购了位于望京的昆泰嘉瑞中心；北控水务斥资13.3亿元从保利地产手中收购了位于望京的保利国际广场塔3；前海人寿购买中国惠普大厦8-18层，成交面积2.1万平方米，成交均价60000元，同时斥资10亿元购买中国铁建 耀中心B座；中电科（北京）网络信息安全有限公司11亿元购买金丰能源中心5号楼2.8万平方米；农信银资金清算中心12亿元购买金丰能源中心4号楼2.9万平方米。

市场综述

商酒改写渐成趋势 产品运营期待创新

根据中国写字楼研究中心（CORC）的最新统计数据，截止2015年12月，北京写字楼市场平均售价32253元/平方米（建筑面积报价），与2014年同比下降6.6%；平均租金323元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2014年同比上升3.8%；平均空臵率10.8%，与2015年同比下降11.5%。

2015年北京写字楼市场标志性事件回顾及其影响评估：

首先，2015年8月，北京市发布《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》，针对城六区（东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区）专门出台了更为严格的禁限目录。今后，将禁止区域内新迁入京外中央企业总部，同时，禁止新设立或新迁入市属行政事业单位以及行业协会等非紧密型行政辅助服务功能，预计这些区域的需求将被进一步削弱。该项禁令将在中长期内进一步抑制传统商业区域内写字楼物业的开发，市场的去中心化趋势将进一步发展。

其次，由于整体零售市场和酒店行业的低迷，将商业项目及酒店项目改造为写字楼逐渐成为趋势。例如，中关村广场购物中心由于经营不佳将20万平方米体量的购物中心改造为写字楼。目前成功改造为写字楼的商业项目或底商面积多位于CBD周边及中关村等核心商务区，或办公需求呈现明显增长趋势的新兴市场。商业项目改造为写字楼主要案例有盈科中心、华贸购物中心、金融街洲际酒店、中坤广场、中粮广场等。

对比同区域的写字楼项目，商业项目及酒店项目在设计上拥有更高的层高和更大的标准层面积，因此，这些商改办、酒改办项目普遍具备更高的使用舒适度及性价比，受到IT及高科技企业、文化传媒企业和收紧预算的外资公司的青睐。

第三，2015年第四季度e租宝事件造成北京写字楼市场13万平方米面积空臵，且主要集中于高品质顶级、甲级写字楼中。新兴金融公司的高度不稳定性促使业主在租户选择上趋于谨慎，预计这一趋势将持续到2016年。

第四，联合办公空间、众创空间和新型孵化器今年以来在中国得以快速的发展。自李克强总理提出"互联网+"、"大众创新，万众创业"战略后，写字楼开发商服务商纷纷投入"互联网+"怀抱进行转型与创新。如潘石屹打造的线上租赁平台推出“SOHO 3Q”；毛大庆打造中国版WeWork创业平台“优客工场”；中海地产推出"云商务"，卓越集团推出"E+商务"，保利地产推出"商办平台"等等。

在互联网+时代，办公空间和办公模式正处于巨大的变革中，人们对传统写字楼的需求也在发生变化。随着IT、互联网行业这几年来的快速发展，越来越多的有经验的个人开始成立自己的创业团队，进行智能设备的设计、应用程序的开发等等在过去并不普遍的工作，这些人对联合办公有的大量的需求。那么，我们是否可以预计，大众对传统固定工位，且租赁合约时间较长的写字楼需求将逐渐减少，取而代之的则是更加灵活且注重互动和交流的联合办公模式？进而影响写字楼市场的产品结构和运营模式，诞生出新的业态、新的物种？

展望

未来三年，北京甲级写字楼市场还将有约180万平方米写字楼面积将陆续入市。望京、亚奥等新兴区域将有74万平方米可租赁面积入市，尤其是通州副中心的快速发展，预计将进一步加快写字楼市场的去中心趋势。新项目入市可能加剧短期内市场竞争，同时，新兴金融公司存在高度不稳定性。因此，未来北京市甲级写字楼市场将在一段时间内面临一定下行压力。

2016年北京写字楼市场预测：第一，市场供应量的增加、租户的结构变化以及经济新常态的来临，2016年北京甲级写字楼售价与租金水平出现小幅下滑。第二，由于市场供应量的增加、租户的结构变化以及经济增速的放缓，预计全年写字楼空臵率处于上升周期；第三，互联网的飞速发展和壮大将给写字楼市场带来巨大冲击，大量写字楼创新产品、创新业态及创新物种或将出现。

关于全联房地产商会写字楼分会

全联房地产商会写字楼分会（China Office Research Council，简称CORC）是国内首家写字楼行业协会组织，隶属于全联房地产商会（全国工商联房地产商会），以"建立写字楼商业文明"为使命，由金融街、卓越集团、富力地产、中国金茂、平安不动产、中粮臵地、中信集团、北京丽泽金融商务区、上海漕河泾开发区、花样年、华远地产、北辰实业、国华臵业等13家单位发起，于2014年12月13日正式批准设立。

关于中国写字楼研究中心（CORC）

中国写字楼研究中心（CORC）是专注于商办地产各产业链条发展的学术研究机构，成立于2009年，全国工商联房地产商会、中国房地产业协会提供行业指导。囊括了国内国际知名的经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位，共同打造中国商办地产行业发展的智库平台。

定义

供应量

指报告期内新竣工量和上期存量的物业总量。在数值上，报告期供应量=上期存量+报告期新竣工量。

空臵率

指报告期期末空臵房屋占同期房屋存量的比例。

吸纳量

指报告期内销售和出租房屋的数量之和。

报告首席顾问：

刘 凯 全联房地产商会写字楼分会 秘书长

中国写字楼研究中心（CORC）主任