某商业地产客户投资收益分析
1 某商业地产客户投资收益分析
大家给个意见
第一部分：沿街商业（店面）部分
（一）区域商业项目销售价格统计表
名 称 产品类别 规 模 售价（元/平方米） 空置率 物业管理费(元/平方)
（二）区域沿街商铺租金价格状况
我们对该区域约400余家商铺进行抽样式调查, 提取数据50个, 有效数据40个（占80%），根据调查统计分析可知，该区域租金价格在：1元/平方米/天----7元/平方米/天不等。信息反馈数据如下： 道 路 调查编号 商 铺 名 称 产品类别 经营面积（平方米） 租金（元/平方米/天） 根据以上数据, 以算术平均法计算该区域平均租金价格为: Px=∑Pn/n=3.2365元/平方米/天 年平均租金为x*360=1165.14元/平方米/年
（三）本项目价格定位
由于本项目位置优越，配套和交通体系比较完善，商业和商务价值乐观；但由于量体小，目前配套存在不完善，加之使用年限短（预定40年），从而影响着价格。根据调研的数据信息通过市场比较法分析，类比本区域运做项目的价格做比较，我们初步的价格定位是： v沿街商业部分：均价在5000元/平方米左右；
v北部商业部分：均价在3000元/平方米左右；
v商务办公部分：均价在2300元/平方米左右
（四）沿街商业客户投资回报分析
1）保守的分析：参照区域平均租金价格（3.2365元/平方米/天），因为格局进深大开间小，商业利用价值降低，所以客户对项目预期值持保守态度，按保守租金为2.5元/平方米/天，则年租金为900元/平方米/年。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为10%）：n=5000/900
n=6年
40年总投资回报率为：
X=（900*40-5000）/5000*100%
X=620%
年投资回报率为:x=620%/40=15.5%>10%
2）乐观的分析：客户对此项目持乐观态度，乐观租金价格为区域平均租金价格3.2365元/平方米/天，年租金1165.14元/平方米/天。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为10%）：n=5000/1165.14
n=5年
40年总投资回报率为：
X=（1165.14*40-5000）/5000*100%
X=832%
年投资回报率为:x=832%/40=20.8%>10%
第二部分：北部商业（1—3F ）部分
（一）区域的大商业租金价格统计表
道 路 商铺名称 产品类别 经营面积（平方米） 租金（元/平方米/天）
根据抽样调查得知, 面积偏大的多层商业项目租金较低, 在1—2元/平方米/天左右, 根据以上数据指标, 按算术平均法计算该区域平均租金价格为: Px=∑Pn/n=1.4/平方米/天 年平均租金为x*360=504元/平方米/年
（二）北部商业客户投资回报分析
1）保守的分析：
参照区域平均租金价格（1.4元/平方米/天），客户对此项目预期保守，保守租金为1元/平方米/天，则年租金为360元/平方米/年。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为10%）：n=3000/360
n=9年
40年总投资回报率为：
X=（360*40-3000）/3000*100%
X=380%
年投资回报率为:x=380%/40=9.5%≈10%
2）乐观的分析：
客户对此项目持乐观态度，乐观租金价格为区域平均租金价格1.4元/平方米/天，年租金504元/平方米/天。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为10%）：
n=3000/504
n=6年
40年总投资回报率为：
X=（504*40-3000）/3000*100%
X=572%
年投资回报率为:x=572%/40=14.3%>10%
第三部分：商务办公（2—6F 和西楼1---4F ）部分
（一） 区域商务办公项目价格统计表
名称 规模 售价（元/平方） 销售状况 物业管理费
（二）区域商务办公项目租金统计表
项目名称 产品类别 规模 租金（元/平方米/天）
根据以上数据, 以算术平均法计算该区域平均租金价格为: Px=∑Pn/n=0.6525元/平方米/天
年平均租金为x*360=234.9元/平方米/年
(三) 商务办公客户投资回报分析
1）保守的分析：
参照区域平均租金价格（0.6525元/平方米/天），客户对此项目预期保守，保守租金为0.5元/平方米/天，则年租金为180元/平方米/年。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为10%）：
n=2300/180
n=13年
40年总投资回报率为：
X=（180*40-2300）/2300*100%
X=213%
年投资回报率为:x=213%/40=5.3%
2）乐观的分析：
客户对此项目持乐观态度，乐观租金价格为区域平均租金价格0.6525元/平方米/天，年租金234.9元/平方米/天。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为10%）：
n=2300/234.9
n=10年
40年总投资回报率为：
X=（234.9*40-2300）/2300*100% X=308%
年投资回报率为:x=308%/40=7.7%