北京市房价与居民收入关系研究
李想：北京市房价与居民收入关系研究采购与供应链
北京市房价与居民收入关系研究
李
（华北电力大学
［摘
想
保定071000）
经济管理学院，河北
要］近年全国的房价出现了上涨的趋势。房价收入比是目前国际上常用来衡量城市房价水平、居民消费能力和房地产业健康发展的综合指标。文章以北京市为例，通过调查近年来房价的变动趋势和居民收入水平的变动趋势，根据房价收入相关理论，得出房价收入比，分析房价收入比过高的原因，并与国际上的房价收入比对比分析，进而来看全国的地产业现状。最后得出居民收入的增长速度远比房价的增速慢，提高居民收入才是根本。
［关键词］房价；收入；北京［［中图分类号］F293文献标识码］A 近年来，房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影。随着房价的直线上升，很多人已经无力支付巨额的购房金额。当前一些学者根据发达国家的经验，用房地产价格收入比指标对当前房价水平进行衡，“房价收入比”是房地产价格与居民平均家庭年收量
入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。国际上通常认为“房价收入比”应维持在3 6倍的范围内，而我国的房价收入比却远远高于国际水平。那么我国的房地产价格与居民平均收入之间的关系是怎样的？下面以北京为典型实例研究中国的房地产问题。
［文章编号］1005－6432（2011）36－0091－03
1
1.1
北京市房价统计分析
房价基本情况
图1北京市房屋销售平均价格
投资推动经济的增长，产业升级带来高端人才的进入
和居民收入的提高，城市功能的提升和完善，城市交通、环境、大气污染和水污染的治理，以及城市市容市貌的改观，对外交往的进一步拓宽，带来人流、物流、资金流和信息流的增加和进一步通畅，提升了北京房地产的整体价值。
下面是通过整理得出的2000—2010年这11年中，北京市房屋销售平均价格，房屋销售价格指数的具体情况。
表1
北京市房价及房屋销售价格指数情况
图2北京市房屋销售价格指数
1.3
年份[***********][***********]20092010房价[***********]5367258792指数99. 59
资料来源：根据《北京统计年鉴2010》整理。
房屋价格变动情况分析
从表1可以看出，2000—2005年房价趋于平缓，房价虽然没有上涨，反而有小幅的连续下降，没有大涨大
落，但是在2004年以后房价出现了加速上涨的趋势，这是一个转折期，房价由此一发不可收拾，发生明显的上升趋势，特别是在2007年上涨迅速加快，三年的时间北京房屋的价格由2004年的每平方米5053元到2007年的每平方米14411元，上涨幅度达到了185%。在2007年后半期以后，房价环比出现了负增长，房屋销售指数也在下降，但房屋价格总体上来看全年仍是增长的，事实上，在某一点来说，价格已经有下降的势头。2008年以后，价
1.2房价变动趋势
下面是根据表1中的数据得出的北京市房价及房屋价格指数的变动趋势。
91
采购与供应链
格涨势不大，但可以看出，仍有轻微的上升。
2.1
中国市场2011年第36期（总第647期）
人均家庭总收入基本情况
下面是2000—2010年北京市人均家庭总收入的具体
2北京市人均收入水平统计分析
表2
年份收入
200012560. 3
200113768. 8
200213253. 3
200314959. 3
数据。
北京市人均家庭总收入基本情况200417116. 5
200519533. 3
200622417. 0
200724576. 0
200827678. 0
200921989. 0
201022000. 0
资料来源：根据《北京统计年鉴2010》整理。
2.2
人均家庭总收入变动趋势
下面是根据表2中的数据得出的人均家庭总收入变化房价环比出现了负增长，房屋销售指数也在下降，但房屋价格总体上来看全年仍是增长的，事实上，在某一点来说，价格已经有下降的势头。由于房价居高不下，仍有很多居民买不起住房的情况。2008年以后，价格已经涨势不大，但可以看出，仍有轻微的上升。从表2中可以看出，2008年是北京市居民人均收入的一个高峰，奥运会的成功举办为全市带来了客观的经济收益。但2008年以后收入水平出现了迅速下降的现象。而房价的居高不下使人们的购房能力继续下降。
上面的几个图表中可以看出房价一直在上升，而居民收入水平虽然大体上上升，但赶不上房价上升的速度。3.2
房价收入比过高的原因
（1）需求旺盛。需求旺盛是支撑房价上涨的原因之
的折线图。
图32000—2010年北京市人均家庭总收入
一。需求增长很快，特别是随着经济的快速发展，居民收入的不断增加，城市化进程的加快，其中还存在着居民多套住房的需求。
（2）人口流动过多。北京是中国的经济中心，很多人包括创业者、毕业生、农民工等都把北京选作生存的根基。由此导致了北京市外来人口过多，由于打工者、农民工的出现，人口流动性非常强。
（3）城市建设的住宅供应不足。商业地产回报高，更赚钱；商品房市场有效土地供应严重不足；北京土地市场拿地难，成本高；商业地产开发风险小；经济快速发展的消费时代，商铺、酒店、写字楼等商业地产的需求旺盛，相比来说，住宅的上升空间没有商业地产的空间大。
（4）开发商投机现象严重。在房价迅速增长的过程中，如果单单是居民的需求增加不至于导致房价的迅猛发展，更多的因素是由于开发商的投机现象。开发商炒房使房价急速升高，而相对来说，居民的购房能力就下降。
（5）我国居民生活水平低。目前，我国仍然处于发展中国家行列，经济发展水平低，人民的平均收入相对较低。在房价迅速增长时，人们的收入已经不能支付高昂的房价。
2.3
人均家庭总收入变动情况分析
2002年以前，居民收入变化不大。2003—2005年，北京市居民的家庭平均总收入保持可持续增长，居民的住
房购买能力不断提高。2004年以后，三年的时间北京居民的人均收入从2004年的每年17116. 5元到2007年的每年24576. 0元，仍在持续增长，上涨幅度仅为43. 58%。
3
3.1
北京市房价与居民收入水平关系
房价与居民收入关系分析
从以上5个图表中可以看出，北京市的房价上涨具有
明显的周期特征，受政策的影响极大。2002年以前，房价一直保持平稳，居民收入变化也不大。2000—2005年房价趋于平缓，房价虽然没有上涨，反而有小幅的连续下降，没有大涨大落，而北京市居民的家庭平均总收入保持可持续增长，此时房价的上涨幅度小于收入增长幅度，居民的住房购买能力不断提高。但是在2004年以后房价出现了加速上涨的趋势，这是一个转折期，房价由此一发不可收拾，发生明显的上升趋势，特别是在2007年上涨迅速加快，三年的时间北京房屋的价格由2004年的每平方米5053元到2007年的每平方米14411元，上涨幅度达到了185%。居民的人均收入从2004年的每年17116. 5元到2007年的每年24576. 0元，虽仍在持续增长，但它的速度已经远远赶不上房价的增长，上涨幅度仅为43. 58%，人们的购房能力在急剧的下降。但在2007年后半期以后，
4房价收入比的国际比较
由于我国当前的房价收入比按国际水平来说极不正常，所以可用和北京地位相当的纽约的房价收入情况，来进行国际比较。由此进一步分析我国房地产市场存在的问题。
李想：北京市房价与居民收入关系研究
4.1
纽约房价基本情况
采购与供应链
考虑到发达程度的尺度来衡量，2008年中国平均房价收入比约为7. 3，大城市中房价收入比最高的前三位分别是深圳（16）、北京（14. 2）、杭州（12. 4），远超出合理水平。再对比一下纽约、旧金山这种美国房价最不可承受的城市，房价收入比也不过6. 5左右，甚至低于中国的平均水平。可以毫不夸张地说，中国的房价，比次贷危机前的美国还更难以承受。这种房价不仅威胁民生，也威胁着中国经济的竞争力。
图4
资料来源：
1975—2005年纽约房价收入比变化情况
佐思http ：//www.okokok. com. cn /Htmls/GenCharts/
6结论
080725/10793.html 。
世界上很多国家的房价都处于健康状态，大都是发达国家。因此，要想使我国的房地产业重回健康，继续发展经济，提高人民的生活水平是极其重要的。在抑制其他认为人为因素导致的高价原因的基础上，提高收入才是硬道理。
参考文献：
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4.2纽约房价收入情况分析
纽约市的房价一直是持续稳步发展的状况，相比中国
来说，没有停滞不变，也没有突兀的增长，可以说纽约市的房地产市场处于健康的发展状况。从图4可以看出纽约的房价收入比经常变动，而房价的变动是平缓的，说明人民的收入的变化较大。
5中国与美国房价收入比对比及分析
经过美国房市的这一历史戏剧，再看看中国的房市和经济，则不免让人警觉。中国固然带头走出了世界经济衰退。然而，中国人多地少、资源紧张，人们不得不拿出收入中更大的份额支付住房费用，所谓“可承受”的标准，不应该依照美国“税后收入的28%”这一比例。世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1. 8 5. 5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3 6之间。以这个（上接P86）主要有三个方面：一是因为我国在推进3G 服务的过程中由于资费过高、宣传力度不够以及3G 技术不统一等阻碍了LBS 服务的推广；二是因为目前大部分用户终端都没有内置GPS 定位模块，还不支持精确的LBS 定位服务，大大减少了LBS 用户群；三是目前专门为LBS 定制的移动手机客户端软件比较少，并且国内市场虽然已经出现了一些LBS 服务的软件，但是各个软件之间的界面标准、功能应用还不够统一，服务类型、服务内容和UI （User Interface ）还不够人性化，不易于用户的使用。
因此，现阶段各大运营商应大力宣传推广智能终端、加快3G 业务的宣传、丰富移动定位终端和LBS 业务内容。通过定位终端硬件的升级、多种服务旅游、游戏、论坛、社区、博客及社交网络等更高级的应用服务来吸引更多的LBS 用户。
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［作者简介］李想（1989—），女，吉林省吉林市人，华北电力大学（保定）经济管理学院。
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与终端定位服务相结合，实现新的LBS 业务的商业赢利模式。结合自身的实际情况，均衡产业链上各部门之间的利益，找到一条适合我国LBS 行业环境的健康发展道路。
参考文献：
［1］周春辉，朱欣焰，苏科华，等. 基于LBS 的兴趣点查询与J ］．微机计算信息（测控自动化），2009，25（7）：更新机制研究［143－145.
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［4］赵志弘，李志林，余萌. 涉及位置的信息服务：关键趋势J ］．地理信息界，2003，1（3）：14－17，23. 和商务模式［
［5］许铁，许刚. 位置服务（LBS ）技术在出行信息采集系统J ］．城市智能交通，2008（1）：129－131. 中的应用研究［
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［基金项目］国家软科学研究计划项目（2010GXQ5D338）研究部分成果；安徽省教育厅人文社科研究项目（2009sk198zd ）研究部分成果。
［作者简介］王文韬（1966—），男，安徽宣城人，安徽大学，研究生，研究方向：信息管理；谢阳群（1962—），男，安徽巢湖人，淮北师范大学，博士，教授，研究方向：信息管理。
7结论
当前各大互联网公司正在推出自己的LBS 终端服务软
件，希望在这个即将兴起的市场上占据一席之地。LBS 业务的发展在我国还处在初期阶段，政府、互联网公司和移动通信服务机构等应加大对LBS 产业的投入，将网络效应
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