商业地产项目开发流程及注意事项(文字)

商业地产项目开发流程及注意事项

一、开发流程

1、 市场条件判断（前期市场调研）

在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所自啊地区的市场状况及潜力入手判断该城市或区域发展相应商业房地产项目的可行性，和对项目的定位有个宏观的思考。

2、 项目位置选择

商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发。只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。

商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅区，一栋写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所以要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。

3、 判断可发展规模

在完成商业地产项目的选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的状况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一些相关问题。

4、 项目土地取得及政府许可

完成商业地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照政府土地主管部门的商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应发改委、规划局、商委等政府机构的批准等。

项目土地取得有两打标准：

（1） 土地规模标准。商业地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身 功能的需要，得够用。

（2） 土地价格标准。土地价格的高低将决定项目的竞争优势。尤其在项目 做初期。土地价格越低，前期资金的压力越小。

5、 项目定位细化

彻底的、细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现差错，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。

6、 项目规划设计

项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用率、室内空间的利用效率、商铺出租的价值潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑的深化、细化。

7、 设计方案的市场化

商业地产项目必须强调经营，无论是百货、超市、专卖或任何业态都对商业地产里面的合理布局、客流有效引导有需求。如果商业地产的设计不能最大满足客户的功能要求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业地产项目的设计必须遵守市场需求。

8、 项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合

在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题，通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理：判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规模：判断投资商自身资金、资源和其股权期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。

9、 项目方案的政府许可

在完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交方案以及向其他部门提交别的文件，并得到上述部门的认可批准过程。

10、项目招投标

在完成项目设计方案的深化后，在项目规划得到审批、项目土地使用得到许可后，经过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及后面阶段的机电咨询商，以便做好项目施工准备的过程。

11、项目的财务核算

开发商在完成项目的设计方案后，建立或委托专门的财务融资机构对该商业地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进行专业化分析。这是投资商对项目进行投的微观量化的决策依据。在财务分析核算过程中，财务融资结构需要以项目市场前景及可发展规模的可行性为参考，并大量引用分析结论。

12、资金需求方案

指财务融资机构结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求量及资金流量的工作。该项工作需要首先对项目的工程资金量及资金进行宏观的方案编制，再结合项目的资金需求，最终完成该项目的资金需求方案。

13、融资方案

开发商结合其自有资金状况、企业自身资源、股权策略等，以项目资金需求方案为参照对象，制定的资金供给计划。在此强调以投资商的自有资金状况、企业自身资源和股权策略为参照对象，是因为任何金融工具的基础都只能是企业自身资源，否则除非市场因素存在，企业是不可能有效得到金融支持的。有些国内商业房地产投资商不懂得金融投资依附下企业资源的特点，所以在项目运作时低估自身资源的重要性，过高评价自身在项目中的价值，并盲目产生对股权的过高期望，从而导致金融方案不可行。

14、项目融资

除非开发商有足够的资金做支持，除非项目采取出售的投资模式，投资商一旦完成对项目设计方案、财务融资方案的决策，就可以推进项目运作过程中重要的工作，即项目融资工作。项目融资包括项目开发阶段的资金准备及项目运营期

间的资金准备两个阶段的内容。主要形式有股权融资和债权融资。

开发商在进行项目融资之前首先要进行项目融资的策划工作。准确对商业房地产项目的融资策略及方案进行决策，可以最大限度保证融资工作有效进行。如果开发商过高估计其在该项目中的股权期望，在融资过程中必然面临失败，最终严重影响融资工作的进程。

完成融资决策后，进行的首要工作是项目商业计划书的编写工作，项目商业计划书是其他投资及金融机构了解该项目的有效渠道。

15、市场策划

项目的市场策划对项目的成功至关重要，高明的市场策划可以降低项目的成本，并有效打开市场空间，收益空间与利润空间，赢得市场必须面对市场竞争的局面，避免竞争的市场策略是制胜的关键之举。

16、招商

项目招商的方式主要有两种，即：

（1） 委托专业招商咨询机构进行项目招商；

（2） 自己搭建招商团队进行招商工作。对于商业房地产项目来讲，将国际 知名零售商请进来有利于整个项目的招商，也就是主力店。通常招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求，所以委托专业咨询机构进行项目的前期招商更能有效促进项目的进展。

17、价格策略

对于采取商铺出售方案的项目来讲，需要对商铺的售价进行预测，并依据市场策略进行售价决策。商铺的售价首先由商铺自身价值决定，其次，市场策略将有效提升商铺的价值。售价决策的准确将有利于项目的出售操作。

价格策略主要有三种：高开低走，平开平走，低开高走。

18、租金策略

在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。预测必须依靠对现状市场的研究，和对未来市场的预测，不仅考虑自身市场空间，而且要考虑竞争市场的影响力，租金判断对于项目招商意义非常，准确的租金定位将提高项目的招商效率。

19、管理公司的选择

项目取得成功的重要因素之一，是商业房地产的物业管理。好的管理商对招商工作、融资工作、工程的进行都有积极影响及作用，其重要性远远不只对招商的影响。管理商可以选择的范围比较小，国内商业地产管理商比较少，多为国际、香港、东南亚等国家地区的机构。

商业地产管理公司介入的方式主要有：

（1） 管理公司的管理参股；

（2） 聘请管理公司。

二、注意事项 1. 商业用地的价值判别与发展定位

策划人员必须回答：开发什么样的物业才能实现价值最大化？为此，策划人员必须研究地段、街区、商圈、商业功能演变、不同类型物业与地段的经济效果，甚至要研究物业建成后物业与街区发展的互动关系。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。

2. 商业地产融资策划

商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入（初始投资和总投资），筹措足够的资金是项目能否成功的关键。为筹措资金，赢得投资人（银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等）的青睐和认可，必须制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收益“路线图”。

根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评价融资方案的成本与收益，选择最合适的方案。例如我们从银行贷款和投资人出资入股两种方案。银行虽不分配利润、不干涉经营管理，但要贷款利息；后者不要利息但要参与分配利润，介入公司经营管理，究竟如何选择，应具体问题、具体分析。

3. 商业地产价值链构造和策划

商业物业的开发和运营是价值创造和分配过程，发现价值和创造价值同等重要，价值受多种因素和规律的影响，没有深厚的价值理论功底就不可能制定完善的价值链策划活动。价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目，首要的是构造产品纵向价值链，把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营，也采取组织措施构建企业内部价值链。

4. 商业地产建筑策划

商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。建筑策划意在优化建筑空间于经营业绩之间的关系，优化建筑空间的功能组合，以降低成本，提高使用率，实现效益最大化。为此必须采取科学的建筑设计和评价方法，遵循整体化设计和全过程监理理念。

5. 商业地产技术策划

建筑和管理技术发展迅速，例如节能技术、智能化技术、无线通信技术、钢结构技术、自动化车库管理系统等不断推陈出新，策划人员应在准确把握发展趋势的前提下，准确评价技术的经济技术合理性和营销价值，坚持经济与技术联系原则，提出价值最大化技术方案。

6. 商业地产营销推广策划

亦即销售促进，实质是把商品和服务的信息有效传播给目标客户，促使客户愿意购买。传播的最佳模式是整合营销传播，超越传统的4P 理论，用4C 理论指导传播实践，整合生产、管理和营销活动。

7. 商业地产招商策划

招商是商业地产永恒的主题，也是难点。在商业地产开发的不同阶段，招商内容不同。例如，项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人，与大商家签订合作合同；建设过程中的重点是物业销售；建设后期招商内容转变为寻找中小经营者进场经营；投入使用若干年后根据形势发展，招商的目的是不断优化客户组合。