论业主委员会诉讼主体资格

摘要

随着住宅商品化及物业管理的发展，业主委员会作为维护业主合法权益，参与物业管理的制度得到了普及和推广。随着业主与房地产开发商及物业管理企业之间纠纷的上升，业主委员会代表全体业主作为一方当事人参与诉讼的案件随之上升，业主委员会是否具有诉讼主体资格，既能否以自己的名义起诉及应诉，以及业主委员会诉讼主体资格是否应受到限制，既业主委员会除了充任原告之外，是否可以充任被告，以及业主委员会起诉是否必须限定在物业管理纠纷范围之内等问题，引起了理论界及司法实践的高度关注。对于这些问题，目前在理论界及实务操作中尚有争议。

本文通过介绍关于业主委员会是否具有诉讼主体资格以及其诉讼主体资格是否应受到限制的各种理论观点，各地方性立法关于业主委员会诉讼主体资格的不同规定，以及司法实践中各地法院在审理业主委员会作为当事人的案件的不同作法，以便使读者全面了解业主委员会诉讼主体资格问题在理论及实践中的现状。在了解业主委员会诉讼主体资格在理论及实践的现状的基础上，笔者从分析在赋予业主委员会诉讼主体资格的意义，以及世界其他国家及地区关于非法人的管理委员会及管理人具有当事人能力的立法经验可以借鉴等，来综合论述应通过统一立法赋予业主委员会诉讼主体资格。同时，笔者根据目前业主委员会的特征 以及《物业管理条例》关于业主委员会民事行为能力的限制性规定，认为目前的 业主委员会诉讼主体资格应当受到限制，最后提出了立法建议。

关键词：业主委员会，诉讼主体资格，民事主体资格

Abstract

Witll the development of the residential commercialization and the propertymanagement，the regulation of the Property Owners Committee’s participating inproperty management as the organization to safeguard the property owners’legalrights has been popularized and promted．With the increasing disputes amongproperty owners，real estate developers and property mariagemeat enterprises，thesuing cases in which the Property Owners CommiRee is involved representing theoverall property owners have been increasing．The problems conceming whether the Property Owners Committee has the qualification as the suing party(whether it can sue and litigate in the name of itsel0；whether the qualification of the Property Owners Committee，as the suing subject,should be limited(whether the Property 0wners Committee earl hold both the positions of plaintiff and defend,ant)；andwhether the Property Owners Committee’s suing should be limited within thedissension scope of property management．AIl above iSSUCS have aroused hiattention in the theory field and the judicial practice field．There are still controversiesabout these problems in the theory field and practice．

This thesis gives the readers a comprehensive understanding of the current situationsof this problem both in the theory and the practice through the introduction of allkinds of theofies and ideas about whether the Committee has the qualification as the suing party,whether this qualification should be limited，the different regulationsabout the suing qualifications by the local legislations，and difierent ways to hear cases in which the Property 0wner Committee is involved by local courts in the judicial practice．Based on the knowledge of the current situations of the Property 0wners Committee’s qualification as tlle suing party in theory and practice．the author analyzes the issues(the Property Owners Committee has more advantages than the Property 0wners Conference through analyzing the qualification of the Committee as the suing party；the practical rationMity of endowing the qualification of the Committee as the suing party；the theoretically defined party theory(“Rights Protection Theory'’1 and the direct outcome of the theory("the theory of the tllird party standing to sue”)can be regarded as the theoretically support for endowing the qualification of the Property Owners Committee as the suing party；and borrow the legislation experiences of non-eorporation management committee and the manager s who have the party capacities in other courttries and regions ete．The major features of this thesis am：to elaborately introducing the current situations of local legislations in China andⅡ nationwide judicial practice for the readers to fully understand the current PropertyOwnex-Committee’S suing system and to better guide the practical suing activities of the ettrrent Property Owners Committee．

Key words：

The Property Owllers Committee，

Subject,Qualification ofCivil Subject

Qualification of Suing

目录

引言 .................................................................................................................................................. 1

一、我国业主委员会制度概述 ....................................................................................................... 1

（一）业主委员会的产生 ....................................................................................................... 1

（二）业主委员会的特征 ....................................................................................................... 2

（三）业主委员会产生的根源—建筑物区分所有权 ........................................................... 2

（四）业主委员会民事诉讼主体资格的问题的提出 ........................................................... 3

二、关于业主委员会的诉讼主体资格司法实践与理论研究现状 ............................................... 3

（一）司法实践现状 ............................................................................................................... 3

（二）理论研究现状 ............................................................................................................... 4

三、业主委员会诉讼主体资格的域外立法及借鉴 ....................................................................... 5

(一)德国立法例 ........................................................................................................................ 5

(二)法国立法例 ........................................................................................................................ 5

(三)日本立法例 ........................................................................................................................ 6

(四)美国立法例 ........................................................................................................................ 6

四、明确我国业主委员会民事诉讼主体资格的必要性 ............................................................... 7

（一）有利于业主维护自己的合法权益 ............................................................................... 7

（二）有利于维护司法的同一性和权威性 ........................................................................... 7

（三）有利于节约司法资源，提高司法效率 ....................................................................... 8

五、目前业主委员会的诉讼主体资格应当受到限制 ................................................................... 8

六、完善业主委员会诉讼主体资格的立法建议 ......................................................................... 10

（一）在立法上明确规定业主委员会的诉讼主体资格 ..................................................... 10

（二）明确规定业主委员会诉讼主体资格的范围 ............................................................. 10

（三）明确规定业主委员会诉讼主体资格的启动程序 ..................................................... 10

（四）明确规定业主委员会在诉讼过程中的经常性和必要性开支问题 ......................... 10

（五）建立相应的监督机制和法律责任机制 ..................................................................... 11

致 谢 ............................................................................................................................................ 11

参考文献......................................................................................................................................... 11

引言

随着城市房地产开发和物业管理的不断发展，业主委员会这一制度在全国范围内的普遍推广，业主与房地产开发商、物业管理公司之间矛盾及冲突的上升，司法实践中以业主委员会为一方当事人的纠纷也越来越多。这些纠纷既有民事诉讼，也有行政诉讼；在民事纠纷中，既有与房地产开发商之间的纠纷，也有与物业管理公司之间的纠纷，还有与业主之间的纠纷；在这些纠纷中，既有业主委员会作为原告的纠纷，也有业主委员会作为被告的纠纷。业主委员会是否具备诉讼主体资格，既能否以自己的名义提起诉讼、参加诉讼，以及业主委员会诉讼主体资格是否应受到限制，既业主委员会可以在哪类纠纷中参加诉讼等问题，一直在理论及实践中倍受关注与争议。我国的《民法通则》、《民事诉讼法》以及《物业管理条例》等法律、法规没有对业主委员会的诉讼主体资格作出明确规定。新通过的《物权法》对业主委员会的诉讼主体资格问题也没有规定，虽然众多立法专家和学者呼吁《物权法》对此作出规定，且相关规定一度被写入《物权法(草案)》。目前，理论界对这个问题仍有着不同的见解，各地方性法规规定各有不同，审实践中各地法院作法不一。本文旨在通过对这一问题继续探讨，以期从理论上和实践上推动业主委员会制度的完善，使广大业主合法权益得到充分维护。

一、我国业主委员会制度概述

（一）业主委员会的产生

1991年，深圳万科天景花园的供电问题一直困扰着物业管理公司，后来由于一热心业主的帮忙，使得问题得到了迅速解决。这件事情使得万平斗物业公司萌生了一个想法，能否成立一个业主组织配合物业公司对小区进行管理。在借鉴国外等地成熟经验的基础上，1991年9月全国第一个业主管理委员会在深圳万科天景花园正式成立。此后，业主管理委员会这一管理制度开始在深圳及全国范围内迅速推广。

早期的业主委员会也被称为小区管理委员会、物业管理委员会。直到2003年6月19日，国务院颁布《物业管理条例》。该《条例》第10条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。该《条例》第15条规定，业主委员会是业主大会的执行机构。该《条例》第16条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府及房地产行政主管部门备案。从而在立法层面上正式创设了我国的业主委员会制度。该《条例》颁布后，以前的小区管理委员会、物业管理委员会直接转变成业主委员会，统称为业主委员会。此时，业主委员会设立程序也更加规范2。 1

1 作者不祥：“业主委员会运作情况分析”．中国物业管理协会网站． 2005年8月13日。

2 李婷：“业主委员会全面接替管委会性质不变管理规范”2004年4月9日。

（二）业主委员会的特征

从以上叙述可以看出，业主委员会的特征主要体现在以下几个方面。

第一，业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。业主大会是业主意志的形成机构，业主委员会执行业主大会的决议，是业主大会的常设机构，对业主大会负责。

第二，业主委员会的职责是维护小区全体业主的合法权益。《物业管理条例》第十五条规定了业主委员会应履行的职责，而且第十九条规定：“业主大会，业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”业主委员会是执行业主大会的决议，对业主大会负责，也就是要对全体业主负责，维护全体业主的合法权益。

第三，业主委员会是群众自治性组织，业主委员会成立的目的是使业主对物业的自治管理权能有一个常设的机构来行使，使得各业主的意见能够得到统一，并贯彻于具体物业管理事项中。业主委员会不能进行与物业管理无关的其他经营活动，它仅仅是全体业主选举成立的一个进行自治管理的机构，是业主自治管理

3的一种行之有效的方式。

第四，业主委员会应向有关机关备案。业主委员会选举产生后，应当向当地房地产行政主管部门和街道办事处，乡镇人民政府备案。值得注意的是，此处的“备案”与社会团体成立前向民政部门申请核准登记是不同的，业主委员会的备案手续是在业主委员会选举产生后，向有关行政机关备案，而社会团体的核准登记是在社会团体产生以前必须履行的登记手续，且其核准登记是向民政部门申请。

（三）业主委员会产生的根源—建筑物区分所有权

建筑物区分所有权的定义应为：一栋建筑物的共有所有人对其独有部分享有独有所有权，对共有部分享有共同所有权以及基于建筑物的管理，维护和修缮等共同义务而产生成员权的一种不动产所有权。

一栋建筑物的共用部分，一般因建筑本身的结构和用途各异而互不相同，大体上包括共用部分，共用设施和公用基地三部分。建筑物区分共有权人对共有部分的共有权不同于普通的共有权，各个建筑物区分共有权人因其房屋在客观上结合在一起而形成共有关系，具有永久不可分割性；因共有部分服务于建筑物的整体，因而自然取得；建筑物区分共有权人对于共同部分的权利具有从属性，随着专有权的取得；建筑物区分共有权人的权利义务具有特殊性，其特殊性表现在共有物的使用，收益和处分仅限于静态利用，如自己只能按照共用部分本来的属性利用。建筑物区分所有权人为了更好的管理建筑物的共用部分，因此设立了业主大会，选举业主委员会。业主大会对建筑物共有部分的使用，收益，处分等重大事项作

3 尚晨光等，物业管理条例释义，北京：中国法制出版社，2003.36页

出决定，由业主委员会代表全体业主执行业主大会的决定。

（四）业主委员会民事诉讼主体资格的问题的提出

2003年3月，四川成都某花园119名业主因任期已经届满的业主委员会与物业管理公司签订《物业管理合同》，擅自提高物业管理收费标准，一纸诉状将业主委员会和物业管理公司诉至法院，要求确认业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理合同》无效。成都武侯区人民法院经审理，判决业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理合同》无效。随着全国第一起业主状告业主委员会案件的审结，人们不禁要问：业主委员会是否具有诉讼主体资格即当事人能力，能否以自己的名义起诉及应诉，业主委员会诉讼主体资格是否应当受到限制，其可以参加哪些诉讼，除了可以充任原告之外，可否充任被告。我国的《民事通则》、《民 事诉讼法》、《物业管理条例》以及《物权法》对这些问题没有作出规定。

二、关于业主委员会的诉讼主体资格司法实践与理论研究现

状

（一）司法实践现状

由于法律没有统一的规定，各级法院在审理业主委员相关案件时，作出的判决各不相同，甚至作出相反的判决。有的法院认为业主委员会不符合民法规定的适格主体，作出驳回起诉的判决；有的法院则把业主委员会归入法人或者其他组织，对案件进行实体审查并作出相关判决 。甚至最高院也曾对此类案件作出相反的解释。2003年8月2日最高院作出的《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》指出：金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己的名义提起诉讼；2005年4月7日最高院作出的《最高人民法院（2005）民一终字第12号民事裁定》指出：按照物业管理条例规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会应依法履行职责，其职责范围是针对物业管理、物业服务等事项进行监督。业主大会的职责没有包括针对业主的合同权利涉及共同权问题提起诉讼。业主委员会不能取代全体业主以民事权利主体的身份作为原告直接参加民事诉讼活动。

各地在地方法规中对业主委员会民事诉讼主体资格的规定有所不同。北京高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第七条、第八条规定了合法成立的业主委员会在四种情况下可以作为原告参加诉讼，没有成立业主委员会的，由全体业主行使提起诉讼的权利；上海市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》第三条至第七条规定，业主委员会可以在特定情况下作为原告提起民事诉讼，同时规定业主委员会承担的损害赔偿责任，应当由全体业主共同承担，有证据证明该损害是因部分业主委员会的故意或者重大过错

造成的，则应由该直接责任人承担赔偿责任；重庆市高级人民法院《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》规定，依法成立的业主委员会可当原被告，诉讼风险由全体业主共同承担；其他地方法规中也有类似的规定。

（二）理论研究现状

理论界，目前主要有三种观点：

第一种观点认为业主委员会是独立的社团法人，是完全的诉讼主体。主要理由：(1)业主委员会依照《物业管理条例》等法规规定成立，且经房地产主管部门备案，有自己的章程；(2)业主委员会虽然无经费来源，但绝大部分的业主委员会有自己的财产和经费；(3)有自己的名称、机构和场所；(4)以自己的名义从事民事活动，如对外签订物业管理合同等。4

第二种观点认为业主委员会既不是独立法人，也不是其他组织，不具有诉讼主体资格。理由：(1)业主委员会没有合法的营利途径，业主也不向其缴纳款项，因此，业主委员会并不拥有自己独立的财产，不能独立承担民事责任；(2)业主委员会参加诉讼是受权于全体业主，是以业主的代表身份参加诉讼，业主委员会不能领受实体上的权益和承担实体上的义务，其活动的后果将归于全体业主，民

5事责任最终由全体业主承担。

第三种观点认为业主委员会属于民法通则及民事诉讼法规定的“其他组织”，具有民事诉讼主体资格。这种意见在论及业主委员会合法成立、有一定的财产方面所持的理由与第一种意见相同，并且承认业主委员会确实不能独立地承担民事责任，不符合法人应具备的条件，但认为“在我国，是否能够独立承担法律责任也正是‘法人’与‘其他组织’的本质分别”，强调业主委员会正是由于不能独立承担法律责任，属于其他组织，其根据民事诉讼法及其司法解释等法律规定具有民事诉讼主体资格6。

目前，关于业主委员会法人化的呼声比较高，然而作为法人必有一定的独立财产，这是承担民事责任的基础。我国的业主委员会既不是营利性组织，不进行经营活动，也无独立的财产，其名下的财产是全体业主授权其代为保管的公共基金，它本身并无处分权和所有权，不能以此承担民事责任。故将业主委员会定位为法人团体不符合我国法律关于法人条件的规定，因此第一种观点是不能成立的。

第二种观点以业主委员会无独立财产为由，绝对否认其诉讼主体资格也是不合时宜的。随着社会发展和司法实践的需要，法学理论也需要不断创新。衡量一个主体是否具有诉讼资格，并非完全依其有无财产为标准，如果诉讼的结果不是以财产为责任基础，就不必有此要求。业主委员会在诉讼中行使的大多是请求权，需要业主委员会承担财产责任的情形在现实中并不多见，法院所做的裁判一般也是支持或者驳回这种请求权，因此没有理由仅仅因为业主委员会无独立财产而否认其诉讼权能。

第三种观点比较符合法律的规定和现实的情形，适应民事诉讼理论发展的4

5

6黄松有．

需要。首先，业主委员会是一个业主团体，是为了代表和维护业主利益而组成的业主自治性管理组织，业主委员会是业主大会的常设机构和执行机构。北京、重庆高院出台的《案件审理指导意见》也都把业主委员会和业主大会界定为业主团体，业主委员会可以对外签订合同，具有一定的民事行为能力，但其不具有独立的财产，不是一个独立的法人，因此其行为能力受到限制，诉讼风险和诉讼后果由业主委员会和全体业主共同承担，涉及财产支付责任时，则由全体业主共同承担。其次，从诉讼理论上讲，诉讼权利能力和实体权利能力并不是统一的。现代社会，诉讼权利能力和实体权利能力分离已成为一个普遍性的趋势，诉讼权利能力和实体权利能力实质上是完全独立的，诉讼权利能力并非是实体权利能力的附庸，有民事权利能力的人，必有诉讼权利能力，但并非无前者便无后者，在特殊情形下，没有民事权利能力的人，法律上仍承认其诉讼权利能力。例如，非法人组织是我国民事诉讼法上的概念，我国《民法通则》并不承认其民事主体地位，这也体现了程序法上的权利能力与实体法上权利能力的分离。民事诉讼当事人的范围突破了民事主体的限制，业主委员会就是这样一个非法人团体。

三、业主委员会诉讼主体资格的域外立法及借鉴

从域外立法来看．目前许多国家的法律都赋予了业主委员会诉讼主体地位。承认其当事人能力，太致有以下几种立法例：

(一)德国立法例

德国的物业管理团体任意设立，不具有法人资格，无权利能力，权利的主体是作为单一的住宅所有权人。但在实务上，该团体可以借区分所有人会议与管理人而成为有行为能力的组织体。可以从事诉讼行为，学说上将其解释为具有。部分权利之特别团体7”。德国现代立法也倾向于赋予非法入团体以权利主体的法律地位。如德国《住宅所有权法)第27条规定：“(1)管理人的权利义务如下：⋯(2) 管理人得以全体住宅所有人的名义为下列行为：⋯(5)基于住宅所有权人会议决议的授权，于诉讼上或诉讼外为权利主张”。依德国民法原则，这种管理人不具有法人资格，其权利主体仍是住宅所有权人。但从上述的规定中，我们知道，该共同体可以借助住宅所有权会议而成为有一定行为能力的组织体并参与诉讼活动8。

(二)法国立法例

法国的业主管理团体(组织)依法强行设立，具有法人资格，是权利义务主体，当7 李小宁，季诺．规范上海市物业管理主体立法研究

8陈枫业主委员套的主体性质厦当事人能力分析．人民司法，2004。(9)：19—21．

然地享有当事人的权利能力9。我国香港地区也采该立法例，赋予管理委员会独立的法人资格。《香港法例》第334章“建筑物管理条例”第7条第3款“法人的成立”规定，“(1)根据第3条、第3A条、第4条或第40条委任的管理委员会，须在获得委任后28天内向土地注册处处长申请将各业主根据本条例注册成为法团”。第16条(业主权利等由业主团行使)规定“⋯⋯业主所负有的建筑物公用部分有关的法律责任，除本法条另有规定外，亦须针对法团而非针对业主执行⋯⋯(b)有关建筑物共用部分的任何在审裁处提起及执行的法律程序，可由法团提起及执行，或针对法团提起及执行”。实际上，在这种立法例之下，法律明确给予业主团体(组织)以法人地位，同时将业主共同性权益全部交由法团行使，并由法团独 立承担责任。

(三)日本立法例

在日本，管理团体自动设立，附有条件承认管理团体具有法人资格。日本将区分所有权人团体分为三类：管理团体、管理团体法人及社区管理团体，符合一定条件的“管理团体”可以登记成为具有法人资格的“管理团体法人”。管理团体法人实为无权利能力社团．但根据《日本民事诉讼法》第46条规定，管理团体具有诉讼当事人能力10。而日本的建筑物区分所有权法第57条第3款则规定：“管理人或集会被指定的区分所有权人，得依集会的决议为全体区分所有权人提起诉讼”。管理人成为了法定的适格当事人。

(四)美国立法例

在美国，对于非法人团体，如州法律没有规定起诉或应诉能力时，为了实现该当事人行使基于美国宪法或法律所享有的权利，可以以其自己的名义起诉或应诉。美国“公寓所有人协会”不具有法人人格，但在司法实践中却等同于法人，具有诉讼主体资格11。

由这些国家的业主管理团体(组织)法律制度可以看出．大多数国家或地区对于业主团体。无论是采何种定位，都明确肯定其具有当事人能力，且能以自己的名义起诉和应诉。其中。以日本立法例与我国大陆法律传统及相关制度最为接近，当得为我国立法研究之借镜。我国的业主委员会可归类为非法人组织。在涉及物业管理纠纷案件的诉讼中，其应当具有当事人能力，可成为民事诉讼中的原告或被告。当然，业主委员会的当事人能力也应当有一定的限制，将涉及全体业主的共同利益的事项、属于物业管理的事项、与物业管理有关的事项作为其诉的利益范围。不涉及业主公共利益，只涉及个别利益的事项，应当认为其没有诉的利益而不是适格当事人，防止滥诉。

9栗慧星．中固物权法研究[M]．北京：法律出版社。1998：412．

10陈华彬．现代建筑区分所有权制度研究．北京：法律出版社，1995：231—234．

11周树基．簧国物业产权制度与物业管理[M]．北京：北京太学出版社，2005：49．

四、明确我国业主委员会民事诉讼主体资格的必要性

（一）有利于业主维护自己的合法权益

首先，从业主委员会的设立意义来看，就是为了使构成群体的业主实施民事活动更加有序化，制度化及效率化，使作为个体的业主合法权益得以及时，有效的维护。如果不明确业主委员会的民事诉讼主体资格，在涉及民事诉讼纠纷事务时只能以全体业主作为原告或被告参加诉讼，由于小区业主人数众多且各行各业的人都有，要达成共识恐怕是一件很难做到的事情，尤其是涉及到诉讼，个别业主，甚至一部分业主可能顾及个人的局部利益，作出反对诉讼或者消极对待诉讼的行为，退一步说，即使通过召开业主大会形成共识，也会拖延时间可能使案件错过最佳的诉讼时机，不能很好的维护业主的合法权益。

其次，根据国务院《物业管理条例》第十六条规定，业主委员会成员应当由热心公益事业，责任心强，有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任，副主任在业主委员会委员中推举产生。因此推选符合上述条件的业主组成业主委员会能够较好的代表业主利益，全体业主也比较信任他们，而他们本身也是全体业主之一员，肯定会维护业主的合法权益，不会作出对业主不利的诉讼行为。这样，业主们就不必为了其物业问题担忧了，完全可以放心地交由业主委员会处理，安心忙自己的事情。因此，由业主委员会作为业主的自治组织机构参诉应诉是必要且可行的。

（二）有利于维护司法的同一性和权威性

上面已提到的一则批复和一则裁定，一是最高人民法院于2003年8月2日作出的《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》，该函认为业主委员会某些物业管理纠纷方面有原告主体资格。二是最高人民法院与2005年4月7日作出的《最高人民法院（2005）民一终字第12号民事裁定》，该裁定认为业主委员会作为业主大会的执行机构没有民事诉讼原告资格，因此作出驳回上诉，维持原判的裁定。从表面来看，批复肯定了业主委员会的民事诉讼原告资格，裁定否定了业主委员会的民事诉讼原告资格，但是两者并不矛盾，因为两者针对的是不同的案件情形。那么业主委员会在什么情形下可以作为原告提起诉讼又在什么情况下不能作为原告提起诉讼呢？立法没有做出明确规定，各个地方的法规规定也不一致，这就造成实践中一个案子一个样，且不说普通民众，就连专业人士甚至是法官也很难确定在什么情况下法院应该受理什么情况下应该驳回业主委员会作为原告提起的诉讼。

这使普通民众感觉无所适从，对法律产生不信任感。而公众的法律观念使是树立法律权威的内在支撑力，真正的法律权威只能来自于人们自觉自愿的认同和推崇。当公众将法律规则和制度内化为一种内心的观念时，公众对法的认识就注入了理性的力量，积极肯定法的意义，自觉认同和尊重法律的权威。法治也只有在社会公众积极主动参与的基础上才可能真正实现。在法律不同一，相同案件结果大相径庭的情形下，公众还怎么相信法律，法律还有何权威可言呢？因此明确业主委员会的民事诉讼主体资格有利于维护法律的权威性，促进法治社会的建

设。

（三）有利于节约司法资源，提高司法效率

法律规定了业主委员会职权的同时应该赋予其民事诉讼主体资格，使相应的职权有相应的救济，没有救济的职权形同虚设，毫无任何意义。在实践中业主委员会代表的是业主的利益却不能为了业主的利益进行诉讼，在涉及区分所有人共同或大多数利益的纠纷时，适格的诉讼主体是全体业主，而全体业主往往人数众多，而且各个业主的法律意识层次也不一样，业主不能达成共识可能导致案件的无限拖延或不能解决。我们可以试想一下，全体业主共同参加诉讼的情形，且不说这样是否有利于业主合法权益的维护，单从法院方面来讲，法律文书的送达费用就是一笔不小的开支，而且，人民法院客观上也不能满足当事人的席位，而且若众多业主不是共同而是单独提起诉讼，给法院带来的也将是大量的重复劳动，这样不但加重了法院的诉累，而且很难保证法律适用的统一性和确定性。况且，业主也都有自己的工作和生活，对诉讼也只能是疲于应付。

涉及诉讼就必须要考虑成本。所谓诉讼成本，是指在诉讼法的制定和诉讼机制运行等整个过程中所发生的直接成本和相关成本的总和。其中直接成本是与诉讼目标的实现具有内在必然联系的必要投入；相关成本是与诉讼目标的实现没有内在必然联系，但在诉讼过程中不可避免的费用耗费12，从法律经济学的角度看，诉讼制度的目的就是要使两类成本之和最小化，如果为解决纠纷而支出的费用大于其权益受损方因损害而付出的成本，则这种诉讼被视为无效率的。我们认为，诉讼成本不仅包括当事人的诉讼成本还应包括法院的诉讼成本，为了节约诉讼成本，同时更好的保护当事人的合法权益应明确业主委员会的诉讼主体资格，由代表业主利益的业主委员会参与诉讼，就可以避免意见不一的问题，而且业主委员会可以委托专业人士代理民事诉讼，这样不但会提高诉讼效率，而且便于纠纷的解决。

因此，明确业主委员会的诉讼主体地位有助于协调业主个体利益与业主共同利益的关系，既为业主节省了人力、物力和财力，也节约了司法资源，提高了司法效率。

五、目前业主委员会的诉讼主体资格应当受到限制

经过以上探讨，笔者认为业主委员会的诉讼主体资格有其局限性，并不是在所有诉讼中业主委员会均是适格的主体。有人对此持相反意见，认为“当事人能力作为一种诉讼的资格能力，它只涉及到有或没有的问题，不存在部分有、部分又没有的问题，它与实体法上当事人权利能力不可能既有又没有的道理一样”13。当事人的诉讼主体资格与当事人的诉讼主体权能是两个不同的概念，前者解决的是一个主体是否具有诉讼法上诉讼主体的资格，后者解决的是一个主体在个案中是否适格，是否具有程序上和实体上的权能，个案中的适格主体当然具有诉12 陈瑞华。程序价值理论的四个模式。中外法学。1996（2）：23页

13陈枫．业主委员会的主体性质及当事人能力．人民司法．2004(9)．

讼上的诉讼主体资格，但是具有诉讼法上的诉讼主体资格并不一定是个案中的适格主体，这是显而易见的。

从业主委员会的设立程序、主要职责等方面考察，业主委员会的诉讼主体资格局限性主要在于：业主委员会是基于物业管理而存在的业主自治组织。因此，以业主委员会为主体的诉讼，其诉讼客体必须是与物业管理有关。与物业管理无关的，业主委员会不能作为适格的诉讼主体。这是由业主委员会的职责决定的。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会履行下列职责：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；(4)监督管理规约的实施；(5)业主大会赋予的其他职责。同时，《物业管理条例》第十九条规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。因此，业主委员会作为业主的社团组织，其职责是在物业管理活动中代表和维护业主的合法权益。由于物业管理活动纠纷而形成的诉讼中，业主委员会是适格的主体。

具体而言，可以把业主委员会的诉讼权能行为限定在以下范围：(1)业主在选聘、辞退物业服务企业过程中与物业服务企业发生的纠纷；(2)业主与物业服务企业就是否有违反合同的情况产生的争议；(3)物业管理用房、相关资料及其他公共用品移交过程中产生的纠纷；(4)业主认为就业主委员会的履职行为侵犯其法定权益引起的纠纷；(5)其他为维护全体业主公共利益或为履行全体业主共同约一定的职责而引发的纠纷。对于实践中比较多见把以业主委员会作为原告来起诉的商品房销售合同纠纷，有的判例认为其主体适格，有的判例认为其不适格。根据业主委员会诉讼主体权能的局限性特征，在商品房销售合同纠纷案中，业主委员会没有权利能力，不是适格主体。这是因为：其一，根据合同相对性原理，合同的主体是特定的，只有合同一方当事人才有权基于合同的约定向另一方当事人提出请求或提起诉讼。业主与开发商签订商品房销售合同，业主是合同当事人，而业主委员会是合同当事人之外的第三人，不能取代合同的一方当事人对另一方当事人进行诉讼；其二，商品房销售合同纠纷，是商品房买卖双方围绕合同内容展开的权利义务之争，业主委员会没有参与合同的谈判、签订及履行，合同内容不对其发生约束力，其既不享有合同权利，也不履行合同义务。其三，按照规定，只有在业主人住到一定比例时，才可以成立业主委员会。业主委员会成立时，业主与开发商的商品房销售合同早已存在，而且早已履行，允许业主委员会主张合同权利，岂不是承认业主委员会的权利能力溯及既往?民事主体的权利能力始于其诞生之时，无论法人、其他组织、公民均一样。民事主体在其出生或成立之前，不具有权利能力，当然，也不享有其出生或成立之前的权利14。

另外，在诉讼中特别是业主委员会作为原告提起的诉讼中，业主委员会提起诉讼必须经过业主大会的同意，这是由业主委员会本身权能的局限性决定的。根据《物业管理条例》的规定，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的是业主大会，业主委员会仅是业主大会的执行机构，其本身并没有独立的财产，其参加诉讼的法律后果是必须由全体业主来承受的，因此，其提起诉讼必须是根据业主大会的决定或经业主大会同意。实践中，许多的业主委员会在诉讼中因为没有业主大会的授权而被法院判定为诉讼主体不适格。 14粱慧星．民法总论．北京：法律出版社，2001：91．

六、完善业主委员会诉讼主体资格的立法建议

（一）在立法上明确规定业主委员会的诉讼主体资格

目前，我国关于业主委员会诉讼主体资格的相关规定主要集中在《物权法》和《物业管理条例》中，但规定尚不明确，笔者认为应当在《物权法》中明确作出对业主委员会诉讼主体资格的权限、取得程序、范围、责任形式的规定，从而实现法律上的依据，充分有效地保障相关纠纷主体的合法权益。

（二）明确规定业主委员会诉讼主体资格的范围

最高人民法院为了满足审判实务的客观需求对业主委员会的诉讼主体资格做出了有关司法解释，这些解释的目的就是更好地规范其诉讼主体资格。因此，立法中规制业主委员会的诉讼权限就显得必要。诉讼主体资格范围的确立主要包括其所能代表的主体范围、客范围和诉讼权限的范围。根据业主委员会的性质分析，我们认为，业主委员会的诉讼主体资格限于作为业主身份的物权所有人在物业管理过程中所享有的合法权益因其他主体的行为而受到损害时，业主委员会才可能为了保障业主的合法权益而取得诉讼法上的诉讼实施权。

对于业主委会充任被告如果败诉，由于业主委员会自身没有独立的财产责任就要均分到每个业主的头上，至于怎么均分按照《物权法》和《物业管理条例》中比例规定比较合适。毕竟业主委员会是业主公认的代表其权利的组织。业主在享受权利的同时必须承担义务。

（三）明确规定业主委员会诉讼主体资格的启动程序

业主委员会诉讼主体资格的启动是指业主委员会代表业主进行诉讼所需要的程序和条件。业主委员会诉讼主体资格启动一般包括两种情形：一是全体业主的合法权益受到不法侵害时，业主委员会如何进行诉讼，业主委员会可以为维护全体业主的合法权益作为诉讼当事人向法院提起诉讼，二是部分业主的权益受到侵害时，业主委员会代表部分业主进行诉讼。在第一种情形下，应当首先由业主提议召开业主大会临时会议，在会议上应当就业主委员会代表全体业主权益的诉讼事项进行讨论，并由业主委员会对临时业主大会的讨论结果做出会议记录，其次根据临时会议的决定赋予其对全体业主受到侵害的合法权益的管理权，承担代表全体业主进行诉讼义务。在第二种情形下，可以根据部分业主向业主委员会提出申请，请求业主委员会代表其诉讼。无论上述哪种情形，业主委员会取得对特定的实体权利义务的管理权，从而能够就该特定的实体权利义务进行诉讼。

（四）明确规定业主委员会在诉讼过程中的经常性和必要性开支问题

《物业管理条例》规定，业主委员会可以经过业主的同意支配专项维修基金，但这种专款专用性质的维修基金只能用于建筑物部分的修缮等情形，诉讼费

用的开支是不能用这部分基金来支付的。因此，当业主委员会参与诉讼时，所需的全部诉讼费用应当由其所代表的业主承担。

（五）建立相应的监督机制和法律责任机制

当前有些业主委员会违规违法运作，很重要的一个原因就是缺乏相应的监督，更缺乏相关的法律责任。遏制业主委员会滥用职权仅凭自觉自律是不能达到效果的，必须完善立法，强化业主委员会及其委员的法律责任，规定业主委员会及其委员越权、渎职、滥用职权情形下的民事责任甚至是刑事责任，增强法律的可操作性，从而更好地保障业主的权益。

笔者认为应由行政部门定期和不定期的进行适当的监督比较合适，行政部门代表着公权力，其本身就是为维护广大人民群众的利益，有其监管代表广大业主利益的业主委员会应该会起到好的效果。

致 谢

这篇论文的完成，与我的指导老师的精心指导和大力支持是密不可的。在文的选题、开题和写作过程中，我的导师多次给我提出了很多宝贵的意见和建议，对我的论文写作和个人成长都具有重大的帮助。尤其重要的是，导师严谨治学的态度和热心帮助学生的高尚人格深深地感染了我。在此，请允许我向尊敬的导师表示真诚的感谢！

岁月如歌，师恩难忘，我还要感谢文法学院各位老师的四载教诲，各位老师的渊博知识、真挚教诲、严谨的治学作风，生活上、思想上对我的谆谆教导和细心关怀永远铭记。

感谢与我朝夕相处的同学，是他们让我的生活变得更加丰富多彩。。。。。。 即将带着无限多的感慨金额沉甸甸的收获奔赴新的人生旅程，曾经的懵懂，连同心中的那份依恋，将永远的留在这里。。。。。

参考文献

[1]江平，《法人制度论》，中国政法大学出版社，1994年版，第32页。

[2]李祖军， 《民事诉讼法·诉讼主体篇》，厦门大学出版社，2005年8月第1 版，第11l一112、117页。

[3] (日)中村英郎著、陈刚等译， 《新民事诉讼法讲义》，法律出版社，2001

年版，第52—54页。

[4]梁慧星，《中国物权法草案建议稿．条文、说明、理由及参考立法例》，社会科

学文献出版社，2000年版，第309．315页。

[5]杨德文，完善我国业主委员会诉讼主体资格的立法建议，中国市场，2010，

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