项目概况分析4

项目概况分析

项目商业定位

项目运营管理建议

项目概况分析

1、宏观市场分析

2、地区商业市场分析

3、项目分析

4、小结

六盘水简介

l六盘水市位于中国贵州西部，位于川、滇、黔、 桂结合区域中部，是“攀西一一六盘水资源综合开 发区”的重要组成部分，是以能源原材料为主要产 业的重工业城市；

2、六盘水气候宜人，立体气候明显，冬无严寒、夏 无酷暑，夏季平均气温19．7'C，是消夏避暑的胜地 ，全年凉爽舒适级和舒适级以上的时间为223天以上 ，200558月，中国气象学会向六盘水市政府颁发了 “中国凉都·六盘水”证书；

3、六盘水境内风光旖旎，旅游资源丰富，已有国家 级森林公园1个，国家级地质公园1个，在建省级森

林公园3个，国家重点文物保护单位1个，省级风景 名胜区5个，省级重点文物保护单位6个，全国工 业旅游示范点1个，全国农业旅游示范点2个，还有 一批具有独特性、唯——性的历史文化、民族文化、 自然风光；

4、到2015年，全市总人口规模控制在335万人内， 全市城镇化水平达到50％，年均增加3个百分点，城 镇人口达到168万(其中，市中心区人12180万人)， 城镇人口年均增加11．2万。

六盘水交通优势

1、六盘水有株六铁路，形成北上皿卫1入江，南下亡酉入海，东出组直到华东，西进云南进入塞

直亚的铁路大“十”字，成为酉直地区重要的铁路抠纽城市，改变了西南路网结构，增加了蹿F：q

的灵活性，增加也险省份与沿海港口城市的联系。

2、六盘水拥有镇胜高速公路、水盘高速公路、沪昆高速， 杭瑞高速、饿都发商速公路、水六高

速、六威高速、毕水兴高速、盘兴高速、机场高速，西环高速、六镇高速等诸多高速公路。

3、月照机场位于中国贵州省六盘水市钟山区月照乡花竹林坝子，为4C级国内支线机场，预计今

年十月份营运。

交通的便利对地区整体商

业的发展具有促进作用，

同时有利于地区旅游也的

全面发展，刺激西南三省

的旅游避暑人群。

六盘水人口分布

到2015年，全市总人口规模控制在335万人内，全市城镇化水平达到50％，年均增加3个百分

点，城镇人口达到168万(其中，市中心区人12180万人)，城镇人口年均增加11。2万，进入城

镇化加速发展期。同时旅游业的发展带来大量的旅游人口，成为六盘水的潜在消费群体，城镇

÷久口对可支撑的商业面积达到60万方。

六盘数经济发展情况

2013年全市生产总值为882．11亿元，比上年增长15．9％。2、第一产业、第二产业、第三产业增加值占

生产总值的比重分别为6．58％、57．11％和36．31％。与上年相比，第一产业、第三产业比重分别上升0．84

和0．64个百分点，第二产业比重下降1．48个百分点。

2009—2013年全市地区生产总值及增长速度 2012年、2013年三次产业增加值构成(Q)

综上所述：六盘水经济发展势头强劲，GDP的增长率远远超过全国平均水平，居民可支配收入逐步提

高，消费潜力巨大，服务业和旅游业具有很大的增值空间。

城区商业布局

1、凉都城市分布以钟山大脆主轴，人民路和凉都大道为辅的格局，商业高度集中在钟山大道两

侧，成为凉都的主要商业区，也是凉都市民主要的消费地；

2、临街商业与百货商场零散混合存在，整体来看凉都并没有一个实质意义上的商圈；

3、规模型的集中式部分专业市场却是整个市场的空白点；

4、本案所在区域属于边缘地带，周边并没有规模型的商业项目，所以缔造新商圈的可行性不大，

只能作为城市互补商业。

区域商业租金分析

本次调研以钟山山轴，将中心区分和黄土坡板块、广场板块、川心路板块、

麒麟板块、荷城花园板块、七十三板块及人民中路板块共七个板块。、

黄土坡板块(老商业中心)

钟山路以百货、超市、日用品、电器电讯等 临街专卖店及百货商场构成，单元商铺面积 20。50平方米：200-300元／月／平方米

康乐路一餐饮、文体用品、小百货为主，临 街商业150-200元／月／平方米

建设路以餐饮、鲜花、日用品为主，为初级

临街商业业态80。150元／月／平方米钟山苑步行街以鞋服为主，部分休闲餐饮，

临街商铺

100-180元／月／平方米

广场板块

新商业核心区，大型百货、超市、精晶服

饰、影楼、休闲娱乐、餐饮等，以太阳百

货为主，单铺面积20-200平方米。

200-400元／月／平方米

川心板块:

以休闲娱乐、美食、夜生活集散地，酒吧 、KTV等业态，临街单铺面积30-80平方 米。

50-160元阴／平方米

麒麟板块

人气欠佳，以家居建材专业市场为主，附 带小商品批发。

50-100元阴／平方米

荷城花园板块

临钟山大道以汽车4S店为主，钟山路与 人民路之间以百货市场批发为主为惑 60-150元阴／平方米

七十三板块

以家装材料、中低档家居、灯饰、五金 产品为主，属于自发形成的原始商业 陌；

80'200元／月／平方米

人民中路板块

五金机电、汽修一条街，环境较差；

50-150元阴／平方米

个案商业项目租金分析

香榭水岸

商场部分定位为综合型商场，其中

主力商家有贵阳铜锣湾K，N，广东大± 影院。对其主力商家免一年至一年半( 租金，小商家免3个月。前3年无递增， 3年后照市场价递增。商管费2元。租1 年限5年。现铜锣湾KTV(三层)

租金价格在20／m：，每年5％递增， 大地影院(二层)租金价格在30／ m，，无递增，佳惠超市(一层)租

金价格在35／m2每三年递增6％。其 中佳惑超市城中湾畔曾对其招

商，刁F整租，租金30／m，，装修 设施由开发商完善。

一层：为超市、

精晶百货和儿童

游乐园。二层：

影院，餐饮，女

装。三层：

KTVI童装，余

下5000左右平方

未定。 (而实际

招商未执行前期

定位)

一层临街铺面

为80／m，，余下

的为60／灯，二

层均价35／皿2。

三层均价25／m：。

租赁年限为5

年，返租10年。

一层临街

2000～皿0，

其余为：

16000／m，。

二层9800／m，。

三层6000／"。

(销售时以

“北京华联”为

炒作点)

停车位 设施、装修

动线布局

总面积、各层

面积

经营效果

地下车位500个，地面车位约100个。 消防设施到位，公共区域

没有装修。手扶电梯一层

二层每层套(4部)，观

光电梯3部，铜锣湾大门

；√部，中庭2部。

商场内环形步：

行，有部分店中

店。

商场总面积

30000皿：，每层

10000：

现在铜锣湾，

大地影院、佳

惠已蜘。部

分街铺汽车销售

名都商业广场

家居装饰，主力商家为华 灯世界，优惠政策不 明，商管费在0．8元左 右。商场手扶电梯一 部，步行梯一部。 一层为家居建材， 二层为家居饰品 一层铺面租金为 80~150lin~，二 层由华灯世家签 下，50元坪方

米／月盎朔氰

1一层：

J出售价格在

[1F：28000-32000~ I

皿：， ]

2F：8000~12000~,f 阡方米：年回报J 率7。5％。； I

停车位 设施、装修

动线布局

总面积、各层面积

经营效果

商场外围有约80个停车位。

一层都为独立式门面，由商家自己装修，消防到位商场手扶电梯一部，步行梯一部。

17000平方米

由于周边大都为

建材市场，所以

能吸引一定的客

流。

义乌小商品市场

小商品批发、零售为主要业

态，主要都是小商家分布，

无主力商家。对于商家有免

租金一年的优惠。无商管

费，每年递增10％租金。租

赁年限5年。

一层：烟酒、电器、

工艺晶、化妆晶。

二层；女装、童装、

小饰品；三层：内

衣，床上用品；四

层服装。

一层；60~／m~左

占；

二层：25-50~／m'

，三层：20．．35元

n2。

四层：t6-30~；／m~

1F、

20000-30000

2F、

8000-12000

3F、

6000-8000

4F、5000

停车位 设施、装修

动线布局

总面积、各层面

积

经营效果

外围停车位30个左右，地下停车位还未投入使用。

商场统一装修，统一分割铺

面，消防系统到位，一至三

层每层一套(2部)。

无绪

7000平方米

客流量少，属

于亏本经营，

已有商家开始

在转让商铺。

德远 美美家居

高级家居产品为主，是

德远自己公司的旗下产

业。免租一年，免租后

按市场行情定价，商管

费每月10元。

整个商业业态为家居，

．1卜户外家居、窗帘、灯

饰、墙纸，

1已洁具卫浴；

2F：陶瓷、衣柜，

3F,橱柜、地板、门；

4F'沙发、床；

5F：精晶家居，

由于是旗下产

业，各层租金价

格及政策都没

定，租用年限10

年。

1F：20000~35000

2F：11000-13000

3F：7000-9000

4、5F：4000-6000

街铺返租12年，首

年

回报率6。5％；内铺

返租11年，首年回

报

率7％；每年递增都

为0。5％；一次性付

款9S折，按揭好折

。 叮，歹 q．I

面积50-300不等。

停车位 设施、装修

动线布局

差@⑥、6§NJ

经营效果

共600左右

捐防到位，负一层垒四层

每层手扶电梯2套(4部

步行梯4部，升降梯2部

外部LED显示屏

垂直交通分散布

置，有意识引导消

费路线。动线布局

合理。

30000余平方米

O

其中：-1Fc

4000余平方米

1F：近5000平

方米；2~5F：

近6000平方米 │

此专业市场属

于高端市场，

进场品牌控制

严格。

太阳商业广场

百货为主力

业态，主力店沃尔玛和

KFC。沃尔玛入住条件

非常优惠。

负一层和一层为太

阳百货。二层三层

为沃尔玛超市。

1F，珠宝、化装品

＼

眼装、鞋业、皮具

隋包；。1F，电玩、

氢昆Bjl』型型邑

对大型商家的价格和政策保密，一层驱立

临街商铺的租赁价格在约正面350左右。

侧面180~240元坪方米之间；川F60-80

元／平方米；仟内铺：‘，00-200元／平方米／ 月。

以产权商铺销售，一次性返租三年，年回

报率8％，一次性返三年租金。售价：·1F

，6000-12000元／平方米，1F内铺，

13000-22000元／平方米，街铺正面售价

45000~78000元阡方米，侧

18000-39000元／平方米。开盘时间2007

年10月

停车位 设施、装修 劫结布局

总面积、各层面积

经营效果

300左右

消防验收合格，每层手

扶电梯2套㈠部)，

升降梯)1部，无观光电

梯。

交通组织及动线布

合理。商场定位有

偏差，内部规划不

合理，运营管理不

专业、不规范，导

致商业百货部分经

营惨淡。

52000平方米，单

层面积近10000平

方米。

处于开发区

中心区，客

流量大，消

费人群稳定，

但部分百货经

营欠佳，曾二

次开张。

凉都宫

商业以综合性商场为主,免半年租金，两年内无递增， 第三年开始按市场价格调整

目前是以星空影城为主力家

商家。二层为休闲餐饮区域。有10/m2的商场管理费，租赁

)

有10／皿，的商场管理费。租

一层：酒吧，休闲

会所。二层：餐

饮，，美容美发。

三层：影院、会所

现在三楼影院，二

楼餐饮已经开始营

业。

一次招商为：一

层：60lin'。二

层：50lin~。三

层：30lin',租赁

年限为5年。

二次招商为：

负一层：45／m：。

一层：128／m'。

zpg．87／m'。

三层：40lin',租

赁年限为5年。

暂未做销售

停车位 设施、装修

动线布局

总面积、各层面

积

经营效果

地下停车位40

消防到位。每层手扶电梯2 手套(4部)，无观光梯。升 ·降梯。LED户外电视 店中店

21000皿，

增E商业审竭分析

红桥新区板块项目分析

云顶1978

隋州亿杰置业有限公司打造 啪186万方大型集中商业购牧 ，中心、步行街、金融街)： 门q6万m2超大型高端居住区 i(包含双语幼／乙园及国际学

啦)于一体的超大型城市综

哈体，商业面积56万方。

超五星级酒店、

主力店苏宁、永

辉超市，6万方的

CBD中央公园

整体商业还未启动

还未启动

停车位 住宅116万方

动线布局

总商业面积

开业时间

地下停车位400左右

可容纳人口3万

店中店

560000 m，

2015年12月

瑞德奥特莱斯

总建筑面积22万方，商业面

积8万方，其余为公寓、酒

店!

商业共四层，以名晶折扣为

主，满足周边人群的一站式

吃喝玩乐购住、观于一体的

纯商业综合体。

一层鞋服，个别开业

二、三、四层还未装

修

未定

返祖出售，五

年原价自愿回

购

停车位 周边环境

动线布局

总商业面

积

经营效果

地下停车位140左右

红桥区政府、汽车4S店、汽

车总站、会展中心

店中店

80000皿2 差

万东广场

定位文体中心，主力店为

锦江之星酒店

一层独立商铺没有

些霉：三层统一做

文体用品

租金未定，没有

统一招商

全部出售

停车位 公寓

动线布局

总商业面

积

周边

地下停车位160左右

200户

店中店

10000"

汽车总站、会

展中心、奥特

莱斯、汽车4s

店，区政府等

金果建材城

一期在定位大型家居建材专业市场，集酒店、公寓于一体的综合性家居建材市场

二期为花鸟古玩字画市场

陈居建材，各个档

收俱全，

招商政策前期两年

曙严粗鐾塑鬲差毳，

哆5元／平方米／月，

合同期五年

租金未定，没有

统一招商

全部出售

停车位 公寓

动线布局

总商业面

积

周边

停车位800左右

187户

店中店

140000 m：

西南家具博览

城、会展中

心、奥特莱斯

等

皇隧道口 汽车展馆

汽车展馆 金果建材城

万东广场 奥特莱斯

经桥区政府

钢城花园

万方大型住宅小区； (包

啼双语幼儿园)，商业面积

吓定，除了主力店是红星美

凯龙之外，其余的为一般的

肚区底商。

[ ． 会展中心 100

主力店红星美凯龙，

其余全是临街社

区底商。

未定

停车位

户数

动线布局

总商业面积

经营效果

总户数7142户数，当期户数

龋3户，容纳2万人的社区

店中店

5万方

„扎

正在招商

帝都商业广场

为33万方城市综合体，免租

一年左右，三年内无递增，

第四年开始递增率为8％，目

前是以大润发、KFC、迪士

尼生活馆为主力家商家。三

层为／L童娱乐及童装。有9／

畦的商场管理费。

I一层：KFC、服饰、

[哈根达斯；

仁层：大润发、儿童

F用品；

虐层：鞋服、儿童游

I乐、儿童用品，健身

馆、舞蹈培讥刚巴

等； ·

四楼：餐饮

一层：80-'120元／

m'／月。

二层；60-80元／m，J

月。

三层：40-60元Im'1

月，

四层：40元Im'1月，

合同年限为5年。

{

， >

哲未馋销售

停车位

住宅

动线布局

总面积、各层面

积

经营效果

地下停车位400左右；8000户，容纳人口2．8万 店中店

30000皿2

大润发已经开

业，整体十月

份开业

地E商业市场分衙

帝都商业广场儿童业态主打迪士尼生活馆，主要分布在二、三层；

租金区间：二层60—80／m，／月，三层40—60／皿，／月，适合普通工薪家庭消费，以充气玩具为主

，招商已基本完成，正在试营业阶

段。 ； ’ ；

区域娱乐业态分析 水城部分KTV包房费与酒水价格汇总

赤乐迪量贩KVT钟山路人民广场对面

中午场 迷你包 小包 中包 欢畅包 大包 豪华大包 周一至周五 28

周开

下午场 迷你包 小包 中包 欢畅包 大包 豪华大包 周日至周四

周五、周六

区域娱乐业态分析 水城部分KTV包房费与酒水价格汇总

名歌汇KTV 钟山中路83号

下午场 迷你包 小包 中包 欢畅包 大包 豪华大包 晚场

新摇蓝KTV 钟山路沃尔玛4楼 阳光钱柜KTV 钟山中路72号

迷你包 小包 中包 大包 VIP

迷你包 小包 中包 大包 VIP

区域娱乐业态分析。—水城部分KTV包房费与酒水价格汇总

米乐迪时尚KTV——钟山路人民广场斜对面 迷你包 小包 中包 大包 VIP

牧歌KTV 凤凰山派华新都十二楼

迷你包 小包 中包 大包 VIP

啤酒：百威、嘉士伯16元每瓶 雪花青岛13元每瓶‘ [注：除新摇篮KTV青岛纯生知

384、百威43,2、哈尔滨432、雪花360．VIP消费满1598免包房费] Q：

综上所述：本地KTV消费水平偏中档，体量在3000方左右，分布密度相对较高，说明本

地人对娱乐业态的需求较高，目前凤凰新区的娱乐和餐饮业态较多，但是较为分散，

并不集中，也够不成一站式休闲娱乐餐饮为一体的消费，但是本地整体休闲娱乐业态

服务意识比较差，具有很大的提升空间，也是市场的空白点。

区域游乐业态分析-—游乐场

水城对外发布的游乐场之一，是个开放式城市公园，里面基本无游乐施设，大型室外游乐场 ：区域游乐业态分析-—动物园游乐场

水城唯一一个有游乐设施的游乐场，里面的设施陈旧，规模较小，只有个别十四岁以下的／L

童玩耍，票价每人十元一次，整体效果较差；

区域游乐业态分析-—动物园游乐场 小结：

商业物业操作成功者均占“地段”、“定位”、“运营”三大要素，遵循商业规划先行的原则：

1、水城现有商业原始自发形成为主，围绕钟山大道一字排列，新商圈也是对老商圈的延续，交通不便，业态凌乱。 2、老商业个案均未销售；均采取返点模式经营（如恒运意通百货）；

3、新商场采取统一规划、统一招商、统一推广、统一运营； 4、商业项目采用放水养鱼的招商策略，给予商家足够的优惠政策，达到双赢效果，基本上免租都在一年至一年半； 5、红桥新区属于本地工业园区，以仓储、物流、轻工业、专业市场为主；隧道打通后与本案形成互补；

6、商场运颧成败，离不开专业运营管理，运营管理也是商场旺场的必需，也是保证整个商业体价值提升的重要保障。 本案位于凉都大道与钟山大道交汇处，与六盘水市唯一一个现代化大型体育中心浑然一体，臻邻帝

都商业广场、首钢医院、夜郎王宫、钢城花园等项目，辐射人群可达10万人，是市政府重点打造项目 项目分0P 项目简介

1、本案市是政府投资十多亿重 点打造的政府工程，也是政府 重点招商引资项目，是贵州地 区最大的、功能最齐全的现代 化体育中心；

2、主要由体育场、体育馆、体 质检测中心、活动中心、网毛 球馆、体育培训学校等多个组 团，也是老年人检查身体的唯

一政府指定机构；

3、；主馆承接各种体育赛事以及 各类展览会，也是市民及游客 休闲运动的唯一集散地； 4、项目占地485亩，总建筑面 积11。7万方，商业建筑面积，—

32666平方米．

1、本案以体育中心为核心，在功能上作为体 育中心的辅助业态，形成互补；

2、体育中心所有的赛事以及各项活动都为本 案来来更多的人气；

3、周边交通便利，紧邻汽车总站、首钢医院 ，成为游客以及市民的集散地； 4、本案为政府重点工程，知名度很高； 5、停车位充沛，满足有车一族的需求；

6、本案所有物业自持，利于整体商业运营， ‘ 解决商家的后顾之忧。

1、本案所处区域目前还是属于新区，周边居用 及人流量较少‘

2、周边目前除了大润发之外没有其他商业项目，构 不成规模，业态不全面，无法满足消费者的需求；

3、本案距离商圈较远，属于边缘商圈，钟山大道的 人流无法有效地吸引；

4、项目体量较小，与类比项目在竞争上处于劣势： 5、整个凉都大型商业项目居多，不管是体量还是建 筑形态都要优于本案。

门、’六盘水目前旅游业还不发达，政府对旅游业的投入越

I越大，一旦旅游城市的名片打出，本案紧邻汽车总站，幅

I时与旅游景点合作，可为本案带来更多的消费群体； 12、机场一旦开始营运，本案作为旅客乘客接送点，本案：

1成为游客集散点；

[L本案背靠大山，政府把山体开发出来成为旅游景点， 除成为本案的后花园；

14、先入为主，目前这个区域还没有其他项目i为本案提‘

幽簿孙，本案将成为连接钟山区与红桥区的枢纽 1、政府对旅游业的打造迟迟不动，汽车总站建 成的时间都制约着本案的发展；

2、周边人流较少，后续没有更多的社区建设； 3、后期运营管理人员是否专业；

小结：

1、本案位于钟山大道的末端，与市中心距离较远，属于边缘商圈，单靠本案根本无法撼动市民在市中心的消费习惯。

2、六盘水红桥新区为新的城区；也是六盘水整体城市发展的方向，红桥新区大盘较多，以大型城市综合体、专业市场为主，引领水城未来的消费风向标，本案无法与之竞争，可与之互补。

3、本案依托新体育中心，利用自身特色优势，寻找城市空白点，与城市互补，与其他商圈互补，避免雷同，做出自己的特色；

4、本案背靠政府打造的四季花山及自身景观，打造水城唯一特色商业街区，同时满足周边居民以及游客所需；使本案与各游泳景点形成互动，成为未来游客的必来之地；

5、本案一定要摒弃大商业、大业态、全业态的定位，致力于打造一站式体验体育休闲乐语中心。

项目商业定位 · · 1、项目商业定位 2、项目业态定位及分布 3、项目招商策略 4、项目招商政策建议 5、项目租金建议

6、经济效益评估 7、项目推广媒体建议 8、导视系统建议

西南首个休闲、娱乐式体育公园

◆以轻松、快乐、时尚、激情、动感为标志； ◆打造以体育中心和自身优质景观为依托的一站式体验休闲体育乐活中心；

◆通过特色酒吧一条街、特色餐饮、休闲娱乐、／乙童大世界、服务配套、星级

酒店等业态完善组合，每一个馆都有鲜明的主题，打造六盘水唯一的主题休闲

中心，使之成为六盘水唯一一个与旅游景点结合的项目，成为未来六盘水的又

一旅游景点，提升项目整体持续竞争力；

◆通过承接各项赛事及展览会，提升本案的知名度，以项目所在区域为核心，

立足六盘水，辐射大西南。 首席一站式体验休闲主题乐活中心 休闲娱乐中心 。足浴、茶楼 ·、KTV美容美发 ’—站式体验休闲

主题乐活中，乙 特色美食汇 ·各地风味 特色品牌餐饮 儿童大世界 L童天地、连带产 ·迪士尼 。 酒吧街 ·特色休闲酒吧

主题特色餐馆 水城特色餐馆 品牌美食集中营 体阁娱乐一体化·—动感地带 项目商业业态定位震分窜

全天候儿童体验主题系列化„儿童次世界 壬

迪士尼儿童体验馆、童装、儿童主题餐厅、母婴用品、儿幸游乐园、儿童摄影、儿童培训机呵

项目商业业态定位及分布

特色蜀吧智·—水城特色主题酒吧集聚地 零售业态—·即兴消费l产业,互补业态无缝对接 泳装用具店、运动器材、运动装、便利店、女性用品、金融机构、写字楼等、

体育场 己，市健康中心 3。体育馆 q，体检中心 5，星级酒店 6，；溜冰场 了，五人制定球扬

招商启动器 全面招商期 招商持续期 主力先行

引进影响力的晶牌商家 推出新亮点， 制造招商高潮

广告推广、事件招商 招商运营活动

投放区域媒介，推陈出新，全面针对性覆盖。 1)根据招商业态划分及楼层业态布局，前期重点引进具有影响力的品牌商家，主力先行；如儿童用品。品牌

餐饮，品牌休闲娱乐业态等。

2)不断推出新亮点，制造招商高潮，主力店布局在招商启动期以前落实到位，为全面招商启动做铺垫。

3)在项目的招商过程中，需要密切注意市场状况，展开适当的广告推广和事件招商。同时，通过不断推出招

商运营活动，制造市场热点，掀起—轮又一轮的招商高潮。

4)推陈出新，全面针对性覆盖，提升项目美誉度与知名度。阶段’陛的通过车身广告、户外广告、短信平台等

媒介推广、活动招商、网络招商等进行系列宣传推广，另外，一些重要的场所，如人流聚集较多地方的广告

宣传，加快招商节奏。

辽、立足水城，面向大西南

商业物业的招商要求是“无大不稳、无小不活”，以水域为重点，完成本项目／J噎吩餐饮、旅游休闲。零售

业态的招商，而对品牌餐饮、酒店、休闲娱乐配套招商

则要面向大西南及国内，完成大型知名主力商家晶牌

的引进工作。在确保本土招商工作全面顺利开展的同时，组织精干力量，对外埠运用电话、传真、网络，直

邮或参加各地展览会等方式进行。 2、重点确保主力店的引进，形成”羊群效 应”，用主力店吸附中小品牌；

3、集中签约，形成“聚合效应”，同时也 成为项目营销的一个事件和借力点； 4、大型活动引导造势，细致招商工作执行 到底；

通过开业庆典、美食节、各项体育赛事， 明星演唱会和各项展览会等大型活动，聚 集项目的人气和认知度，进而提升商家的 经营业绩，最终稳定商家带动招商。 项目商业招商策略 招商原则

n要维护体育中心项目的产业经营黄金比例。

n要维护体育中心项目的统一主题形象、统一品牌形象。 n招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。 n核心主力店先行，辅助店随后的原则。 n特殊商户招商优惠原则。

n免费给商家提供晶牌资源及投资客。

n租赁经营采用放水养鱼的原则。

客群定位

》本案餐饮、休闲业态为中高端消费，具有一 定经济实力的中青年；

》零售、娱乐业态为大众消费；

》儿童业态适合全年龄段儿童(室内室外游乐 场、早冰场、母婴用品、儿童用品等)。

本着放水养鱼的的原则，制定招商政策

》根据不同商家的情况，给予商家6—18个月的免租期(根据不同

商家及业态酌情处理)，吸引有实力的商家进驻； 》租赁合同期限：可签3、5、10年；

》物业费及运营费：暂不考虑；

》合作形式：租赁、联营；

》为促进大宗客户的顺利签约，对于具有知名晶牌的商户，可以

给与其他优惠(如：广告位使用费一定期限等)。

本着互利共赢的原则，根据当地市场情况以及项目本身情况，特制定此租余

，目的在于吸引有实力的商家共同发展。

》不同业态不同位置的商家租金承受能力不同，建

议租金均价为30

元／月／平方米，执行过程中报价会在此基础上浮动20％，作为谈判

议价空间；

》租金收取方式：年度预付制，提前一个月交付下年度租金；

》执行团队进场后将制定详细的一铺一价方案。 推广策略 ；+

”：

招商启动期：招商前期不通过媒体对外进行宣传，主要推广工作为各项推广策略

的制定、LOG0、媒体的选择确定及宣传资料、广告的制作等工作。

全面招商期：进行媒体组合出击，高频率进行传播，再配以频繁多样的促销活动

，以多种优惠政策和促销策略进行鼓动宣传。

招商持续期：推广方向转为宣传项目开业信息及经营特色，以获取目标消费群体

对项目的关注及好奇，力求取得消费者对项目的好感，并对项目开业产生认同及

信心，达到开业目的。

》结合项目定位原则，进行招商相关推广计划，不可

偏离项目总体晶牌内涵和形象基

调。

》结合项目业态规划原则，针对性的对招商对象进行有效推广。

》招商手册(一对一针对商家的详细介绍) 》删单折页(有针对性地投放给目标商家) 》网络广告(目标客户的网络生活方式)

》车身、户外广告(包括公交车身及刀旗广告) ．：。

》接触点广告(在目标客户出现的地方投放) ；： 》项目周边区域包装(强化区域影响力，拦截和引导客户)

》短信广告(有选择的投放给目标商家)

刀旗广告 LED广告 车身广告 户外广告

鉴于本案为公园式消费中心，景观较多，为了引导消费者，给消费者明晰的商业氛围，在园中设立导

视牌指引

人造景观与自然景观相结合，构成六盘水唯一一个3D魔幻景观导视引导消费者的光临，打造成

本案的另一亮点。

3D实物艺术景观

实物景观 音乐喷泉

橱窗广告展示 旱冰场

项目运营管理体系

1、项目后期运营管理内容

2、项目后期商业管理体系构架

后期商业管理的核心内容

商业管理

营销 市场推广 促销管理 品牌管理 消费者关系管理 商家关系管理

运营 租务管理 广告位管理 服务品牌监督 消费环境保护 商家经营评估

招商

业态优化

租户调整

再招商

资产管理

经营绩效评估

重大翻新/改建建议

市场价格评估

资产处置

营销推广职能在后期商业管理的内容与目标 ／市场推广

寸通过整合营销传播，向目标消费者推广 本项目的特色和优势，激发广泛的影响 力和吸引力；

9促销管理

Y策划各种促销活动，独立或与商家配合 ，通过主题活动的举办，促进消费者的 来店消费，增加消费客流；

9晶牌管理

呵通过有组织、有计划的活动、推广来建 立本项目的影响与晶牌，同时维护本项 目及发展商品牌；

9消费者关系管理

Y通过网络、会员卡、刊物、主题活动等 形式进行消费者关系管理；

9商家关系管理

寸通过畅通的信息反馈渠道、定期回访、 焦点会议、联谊活动，来增进商家与项 目之间的良好关系。

9扩大和提升项目的知名度和美誉度； 9扩大项目的有效辐射范围；

／扩大消费人流，提升销售额；

／增进与消费者、经营商家之间的良好 关系；

建立品牌影响力

使商家能够得到良好的支持和服务

使消费者在本项目能够购得良好的消费体验 运营管理职能在后期商业管理的内容与目标 ／租务管理

～对商家的日常租赁合同的签订、入场的 手续办理、租金收取及出票事宜； 寸接待和处理商家的投诉或请求； 9广告位管理

寸对项目附带广告位的出租事宜的管理； 9服务品质监督

V接受并处理消费者的投诉；

呵监督商家合法经营；

呵监督和优化商家为消费者提供商品和服 务的质量；

9消费环境优化

Y与物业管理公司协作，保证购物设施和 系统正常化运行；

v并使本项目有日益良好的购物环境，使 消费者在本项目能够购得到良好的消费 体验；

9商家经营评估

寸定期对商家的经营状况、服务质量、·„租 金收取等进行评估，作为商家调整的基 万山．

9保证购物设施和系统正常化运行，并 使本项目有日益良好的购物环境； 9使商家能够得到良好的支持和服务； 9使消费者在本项目能够购得到良好的 消费体验。

计划管理体系

财务管理体系

现场管理体系

人员管理体系

商尸管理体系

后勤管理体系 销售管@#§

一 服务管理体系

商品管理体系

物业管理体系

二次招商职能在后期商业管理的内容与目标 9业态优化

寸评估现有业态组合是否能够达到 市场定位的清晰和特色化；

＼／根据市场需求的发展，不断优化 项目的市场定位和业态组合；

／商家优化

＼／评估现有商家的经营状况，对于 不合格的商家应及时剔除；

＼f根据市场定位及业态的优化调整 ，剔除不符合的商家；

＼／寻找更具品牌号召力及能够支付 更高租金的商家；

9二次招商

甘及时招入更符合要求的商家，以 实现更高的出租率、更佳的影响

力、更高的租金收入。 ●

／不断优化和调整商家和品牌组合， 达到市场定位的目标；

／淘汰不合格的商家，招入更适合的 商家，以达到定位清晰、富有特色 并保证租金的增长。

二次招商职能在后期商业管理的内容与目标 9业态优化

寸评估现有业态组合是否能够达型 市场定位的清晰和特色化；

＼／根据市场需求的发展，不断优化 项目的市场定位和业态组合；

／商家优化

＼／评估现有商家的经营状况，对于 不合格的商家应及时剔除；

＼f根据市场定位及业态的优化调整 ，剔除不符合的商家；

＼／寻找更具品牌号召力及能够支伺 更高租金的商家；

9二次招商

甘及时招入更符合要求的商家，以 实现更高的出租率、更佳的影响 力、更高的租金收入。

／不断优化和调整商家和品牌组合， 达到市场定位的目标；

／淘汰不合格的商家，招入更适合的 商家，以达到定位清晰、富有特色 并保证租金的增长。 ，

资产管理职能在后期商业管理的内容与目标 ／经营绩效评估

＼／从租金收入和投资回报的角度， 定期对项目的资产经营绩效进行 评估，是否达到预期目标；

寸采取措施提升项目租金及增长率 ，提升资产回报率；

9重大翻新／改建建议

寸根据市场的需要，评估是否需要 进行改建／翻新；

V制定翻新／改进的方案并实施； ／市场价值评估

＼／关注资本市场的行情，定期对项