XX项目整体运营方案

项

目

整

体

运

营

方

案

XX项目整体运营方案

前言

我公司非常看重本项目，也完全有足够的信心和实力将本项目打造成为北京市最集中，最有商业魅力的全新的品牌化金典百货库房。我公司的项目评审委员会召开专业会议，对该项目进行系统性的调研和充分论证，对项目的现实运行状况，周边商业氛围及商业竞争态势进行全面的分析研究总体考量并在听取各方面意见的基础上，形成了XX的运营基本思路。

本报告书共分为九个部分：

第一部分 北京xxxxxxxxxxx有限公司

第二部分 项目概括及SWOT分析

第三部分 项目定位所考量的因素

第四部分 项目的商业规划设计思路

第五部分 项目的规划布局

第六部分 项目的目标品类计划

第七部分 项目存在问题与风险的提示

第八部分 项目个阶段主要工作计划

第九部分 我们的目标和信心

第一部分北京xxxxxxxxxxx有限公司简介

公司概况：

北京xxxxxxxxxxx有限公司是一家综合性大型商业公司，集中了目前商业领域的各种经营模式，经过有效的组合，成功的建立了以市场为基础，贸易为补充的新型经营模式。同时，预备打造一个国内领先的服装百货，家居家饰，建材电子商务平台机构，公司致力于把传统的服装百货产品的销售与发展迅速的电子商务相结合，区别于传统

的发展模式，打破服装百货的传统销售模式，公司的发展模式是未来市场发展的趋势，拥有广阔的市场空间，自成立以来，公司业务发展迅速，经过多年对多种商业业态的实践、总结、提升、各项业务得以快速发展。

北京xxxxxxxxxx有限公司现在运营的项目有多种业态组合形式，在几年的运营过程中，我们精心搭建了品牌库，品牌库分为《主力店资源档案库》和《商品品牌资源档案库》两部分。

《主力店资源档案库》包括：

购物中心、百货店、大卖场、标准型超市、食品加强型超市、便民店（社区店）、会员制仓储店、仓储店、折扣店、专业店、西式快餐、中式快餐、餐饮连锁、娱乐、主题百货、专业连锁等多个业态、共计400余家国内外知名主力店信心资源，并且有着良好的合作关系。

《商品品牌资源档案库》

囊括80多个类别，共计17000余个国内外品牌厂商资源。

第二部分 项目概况及SWOT分析

一、项目概况

暂略

二、项目SWOT分析

1、Strengths（优势分析）

S1、项目基本接近于小型商业区有一定的规模。

S2、与外贸出口库房的相邻可以形成业态互补，相互拉动易于形成共赢。

S3、建筑结构及空场地易于整体规划与使用。

S4、整体面积运作形式短、平、快。

S5、周边交通易于货车出入。

2、Weaknbss（劣势分析）

W1、偏离商业中心地带，项目周边商圈氛围较淡。

W2、在经营中只能通过市场细分进行差异化定位，特色经营模式必须具有长远战略眼光和想过策略，并决心创建当地引导性商区。

W3、投资比较大，应有较大的经营压力和风险。

W4、项目局限性较强，需与各级外商等沟通联系。

W5、整体外立面不敞亮，缺少足够的形象展示面，广告效应较差。

3、Oppportunity（机会分析）

O1、周边居民的数量和质量相对稳定，消费资源相对稳定。

O2、周边商业项目尚在调研和规划之中，本项目在重新规划、定位、招商方面均具备领先优势。

O3、城市区域性商业化建设进程加快，土地和商业物业价值不断升值。

O4、百库基地的经营特色及管理理念在本商业区独树一帆。

4、Threat（威胁分析）

T1、全球金融风暴对商家影响较大。

T2、周边商业项目开发及商业竞争日趋激烈。

T3、整体外部环境较差。

T4、周边区域内的商家已习惯了固定的库房，对新的库房需要有个认识过程和优惠条件（即养商期较长）。

第三部分 项目定位所考量的因素

一、 大环境政策导向所至

北京市经济发展一直保持着健康、快速、高效的良好势头。政府

把不断满足人民日益增长的物质和文化生活需要作为最终目标，致力于创造与经济社会相适应的现代生活环境，为商业、服务业、娱乐业、房地产业开辟了巨大的发展空间，本项目在定位时可以充分利用这一有利条件。

二、商业发展趋势的推动

各大城市商业正在加速完成从传统商业向现代商业的转型。传统

商业业态在新兴业态、现代经营管理模式的冲击下，其生存空间越来越小，纷纷进行调整、改造或重新综合资源，朝布局合理、分类明确、形象统一、品牌突出的方向发展，本项目定位应遵照这种发展趋势，实现符合市场规律的定位。

三、居民生活及消费习惯变化的需要

在经济迅猛下滑的前提下，居民收入无法提高，社会消费品零售

总额持续下降，居民消费类别中居住消费、餐饮、服装内消费比重并不平稳，人们在各方面的消费比重有所收敛，本项目的定位应顺应这一市场经济状况，多渠道多方位充分满足人们生活及消费的需要。

四、消费模式及消费行为变化的要求

现代购物活动已经不是纯粹的购买行为，消费者要求能实现欣

赏、评估、游乐、购物等一系列复杂的心理和行为，享受优美、舒适的空间环境，以获得物质和精神上的双重满足。这些行为及心理特点必须在项目定位中给予重点关注。

五、同一主题相关链业态巨大生存空间的吸引

专业市场以其专业定位体现出同一主题下各相关链接品类的专

业性、 规模性、功能性、 管理先进，能充分满足消费者对某一方面“一站式”消费需求的特点，近几年在国内迅速兴起，导致消费者需求市场变化加速，这种业态呈现出巨大的生存和发展空间，这也是本项目在定位时必须考虑的重要因素。

六、最大限度地发挥地源优势，扩大投资回报的需要

为了保证投资方回笼资金，提高投资回报率，需要最大限度地提

升本项目的商业地产价值。准确的定位可以在本项目地产价值得到实现的基础上进一步提升附加的商业价值，使整体价值随着项目实现实现逐步升值，这是在进行项目定位时需要考虑的关键因素。

七、树立商业地产品牌形象，实现项目社会价值回报的需要