从微观经济学角度分析影响房价的因素

从微观经济学角度分析影响房价的因素 摘要：房价关系和影响着每个家庭，一直是个备受关注的问题。运用经济学中最为基本的供需均衡原理分析了中国的房价问题。表明中国的高房价现象是价格规律在房地产这个由于刚性的制度条件所决定的市场上的反应——当需求增加不能引致供给量的相应增加时，价格就成为唯一能释放这种压力的渠道。本文将从微观经济学角度出发，从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素。

关键词：房价 供求定律 消费者 博弈机制

中国各大城市不断走高的房价已然成为目前最受关注的政策问题，我们看到， 2010年，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。特别是当年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价同比涨幅持续回落，环比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房需求得到一定抑制，住房用地供应明显增加，商品房供应有所增加，保障性安居工程进展顺利。但是，在通胀预期等多种原因的推动下，2010年11月以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的中心城市的住房成交量价齐升，限购城市周边地区的房价出现较快上涨。这些现象的出现，说明调控效果尚不巩固，距离群众期待还有一定距离。到底中国的房价是由什么决定的？很多时候我们看到的似乎是推高房价的直接原因，其背后还存在着更为根本的原因。以下将通过运用经济学中最为基本的供求均衡分析，来层层剖析，到底是什么样的原因导致了中国的高房价，期望通过对这个最为基本的问题的分析，为中国解决高房价问题提供必要的对策。

一、 供需影响着房价

1. 住房供给影响房价

这里主要从供给结构来谈。我国居民人均居住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题，存在空置。空置也是一种供给，且：供给

=需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时，使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长，市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长，管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格；相反，空置面积减少，购买者增加时，卖方就有可能提高价格。

2. 土地的供给影响房价

土地的供给总量影响着房地产产品供应总量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给，就是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产，生活等各种用途的土地的数量。土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同，对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1～2年之内才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础，他们之间的关系由容积率来反映。设房地产增量为QR ，土地供给量为QL ，容积率为F ，则有QR=F×QL 。则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大，单位面积土地上的建筑容量，即建筑面积就越大。综上所述，土地的供给直接影响着住房的供给，从而间接影响着住房的价格。

3. 经济发展水平影响房价

一方面，随着我国经济持续快速健康发展，城市化进程加快，旧城改造的加速，形成了对住房市场的巨大需求。城市化要依托房地产市场特别是住宅市场的发展，根据国家统计局数据来看，我国城市化水平平均以每年约一

个百分点的速度推进。城市化的推进和旧城区的改造都带来对住房的需求。这里引入表1，中国城市化人口带来的住房需求 ：

由此不难看出，城市化影响着住房市场的需求 。

另一方面，随着经济的发展，我国城镇居民的收入明显提高，民间资金雄厚，大量资金寻找着投资渠道，而股票、期货、基金等投资的收益缺乏保障，加之房价不断上涨，的示范效应，使得投资性购房快速增长，并保持高比例，部分普通市民把积蓄购置房屋，以期保值增值。另外，城镇居民人均可支配收入增加，我国城乡居民本外币储蓄存款余额增加，客观上具备了较强的住房消费能力，这些都都带来对房屋需求的增加，成为拉动房价变化的直接因素。同时，随着经济的发展，人们对住房消费的观念也在发生变化，从需求型向享受型转变，要求住宅结构合理、内在质量优良、外观新颖别致、住宅小区环境优美、配套设施齐全等。根据住房消费者的这些新需求，开发商也注重在设计施工、环境配套上采取新材料新工艺，加大配套设施建设，以特色形成卖点。总之，无论是城市化进程带来的对住房的需求、居民收入增加对住房的主动需求还是经济增长带来的新的消费需求，都影响着住房市场的供需关系，从而影响着房价。

二、消费者的消费行为影响着房价

1. 消费者对未来的预期影响着房价

消费者预期就是消费者在购买产品之前对于厂商提供的产品和服务的价值判断。这里分为两种情况：当消费者对未来升值预期高涨，则在不断上扬的房价和新闻媒体，业内人士对房价节节上涨的报道和分析下，人们的购房紧迫感会加剧，纷纷参与房地产交易，从而使得需求增加，带来房地产价格的居高不下；反之，当消费者预期未来房地产走下坡路时，大多数消费者就会选择观望，此时需求减少，房价回落。

2. 消费者的投机和投资行为影响着房价

投机者的目的是依赖房地产价格上涨以获取价格差，预期价格上涨，投机者就会购房。投资者的目的是依赖房租牟取收入，希望房地产价格上涨。其购房条件是房租能够超过房地产价格在社会平均的投资收入。当房地产价格快速上升时，一部分投资者可能会转入投机性购房。一方面，消费者存在从重心理，当投机者和投资者在房市投机中获利时，一些消费者就会追随前者的步伐，这个时候，资金流入房地产市场，需求增加，对房价会造成一定的影响；另一个方面，当投机和投资盛行，对住房的真正需求就远远小于实际市场需求，即空置上升，市场可能出现虚假繁荣，房价可能居高不下。总之，投机和投资行为影响着房价。

三、房地产市场博弈机制也影响着房价

围绕房地产市场，存在着七个利益主体，即中央政府及相关部委、地方政府、商业银行、房地产开发商、投机性购房者、投资性购房者、和自主性购房者。在这七个利益主体的共同作用下，形成了我国房地产价格机制。

首先，地方政府出于增加财政收入的自利性目的，率先开始行动，即提高土地价格，因为地方政府是土地市场上唯一的卖家，在市场上处于完全垄断的地位，通过提高土地价格，地方政府实现了增加财政收入的目的。地方政府追求高价卖地行为导致了土地的升值预期，从而引发了房地产开发商的土地囤积效应。

其次，获取土地的费用上升，房地产开发商既有提高房地产价格的压力，

更是它作为一个企业提高产品价格的本能。这时候，地方政府出于自利性动机，对房地产开发商的这一行动给予了配合，地方政府支持房价上升的方式很多，意识拆迁，而是取消或者降低中档房价、经济适用房比例，三是操纵舆论，为房地产市场的投机制造氛围。 再次，商业银行按照抵押率原则对房地产抵押贷款进行支持，在部分地区开始出现房地产疯狂投机。房地产价格上升，超过了居民通过自身储蓄来购买房屋的能力，银行开始介入，通过房地产抵押贷款为购房者提供资金支持。目前，中国银行发放房地产抵押贷款按照一定的抵押率发放，因此形成了资产价格上涨导致货币供应增加，然后资产价格再上涨，货币供应进一步增加的循环，这种贷款机制没有考虑到资产价格波动的风险，在房地产价格上涨时期成为投机购房的工具。

最后，投机行为严重导致中央政府的宏观调控。在地方政府、房地产开发商、银行信贷的共同作用下，部分金融比较发达的城市率先开始出现房地产价格暴涨。房地产需求中的自主性购房者和投资性购房者被挤出房地产市场，房地产局部泡沫出现，由于地区示范效应，其他价格上涨相对缓慢的地区房地产价格指数开始攀升。

四、面对高房价我们应采取的政策

1. 从消费者的角度

扭转心理预期，从当前住房的房价收入比指标考察来看，人们对于房价持续上涨的预期使得有效需求不断膨胀。因此，缓解有效需求过旺的重要前提就在于扭转消费者的预期心理。居民购房时应根据自己的收入水平量力而行、逐步过度，梯级改善住房条件。即对那些暂时无力买房的可以先租赁住房，待条件逐步成熟时再买房。

2. 从房地产商的角度

第一，最近一个时期，一些中企 “拿地”和“地王”产生过程中扮演了一个不好的角色，央企应该改变自身形象，为社会多尽一些责任；第二，转变房地产行业的盈利模式，现在一些开发商推高了房价，但是交易量下降了，这实际是“竭泽而渔”，其实他们的利润未见得上升了；能否创造一种“较低房价+较高交

易量”的盈利模式呢？如果这样，也许就会出现一种大家所期待的房地产行业发展的良性循环。

3. 从政府的角度

首先，政府应做的是对全国各地房产总量需求和总量供给能力调查，对调查的结果认真进行分析研究。从而对未来5年、10年、20年、30年之内的总需求和总供给有个基本的把握，以及时配置和调动各种资源和力量，有效化解这一供需矛盾，从根本上稳定人心民心。 其次，政府应做的是对自身重点、一般和临时性工作的进一步界定或明确。总需求和总供给失衡在哪里？差距有多少？自己能做哪些？应该非常清楚，这样，才能不乱阵脚，才能事半功倍。 第三，市场的监管。临时的工作就是据市场动态或供需的阶段性矛盾，出台阶段性财政、金融、税收政策和奖罚措施，予以综合调控，使供需总体处于较为平衡或稳定状态。政府应加强对商品房买卖双方乃至整个社会生产与消费人群的在消费观念上的引导教育和社会保障体系的建设。

五、结论

只有政府采取合理措施，一切从群众出发，为人民着想，房产商有良好的职业道德操守，消费者合理消费，才能创造一个和谐的房产环境

六、参考文献

《中国物价》，国家发展计划委员会市场与价格研究所主办

《房地产经济学》，清华大学出版社

《南开经济研究》，南开大学经济学院

《房地产价格分析与预测——从利益主体博弈角度出发》，董超 任泽平 邢伟