国有土地使用权及地上房屋抵押相关法律汇编

国有土地使用权及地上房屋抵押相关法律汇编

陕西丰瑞律师事务所

陕西·西安

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中华人民共和国主席令

(第六十二号)

《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，现予公布，自2007年10月1日起施行。 中华人民共和国主席 胡锦涛

2007年3月16日

第一百八十二条 【房地产抵押关系】以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 2

中华人民共和国主席令

（第五十号）

《中华人民共和国担保法》已由中华人民共和国第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议于１９９５年６月３０日通过，现予公布，自１９９５年１０月１日起施行。

中华人民共和国主席 江泽民 １９９５年６月３日

第三十四条 【抵押财产的范围】下列财产可以抵押：

（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；

（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；

（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；

（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；

（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；

（六）依法可以抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第三十六条 【设定抵押时房屋与土地使用权间的关系】以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。

乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。

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中华人民共和国城市房地产管理法

（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过 根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修

改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正）

第四十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

第四十九条 房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。 4

中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

（１９９０年５月１９日中华人民共和国国务院令第５５号发布

自发布之日起施行）

第五章 土地使用权抵押

第三十二条 土地使用权可以抵押。

第三十三条 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。 地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。 第三十四条 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。 抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

第三十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当依照规定办理抵押登记。

第三十六条 抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。

第三十七条 处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。

第三十八条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。

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最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》已于２０００年９月２９日由最高人民法院审判委员会第１１３３次会议通过，现予公布，自２０００年１２月１３日起施行。

２０００年１２月８日 第四十七条 以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。 6

城市房地产抵押管理办法

（１９９７年５月９日建设部令第５６号发布

根据《建设部关于修改＜城市房地产抵押管理办法＞的决定》修正

２００１年８月１５日以建设部令第９８号发布）

第二条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。

地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。

第四条 以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。

第十一条 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。 第二十八条 以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：

（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；

（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；

（三）已投入在建工程的工程款；

（四）施工进度及工程竣工日期；

（五）已完成的工作量和工程量。

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关于土地使用权抵押登记有关问题的通知 （〔１９９７〕国土〔籍〕字第２号）

各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：

为加强土地使用权抵押登记的管理，规范抵押登记行为，保障抵押当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，现将土地使用权抵押登记的有关问题通知如下：

一、关于土地使用权抵押登记的法律效力

土地使用权抵押权的设立、变更和消灭应依法办理土地登记手续。土地使用权抵押合同经登记后生效，未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护。

土地使用权抵押登记必须以土地使用权登记为基础，并遵循登记机关一致的原则，异地抵押的，必须到土地所在地的原土地使用权登记机关办理抵押登记。县级以上地方人民政府土地管理部门负责土地使用权抵押登记工作。

土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》，《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》不作为抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押抵押土地的土地证书。抵押权人扣押的土地证书无效，土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。

二、关于土地使用权抵押的地价评估和合同签订

土地使用权抵押应当进行地价评估，并由抵押人和抵押权人签定抵押合同。地价评估收费标准按国家有关规定执行。

１、以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押权人进行地价评估或由具有土地估价资格的中介机构评估并经抵押权人认可后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。

２、以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。

３、乡（镇）村企业厂房等建筑物抵押涉及集体土地使用权抵押的，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并明确实现抵押权的方式，需要转为国有的，同时核定土地使用权出让金数额。然后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。

４、以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，并经土地管理部门确认后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。

抵押出让土地使用权的，抵押权终止期限不得超过土地使用权出让终止期限。

三、关于土地使用权抵押登记申请

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土地使用权设立抵押权的，抵押人和抵押权人应在抵押合同签订后十五日内，持被抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记。一方到场申请抵押登记的，必须持有对方授权委托文件。

申请抵押登记除提交前款所列材料外还应分别情况，提交下列材料：

１、以划拨土地使用权抵押的，提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明；

２、以房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的，提交房屋所有权证； ３、抵押乡（镇）村企业厂房等建筑物涉及集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有者同意抵押的证明；

４、以承包方式取得的荒山、荒地、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的，提交该集体土地所有者同意抵押的证明；

５、抵押人和抵押权人委托他人办理抵押登记的，提交委托书和代理人身份证件；

６、抵押权人为非金融机构，其抵押借款行为依法应当办理有关批准手续的，应当提交有关批准文件。

同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理登记。

未按规定提交有关证明文件的土地使用权抵押登记申请，土地管理部门不予受理。

四、关于土地地使用权抵押登记和变更登记

抵押登记申请经审查，符合规定要求的，准予登记，土地管理部门在抵押土地的土地登记卡上进行注册登记，同时在抵押人土地使用证内进行记录，并向抵押权人核发《土地他项权利证明书》，土地使用权抵押权正式生效。

土地使用权分割抵押的，由土地管理部门确定抵押土地的界线和面积。 抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后十五日内，持有关文件到土地管理部门办理变更抵押登记手续。

因处分抵押财产转移土地使用权的，被处分土地使用权的受让方、抵押人和抵押权人应在抵押财产处分后三十日内，持有关证明文件到土地管理部门办理变更土地登记手续。处分抵押财产涉及集体土地所有权转为国有土地的，按土地管理的有关规定办理。

抵押合同解除或终止，抵押权人应出具解除或终止抵押合同的证明文件，与《土地他项权利证明书》一起交抵押人，抵押人自抵押合同终止或解除之日起十五日内，持有关文件到土地管理部门办理注销抵押登记手续。

五、关于抵押登记收费

办理抵押登记，申请人应向土地管理部门支付登记费用。抵押登记费按国家有关规定执行。

六、其它

我局１９９５年印发的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》（〔１ 9

９９５〕国土〔籍〕字第１３４号）中与本通知内容不一致的，以本通知为准。

国家土地管理局 一九九七年一月三日

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西安市土地管理局关于国有土地使用权抵押问题的通知

(市土地籍[1995]08号)

为了加强对国有土地使用权抵押的管理，规范土地抵押行为，保障土地使用权抵押当事人合法权益，促进我市经济发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规的规定，结合我市实际，现就国有土地使用权抵押的有关问题通知如下:

一、凡土地使用者以出让方式取得的土地使用权或依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以持《国有土地使用证》，房屋所有权证书直接与抵押权人办理土地使用权抵押手续。

二、以行政划拨方式取得的纯土地使用权，在抵押时，先向市、县土地管理局申报，经批准后，方可持土地使用证书和批准文件与抵押权人办理土地使用权抵押手续。

三、抵押的土地，在基准地价有效期内，未进行过土地使用权价格评估的，抵押人应委托具有土地估价资格的机构进行评估，办理土地使用权抵押手续时，要向抵押权人提供估价报告书。

四、土地使用权抵押人和抵押权人签订抵押合同后10日内，抵押人应持土地使用证书、抵押合同和估价报告书，在市、县土地管理局办理抵押登记。由土地登记机关在土地登记册上载明抵押情况，颁发《土地使用权抵押证明书》。

经登记的，抵押合同受法律保护。

五、批准抵押和办理抵押登记机关的职责分工是:

城六区范围内的，由市土地管理局办理;

非市属六县和阎良区范围内的，由土地所在的县、区土地管理局办理。

六、抵押合同期满，抵押权人应将《土地使用权抵押证明书》交抵押人，抵押人持土地证书和《土地使用权抵押证明书》向原登记机关办理注销抵押登记。由原登记机关收回《土地使用权抵押证明书》。

抵押人到期不能履行债务时，对抵押的土地使用权可依法进行处分。处分所得按下列顺序分配:

1、缴付处分抵押物的各种费用;

2、处分划拨土地使用权应补缴的出让金;

3、扣除与抵押物有关的税款;

4、偿还抵押权人的债务;

5、余额归还抵押人。

七、处分抵押土地的，当事人应在土地使用权转移事实发生后30日内，向土地登记机关申请办理土地变更登记手续。

八、未经市、县土地管理局批准或登记，擅自抵押国有土地使用权的，按《中华人民共和国土地管理法》等有关规定查处。

九、《土地使用权抵押证明书》由市土地管理局统一印制。

西安市土地管理局

1995年1月19日 11