带租约限制的房地产抵押价值评估方法研究

带租约限制的房地产抵押价值评估方法研究

案例：甲公司于1980年通过划拨方式取得一块土地，并在其上建设一栋办公楼。1997年底甲公司将该办公楼出租给乙公司，租期至2002年底。2000年底，甲公司由于资金紧张将此房地产到银行办理抵押贷款，贷款期限两年。那么，在评估该房地产抵押价值时，应如何判定租约对其抵押价值的影响呢?

一、带租约限制的房地产的主要类型

房地产抵押估价的对象为法律法规规定可以抵押的房地产，对此《担保法》和《物权法》等都有明确规定。同时，《担保法》第四十八条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”由此可见，租赁关系并不影响抵押权的设定。在估价实践中，带租约的房地产估价项目很普遍，至少一半以上的商业房地产都带有租约，根据出租人、出租对象的差异可以把带租约限制的房地产分为两种类型：

1．土地及房产属于同一产权主体，产权人对房地产进行出租，包括商业门面、办公楼、私人住宅、厂房、仓库等物业。譬如商业房地产等收益性物业多为出租使用，有的剩余租期长达十余年，房地产交易并不能改变承租人享有的各项权利和义务。这种情况下，对出租人权益的评估，可以采用市场法或收益法评估该房地产的价值，然后扣除租赁权价格；对承租人权益的评估是租赁权的评估，可以采用收益法。

2．出租人仅出租土地，承租人在出租人的土地上建设了永久性建筑，有的还办理了房屋所有权证。在这种情况下，对于出租人权益的评估中包括对有租约限制的土地使用权的评估；对承租人权益的评估，要根据租约到期后该房产的不同归属情况进行评估。

二、现行带租约限制房地产抵押价值评估方法的缺陷

对于带租约限制的房地产抵押价值评估，目前并没有比较完整的条文规范。事实上，租约租金对房地产价值的影响是客观存在的，这种影响可能是正方向的，即增加房地产价值；也可能是负方向的，即减少房地产价值。根据“买卖不破租赁”原则，目前只有在《房地产估价规范》中提到“估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金”。在实际操作中，评估房地产抵押价值选择收益法时可以依据此条款宋操作，而选择市场比较法、成本法时就无从得知了，如此会导致估价实践中估价师处理的随意性，从而造成估价风险。

1．市场比较法的缺陷

市场比较法是最直观地体现公开市场价值标准的一种估价方法，因此也成为首选方法。但在《房地产估价规范》所规定的个别因素修正内容中无租约限制修正这一项目，在估价实践中搜集可比实例时也较难选择带相同租约条件的案例，所以通常也就未对租约因素进行修正，忽视了租约对于房地产抵押价值的影响，有租约和无租约的房地产抵押价值没有体现出差别。

2．收益法的缺陷 对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，因此除了选择市场比较法以外，我们还需选择其他合适的方法进行评估。商业房地产带租约设定抵押权比较常见，选择收益法评估收益性房地产抵押价值是行之有效的。但是在估价实践中参照房地产估价规范来操作时，虽然能够体现租约对房地产价值的影响，还是会遇到不少问题。

借款人为了利用其带租约的房地产(商业、办公等) 申请更高额的抵押贷款，与承租人串通恶意提高合同的租金(通过返租、承诺收益等补偿承租人) ，如果估价人员不加分析、判断，一味地按照估价规范以租期内使用租约租金和租约期外使用市场租金来评估，这样会出现评估结果远远高于其客观价值，金融机构以此确定贷款额会增加其风险。

租赁合同是表明租赁关系的契约，我国《城市房地产管理法》第53条规定“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案”。那么《房地产估价规范》中所规定的有租约限制收益法的评估思路，是适用于登记了的租约，还是不论登记与否一律认可，对此并没有作出明确界定。若一律认可，房地产估价师的风险又该如何规避? 对于篇首所提到的案例，对照《房地产估价规范》来判断，估价人员认为租约对抵押价值无影响的结论肯定是错的。但该案例中估价对象租赁期限和抵押贷款期限截止日期相同，在这种情况下是不是应该不同于租赁期限晚于抵押期限结束的抵押价值评估呢? 对此，我们在现有规范中找不到答案。

3．成本法的缺陷

《房地产抵押估价指导意见》中提出：在运用成本法时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧。成本法可用来评估房地产抵押价值，但是评估带租约限制的房地产抵押价值，并没有其他相关规定，在成本法的计算公式和参数中，也难觅租约影响因子。

三、完善带租约限制房地产抵押价值评估方法的建议

1．市场比较法

房地产估价本身是一种权利的估价，租约限制即是对房地产权利的限制，必须要进行修正。那么如何在市场比较法中考虑租约因素的影响呢? 有两种处理方法：一是尽量选择剩余租期和租金标准相同或相近的可比实例，分别测算各可比实例和估价对象租约的影响值，以估价对象租约影响值与可比实例租约影响值的比值作为修正系数在个别因素中予以修正：二是先用市场比较法直接测算无租约限制的公开市场价值，再扣除由收益法求出的承租人权益价值，即为带租约限制的房地产抵押价值。

2．收益法

收益法在运用过程中应注意以下问题：

第一，准确把握租约租金与客观租金之间的关系。评估人员在评估时应特别注意分辨租约租金与客观租金之间的关系，合同租金的可履行程度，如租约租金明显高于客观租金，而且履约的可能性较小，那么我们在抵押评估时应尽量保守，采用客观租金，而不是合同约定租金。

权即实现了债权向物权的转化，在后又设定抵押权时，即是在同一物上并设租赁权和抵押权两种物权的情况，目前的法律处理方式是以权利设立之先后确定权利效力之优劣。本文讨论的是带租约限制的抵押价值评估，因此是租赁权先于抵押权设定，前租赁权具有对抗后抵押权的效力，租赁权不因抵押权的实现而受到影响，那么设定抵押权时评估抵押价值就应该考虑租赁权的限制。倘若房屋租赁合同没有登记，则仅具有债权属性，虽其合法有效性并不因没有登记而受影响，但是基于产权理论，物权的效力优于债权，因此作为担保物权的抵押权其效力就应该优先于未登记的租赁权，此时的租赁权就不得对抗抵押权，那么设定抵押权时评估抵押价值可以不考虑租赁权的限制。

第三，根据租赁期限与抵押期限截止的先后时间不同来判断租约是否对抵押价值有影响。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》规定，

“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现约的影响，租约期内和租约期外采用不同的租金标准。但是当租赁期限早于或同时于抵押期间结束的，笔

者认为基本上可以不用考虑租约的影响，因为虽然房地产抵押价值是在设定抵押权时的公开市场价值，但价款扣除优先受偿款后的余额，因此如果抵押期间届满实现抵押权时租赁关系已经解除，自然对抵押物的处置价值不构成约束。

3．成本法 成本法主要适用于房地产市场不发达，难以运用市场比较法或无收益难以选用收益法的房地产估价，譬如公共建筑等，这类房地产根据《担保法》和《物权法》的规定很多时候不得设定抵押权，也就不涉及考虑抵押价值；又譬如在建工程，这类房地产因为不具备使用功能也就不会有租赁关系，自然也就不存在评估抵押价值时考虑租约的影响了。其他可以选用成本法的情况，由于其基本公式无法考虑租约影响，笔者建议一般不予采用。 综上所述，带租约限制的房地产抵押价值评估，一般选用市场比较法和收益法进行评估，其技术路线可以是分别运用两种评估方法评估后进行简单平均或加权平均来确定评估结果；也可以先分别运用两种评估方法评估无租约限制的抵押价值评估，再以简单平均或加权平均后的结果扣除承租人权益价格，即为带租约限制的抵押价值评估。