营改增要点知识
备战营改增,15个策略应对9大可能
传言已久的房地产营改增即将变成现实,房企应该如何提前做好筹划?鸿坤集团张秀全“从营改增对行业影响、“营改增”前后税负及利润测算分析、应对策略”3个方面进行了较为全面的阐述。推荐大家认真阅读。
文/鸿坤集团 张秀全
“营改增”一旦在房地产、建筑、金融这三个行业实行,将是对房地产价格体系的颠覆,整个行业的运营模式、财务架构、企业内部机制以及行业的利润水平都带来一个翻天覆地的变化。企业一定要提前筹划,想明白了,可能就领先一步,但如果毫无准备,等到政策到来的时候,可能就会措手不及。
本文在目前所掌握信息的基础上大胆假设,建立税负测算模型,推导出“营改增”对房企税负及利润的影响,并提出了一些应对措施。
“营改增”政策前瞻及对行业的影响
1.税率
税率作为房地产 “营改增”的核心,合理的税率设计有利于平衡“营改增”前后的总体税负水平,也决定着“营改增”改革的最终指向以及政策期望值的实现。目前,传言房地产、建筑业税率或为11%,生活服务业、金融保险业税率或为6%,预计房地产、建筑、金融三大行业一起推行。
房地产业11%的税率在业界已基本达成共识,在此不再赘述。而作为房地产紧密相连的上游建筑行业的税率则争议较大,有观点认为可能会降至6%,但笔者认为降至6%的可能极小。原因有三点:一是如果建筑业税率下降5%,将导致房地产业建筑成本进项抵扣下降5%,利润也将随之下降(笔者测算行业利润将下降1%以上)。
而作为支柱产业的房地产,正处在行业利润下行的当口,多数房企管理上尚未做好迎接“白银时代”的准备,这对于房企将是极大的考验。而如果将税率定在11%,经过市场的柔和调整,对税负、利润进行重新分配,将会起到很好的缓冲效果;二是,将建筑企业税率定为6%,短期内将会倒逼房企过多地采用“甲供材”这种税筹方式,大量从供应商处直接采购,以提高自己的进项抵扣。极端情况下,有能力的大型房企,将会重新配置资源和加强自身的施工管理能力,而建筑企业将逐渐沦为劳务公司。这种情况是与“营改增”的初衷相背离的;最后一点,也是最重要的一点,财税〔2011〕110号文中已明确建筑业适用11%的税率。而此文件是经国务院批准的,由此推断修改的几率微乎其微。
结论:房地产、建筑业税率11%,金融业6%(金融业尚无靠谱消息,暂按此利率考虑)
2.土地成本能否作为进项扣除?
目前主要有2种观点, 观点1:可以扣除,土地出让金和市政配套费可参考像“农业生产者自产农产品”一样直接乘以个扣除率扣除。那么这个扣除率定多少合适呢?如果定为11%,行业毛利率按35%计算,在不考虑期间费用的情况下增值税税负率为3.85%,远低于营业税率5%,所以定为11%的可能性不大。笔者猜想,定为6%的可能性比较大。
观点2:不可以扣除。有观点认为,由于土地等支付给政府费用没有进项票据,导致此部分成本不能抵扣,税负增加。但笔者认为此观点不成立,土地成本是房地产开发成本的重要组成部分,如不能扣除,其对部分房企的伤害是致命的。
结论:土地成本扣除率或为6%。
3.
一是不可能让企业预售时直接按税率缴纳,企业不干;二是也不可能等交房了才交,税局不干。所以,极有可能参照土增税的方法,先按预售款的一定比率预缴,达到一定条件清算。 结论:不必操心。
4.土地增值税是否会取消?
“营改增”后,如果再征收土地增值税,确实存在重复征税的问题,但是否会因此而取消呢?当然不会。首先,重复征税一直都存在,靠“营改增”一下子解决也不太现实,套用一句广告语:“面要一口一口吃,梦要一步一步来!”其次,土增税的立法目的:(1)规范土地和房地产市场交易秩序。(2)抑制房地产投机和炒卖活动,合理调节土地增值收益,防止国有土地收益流失。 (3)增加国家财政收入。说白了,其实质就是要调控,并把土地自然增值部分收走,从而增加财政收入。而“营改增”短期内不能达成以上目的;最后,如果取消土增税,那么房地产行业增值税税率11%和“营改增”前后税负平衡两个假设将同时失效。
结论:短期内,土地增值税不会取消。随着地产”黄金十年“的远去,行业利润将逐渐回归理性,土增税很可能将自然消失,到那时,土增税将完成其使命,或取消或并入其他税种。
5.不动产租赁将如何征税?
财税【2013】106号文规定:对试点范围内提供有形动产租赁服务的,在试点期间可按简易计税方法计算缴纳增值税,征收率为3%。本人预测,对于已建成用于出租的不动产也将参照此办法执行,但已签订租赁合同的可选择继续缴纳营业税;对于未完工或新项目,可选择采用一般计税办法,税率或参照有形动产租赁的17%执行,建设期间的进项票据可全部形成留抵税额,出租后,按租金的一定比例分期抵扣。
结论:已建成的项目可按3%简易征收,其中老租赁合同可选择继续缴纳营业税。新项目可选择采用一般计税办法。
6.老项目、老合同将如何处理?
同上,参考财税【2013】106号文相关规定,本人大胆猜想:营改增前已开盘的在建项目,可选择继续缴纳营业税;未开盘的在建项目,可选择继续缴纳营业税,也可选择由由当地税务
机关对已发生成本(含已签合同未支付部分)核定一个抵扣率形成期初留抵税额,新发生的成本按新办法执行;新项目按新办法执行。
结论:已开盘在建项目按老办法,未开盘在建项目新老办法结合,新项目按新办法。
7.能否等待过渡性政策?
根据”营改增“过往的经验,针对未执行完的合同、未完工的项目一定会出台过渡性政策。至于过渡性政策是什么,我们不用太过关心。由于房地产业”营改增“的繁复性和紧迫性,过渡政策的某些细节很可能简单粗暴地“一刀切“,而为了不严重影响税收收入,政策口径肯定会是偏紧的,如此留给企业筹划的空间其实并不多,而且此阶段雷区较多,操作时定要慎之又慎。此外,”营改增“后国税与地税的税收收入如何划分尚不确定,如把营业税从地税直接拿掉的话,地方税局势必会抓住最后的尾巴,从严征税。
综上,抓紧时间去库存,抓紧时间成本结算,抓紧时间土地增值税清算,将是”营改增“最大的税务筹划!
结论:奔跑吧,兄弟!
8.“营改增”是否对房价产生较大影响?
房地产行业经历了过去价格持续上涨的黄金十年,此期间房价基本不受供需关系影响,定价也基本不以成本为依据,房价更多的取决于客户对市场的预期。因此,房价不会因“营改增”产生较大的波动。但,如果房价持续下行至理性区间,供需关系发挥定价作用,“营改增”带来的税负增减会有一部分反应到房价中由购房者承担,当然,从国家稳定房价的宏观政策来看,这种可能性极小。
结论:不会有较大影响,购房者愿意承担房价依然取决于市场。
9.房地产行业将迎来怎样的变化?
(1)“子公司”向“分公司”模式转变
“营改增”后,房地产业很可能按财税〔2013〕74号文《关于重新印发的通知》的办法执行,即分支机构按销售额预征率预缴一部分增值税,按年度在总部机构所在地清算缴纳。如此,房企将更愿意选择以总公司的名义去拿地,成立分公司来运营项目的模式,以便统筹、充分抵扣各项目的进项税票。但,这种模式也有阻力,项目所在地政府为争取当地税收,很可能在拿地环节强制要求企业注册子公司。
(2)有能力的房地产企业向上游行业扩张
房企为了抵扣较高的进项票,很可能直接或间接地控制上游建筑商或材料、设备供应商。进而导致大量关联或隐性关联交易的产生。但从长远看,在市场这只无形的手调整下,这种需求会逐渐减弱。
(3)企业购房意愿将大大增强
目前,尚不明确企业购房产生的进项如何抵扣,但无论如何肯定是可以抵扣的。因此,会有更多的企业由租房变为买房,在进项抵扣的同时,还可以获得房产增值带来的收益。
(4)房地产保理业务将快速发展
“营改增”后,为了尽早获得更多的进项税票抵扣,房企会想尽各种办法要求乙方尽早开票,但又不想这么早支付工程款,如何解决?利用乙方的应收甲方工程款做保理或许是一个双赢的选择,甲方可以获得进项票抵扣,延后税金支出,减小融资压力和成本,乙方可以提前拿到工程款,也会积极配合。
“营改增”前后税负及利润测算分析
1.关于模型
目前,网上流传着各种版本的税负测算,但多数仅仅是使用个别假设条件来分析营业税(增值税)的税负变化,并未综合考虑对土地增值税、所得税整体税负的影响,这样得出的结论注定是片面的、不正确的。本文构建的“营改增“税负测算模型具有如下优点:
(1)考虑整体税负,而不只是增值税和营业税的对比;
(2)自定义变量,不同企业可根据自身情况输入,得出符合自身情况的结论;
(3)方便快捷,“营改增“政策落地后,简单输入变量,可迅速得出结论,做出反应。
2.模拟数据分析
(1)假设条件(本文的假设条件参考了行业平均值,意在说明模型的内在逻辑,企业可根据自身情况输入条件,得出符合自身实际情况的结论)
为方便分析,本文假设含税收入为100,其他各项指标均表示为占含税收入的比。同时,为方便对比,计算”营改增“后的税负率时,分母也取含税收入(举例说明:“营改增“前收入为100,营业税为5,税负率为5%;”营改增“后含税收入为100,账面收入为100/(1+11%)=90.09,增值税为5,账面税负率为5.55%,但实际上企业实际缴的税没有变化,所以,本文计算“营改增“的的税负率时将收入还原为含税收入100,即税负率仍为5%)。详细假设条件如下:
注:甲供部分因情况较多,比例不好确定,本文暂未考虑,待政策出台后,企业可加大甲供力度。
(2)营业税(增值税)
增值税销项=100/(1+11%)*11%=9.91
增值税进项=∑100*各成本费用占含税收入比*可抵进项得票率/(1+增税税率)*增值税率=5.58
以建造成本为例:假设建造成本占含税收入45%,建造成本构成如上表2.2所示,则前期费用(含政府性收费)=100*45%*10%=4.5。假设该科目综合增值税率为6%,有50%可取得进项税票,则前期费用的进项税额=100*45%*10%*50%*6%=4.5*50%*6%=0.135。用100*45%合并同类项,得到建造成本的抵扣系数为8.99%。推出建造成本进项税额=100*45%*8.99%=4.05。
其他三项费用以此类推,得到总体进项为5.58。
应交增值税=销项-进项=9.91-5.58=4.33。
结论:”营改增“后,增值税比营业税税负下降0.67%,考虑营业税金及附加后,下降幅度放大到0.75%。如下图:
(3)土地增值税 财务费用扣除方案的选择:当实际支付且符合税法扣除条件的财务费用大于开发成本的5%时,选择按实际扣除,否则选择按开发成本的5%扣除。本文假设融资规模为开发成本的50%,利率8%,每期贷款期限1.8年,则财务费用=100*(20%+45%)*50%*8%*1.8=4.68。大于开发成本的5%=100*(20%+45%)*5%=3.25,故选择按实际扣除。
a.“营改增“前土地增值税
增值额=收入-开发成本*(1+20%+5%)-财务费用-收入
*5.6%=100-100*65%*125%-4.68-5.6=100-91.53=8.47
增值率=8.47/91.53=9.25%,适用于30%的税率。
应交土地增值税=8.47*30%=2.54。
即税负率为2.54%
b.“营改增“后土地增值税
增值额=不含税收入-不含税开发成本*(1+20%+5%)-不含税财务费用
=100/1.11-[100*65%-100*(1.13%+4.05%)]*125%-4.68/1.06=90.09-74.78-4.42=90.09-79.2=10.89。
其中:1.13%和4.05%分别为土地成本和建造成本进项税额占含税收入的比,详见假设条件表2。
增值率=10.89/79.2=13.76%,适用于30%的税率。
应交土地增值税=10.89*30%=3.27
即税负率为3.27%
。
结论:”营改增“后,土增税税负率由2.54%上升至3.27%,上升了0.73个百分点。
(4)企业所得税
地增值税税负率上升了0.73%,相互抵消后,使得所得税税负率前后基本相当。 在本文的假设条件下,增值税(营业税)和营业税金及附加税负率合计降低了0.75%,而土
(5)整体税负率及净利率
在本文的假设条件下,整体税负率下降了0.02%,导致净利率相应上升了0.02%。
3.税负率及净利率敏感性分析 计算增值税时,销项部分基本是固定的,决定其税负的主要因素在于进项。而土地成本和建造成本占房地产总成本的主要部分,二者占总成本的比例、构成决定着进项的多少,进而对税负率及净利率造成影响。本文以土地成本、建造成本为敏感性条件,分别对营业税(增值税)、土增税、所得税、整体税负率及净利率进行分析。
(1)营业税(增值税)及附加
如下图所示,当企业毛利率高于35%-40%时,税负率开始上升,反之开始下降。
图表举例说明:横坐标土地成本占含税收入20%,纵坐标建造成本占含税收入比45%,即毛
利率为35%时,营业税(增值税)及附加税负率(改后-改前)下降0.75%。
(2)土地增值税
由于成本按不含税价计算后,税金部分无法实现130%的放大扣除(包含加计扣除20%和开发费用10%),无论毛利率如何变动,土增税负率基本都是上涨的,但上涨幅度不大。
(3)企业所得税
的平衡区间时,税负率加重,反之减轻。 当毛利率在35%左右时,企业所得税税负率受“营改增”影响不大。当毛利率大于35%左右
(4)整体税负率及净利率
当毛利为30%左右时为整体税负率和净利率的平衡区间,“营改增”对企业税负率的影响最小。当毛利率大于30%左右的平衡区间时,税负率加重,反之减轻。
“营改增”15个应对策略
如上文分析,“营改增”对于毛利率较低的房企将是利好,对于毛利率较高的房企将是利空,而这个分水岭的毛利率在30%左右。面对“营改增”,无论预期利好还是利空,企业都必须未雨绸缪,针对可能事项制定相应措施,管控风险,合理筹划,降低税改成本,以最积极的态度迎接“增值税时代”的到来。
(一)公司层面
1.意识:全员“营改增”
本次税制改革,对国家、对行业、对企业都将产生深远的影响。在房地产业面临高地价、融资难、行业竞争加大、库存难去化、销售市场收缩的多重不利环境下,对于大多数中小房企来说,“营改增”或许远没有某些人喊的“弯道超车”那么美好,相反,稍有不慎很可能将成为压垮骆驼的最后一根稻草!因此,企业务必将“营改增”作为公司层面的头等大事来抓,而不是仅仅局限在财务部门,从企业高管到一线员工都必须树立“营改增“意识。
2.投资:重构投资模型,谨慎拿地、并购
(1)拿地
“营改增”后,收支都将由价内税变为价外税,同时,增值税发票的类别(专票、普票或无票)、税率(17%、13%、11%、6%、0%)都比营业税更为复杂,其带来的销售定价、成本定价、税负的变化,导致原来投资测算模型失效。在行业投资回报率越来越低的大背景下,如还用以前的思路拿地,很可能直接导致投资的失败。
企业决策层和投资相关人员必须提前了解“营改增”的原理及预判其带来的影响,待税改后,第一时间结合市场、政策、上下游行业价格变动等因素重构投资模型,划定所能承受的地价上限,进而得出正确的投资决策。
(2)并购
在”营改增“政策落地之前,在资产收购、股权收购等方式取得项目时,应更加谨慎。除了要摸清常规要点外,还要深入被收购项目的账目,了解发票情况,以防因缺少可抵扣进项发票、成本不实等原因,导致后期税负的增加。同时,必须在转让合同中明确如因历史问题导致的涉税损失全部由转让方承担。
2.预算:做好重做的准备
由于”营改增“带来计价体系等诸多因素的变化,对多少房企来说,原来的预算将不再满足指导运营及绩效考核的目的。此外,地产项目一般开发周期较长,在很长一段时间内,各地产集团都会存在新老项目并行的情况,由于新老项目适用的增值税政策不同(如上文所述,很可能已开盘的老项目继续执行营业税的政策),预算也不尽相同,二者口径如何兼容,也需要集团公司提前想好。
4.销售:结合市场,合理降价,快速去库存
本人预测对应于已开盘的老项目(库存项目)继续执行营业税的政策,如果真如此,税负没有变化。但也很可能简单粗暴地”一刀切“,如交通运输业、电信业等企业在“营改增”前的固定资产和存货未被许可抵扣,特别是交通运输业的期初车辆、轮船等未被许可抵扣,这在改革之初产生了行业性的经营困难。一旦”一刀切“,企业税负增加的可能将远远大于降低的可能,与其多交税,不如降价走量。
总而言之,无论从哪个角度考虑,快速去库存是企业必然的选择,而是否降价换量需要综合谨慎考虑,”营改增“是定价的重要因素,但不是主要因素。
5.成本:重构价格体系,建立议价优势,加快结算效率
(1)价格体系
A. 工程造价的变化。由于建筑业“营改增”也必须在2015年内完成,该行业受到的冲击更加强烈,将直接导致其工程造价体系的重新修订。根据目前所掌握的信息,建筑业的税负将不同程度的增加,那么增加的税负势必向房地产业转嫁。
B. 计价模式的变化。增值税作为价外税,其税负理论上应由消费者承担,完全颠覆了原来建筑产品的造价构成。房企成本人员要将价税分离后,重新建立成本模型,并适应价税分离的报价模式。
C. “甲供材”的利用。前文讲到,“甲供材”可使房企享受17%进项票抵扣,高于建筑业6个百分点,成本人员应综合考虑价格因素,最大限度利用此筹划思路。
综上三点,房企成本人员必须要提前重新构建新的价格体系,才能在”营改增“带来的价格调整中分得一杯羹。
(2)建立议价优势
“营改增”后,建筑施工企业作为房地产企业直接上游企业,其受“营改增”税制改革影响必然会波及甚至转嫁至房地产企业,进而造成对房地产企业税收负担与经营成本一系列影响,二者在很长一段时间内都处于“人各为己”的利益博弈中,如何建立自己的议价优势?房企成本人员必须提前想明白。(如针对“甲供材”问题,总包单位在谈判过程中一定会增加限制使用的条款,我们如何应对?)
(3)加快结算进度
由于工程结算的繁复性决定,成本结算工作滞后非常常见,尤其体现在一些管控能力较差的中小企业。“营改增”后,如结算不及时,就不能及时取得进项发票,进而造成前期税负加重,给公司资金造成压力。因此,从现在开始,房企就要着重提高成本结算效率。
6.现金流管理:安全第一
房地产企业属于资金密集型企业,要求企业必须有良好融资能力与充足现金流来维持企业正常运转。“营改增“后,由于预售在先,成本结算滞后等原因导致抵扣链条倒挂,虽现在政策并不明确,但极有可能税改后,导致税金分布不均衡,在某一时段需要较大金额的税金入库。所以,企业一定要综合考虑,控制融资规模及节奏,备足资金头寸削峰填谷,保证资金安全。
7.供应商选择:大合同选一般纳税人专票,零星采购要综合考虑
企业供应商主要有两种:一种是从增值税一般纳税人,另一种是小规模纳税人。一般纳税人可以开出税率为17%、11%的专用发票,而小规模纳税人只能开不能抵扣的普通发票或税率为3%的专用发票(税局代开)。在签订大宗采购、工程合同时一定要选择一般纳税人并开具专用发票(事实上,有能力签订大合同的基本都是一般纳税人),而对零星采购,比如办公用品、工程散件等,可以在价、税、质量等方面综合考虑,选择最合适的供应商和发票类型(关于专票和普票、无票的税负比较的文章网上已有很多,在此不再赘述,可参考下图)。
8.合同:必须加入发票及涉税条款!
在签订合同时必须明确:
(1)价格是否含税;
(2)发票类型、提供发票时点及时限(如:结算后,支付至95%时,必须提供含质保金在内100%的发票);
(3)发生纠纷时,涉及赔偿款的税金由税承担等。
(4)销售合同中,折扣方式、付款方式对税金缴纳和账务处理都有较大影响,营销部门在草拟合同时务必要与财务人员充分沟通后再予签订。
9.ERP(含财务系统):系统性改造
“营改增”对企业的影响是方方面面的,ERP作为企业最重要的管理工具,一定要及时跟上税改的步伐。企业可提前与ERP供应商沟通,及早做好准备(如可在ERP审批环节加入发票类型,一是加强发票管理,提前发现问题;二是满足企业的数据统计,为税改制定对策提供依据)。
10.税务风险:虚开、代开、售卖、购买发票触及刑事责任
首先,增值税下,发票管理更加规范和严格,如货、钱、票要求三流合一,销项与进项比对等措施有效遏制了发票违法行为;其次,虚开、代开、售卖、购买发票等行为已列入刑法,如第205条、第206条、第208条等都是十分严苛的条款。企业应加强税务风险管控措施,切勿因一时贪图小利而自酿苦果。
(二)财务层面
1.跨界管理:财务深入业务部门跨界延伸管理义不容辞
这次税制改革看似只是财务部门的事,实则将会影响到企业的方方面面,财务部作为这方面最专业部门,此时一定要挺身而出,牵头做好宏观财务管理工作。一方面,财务人员要赢得公司
决策层的绝对支持,并做好公司内的宣传培训工作;另一方面,财务人员要深入业务部门,加强成本、采购、工程、销售决策与具体执行人员的联动沟通,达到合理降低税负与经营成本目的。
2.核算管理:从零开始,与税务管理深度结合
与营业税相比,增值税核算工作要难的多:首先,营业税只有1个科目,核算非常简单,而增值税需要13个科目,其难度大大增加;其次,营业税计算方法简单,销售额直接乘以税率即可,而增值税施行抵扣制,计算方法更加复杂;最后,增值税从发票开出、发票取得、认证抵扣、税款缴纳等一系列操作都与账务核算紧密相关,账务处理稍有不慎都有可能造成纳税风险。 所以,财务人员一定要摒弃营业税的惯性思维和”想当然“的做法,而是从零开始,重新学习增值税的相关知识,并带着税务管理的思维进行核算工作,与税务管理深度结合。
3.税务管理:建立税控制度,规范税务操作
良好的税控制度,能帮助企业大大降低税务风险。税改后,财务部门应根据新政策,及时更新相关制度及操作指引。
4.税收筹划:控制风险是关键
风险的反面即是收益,税收筹划其实是在合理合法的前提下对风险的有效控制。”营改增“初期,势必留有很多不完善的地方,这时企业一定要耐得住诱惑,切不可去钻税法的空子,否则,一不小心即成”自作聪明“。合理又合法的筹划方法有很多,本文不作展开。
5.发票管理:“抵扣“是灵魂
发票管理中,除了发票的购买、领用、开具、收取、认证、抵扣等基础动作要做扎实外,财务人员还应站在更高的高度上对发票进行管理。降低增值税税负的关键在于是否有足够的进项税票可以抵扣,所以,财务人员在日常业务处理及跨部门延伸管理时,一定要时刻运用”抵扣“思维,尽可能获取更多的进行抵扣,这才是发票管理的终极目的。
结语
这次“营改增”税制改革对整个行业的影响是系统性的,我们坚信,从长期看势必减轻整个行业的税负,这是对行业的重大利好。但是,短期内对企业的冲击会很大,谁也不能幸免,我们现在无法保证做到从中受益或不受损失,但我们可以比是谁的损失更小。如果把这次税改风险比喻成狮子,我们不一定要跑过狮子,但我们一定要跑过同行的伙伴!
30位资深成本总共话“营改增”影响与应对
【明源君说】 多位人士表示,房地产业实行“营改增”后会产生多大冲击,目前开发商自己也没底。某种程度来看,如果不能够很好地处理抵扣事宜,或者很好转嫁成本,开发商的成本将会上升,盈利空间有可能被挤压。
存货在房地产企业资产中占比很高,“营改增”之后,如果企业的初期存货和固定资产不能抵扣,将导致房地产企业在实际销售存货时所产生的销项税额,没有与之相对应的进项税额进行抵扣,企业税负必然增加。
影响税负增减的重要因素是存量资产和土地成本能否计算进项税额纳入税款抵扣链条。北京大学财经税法研究中心主任刘剑文在接受《证券日报》记者采访时表示,房地产建筑业“营改增”之后,企业的税负轻重主要取决于进项抵扣环节。
一、需要明确的土增税/增值税概念与“营改增”行业阻力
土地增值税,是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
增值税从计税原理上说,增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。
有群友认为,增值税和土增税并不冲突,土增税涉及销售或转让业务,营业税涉及所有收入。 “营改增”涉及行业的阻力,建筑业来自于:占总成本约20%的人工成本无法取得进项税票;砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的进项税票;总分包之前抵扣税金的具体配套政策尚不明朗。
房地产业来自于:土体出让金、拆迁补偿费、市政配套费不能取得进项税票;选择集中回笼资金维持高周转,还是选择进销税金匹配牺牲资金成本。
二、“营改增”带给地产成本管理的6大挑战
“营改增”对地产成本管理的影响,可直接或间接体现在房地产业与建筑业,这与地产成本管理有着千丝万缕联系的两大行业,因“营改增”做的相应改变,对地产成本管理都是很大的挑战。
1.占比较大的费项不予抵扣,致成本增加
按税务总局的意思,土地出让金、市政配套费与拆迁补偿费不予许抵扣,这三大费项在房地产开发过程中的成本占比很大,如果这部分不准抵扣,根据11%的税率,确实成本不低,一方面会增加建造成本,另一方面,地价款政府不开增值税发票,土地没有进项票抵扣不了,转嫁给开发商,这税负将非常高。
2.实施“营改增”带来税款抵扣难题
房地产建筑业“营改增”之后,企业的税负轻重主要取决于进项抵扣环节
著名税务筹划专家朱鹏祖认为,建筑业、房地产业迟迟未纳入增值税征税范围,主要问题在于抵扣项目。建筑业的抵扣项目分散,税收管理成本高,导致税收管理成本较大。而房地产业主要问题在于其抵扣项目的确定性及项目周期长,更重要的是房地产业与金融业类似,都是资本密集型行业,利息成本能否抵扣成为税款抵扣的难题之一。
3.影响房企内部融资
企业向自己内部融资的成本不好计算,内部融资要去代开发票,相当自己向自己借钱还要向国家交税。所以内部融资不划算,但是不开票,融资费用不能入成本。除非你是暂时的借用资金来流转,但是本身这也是税局不认同的。
而且,代开发票要增加一笔很多的税,这种代开发票的情况也值得注意。有群友提到,有些企业有基金公司,可以处理这块,但实际上,基金公司也要交税。
4.“营改增”政策过渡期间的问题
有群友提出,已经完工的工程但是还没结算完,等结算完了让施工单位怎么开发票?而政策前买入政策后卖出,如果一刀切企业肯定会吃大亏。施工单位的税会相应大增,而这些成本很大程度上会转嫁给房企。
5.建筑业进项抵扣、纳税地点、纳税时间等问题
首先是进项抵扣不足问题。而且,进项税的发票,如果不只一种商品,还要有列出明细清单。运输费的专票要求是运输企业开的才能抵扣,施工企业开的不管用。
其次,纳税地点确定问题。现行营业税政策规定,纳税人提供建筑劳务,应当向劳务发生地税务机关纳税。以建筑劳务发生地为纳税地点,符合建筑作业流动性大、施工复杂的特点,也便于税收征管。
“营改增”后,在机构所在地纳税还是在劳务发生地纳税,是个需要明确的问题。如果选择在劳务发生地纳税,将对施工企业的财务核算能力提出很高要求;如果选择在机构所在地纳税,又会产生企业所在地税务机关因无法确切掌握异地工程的施工进度、财务状况等实际问题,难以监管到位。
建筑业税收占地方政府税收的比重非常高,有的地方建筑业和房地产业税收占地方税收的比例高达80%,税收归属问题关系到地方政府利益,备受关注,地方政府部门会有争议。项目所在地一定会采用各种方法要求你在当地税务所缴税,这样总承包单位的返税就会少,同样还是增加开发商成本。
再次,进项抵扣项目何时列支也变得很重要。合同确立的条款对营改增有很大影响,一次性付款、分期付款的不同,及取得增值税进项票的时间点不同也会对企业的税负有影响。
此外,涉及到有些总承包连带资金管理的,营改增也会增加地产企业成本,包括总包企业成本。
6.不含税的成本编制难度大
不含税的成本编制难度较大,一是进项税税率的多样性,二是在前期目标成本测算阶段,对后续合作对象纳税人资格的不确定性。
原来工程造价计价方式仅一个建安税率,改后人工、辅材、主材执行的税率不一致,包括对应的计价定额、规范、软件都得全部升级。
三、如何应对“营改增”带来的成本管理难题?
1.重点关注最终增值额与计税方式
营改增后,房地产公司税负是增加还是减少与项目最终的增值额有很大的关系,经过运行以后得出结论。一般纳税人和小规模纳税人的计税方式不一样,在资格预审或招标采购选择对象时应搞清楚,除考虑对成本有影响外,应综合考虑,作出选择。
当然,达到一定规模的企业都是一般纳税人,在招标文件中应规避这方面的风险。一般纳税人的税率有17%、13%(按08版),地产公司几乎涉及不到13%。
2.重视进项抵扣与转嫁成本
有群友建议,土地没有进项票,可以按农产品销售一样,按比例抵扣(当然这当前只是建议),开发商真正能做的,在于重点关注抵扣事宜,并转嫁成本。
建议规模较小或具有其他特殊情况的建筑企业,可以自行选择按简易办法纳税,适用3%征收率。建筑企业本身也需要加强财务核算和经营管理,尽量与能提供增值税专用发票的供货方合作,争取抵扣更加充分。
为避免营改增后,施工单位转嫁税负、开发商成本受损,对已付款未开票部分应尽快催收发票;已开发完毕未结算合同应尽快结算并催开发票。
例如,假设已付款未开票金额100万。税改前施工方开票,承担税金100*3%=3万元,税前可抵扣成本100万。
如果施工方在税改后才开具发票,含税价100万,则公司可在税前抵扣的成本只有
100/1.11=90.09万元,较之前相比,下降比例为9.91%。对企业所得税和土地增值税清算有很大影响。
如果我公司要求按照不含税价100万开具发票,则施工方税改后开票总额为100*1.11=111万元,承担税金上浮至11万。多承担的税负会转嫁到开发商。
3.成本人员应相应补充税筹知识与能力
成本人员在税法方面应充充电,一方面要知道增值税专用发票是可抵扣的,增值税普通发票不能抵扣。
另一方面,“营改增”试行规定中,有的专用发票也不能抵扣,这一点值得重点关注。
4.进一步强化跨部门沟通与协同
新的住建部关于违法分包的界定说明里明确禁止甲供材,所以营改增中可以排除这种情况。 同时,成本部门应加强与财务部门、采购部门沟通与协同。“营改增”下,由财务部去牵头,重新梳理公司的运作和运营,特别是跟发票和支出相关的环节,其他部门调整自己原来工作处理方式,配合营改增。
比如,编制一个相对准确的不含税的成本,需要企业的成本、采购与财务共同努力。
一种做法是按照成本科目进行测算,根据成本科目的类别进行进项税率的设置并测算不含税成本,成本科目的颗粒度可以根据企业自身的管理情况而定。
另一种做法是基于合约规划进行测算,根据合同类别与预期合作对象的纳税人资格进行进项税率的设置并测算不含税成本。更细节的,还需要考虑混业销售的情况,即一个合同同时销售货物与增值税应税劳务的情况(比如门窗、幕墙,提供材料设备并带安装),由于货物与劳务增值税税率不同,应分别核算,则测算的难度更大。
建议规模较小或具有其他特殊情况的建筑企业,可以自行选择按简易办法纳税,适用3%征收率。建筑企业本身也需要加强财务核算和经营管理,尽量与能提供增值税专用发票的供货方合作,争取抵扣更加充分。
5.计价定额、规范、软件整体升级
营改增对房企业务运营的影响是全面的,IT系统应随需而变,从价税分离、进项税管控与增值税纳税管理三个维度满足和支撑需求,从而成为业务部门的好伙伴。
首先,IT系统要能够满足“价税分离”的要求;其次,IT系统要能够支撑“全过程的进项税管控”的要求;第三,IT系统要能够“为增值税纳税管理工作减负”具体应包括:增值税发票管理,进项发票认证、进项税抵扣与转出,应纳增值税测算与平衡、纳税申报。
6.合同制定、规范,及进、销项平衡
“营改增”后:预收款项目不同,纳税时点不同,都会有影响;企业正常收取的预收款项,还要分清经营业务类别,方可正确纳税。
工程成本合同和销售合同的制定也很重要。
进项与销项应尽量匹配平衡,否则,对现金流和税负都有影响,签订合同时也要注意这方面。
7.避免时间节点拖延
不按时间节点推进,乙方可能提价,将税负转嫁给开发商。
已完成销售的项目,如果工程结算拖延至税改后,将导致大量的进项税额无法抵扣,形成浪费;已收款未及时开票的项目,收入承担的税金将会由5.6%提升至11%,增加税负;土增税、企业所得税税前抵扣成本缩水,增值额上升,应交税金同步上升。
小结
不得不说,“营改增”对房地产成本管理带来的挑战和风险毋庸置疑,但是其也有积极意义,比如,对不规范的供应商和劳务有了约束,又如对企业现金流也有一定益处。有群友提出,一般纳税人应纳税额=当期销项税额-当期进项税额,小规模纳税人应纳税额=销售额×征收率。意味在项目销售前,没有销项税;前阶段的各个纳税期差额小于0,暂不纳税,对企业的现金流有好处。也有群友认为“营改增”是给成本人一次提升缜密思维和自我价值的机会,对企业管理环节的要求也相应升级。
甲供材”在“营改增”前后有哪些影响?
对于甲供材这一普遍存在的现象,在“营改增”前后会有完全不同的影响,需要加以注意。
所谓“甲供材”就是甲方提供材料。即在建设工程承包合同中,由甲方(建设方)与乙方(承包方)事先在合同中约定由甲方提供主材或工程设备的一种供货方式。
根据《中华人民共和国建筑法》第二十五条规定和《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第十四条的相关规定可以看出,甲供材在法律层面是合法的,也是允许的。
对于甲供材这一普遍存在的现象,在“营改增”前后会有完全不同的影响,需要加以注意。下面试举例分析。
例:某房地产开发公司与一建筑工程总承包公司签订了建筑工程承包合同,工程总造价为5000万元,其中商品砼500万元,钢筋500万元,约定由房地产公司负责供应。
营业税下涉税关系复杂
在现行营业税条件下,甲供材跨越建筑业和货物销售业两大行业,涉及增值税、营业税两大领域,涉税关系复杂,容易让人产生困惑。
《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定,“除本细则第七条规定外,纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的,其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款。”可知,除装饰工程之外的其他建筑业劳务所用的原材料、其他物资和动力不论甲方提供还是乙方提供,价款要全部计入到营业额中缴纳营业税,而工程所用的设备,乙方提供的要计入营业额缴纳营业税,甲方提供的则不用包含在营业税的计税依据中。
涉税关系较为复杂,主要表现在以下4个方面。
第一,发票开具问题。依据上例甲方提供商品砼和钢筋,则甲方需要取得500万元的商品砼、500万元的钢筋增值税普通发票和4000万元的建筑业发票。只要涉及甲供材甲方就要取得两种类别的发票,根据这两种不同发票入账,计入开发成本。
第二,税款缴纳问题。商品砼和钢筋虽然是甲方采购,乙方只是利用甲方采购的商品砼和钢筋提供建筑业劳务,但根据上述营业税规定,乙方营业税的计税基础为5000万元(4000+1000),乙方需要缴纳营业税150万元,并且税款的缴纳主体只能是乙方。
第三,税款负担问题。乙方缴纳了甲供的商品砼和钢筋的营业税税款30万元。这让一些人不理解,认为不合理-- -商品砼和钢筋并非乙方采购却要乙方缴纳相应的税款。其实税款的缴纳者并不意味着就是税款的负担者。根据计价规范的相关规定,一个单位工程价款是由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金5部分组成。从工程造价过程看,不管是谁提供了工程材料,其价款都要全部计入到分部分项工程费中,构成工程实体,再加上非实体的措施项目费、其他项目费和规费,这四项一起构成税金的取费基础从而计取税金,所以可得出甲供材的这部分税金已经包含在承包工程的合同价款中由乙方计取了营业税及其附加。即这部分税款最终是由甲方承担的。
第四,材料和设备、装饰劳务和其他建筑业劳务的区分。相对于甲供材,由于甲供设备不需要缴纳营业税,所以材料和设备的区分就变得尤为关键。虽然各省级地税机关大都出台了设备清单文件、目录等,但实际中情况复杂多变,设备和材料的准确划分并不容易,极易引起税企争议,产生涉税风险。同样由于装饰劳务中清包工作业的情况下,其营业税计税依据中也不包含甲供材部分的价款,所以一些人就混淆装饰劳务与其他建筑业劳务的区别,以逃避税款,这同样会给企业带来很大的涉税风险。
综上营业税下甲供材涉税关系复杂,要求企业熟知政策,做好日常的基础工作,防范税务风险。 “营改增”后税款抵扣要考虑周详
自2012年1月1日上海市率先试点交通运输业和部分现代服务业营改增以来,至今已在全部的交通运输业、邮政服务业、电信业和部分现代服务业全面推开。目前“营改增”正处于继续推进、扩围阶段,多档税率并存,计有17%、13%、11%、6%税率和3%征收率五档。建筑业和房地产业的增值税税率预计可能为11%。
建筑业、房地产业全部改为增值税后,甲供材的货物和建筑业的劳务都是同一个税种--增值税,营业税条件下税务处理的涉税难点、风险将全部消除。但与房地产、建筑业相关的货物或劳务种类繁多,几乎各档税率都可能涉及。对应的税率不同就会有完全不同的抵扣结果,所以企业要考虑周详,特别要注意以下两点。
第一,谁采购?谁抵扣?由于甲供材一般为大宗材料,金额大、税款多,谁采购谁将享受税款抵扣的好处。但在建筑市场中甲方居于主导地位,这种强势的地位,或可导致甲方将易于取得增值税专用发票的材料、设备、构配件等自己来采购,而将难于取得发票的砂、土、石料等交由乙方采购。这样对甲乙双方的税负将产生很大的影响。所以营改增后要解决好谁采购、谁抵扣的问题。
第二,如何抵扣?虽然谁采购谁将抵扣税款,但能抵扣税款并不意味着税负一定降低。假定建筑业和房地产业的增值税税率都定为11%。那么采购17%、13%税率的货物、劳务,将获得6%、2%税差收益;采购6%税率、3%征收率的货物、劳务,将损失5%、8%税差;采购11%税率的货物、劳务,进项销项税差将维持平衡。所以企业要根据材料、劳务的类别、分 类管理、分别采取政策。仍以上例,钢筋的税率为17%,钢筋的可抵扣税款为85万(500×17%),商品砼的征收率为3%,商品砼的可抵扣税款为15万元(500×3%)。
假定商品砼按简易办法征收,按照财税〔2014〕57号文《财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》和国家税务总局公告2014年第36号文《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》的规定商品砼征收率3%,全部由甲方采购,则甲方可直接抵扣税款100万元。
如果甲方决定只采购钢筋,商品砼交由乙方采购,则甲方可抵扣的税款为:甲自采钢筋的税款和乙方开来的商品砼部分的建筑业11%税率的税款:140万元(85+500×11%),这样甲方
可多抵扣40万元。同样道理,对于钢筋乙方采购,乙方将获得30万元[500×(17%-11%)]税差,而乙方采购商品砼则乙方将损失40万元[500×(11%-3%)]税差。哪方采购、采购何种货品涉及到实实在在的利益,所以“营改增”后双方需要在商务谈判、合同签订等过程中协商好,以达到双方税负的大体均衡。
2015年“营改增”宝典,三杀招助房企博弈逃生
12月14日,明源地产研究院微信刊发文章《营改增秘籍,地产大佬2015学不会就下课》(可点击本文末“阅读原文”链接查看),受到业内追捧。之后,有大量粉丝向明源君求助,希望得到更多有用干货。明源君多日来遍访名师高人,终于找到更终极的,偏于“道”而也重“术”的博弈杀招。请看下文。
《营改增秘籍,地产大佬2015学不会就下课》一文中,明源君分析了营业税和增值税的本质,说明了房企在营改增中可能面临的5大挑战,给出了应对的9大绝招。
不过那9大绝招的大前提均是:房企独自应对政策改变,努力用各种方法从自己的供应商处取得增值税发票进行抵扣。而一旦房企通过内外努力仍无法从上游取得足够的增值税发票,一切将无从谈起。
相关状况包括:房企项目所处位置偏僻,只能和无法提供增值税发票的供应商合作;短时期内房企内部管理调整有难度,无法通过正常渠道取得足够增值税发票,等等。
一旦这些情况成为现实,房企还能怎么办呢?兵法云:知己知彼,百战不殆。研究下税务部门征税的历史,将获得启示。
一、“营改增”出发点确实是减税,改掉三大弊端是终极目的
应对“营改增”,首先得搞明白,为什么要改,税务部门到底想干什么?要达到什么目的? 各国营业税有两点是共同的:其一,对工商业征税;其二,按营业额征税。1791年法国对营利事业准许金制度的改革被称为营业税制度的发端。1931年南京政府出台《营业税法》,营业税首次登上中国的历史舞台。改革开放后,1984年,两步利改税,营业税重登历史舞台。1984年10月实施第二步利改税,将工商税分解为产品税、增值税、营业税和盐税,正式确立营业税税种。
2012年我国营业税规模达1.57万亿元,占财政总收入的15.61%,是我国第三大税种。 营业税的聚财功能是最强的。三大税种中,增值税受抵扣链条影响,所得税受成本费用扣除影响,只有营业税既无抵扣也无扣除。经济发展带动应税行业规模增大,营业税直接对营业收入征税,税基大,自然税收多;经济发展带动行业细分,营业税对各细分行业无抵扣的征税,税基多,自然税收多。
以房地产举例来说,建一栋房子,如果运输、搬运、建筑、安装、装饰、广告都由企业自己做,只需按总销售收入征税,而每细分一个环节出去就会多增加一个环节对应的营业税。
正因为此,营业税也遭遇诸多质疑,最突出的有三个方面的弊端:
1、重复征税,对同一商品或劳务流转额的组成部分征两次以上税。
2、不利于产业细化,以地产企业为例,运输、搬运、建筑、安装、装饰、广告每分出一个环节就多征一个环节的税,不鼓励产业细分的这种税制设计,与经济的发展、时代的要求、第三产业的兴盛是极不相符的;
3、征管秩序混乱:先后出现“兼营与混营”之争、“新办与旧办”之争、“主营与副营”之争。具体来说,就是企业根据种类和注册日期不同,到底应该缴纳营业税还是增值税,地税、国税、地方政府有争执。在这种争执中,征纳双方税收成本都很高,纳税人怨声也较多。 国家“营改增”的出发点就是要改掉这三个方面的弊端。
从其他行业来看,营改增确实是减税政策。从9省市试点情况看企业平均税负下降30%~40%,意味着企业原来交100万营业税现在只需交60万~70万增值税。而房地产行业作为后续纳入“营改增”的行业,其出发点和目的当然也不会变。某些企业的“加税”论等不现实。 而房地产行业的营改增迟迟没有出台,则是因为这个行业重要而又特殊,还有地区差异,制定实施细则确实很难。
相信在实际操作过程中,会出现大量的空间,房地产企业所需要做的,就是要利用这个过程,通过博弈,获得相应的空间。也就是说,企业不止是应对,而是参与到潜规则乃至明规则的建设中。而要有话语权,还是要通过博弈。
二、三大杀招博弈,房企反客为主
第一杀招:利用当地税务部门想增加税收的诉求进行博弈
明源君几天前请教一地产巨头成本总,他称,中国目前“制造能力过剩”,因此甲方是有足够选择权的,不可能出现“找不到能提供增值税发票的供应商”的情况。只有一种可能:本地找不到,得到外地去找,而因为供应商在外地会增加运输等费用,可能增加成本。
我国大部分县域经济的实体和工业经济对现代服务业都有“外需性”,都需要到经济发达地区去购买研发和技术服务等。之前营业税阶段,这不会减少当地的税。
而一旦“营改增”,在当地找不到合适供应商的房地产开发商势必到外地寻找供应商。这将意味着,其供应商将在外地、特别是经济相对发达地区交税,而相关增值税发票将到县域经济内进行抵扣,当地税收将下降。
虽然说都是国税部门,但当地的国税部门也是不希望自己的数字下降的。如何让之前身为地产开发商上家的本地小企业有相关资格,并且乐于获得增值税发票,相信有商讨的空间。 第二杀招:利用税务链条的断裂进行博弈
之前,房地产成本组成中有20%--40%都是材料成本,按道理都应该取得增值税发票,但由于房地产企业销售属于营业税应税范畴不能抵扣,房地产企业就没有驱动去取得增值税发票。
再加上营业税归地税,地税宁愿房地产企业以交营业税的建安发票来代替材料票。营改增后,征税链条相对完善,本意是倒逼房地产企业去取得增值税发票来抵扣。
但是,因为我国的特点,相关征税链条可能会出现断裂。
第一处断裂是是增值税和营业税之间链条的断裂。
比如增值税应税企业向营业税应税单位销售产品,由于营业税应税单位不能进行增值税进项抵扣,无需取得增值税发票,由于含税和不含税的价格差距,两方会很容易达成默契约定以普通发票取代原本应该开的增值税发票,造成国家税款的流失,更有甚者以假发票取代普通发票,造成国家税款的更大流失。
第二处断裂是一般纳税人和小规模纳税人之间链条的断裂。
《营改增秘籍,地产大佬2015学不会就下课》一文中,明源君已经分析过,供应商过小或者供应商为个人,无法提供增值税发票。而购买方如果为个人,则也不需要增值税发票。
一般纳税人企业向小规模纳税人企业销售产品,由于小规模纳税人不能进行增值税进项抵扣,无需取得增值税发票,如果税务机关能够通过与其他部门的信息共享,监控到一般纳税人的生产规模,则一般纳税人会形成一些富足的增值税发票。与此相反,一般纳税人企业向小规模纳税人企业购买原材料,由于无法取得增值税发票,不能进行抵扣,一般纳税人企业会有需要去追求一般纳税人企业富足的增值税发票,造成实质上的虚开增值税发票。
比如一个混凝土搅拌站是增值税纳税人,他销售价值1000万元的混凝土给土豪李四修别墅,李四是不需要票的,于是李四把资金打到混凝土企业老板张三的个人账户上。而某地产企业自己的供应商提供不了增值税发票,却发现混凝土搅拌站可能有多余的增值税发票。就前去联系以5个点的价格要求混凝土搅拌站把票开给他。于是混凝土企业老板张三就把个人账户的1000万元倒手打到搅拌站企业账上,说是该地产企业付款。最终该地产企业虽然付出了50万元的成本,但进项税可以抵扣110万乃至170万。
这两处税务链条的断裂,非常隐蔽,很难发现。实际上均造成税款的流失。
地方税务部门如何让自己范围内的企业有动力合法缴税,而不是利用以上断裂的链条避税乃至逃税,是需要智慧的,守法的企业也可以利用这些税务链条的断裂进行博弈,达到双赢。 第三杀招:与合作对象博弈,鼓励其全面做强做大
供应商越多,在获取增值税发票时中面对的对象也就越多,如果规定时间内不能聚齐发票,之前的成本预算全面成空。而如果供应商只有两家,事情就简单很多:直接向两家总包商要发票即可,他们自己有什么问题可以内部解决。未来,合作对象是否能提供更全面的服务,将成为价格、质量之外房地产商的重要考虑因素,一些巨无霸的供应商可能将出现。
税务专家揭“营改增”内幕,并给出神对策!
明源君已经陆续发过几篇和“营改增”有关的稿子,都获得广泛关注。但粉丝们仍强烈要求看到更多相关干货。在本文中,税务专家揭“营改增”内幕,并给出神对策!
日前,明源地产研究院在深圳举办了“营改增”研讨会,现场火爆,数百位房企财务总参加了这次活动。会上,国内著名税务专家张伟分享了他从权威渠道得到的各种消息,以及应对营改增的独特技巧。会后,明源君独家专访了张伟老师,张伟老师提供了一种与现在的日常交易无关,却可以合法取得大量进项抵扣的办法……干货多多,请听明源君一一道来。
“营改增”政策的本质和进展
1、理解营改增的本质有助于判断
理解增值税的本质,有助于帮助大家判断哪些政策是可能出台的,哪些政策是不能出台的,而不至于偏听偏信,也不至于去进行毫无用处的努力。
马克思《资本论》中著名的公式:商品价值=C+V+M,即商品价值 = 不变资本+可变资本+剩余价值。其中c表示的是生产资料价值,v表示的是劳动力的价值,m表示的是剩余价值。规范的增值税就是对“V+M”征收增值税。
张伟认为增值税按照固定资产的抵扣方法分为以下三类:1.不允许固定资产抵扣:生产型增值税;
2.允许固定资产一次性抵扣:消费型增值税;3.固定资产按照折旧逐步抵扣:收入型增值税。 2009年,深陷金融危机的上一届政府,启动了生产性增值税变为消费型增值税的改革,即:允许固定资产一次性抵扣进项税额。从2012年在上海试点,开始了营改增大潮。目前经过四轮营改增的推进,已经有“三加七”的行业纳入营改增范围。
而之前还没有纳入营改增范围的金融保险业、建筑业、销售不动产,实际上都与房地产开发相关,所以说营改增是房地产企业生死线并不为过。
根据相关原理几乎肯定不能抵扣的部分包括:1、职工薪酬;2、政府规费;3、税金;4、拆迁补偿费;5、毛利;6、无专用票的。
2、房地产营改增的时间:年内肯定出台,最大可能是10月!
《求是》杂志2014年刊登李克强总理文章《关于深化经济体制改革的若干问题》。李克强表示,系统考虑,营改增还有“五步曲”:第一,2014年继续实行营改增扩大范围;第二步,2015年基本实现营改增全覆盖;第三步,进一步完善增值税税制;第四步,完善增值税中央和地方分配体制;第五步,实行增值税立法。请注意,李克强强调2015“全覆盖”。
2015年财政部部长长楼继伟两会期间称“今年,按照计划应该完成‘营改增’的改革,也就是把生活服务业、金融业以及建筑业、房地产业的营业税全部改成增值税,最难的是不动产业转成征收增值税。”
“按照收入中性的原则,应当是税率都要提高一点,才能使得总收入不下降,因为大家都受益了。但是,在经济的下行期间,我们也不能够完全这样做,因此设计起来很麻烦……现在正在做这个方案,很难的一个方案,是“营改增”最难的一步,也是我们今年要出台的。因为很难,我不敢跟你说哪天能出来,反正今年得出来。”
也就是说,营改增肯定会在2015年内全面落地。而根据张伟所知道的内部消息,最大可能是在2015年10月。
政策:土地、利息不能抵扣?不动产逐渐抵扣?
内部消息称,正在修订报送中政策目前可能如下,但仍有大变动的可能:
1、 税率: 金融业和生活服务业适用6%税率,建筑业和房地产业等其他行业适11%税率,均适用一般计税方法。出口服务: 对出口服务实行零税率或免税政策。
2、明源君认为,房企最大的两块成本支出是地价和融资成本,因此大家最关心的是借款利息、土地,能否进行抵扣。而据张伟目前得到的消息是暂不允许抵扣借款利息进项税;更有说法指土地不允许抵扣的声音占了上风,这将是房企不能承受之重!(张伟讲这个的时候明源君听到现场一片哀叹啊!)
张伟认为,如果最终出台的政策,地价可以抵扣,将可能有以下几种方案:1、土地部门作为增值税纳税人,例如1.11亿元的地价,增值税按照11%分离后,销售价格1亿元,0.11亿元由开发企业抵扣。在地价不变的情况下,实际上是地方政府让利了。但是土地价格是否上涨,则是开发商与地方政府的博弈;2、土地比照农产品收购发票,在招拍挂土地免税的基础上实行按照11%比例核定抵扣。这种做法可能会有空转的情况,收取土地出让金并抵扣后,通过政府奖励的方式进行返还,从而侵蚀税基;3、无论是土地部门作为增值税纳税人,还是由开发商核定抵扣,核定抵扣率定为6%。
3、 新增不动产进项100%纳入抵扣范围,但试点初期分年度按照5%比例抵扣,剩余作为留抵税额,结转下期继续抵扣。
上文已经提到,允许固定资产一次性抵扣的是消费型增值税;固定资产按照折旧逐步抵扣的是收入型增值税。也就是我国以后将是消费型和收入型增值税并存。
4、出台政策的思路和过程
而上述规定出台的过程,张伟作了如下分析(因为长期在税务部门工作,张伟的分析有助于大家理解政策出台的过程和影响政策的关键因素。明源君觉得,大家自己也可以根据这个思路进行一些分析):
立法者面对营改增至少有三个难题: (一)经过测算,不动产营改增减税效应过大。几乎几千亿元的减税,在经济下行通道时期,减税效应过大,财政难以承受。 (二)
为了解决减税过大的问题,原来的思维无外乎两个方面:
1、严格控制开发企业进项,比如采取土地抵扣率降低或不允许抵扣等方法。但是这种方式,一巴掌打下去,住宅与商业地产一块打,影响民生!
2、干脆不允许购进不动产抵扣,同时给予较为宽松的土地抵扣政策。这样做,倒是不影响住宅,因为住宅原本就不能抵扣。但是,一刀切不允许购进不动产抵扣,减税过大问题解决了,政策红
利也几乎消失殆尽。已经有一个借款利息不允许下游抵扣了,不动产再不允许抵扣,增值税链条传导机制受到了极大破坏,更不是好方案。
想来想去,左右为难,而目前的方案有
允许下游抵扣,但是每年抵扣5%,减税效应大大递延,每年5、6百亿元的减税效应,财政可以支撑,政府满意了;由于解决了减税效应过大的问题,对于土地等抵扣项政策可以适当从宽,开发商满意了;而购买不动产用于抵扣的下游,毕竟是允许100%抵扣,虽然分期抵扣,优惠力度大大降低,还是比营业税时代强得多,下游客户也可以满意。这样从理论上来说,几个方面都可以满意,至少不是强烈不满了。应当是较好的制度设计。
购买地产的企业多年缴不到税的问题也迎刃而解了。例如,由于购买一座大楼,商场居然4、5年不缴税,由于购买厂房,工厂4、5年不交税,你让本届政府情何以堪?每年让你按照折旧额抵扣,有减税,但是也不至于缴不到税,也算皆大欢喜。
自己建造大楼自己出租的企业怎么办呢?难道是先视同销售全额缴纳增值税,然后再自己按照20年抵扣么?可是企业缺乏纳税必要资金啊!诸多征管难题,将会考验税务机关,收入型增值税,征管难度将相当高!
改革是利益的重新组合,牵一发而动全身,几家欢乐几家愁:既要考虑税制原理,体现营改增改革初衷;又要顾及各行各业的利益不能波动太大,做到平稳过渡;最重要的是必须保证财政能够承受减税金额。三个方面都理顺了,营改增这艘大船方能破浪前行!
而对于各方都很关心的存量房问题,张伟认为粗暴过度的可能性不大,比较大的可能性是有一个过度政策,其中简易征收5%的可能性最大。也有可能继续征收营业税。最终会划定一个线,新房新办法老房老办法,但房地产开发销售周期长,怎么认定“新”、“老”,将考验税务部门的能力和智慧。
房企应对“营改增”的关键和杀招
明源君之前曾在《营改增秘籍,地产大佬2015学不会就下课》一文中给出9个日常管理的建议,让房企取得尽可能多的专用票: 1、和具备正规资质的企业合作。2、增加面对企业客户的销售,增加商业地方投资。3、提高精装修房销售比例。4、提升企业内控水平。5、做好增值税发票的收集和申报工作的时间控制。6、项目对外经营做好核算。7、合同要对增值税发票有专门约定。8、所有对外交易合同要全部以企业名称对外签订。9、加强对承包人和分公司的管理。(了解该文章详细内容见文末“阅读原文”)。
而张伟老师提出了一些崭新的角度,和大神级的解决方案:
1、要重利润轻收入,注意进销项彼此之间的配比
在营业税条件下,销售回款100万,销售收入也是100万,而营改增后,销售回款100万,销售收入等于100/(1+11%)=90.09。也就是说,相同回款的情况下,账面上的销售收入将下降9.91%! 也就是说,在相同回款的情况下,收入会下降。所以:
(1)如果是上市公司,要在发布公告时详细解释,说明销售收入下降或增速放缓的营改增原因;
(2)企业内进行考评时,同营改增前比较销售收入业绩,要换算,不能直接比较。
营业税阶段,销售回款100万,支付价款80万,销售成本为80万,税金5万,利润为15万,而增值税阶段,销售收入如上所述为90.09,如果要保持15万利润,则缴纳税金仍为5万,也就意味着:
当“销售回款”与“支付价款”一致的情况下,至少需要取得4.91万元的进项税额,则利润与营改增前保持不变。换算为11%的税率,即:100万的销售回款,在购买成本不变情况下至少44.64万元的进项金额取得专用发票。而由于营改增动了所有行业的奶酪,因此销售回款与支付价款都可能发生联动变化,需要按照此方法重新进行测算。
地产企业面对的另一个新问题是,进项和销项能否互相配比,以下两个方案,企业可以自行选择:
(1)采取一般方法,则预售前期缴不到增值税,但是在完工决算期间取得的增值税专用发票,缺乏销项与之相配比,导致预售后期缴纳巨额税款,而完工决算期形成巨额留抵税额。
(2)采取对预售收入按照预征率预征,完工决算清算的方式,预售前期明明有大量留抵,却缴纳了税款。但是可以解决倒挂问题。
2、识别专用发票,谨防变形票
张伟老师曾经见识过甚至能通过系统初步审核,只是后来被查出曾涂改过的专用发票;
也曾经接触过通过虚假交易等获得乃至购买专用发票,相关人员最终获刑的案例,他提出以下注意事项:
(一)180天内必须认证!(二)认证当月必须抵扣;(三)票货款三流一致;(国税发[1995]192号文件)(四)第三方票坚决不能要;(五)发票形式也很重要(印章不符、非防伪税控清单)
(六)谨防变形票;(七)建议招聘一个有增值税报税经验的会计,或者外包给有经验的事务所,平稳过渡营改增风险期(八)虚开与接收虚开增值税专用发票的刑事责任。
3、终极绝招:买专用票违法,但并购企业获得进项不违法
之前,有许多专家讨论如何取得“富裕税票”,但张伟告诉明源君,这种单纯的买卖,或者通过虚假交易的形式获得专用票,都是违法的,甚至有可能触犯刑法被判刑。
这是否意味着企业在现在的日常交易中无法获得足够专用票,就没有操作空间了呢?张伟给出了一个终极绝招:并购历史上有富裕进项的企业。
张伟告诉明源君,通过并购企业,获得所并购的企业的富裕进项,用于企业新的销项的抵扣,是完全合法的行为。之前许多工业企业,比如钢铁企业,都有大量富裕进项,但因为没有新的销项,进项沉淀无用。这些企业的并购价格对实力雄厚的地产企业来说,都不是太大,通过并购这些企业获得的可抵扣进项,够许多房企今后几年乃至10年之用。