房地产开发融资分析

　　【摘要】房地产业是一个资金密集密集型行业，但现在我国房地产开发资金来源以银行贷款为主，其它融资方式所占比例较小，融资模式单一，很容易受到宏观政策和经济环境的影响。解决这一问题的关键在于需要构建多元化的融资途径，从过去主要依赖银行贷款转向上市融资、发行债券、房地产信托、基金等多种方式上来，以改变房地产项目融资现状。 　　【关键词】房地产金融；渠道分析；融资 　　中图分类号：F27文献标识码A文章编号1006-0278（2015）08-046-01 　　一、我国现在融资方式与渠道分析 　　从资金的来源上看，我国现阶段筹资的主要渠道有吸收直接投资，国内贷款，上市融资，发行债券，房地产信托等几部分。从总量上看，我国近十年来房地产开发资金保持高速上升的势头，由2005年的32.aaaaa71%到2014年的41.33%，从结构上看，我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上。但在房地产开发资金来源中，自筹资金主要来自商品房销售收入，而这些商品房销售收入大部分来自银行信贷，按银行按揭贷款首付30%计算，即约有70%的自筹资金来自银行信贷；央行发布的报告认为，商业银行贷款占房地产开发资金的比重在55%以上。也就是说，房地产开发资金的三个主要来源：国内贷款、自筹资金和其他资金都是直接或间接的银行资金。 　　这样的融资结构存在着诸多问题。首先，融资渠道单一，主要是依靠商业银行的直接或者间接贷款，没有多元化的资金支持体系和风险分担体系，这样单一的融资方式，受到宏观政策调整的影响较大，这使得房地产的稳定性较差，不利于房地产稳步发展。其次，企业的负债率较高，使企业会有较大的还款压力，会对企业的发展形成一定的约束，不利于房地产行业的健康发展。其次，我国房地产金融市场不完善，近些年来随着我国金融市场的不断发展，有许多金融政策促使房地产开发企业尝试多元化融资，但短期内难以达到理想的情况 　　二、房地产融资问题的成因 　　现阶段，我国房地产企业融资主要依靠银行贷款，这种单一的融资方式无疑会造成很多问题，造成融资渠道单一的原因我认为有以下几点： 　　1.国有银行筹资能力占较高。在我国现阶段，银行储蓄仍是社会安排闲置资金的重要渠道，人民多余的资金大都存入银行，银行有足够的能力提供大量的资金，且来源稳定，在这种情况下，银行资金成为房地产企业开发资金来源主要渠道是一种必然的结果。 　　2.上市门槛高。随着宏观经济环境的转变，现在房地产企业可以通过上市优化企业和项目融资结构，规避市场风险等。但是房地产企业上市条件比较严格，尤其2010年来，证监会暂停房地产或与房地产相关的上市公司通过股市进行再融资，以抑制房价泡沫，有许多企业放弃上市。 　　3.商业房地产开发的营利模式不透明。我国房地产开发过程中取得土地使用权手续的办理不够规范，缺乏透明度，不少开发商靠与政府关系拿地。这些问题使得房地产项目的可控性不足，不透明的盈利模式使投资者不敢贸然进入房地产市场。 　　4.金融体制不够完善，资本市场不够成熟。尽管房地产融资渠道呈现多元化的发展趋势，但是这些渠道所提供的产品却难以满足市场需要，同时我国的金融市场混乱，信用体系不完善，这直接影响着我国房地产融资的正常开展。 　　5.法律体制不够健全。现阶段，我国有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成完整的法律体系，现在一些较为新型的融资模式比如房地产信托，房地产基金，房地产众筹等并没有相关严格的法律体系，制度不健全。 　　三、房地产融资未来路径 　　作为资金密集性企业，房地产企业需要大量资金作为支撑，而针对我国现状，分散融资风险来源是主要趋势。由于房地产企业投资周期较长，中间的不确定性因素较多，因此风险相对较高。相比较而言，债务资金更适合于风险较低的产业，而权益融资更适合于风险较高的产业。但是相对而言，债务融资的融资成本较低，所以多元化发展成为了未来房地产融资的重点。 　　1.积极寻求银行贷款。贷款有税盾效应，可以有效的避税，同时其具有很强的财务杠杆作用，相对来说资金的自由度比较大。所以，银行依旧是我国未来几年内资金最雄厚最稳定的融资渠道。 　　2.争取上市融资。从理论上说，上市融资是最合理的一种房地产融资方法。房地产经营的特点要求其必须加大权益融资。但是我国股票市场起步不久，房地产企业更是进入市场很短，我国对房地产企业的上市有很多政策的限制，所以，尽量放宽上市限制，或在中小板块上市，取得权益融资。 　　3.发展新型融资渠道，创新融资方式。信托业目前正处于快速成长期，信托总资产和集合信托产品规模这几年都得到了大幅提升，我国现在金融一、二级市场尚不完善，所以必须加快发展相应金融市场，加快房地产信托融资，房地产基金融资，房地众筹融资的市场建设，让中小投资者可以有更多的途径进入房地产金融的市场。 　　房地产行业是我国现阶段的主导从产业，房地产融资是房地产开发过程中的重要的一步，合理融资可以降低项目成本，减少项目风险。希望未来可以通过融资多元化，分散房地产企业风险，同时也促进金融创新，两个行业共同健康发展。 　　参考文献： 　　[1]高聚辉.房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望[J].中国房地产金融，2006（6）. 　　[2]高燕.论房地产的特点与作用[J].改革与开放，2010（4）. 　　[3]王新杰，李慧，李彩艳.浅谈我国房地产金融的现状及发展方向[J].金融与经济，2004（10）.