世纪朗域住宅小区物业管理方案04
隆腾·世纪朗域
物 业 管 理 简 案
成都亿城物业管理有限公司
2012年8月20日
目录
第一章 管理处组织架构
一、组织架构设想 二、管理处岗位编制 第二章 物业承接查验
一、土建验收 二、水电设施验收 三、设备验收 四、资料接管 五、设施设备试运行 六、验收确认 第三章 各项应急管理方案
一、突发事件处理流程 二、消防应急预案 三、水浸应急处理流程 四、治安应急处理流程 五、电梯困人施救预案
六、突发公共卫生事件应急预案 第四章 管理处运行及人员储备（开办费）
一、人员上岗时间安排 二、开办费的测算 三、各项明细支出测算表 第五章 物业运营开支预算
一、各项支出明细表 二、各项明细支出测算表
第一章 管理处组织架构
一、组织架构的设想
编制有效的组织架构，合理的搭配人力、物力、财力，方能达到管理高效，降低成本，保证物业管理的各项工作有效运行。
管理处按“直线制”设定管理架构。设项目经理一名，管辖客服服务中心、工程维护部、秩序维护部、环境、绿化维护部四个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。
二、管理处岗位编制
（一）管理处项目经理（1人）
1、项目经理一人：全面负责项目的物业管理工作，对公司分管领导负责。
2、要求：大专以上文凭，从事物业管理工作五年以上，具有三年以上同职工作履历。 （二）客服服务中心（4人）
1、主管 一人：全面负责客服中心的管理工作，协助项目经理开展工作，对项目经理负责。 要求：大专以上文凭，从事同职工作时间两年以上，具有良好的沟通协调能力。
2、收费、授权、档案管理专员 一人：负责装修费、物业管理费、月卡停车费收费及业主卡授权的管理，负责工程资料及业主档案资料的收集、整理管理。
3、交房、钥匙、整管理专员 一人：负责交房，空置房屋钥匙管理，整改问题的登记、跟踪、回访及空置房的巡查管理。
4、装修、投诉处理管理专员 一人：负责办理装修手续及日常工作中业主投诉处理的跟踪与回访、邮件收取等工作管理。
（三）工程维护组（4人）
1、设备管理员 一人：兼任主管，常白班，负责日常的工作安排和设施设备的管理工作；
2、装修管理员 一人：负责业主装修方案审核，装修现场巡视，房屋整改问题的跟踪，查验工作； 3、万能技工 二人：协助交房工作，负责整改问题的跟踪、查验，设施设备的巡视，处理业主报修问题，水电表的抄录工作。
（四）环境卫生、秩序维护组（21人）
1、队长 一人：兼任主管，负责秩序维护队伍的统一管理，落实公司安排的各项安防工作。
2、大门岗 二人：白天、夜晚均单岗，实施礼仪形象的展示，对来人来访人员登记，车辆入库指挥、发卡工作的管理，同时也是秩序维护办公室。
3、侧门岗一 人：白天双岗，夜间关闭后门，负责装修、整改等人员和货车进出小区总坪的管理。 4、巡逻岗 二人：白天、夜晚均单岗，白天加强小区的装修安全巡视和陌生人员的防范，夜间主要是对总坪及楼宇内的房屋门窗关闭状态的巡视及检查。
5、监控中心 二人：白天、夜晚均一人，监控中心是不能离开人员的，随时处理报警事件。 6、售楼部礼宾岗 三人：白天门童一人、礼仪停车看护一人，夜间值守一人。 7、机动人员三名：用于顶替轮休人员岗位。
8、保洁总坪岗 一人：该岗位兼任组长，负责总坪、及物业办公室卫生保洁。 9、售楼部岗 一人：负责售楼部的清洁卫生。
10、保洁楼栋岗 四人：根据行业经验，电梯公寓住宅，每7～8千平方米配置一名保洁。 11、保洁机动岗 一人：顶替轮休人员的工作区域。 （六）各部门人员配置如下：
经测算，世纪朗域管理处共需配置人员25人，销售部处配置保洁1人，礼宾4人,共计30人。以上方案人员配置均是在交房及装修期间，工作量大，事务繁杂，需要投入较多的人力、物力来推动小区的各项工作开展，保持物业服务质量。
第二章 物业承接查验
一、土建验收
1、楼内地面平整，不裂缝、脱皮、起砂等缺陷。
2、屋面清洁，无垃圾和堆放物，屋面排水口无明显堵塞现象。 3、卫生间底部有闭水，顶部无渗漏，排水无堵塞现象。 4、进户门门锁安装牢固，门框端正、门面无划痕。
5、屋内墙面平整，无空鼓、无裂缝、剥落和起泡，墙角线平直，无倾斜等缺陷。 6、油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮，漏刷现象。 7、门窗玻璃完好无损，安装平整、牢固，开闭灵便。 8、木作工程表面光洁，线条顺直。
9、饰面砖应表面洁净，无裂缝、脱落现象。 二、水、电设施验收 1、水、电表底度清晰
2、水、电表按套安装或预留表位。
3、开关面板牢固、灵活，室内配电柜安装牢固，面板开启灵活。 4、公共及室内照明设施齐全，无损坏，使用功能正常 5、管道安装牢固、垂直，控制部件启闭灵活，无滴漏。 6、地漏排污管接口，检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。 7、卫生间设施配件齐全、完好，接口不得渗漏，制动灵活。 三、设备验收
1、 供水、排污水泵验收
须提供产品合格证，产品说明书，土建安装图纸，水泵电路图纸，水泵电路图。 电机持续运行壹小时无故障，运行时无较大振动。 蓄水池、阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。
各种仪器、仪表规格、型号应符合设计要求，安全装置灵敏可靠，控制阀门开关灵活。 2、 消防设施验收
消防设施有消防部门检验合格证。
消防栓、消防管道无跑、冒、滴、漏现象，防腐措施符合设计要求。 消防设施有规定的标识。 3、 电梯验收
电梯机房清洁、通风。 有专业部门的检验合格证。
提供电梯有关图纸资料：土建图、电梯维护说明书、电梯控制图、产品说明书。 电梯持续运行30分钟无故障。
电梯在运行过程中，指令、召唤、定向、程序转换、开车、截车、停车、 平层准确无误，声光、信号清晰正确。
电梯启动、运行和停止，轿厢内无较大震动及冲击，制动器可靠。 电梯供电电源线必须单独敷设。 4、供电系统验收
供电系统安装后必须有专业部门的检验合格签证。 配电柜（盘）及开关柜型号、规格，质量符合要求。
柜（盘）内设备，电器的导电接触面与母线连接的接触紧固、牢靠。 5、空调系统验收
空调制冷机组、风柜、各风管及风口，空调风柜房地面排水坡度，下水口、回风系统、新风机、空调冷却水系统及电机、各检修口等设施符合国家标准。 6、监控中心验收
查看各功能是否能正常运行，开启灵活，对讲声音清晰明了，图像清晰，报警及时。 四、资料接管
新建物业在接管过程中，验收以下资料作为物业管理的原始资料建档保存： 住宅小区建设各项批准文件；
住宅小区平面规划图、竣工总平面图；
房屋及配套的基础设施、设备、园艺的竣工图； 地下管网竣工图； 工程质量检查合格证； 各种设备的检验合格证； 房屋产权明细表。 五、设备设施试运行
设备设施在验收合格后，管理处对设备设施进行试运行，以确保业主入伙后设备能正常运行，管理处的工程技术人员此时可在设备安装调试单位配合下直接操作设备，并请设备调试单位对相关操作人员进行设备正式运行前的培训。 六、验收确认
验收过程应将验收物业的质量状况如实记录，记录后有移交人的认可签字。
第三章 各项应急处理方案
应急预案是根据在各种情况下可能出现的重大问题所采取应急措施和处理方案，根据实际情况，周围环境以及当时的状况，预测在危急情况下可能出现重大问题，制订相应的解决措施，同时，亦需注意以下要点：
1、遇有突发情况和重大问题时，要沉着冷静，正确分析，合理判断，根据问题性质按应急方案处置。 2、发现聚众闹事，应立即报告，公安机关，防止事态扩大。
3、发现纵火、行凶、抢劫财物、盗窃等现行犯罪活动，应迅速报公安机关处理，并注意保护现场。 4、夜间停电或有其它故障发生时，除立即报告上级外，值班主管应通知保安人员加强防范工作，并通
知工程维护人员进行抢修，保障业主的正常生活秩序。
5、发现陌生、可疑人员巡逻岗应主动上前盘查，并带往治安亭进行处理。
6、巡逻人员发现异常气味、烟雾，应当引起重视，迅速查明原因，并及时报告当值领导。
一、突发事件处理预案
五、电梯困人施救预案
六、突发公共卫生事件应急预案
第四章 管理处运行及人员储备（开办费）
经测算，世纪朗域管理处共需配置人员30人。由于交房及装修期间，工作量大，事务繁杂，需要投入较多的人力物力来推动小区的各项工作的开展，保持物业服务质量。 一、人员上岗时间安排
1、交房前三个月需配备工程维护主管、维修技工各一名，即在九月底十月初上岗，主要负责前期介入和承接查验工作；
2、交房前二个月需配备客服主管一名、客服专员二名、工程维修技工二名、环境卫生、秩序维护主管一名。主要时熟悉物业状况，制度相关管理制度，收集业主资料，进行工程资料的移交，房屋的承接，整改的跟踪等工作；
3、交房前一个月需配备其余人员均应到岗，进行岗前培训，管理处办公设施设备以及物业运行物质的配置。
相关数据仅供参考详。 三、各项明细支出测算表
见附件一 ： 开办费、物业运作支出.xls
第五章 物业运营开支预算
一、各项支出明细表
做好各项工作的费用预算，是保障物业管理的各项工作有序开展，现将项目物业运营中各项费用作
如下测算：
二、各项明细支出测算表
见附件二： 开办费、物业运作支出.xls
谢谢！
2012年8月25日